不過，蔡律師的一名安徽當事人正因該爭議而被困于五年訟累中。他父親在鐵路局工齡有三十余年，其母無業。父親過世后，母親便用了父親的工齡優惠購買了一套房改房，后贈與了當事人的妹妹。

當事人認為，該房屋系利用父親工齡所購，應屬父母夫妻共同財產，母親無權單獨處分，故訴至法院，要求確認贈與行為無效。然而，一二審法院均駁回了他的訴訟請求。當事人無奈前來咨詢：他到底輸在哪了？是否還有申請再審的空間？

該案二審判決書明確指出：“自然人去世后喪失民事權利能力，無法再享有取得財產的資格，也包括共同共有房屋的資格。即使健在一方在后來房改購房中使用了已故配偶的工齡福利，訴爭房屋依然無法作為夫妻共同財產，應作為健在一方的個人財產。”

判決看似有據，也確實有部分法院持此觀點。然而在我們進行案例檢索時，卻發現五年前該中院審理過一個案情相似的案件，判法卻截然相反！

檢索到的案例中，林先生病逝后對遺產未進行分割。1995年期間，當地根據國家規定對本單位的公有住房進行房改。1996年3月，王女士用其與已故丈夫林先生共計71年工齡（王女士34年工齡、林先生37年工齡）購買了一套房改房。隨后其子女因繼承問題對該房性質產生爭議訴至法院，而后上訴至該中院進行二審。該中院認為：“房改房這種政策性優惠福利具有人身和財產雙重屬性，屬于財產性權益。職工生前沒有實際取得并不能就此否定其對這種財產性權益的擁有資格。根據房改政策，房改售房并不會因為一方死亡而受影響，在職工去世后，這種財產性權益通過配偶的購買行為轉化為房屋形態，將其工齡優惠折扣通過房價表現出來。因此，對于‘房改房’的權屬認定，不能割裂特定歷史時期國家房改政策的精神實質，忽視‘房改房’是從原有公有住房承租權轉化為所有權的承繼事實，以及只能以家庭為單位購買并使用夫妻雙方工齡折扣的優惠福利政策，不能簡單依據出資來源、購房時間以及房產證取得時間來確定“房改房”的權屬。綜上，生存配偶按照國家房改政策使用本人工齡和已故配偶生前工齡優惠后所購的‘房改房’，應認定為夫妻共同財產。”

該案中所購房改房用的是夫妻雙方的工齡優惠，能夠被認定為共同財產，而當事人案件中其母使用的全部都是父親的工齡優惠，甚至自己無業，所用購房款大概率也是來源于夫妻積蓄，如此卻被認定為是其母的個人財產！難道不自相矛盾么？溝通后得知，當事人先前已將該案例作為參考提交該中院，但法院未予采納，也未對觀點轉變給出任何合理解釋，直接維持了將房屋認定為母親個人財產的原判。

面對如此類案不同判，不僅當事人感到無所適從，蔡律師也深感無力。當事人拿著同一法院的生效判決作為依據，卻無法獲得同等對待，消耗的不僅是當事人的時間與金錢，更是他們對司法公正的信任。作為律師，我們理解法律適用的復雜性，但也希望法院能重視裁判尺度的統一。正因該類房屋性質缺乏明確的法律規定，同一法院對同類案件的先前判決才更應具有參考意義，否則司法公信力何以得到維持？

福州律師蔡思斌

2025年10月22日

盡管從產權登記看，女兒持有案涉房屋90%的份額，屬于法律意義上的多數份額權利人，原則上有權決定房屋的處分。但本案法院認為，女兒能獲得遠超其出資的份額，根本原因在于父母的大額出資具有贈與性質，其背后是父母對子女的親情關懷，相應子女也應履行贍養義務。

因此，當雙方出現家庭矛盾，女兒訴請分割此處父母名下唯一住房以取得完整產權時，其主張便與贈與背后的家庭倫理產生沖突。即使她承諾允許父母繼續居住，但在雙方有糾紛的情況下，父母擔憂女兒取得房產后可能將其變賣，導致自身可能面臨無家可居的窘境，具有現實合理性。女兒主張已經實質威脅到父母的基本居住權益。

法院最終以有違公序良俗為由駁回女兒訴請。明確了子女不能一方面享受父母贈與帶來的產權利益，另一方面又利用該權利損害父母的居住保障，此舉有違贍養老人的傳統美德。由此可見，在處置涉及父母養老的唯一住房時，產權份額并非唯一的決定因素，是否有違公序良俗也會納入法院考量。

尊重公序良俗、人文關懷是人民法院始終一以貫之的原則。福州市中級人民法院此前相關案例裁判觀點與人民法院案例庫案例不約而同，具體見蔡律師先前文章《子女起訴老人要求搬離子女名下住房，應先行支付安置費才可被支持-物權糾紛08》，均是基于贍養老人美德與公序良俗原則。而兩案類似關鍵事實是，本文案涉房屋為父母名下唯一房產，而此案父母無房產，案涉房屋為其唯一住所。因此兩案子女不論是訴請享有房屋全部份額還是要求父母搬離房屋，其主張均有損父母基本居住權益，故法院最終都不予支持子女方，要求子女須保障父母得到安置。

從兩案可以看出，法律賦予的權利須在公序良俗的原則下行使，以保障最基本的家庭倫理與生存權益，任何可能侵害父母居住權益的主張都將難以得到法院支持。

案情簡介：

劉勇、周蓉系夫妻，劉小美系二人獨生女。2012年11月，三人以人民幣28萬元價款共同購買重慶市某房屋。其中，劉勇、周蓉出資絕大部分，劉小美出資少部分。案涉房屋產權證書載明，劉小美（90%）、劉勇（5%）及周蓉（5%）按份共有案涉房屋。劉勇、周蓉名下僅有與劉小美共同購置的前述案涉房屋。

2014年6月2日，因就案涉房屋裝修發生爭議，劉小美通知劉勇、周蓉停止裝修該房屋。劉小美想要父母直接將其對案涉房屋享有的10%所有權份額過戶給自己所有，父母可繼續在該房屋居住或者到蘇州與自己共同居住，但劉勇、周蓉認為案涉房屋系養老用房，不愿前往蘇州與劉小美共同居住，也不同意將其享有的10%份額轉讓給劉小美。

劉小美認為，劉勇、周蓉未經其同意，擅自對該房屋進行裝修，損害其合法權利，遂訴至法院，請求判令：1.依法分割案涉房屋并由劉小美補償劉勇、周蓉2.8萬元后直接取得案涉房屋全部所有權；2.劉勇、周蓉賠償其擅自裝修給劉小美造成的損失5000元。

劉勇、周蓉辯稱：該房屋系劉勇、周蓉出資購買，屬于劉勇、周蓉共同所有，不同意將其擁有的房屋產權份額（10%）轉讓給劉小美。

法院觀點：

本案的爭議焦點為：劉小美請求分割案涉房屋并以補償相應價款取得父母對該房屋的份額，以實現對該房屋的單獨所有，人民法院應否支持。

《中華人民共和國物權法》第九十七條（現為《中華人民共和國民法典》第三百零一條）規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”第九十九條（現為民法典第三百零三條）規定：“共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。”根據上述規定，案涉房屋系劉勇、周蓉及劉小美三人按份共有，劉小美占份額90%，屬于占份額三分之二以上的按份共有人，有權決定案涉房屋的處分。然而，物權法第七條（現為民法典第八條）明確規定：“物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。”因此，劉小美訴請分割案涉房屋并以補償相應價款取得父母對該房屋的份額，以實現對該房屋的單獨所有，亦應考量是否符合社會公德，是否損害其父母的合法權益。

本案中，劉勇、周蓉與劉小美系父母子女關系，案涉房屋系雙方共同購買用于居住且系劉勇、周蓉名下唯一住房。購房時，劉勇、周蓉出資絕大部分，劉小美僅出資少部分。劉勇、周蓉將案涉房屋90%份額登記在劉小美名下，遠超出劉小美出資占比部分，具有贈與性質，系父母疼愛子女的具體表現。相應地，為人子女，不僅應在物質上贍養父母，滿足父母日常生活的物質需要，也應在精神上慰藉父母，善待父母，努力讓父母安寧、愉快地生活。當前，劉勇、周蓉與劉小美之間存在較深的誤解與隔閡，雙方生活習慣差距較大，劉勇、周蓉多年在本土生活，對居住地和居住方式的選擇應予尊重，二人不愿離鄉遠赴蘇州與劉小美共同生活，不應強求。劉小美雖承諾其取得案涉房屋全部財產份額后，仍可由劉勇、周蓉居住使用該房屋，但因雙方缺乏信任且案涉房屋屬于劉勇、周蓉唯一住房，劉勇、周蓉擔心劉小美取得完全產權后變賣案涉房屋而導致其無房居住，具有一定合理性。而劉勇、周蓉持有的財產份額價值較小，單獨轉讓的可能性不大。此外，劉小美既承諾案涉房屋由其父母繼續居住，則本案請求其父母轉讓財產份額并無實際意義，徒增其父母的擔憂，不符合精神上慰藉父母的倫理道德要求，反而可能導致父母子女關系惡化。

綜上，劉小美關于分割與其父母劉勇、周蓉共同購置的案涉房屋的請求，有違贍養老人傳統美德，可能惡化父母子女關系并損害其父母對案涉房屋的居住權益，人民法院依法不予支持。

案例索引：人民法院案例庫入庫編號：2025-16-2-054-001

部分當事人曾經咨詢蔡律師，房子本來就在自己名下，離婚協議也約定該房歸自己，還要辦理過戶確認物權變更嗎？最高院通過本案確認：不需要。在物權登記狀態與離婚協議約定一致的情況下，自協議生效之日起，登記人就已經對房屋享有了完整的所有權，后續無需另行辦理過戶手續。

婚姻期間購買的房屋，即使只登記在一方名下，在法律上通常也屬于夫妻共同財產。離婚協議中關于房屋歸屬的約定，本質屬于夫妻內部財產的分配和確權。它解決的是“這套登記在你名下的共同財產，離婚后是否完全屬于你個人”的問題。

正因為這種約定性質是確權而非一般意義的物權轉讓，所以其導致的物權變動屬于特殊情形，不以登記為生效要件。只要房產登記狀態與離婚協議約定的最終權屬狀態一致，便不存在法律上的登記沖突，無需另做變更，該協議便足以產生物權變動的法律效果。權利人憑借生效的離婚協議，即可證明其對該房產享有單獨所有權。

這對于面臨離婚財產分割的夫妻而言，具有重要的現實意義。在此特定情形下，權利人無需擔心因未及時辦理手續而引發權屬爭議，離婚協議本身即為具有法律效力的權屬證明。

案情簡介：

王強與李楠原系夫妻關系，林燕為本案申請執行人。涉案房屋原本登記在李楠名下，在王強與李楠婚姻關系存續期間，該房屋屬于夫妻共同財產。后來，王強因失火事故面臨巨額賠償。隨后，王強與李楠協議離婚，在離婚協議中約定案涉房屋歸李楠所有，孩子由王強撫養。

林燕認為王強在面臨巨額賠償時所簽訂的離婚協議權利義務不平等，存在惡意串通損害第三人合法利益的行為，因此其有關財產分配的約定應當依法認定無效，案涉房屋仍應系王強與李楠的共同財產，自己申請執行案涉房屋是合理合法的。雙方就案涉房屋是否能夠被執行產生爭議。

最高院觀點：

本院認為，作為被執行標的物的涉案房屋，在王強與李楠協議離婚時，已約定歸李楠所有。因房屋本來就登記在李楠名下，故無須另行辦理產權過戶手續，李楠即對案涉房屋享有所有權。在林燕沒有提交新的證據證明案涉離婚協議存在惡意串通規避債務的情況下，原審判決判令不得執行案涉房屋并無不當。

案例索引：(2021)最高法民申1530號，以上均為化名。

對于宅地基上房屋的歸屬，司法實踐中很大一部分法院觀點認為依據產權登記認定權屬即可。即宅基地使用權登記為誰，宅基地上房屋就根據地隨房走之原則歸誰所有。

本案法院并沒有完全依據宅基地使用權的登記進行權屬認定，而是對翻建部分進行了區分。認定對翻建部分有共同出資的子女亦享有相應部分的所有權，而對于未翻建部分的附屬物及裝修等則仍認定歸屬宅基地使用權人所有。上述觀點相對更為公平合理，但實踐中此類房屋大多翻建于九十年代甚至是八十年代，翻建人往往無法提供相應證據證明房屋是由其進行翻建。因此要想避免爭議，最好的方式還是家庭內部簽訂析產協議明確房屋歸屬。

蔡律師先前文章也討論過福建地區的相關案例，可供參考閱讀：《父母遺留房屋被兄弟拆除重建并辦理權證，女兒能否主張共有權益？》

案情簡介：

周老太與老伴李老漢是普通的一對農村夫妻，共生育了五女一子，分別是長女李某1、次女李某2、三女李某3、四女李某4、五女李某5、長子李甲。很長一段時間，一家八口在位于該村的5間平房中過著平淡的日子。此院《宅基地有償使用登記表》載明：使用者為李老漢，主房5間，建房時間為1958年，家庭人口結構：戶主李老漢、戶主妻周老太、長子李甲、長子妻于某、次女李某5、長孫李乙。

自1979年至1987年期間，李甲的四個姐姐陸續出嫁到其他村并將戶口遷出，1994年妹妹李某5也出嫁，搬離訴爭院落房屋，并將戶口遷至夫家，期間爭議房屋進行過翻建。李老漢于2014年7月去世，未曾留有遺囑，李老漢父母亦均先于其去世。2021年，周老太及李甲一家一直居住使用的爭議房屋因修建承平高速被征收，李甲領取了67萬余元的征收補償款。

周老太及其五個女兒均認為，被拆除的院內房屋、附屬物等都是李老漢和周老太于1958年所建，1987年二人又出資進行拆除重建，應為夫妻共同財產，所得補償款扣除周老太的一半份額后，另一半應屬于李老漢的遺產，應由周老太及子女7人平均分配。其作為宅基地使用登記權利人，房屋翻建時其并未出嫁，雖未出資，但幫著干了部分零活，故其對房屋拆遷利益亦應享有相應份額。

李甲夫婦及長子李乙作為案件的被告，對于對方說所稱的拆遷利益中一半是李老漢的遺產并要求平均繼承分割不予認可。其3人稱，爭議房屋最初原系李老漢父母所建，1989年李甲夫妻對主房5間進行翻建，1990年完工，后二人又對房屋進行了裝修，并陸續添置了附屬設施；院內2間彩鋼房系李甲夫妻2016年拆除舊棚子新建而成，并且長子李乙還認為，翻建房屋時雖未成年，但其作為宅基地使用登記權利人，且一直居住生活在訴爭院落房屋內至2020年拆遷，戶口未遷出，亦未另申請宅基地，故其亦應享有同其他權利人一樣的權益份額。

?

法院觀點：

案件爭議焦點為訴爭院落房屋等是否屬于李老漢的遺產。

首先，通過庭審調查，雙方均認可1987年—1990年院內主房因陳舊進行了翻建，考慮到李甲為該村集體經濟組織成員，在本集體經濟組織未另行分配宅基地，且與父母長期共同生活，婚后李甲夫妻亦未明確與周老太夫妻分家另過，故認定院內房屋系李老漢夫妻及李甲夫妻共同出資，李老漢夫妻及李甲寶夫妻均系共同建房人，兩方平均享有訴爭房屋的產權份額。

李某5、李乙二人雖均系登記家庭人口，但李某5于1994年因出嫁搬出該房屋，戶口遷至夫家，其已不屬于李老漢宅基地“戶”內成員，并自認對房屋翻建未出資；李乙在訴爭宅基地房屋1989年至1990年翻建時，剛出生不久，根本不具備建造房屋的勞動能力和經濟條件，故亦不能認定其對該房屋的建造存在貢獻。

在上述房屋權屬認定基礎上，訴爭院落房屋因拆遷所轉化為的拆遷利益中，只有關于訴爭院內房屋及對應的拆遷利益即房屋評估補償金額、房屋裝修補償、其他建筑物及附屬物補償，系對房屋、房屋裝修及其他附屬物等地上物給予的對應補償，屬于李老漢的遺產，該部分可以作為李老漢的遺產由繼承人依法予以繼承分割處理。

索引案例：?山東高法公眾號《存在繼承人翻建行為時，如何判斷宅基地房屋的權利人》

年輕人初入社會時往往囊中羞澀，父母為托舉孩子改善生活，出資為子女購買房產是常有之事。受傳統觀念影響，雙方通常不會以書面形式明確這筆款項的性質。然而，一旦雙方產生糾紛，該出資究竟屬于贈與還是借貸，往往會成為爭議焦點。

司法實踐中，對于父母出資購房的款項定性存在不同觀點。一種觀點認為：父母為子女出資發生在婚后的構成對子女夫妻二人的贈與。如(2022)蘇08民終897號案例：“父母為雙方購置房屋出資的，如沒有約定或約定不明應視為父母贈與雙方的夫妻共同財產。”另一觀點則為：父母出資為子女買房，除明確表示贈與之外，應當視為以幫助為目的的臨時性資金出借，子女負有償還義務。如(2019)京民申2635號案例：“雖然在當前高房價背景下，部分子女經濟條件有限，父母在其購房時給予資助屬于常態，但不能將此視為理所當然，也絕非法律所倡導，否則嚴重違背法律公平正義之理念。子女成年后，父母已經盡到了撫養義務，并無繼續提供供養的義務。子女買房是父母出資，除明確表示贈與外，應當視為以幫助為目的的臨時性資金出借，子女負有償還義務，本院對此不持異議。”本案一二審法院同樣皆持此觀點。

本案特殊之處在于，一是購房人為未婚狀態，房屋用于其個人生活，不涉及夫妻共同財產爭議；二是購房人與其父母溝通過程中多次出現“借錢”“還錢”等字眼，說明雖然未簽署書面協議，但雙方皆明晰該筆出資性質，這也成為法院認定雙方存在借貸合意的依據；三是購房人已成年并在國外工作，具備獨立生活能力，而其父母已退休無經濟來源，出于平衡各方利益及維護公序良俗角度，法院也會更偏向于其父母一方。

案情簡介：

原告劉剛與第三人董紅原系夫妻，現已離婚，被告劉小紅系原告與第三人之女。劉小紅在日本工作，三方商量在日本買房，為此，劉剛將其名下位于北京的房產作抵押進行貸款。

劉剛提供銀行流水顯示，其自2019年6月至2023年2月通過國際匯款方式向劉小紅支付共計人民幣433218元。此外，劉剛曾將其貸款所得的其中20萬元人民幣交由董紅。因劉小紅在日本購房資金不足，該款項最終由董紅轉付給劉小紅。劉剛主張以上款項共計633218元是劉小紅向劉剛的借款，均用于劉小紅在日本購房。

劉剛提交的微信聊天截圖中，劉小紅所發信息為：“借你的錢我會全數奉還……”劉剛據此主張劉小紅承認向劉剛借款并承諾全部償還。

現劉剛訴請劉小紅返還上述款項并支付逾期還款利息。

一審法院觀點：

當事人實施具體民事行為的行為屬性，應當根據當事人實施該行為時的意思表示認定。但是當事人的意思表示往往有時掩飾在其行為之背后的，因此，當事人實施具體民事行為的真實意思表示，不能單從當事人的行為表象去簡單進行認定。父母可以在子女購房時給予資助，但并非是法定義務，被告系成年人，且已工作，作為被告的父親，已經盡到了撫養義務，并無繼續供養的義務，原告以自己名下的房產抵押貸款資助被告在日本購房，且本案被告在微信中不止一次提到還錢，因此，在原告未明確表示贈與的情況下，應視為原告以幫助目的的臨時性資金出借，被告人應負有償還義務。

?

二審法院觀點：

涉案上訴人與被上訴人之間的借貸關系雖無借條等借款憑證，結合中國社會傳統習俗考慮，兒女向父母借款而不出具借條在現實生活中亦較為普遍，被上訴人出資時未要求上訴人出具借條符合當時的情景和情理，具有合理性。根據被上訴人一二審提供的證據，能夠證明被上訴人將自己名下房產抵押給銀行取得貸款后，轉給上訴人，后續由被上訴人償還貸款的情形。上訴人主張案涉款項為贈予，其應對贈予關系的成立進行舉證。根據現有證據，雖然被上訴人在聊天記錄提到“爸爸替你還貸款”，但該表述是否為贈予的真實意思表示應結合其行為以及實際情況進行綜合判斷。案涉款項發生時，上訴人劉小紅已成年，對于已經獨立生活的成年子女，父母無需再承擔撫養義務。從社會現實層面考量，“買房”并非父母的法定義務，而是出于對子女的照顧自愿付出的行為。基于中國傳統家庭文化影響，子女購房，父母給予資助屬于常態，但不能據此便理所應當將此款項推定為贈予，否則有違法律公平正義之理念。因此，雙方之間若不存在明確的贈予的意思表示，就應將款項視為以幫助為目的的臨時性資金出借。另外，本案作為家事糾紛，也應具體情況具體分析，兼顧各方家庭利益的平衡。被上訴人現已退休，并無過多生活來源，為子女生活反而使父母自身陷入經濟困境，不符合公序良俗，也不應為法律所提倡。

……綜上所述，劉小紅的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

案例索引：（2024）冀01民終2880號，以上均為化名

司法實踐對于父母處分未成年子女房產是否有效存在不同觀點，通常會綜合考慮處分人有無惡意、子女權益是否受到損害等因素。根據《民法典》相關規定，監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。

案涉房屋雖是由二人夫妻共同財產購買，但登記于婚生女名下，且二人離婚時并未將其作為共同財產分割，故該財產仍屬于婚生女個人財產。監護人行使法定代理權必須以被監護人利益為目的，否則構成無權代理。男方雖辯稱售房款用于女兒留學，但并未提供相關證據，且未征求過女兒意見，已構成對女兒財產權益的侵害。最終法院判決男方應按房屋實際成交價款賠償女兒相應損失。

這爹吃相實在是有些離譜！當年把房子落戶在女兒名下，肯定也是為了規避某些政策，所以理所應當還覺得這個房子是自己的。既然女兒撫養權已經在自己手上，女兒的財產也是隨自己處分。因此也就打著為女兒留學的旗號，干著侵吞女兒千萬房產的勾當。而且這房產既然是雙方結婚時購買，女方必然也出了一定財產，男方如此一通操作等于連女方的份額也一并吞了。更荒謬的是，如此明顯的左手倒右手操作，竟然在辦理贈與和過戶時一路綠燈，相關機構對涉及未成年人重大財產保護且監護人存在明顯利益沖突的處分行為，審查竟形同虛設。好在一二審法院明察，認定贈與行為無效，只是如此一來父女情誼也已所剩無幾！

?

案情簡介：

李先生與林女士于2001年登記結婚，并于2002年生育一女李麗，2007年雙方以李麗名義購買案涉房屋，后李先生與林女士發生離婚糾紛以及離婚后財產糾紛，最終李麗由李先生撫養，因案涉房屋不屬于夫妻共同財產，未予以分割。離婚訴訟后，李先生于2016年以李麗代理人身份與自己簽訂贈與合同，將案涉房屋無償贈與自己，后自行辦理過戶登記并出售案涉房屋。

2023年李麗將李先生訴至法院，請求確認贈與合同無效并賠償損失1160萬元。

李先生辯稱，售房款主要用于女兒留學，是考慮女兒利益的行為。另外，離婚后財產糾紛案件判決其需支付林女士款項，故無奈出售涉案房屋用于獲取資金。

法院觀點：

案涉房屋系李麗個人財產，李先生與林女士離婚糾紛、離婚后財產糾紛中均未作為夫妻共同財產予以分割；

其次，李先生通過自行簽署贈與合同的方式，私自以被監護人李麗名義處分被監護人名下財產，將被監護人李麗個人名下案涉房屋轉移登記至其個人名下，其作為李麗的法定監護人，在作出與被監護人利益有關的決定時，未征求李麗本人意見，未尊重被監護人的真實意愿，侵害了李麗的合法財產權益，且有悖公序良俗；

再次，從離婚糾紛、離婚后財產糾紛案件所查明的李先生名下財產情況來看，李先生所述舉債資助李麗國外留學的抗辯意見缺乏事實依據，由此確認贈與合同無效；

最后，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，故李先生應按照房屋實際成交價款補償李麗相應損失。

綜上法院認定李先生自行簽署的贈與合同侵害了李麗的合法權益，有悖公序良俗，判決確認李先生自行簽署的贈與合同無效并賠償李麗房屋出售價款損失1160萬元。

經上訴，二審法院維持原判。

案例索引：北京海淀法院《父母能私自將子女房屋過戶至自己名下？來看看這個案子》2025.08.05

2009年，楊小妹夫婦與楊大姐夫婦簽訂《房屋買賣合同》，約定：楊大姐夫婦將案涉房屋以25萬元賣與楊小妹夫婦，帶裝修家具，房屋產權歸楊小妹夫婦所有，楊小妹夫婦已支付17.7萬元，剩余7.3萬元待產權證到手后付清。次年，楊小妹夫婦便搬進了該房，居住至今。2012年，楊大姐夫婦辦理了離婚。然而該房產權證卻遲至2021年才姍姍來遲，落在了楊大姐的名下。可楊大姐這時卻拒絕將房屋過戶至二人名下。不得已，楊小妹夫婦只能將已離婚的楊大姐夫婦雙雙訴至法院。

然而一審判決卻未能得償所愿，法院認為，這份《房屋買賣合同》不是雙方的真實意思表示，是無效的。既不存在能證明楊小妹夫婦交付了購房款的證據，二人陳述的已付金額又與購房款對不上，在未取得產權證前就將購房尾款付清也顯得不合常理。楊大姐夫婦更是一直辯稱二人不是真心與楊小妹夫婦進行房屋買賣，將房屋交給他們占有使用是出于其他原因。據此，法院駁回了楊小妹夫婦要求房產過戶至其名下的請求。這對本該成為房屋所有權人的夫婦，瞬間變成了可能被隨時掃地出門的非法占有人。

初看一審判決，是不是感覺楊小妹夫婦是被自己親姐姐姐夫聯手坑騙了？但蔡律師看了二審雙方提交的證據和抗辯理由后，發現事實很有可能不是這樣。

二審中，楊大姐夫婦雖然離婚了，但卻仍雙雙站在同一戰線，堅稱這場房產交易是一場“三角式詐騙”。楊大姐稱，當年是她與妹妹楊小妹合謀，哄騙前夫王大哥簽署了那份《房屋買賣合同》。她們的目的是為了讓王大哥在離婚時凈身出戶。王大哥也堅稱自己是被蒙蔽的受害者，是姐妹倆玩套路詐取他的錢財，他只是想和楊大姐復婚，才心甘情愿踩入了這個圈套。

若事實果真如此，那么計劃似乎很順利，二人離了婚，楊大姐也在多年以后拿到了只登記著自己名字的產權證。然而，她卻低估了利益在親情面前的份量。她當年的“同謀”妹妹聯合妹夫，如今卻拿著那份合同，反過來主張合同真實有效，要求她履行過戶義務。

然而，無論當初簽訂合同的真實動機是房屋買賣還是給王大哥設的局，楊大姐二人在法庭上都未能提供充分有效的證據來證明其騙局主張。相反，楊小妹夫婦在二審提供的電話錄音則被法院認定為房屋買賣真實存在，約定房款也已支付。因此，法院只能依據現有可證明的法律事實作出判斷：“《房屋買賣合同》中明確寫有‘乙方已支付17.4萬元’的內容，通話錄音內容可以佐證楊小妹向王大哥支付過8萬元，王大哥2015年10月15日書寫條據亦明確寫有‘房款25萬元已收’的內容，上述證據可以證實上訴人柴先生、楊小妹已足額支付房款。被上訴人王大哥作為成年人，應對其書寫條據承擔法律后果，其辯稱是受欺詐所寫，并無證據證實，故其辯解理由不予采信。上訴人柴先生、楊小妹已足額支付房款，被上訴人王大哥、楊大姐至今未依約配合辦理產權過戶登記手續構成違約，二上訴人訴請二被上訴人協助辦理過戶手續的訴訟請求應予支持。”

假若真如楊大姐主張，這場房屋交易是一場騙局，那么她的精心策劃，最終卻讓自己失去了本想獨占的房產。這場充滿算計的家庭內斗，最終因證據規則的鐵律，讓最初的設局者楊大姐和可能的受害者王大哥，在法律上成為了輸家。蔡律師不知真相到底如何，究竟是姐姐坑妹妹，還是姐妹聯手坑姐夫，還是妹妹反坑姐姐，但姐妹兩家人的情誼就這么在算計中毀得一干二凈，落得個一地雞毛，真真何苦來著！

案例索引：(2024)內03民終1160號，以上均為化名。

福州律師蔡思斌

2025年8月6日

你見過這么坑的爹嗎？離婚后取得兒子撫養權，卻在孩子成年后不再提供經濟支持，導致考上大學的孩子無力承擔學費。關鍵在于這爹并不是沒有錢，甚至通過拆遷置換了兩套住房及一間商鋪，卻對孩子的教育需求置若罔聞。兒子不得已下將父親訴至法院，歷經一審、二審直至再審，才最終逆轉判決，拿回屬于自己的權益。

本案的爭議焦點在于，兒子對案涉安置房屋是否享有共有權，以及該房屋是否應予分割。雖然案涉房屋進行產權登記時，兒子仍為未成年，未被登記為權利人，但依據當時的《物權法》及相關拆遷政策，安置補償應按家庭人口進行，土地劃分和優惠資格按人頭核定，因此未成年子女同樣享有安置權益。本案父親在計算劃地面積及利用優惠購買商鋪時，均使用了兒子的權益份額。故高院再審認定，案涉安置房屋的形成為父子二人共同創造并獲得，雙方對房屋共有權的性質應為共同共有。

根據《民法典》第303條，共同共有人請求分割共有財產，需具備“重大理由”。現行法律對“重大理由”并未有明確規定。但本案中，兒子作為在校學生且身處離異家庭，生活來源完全依賴有撫養義務的父親。現其父親拒絕履行撫養義務導致兒子生活難以為繼，故高院據此認定該情形符合請求分割共有物的“重大理由”。

正義雖遲但到。高院的改判不僅體現了拆遷安置政策對居住權與生存權的保障，維護了未成年人在家庭共有財產中的基本權益，也為司法實踐中認定共有物分割的“重大理由”提供了類案參考。

?

案情簡介：

李大強與李小強系父子，2007年李大強離婚后李小強歸其撫養。2008年12月，李有才（李大強之父）、李大強和李小強共同生活的房屋被拆遷，李有才作為戶主簽訂協議，選擇劃地自建安置，分為三戶，李大強和李小強為一戶。

2009年8月，李大強簽訂劃地自建書，明確安置用地面積15平方米/人，李大強一方住房安置人員為李大強和李小強2人，安置用地面積為30平方米。根據拆遷政策，李大強購買商鋪使用優惠金額31200元，其中李小強優惠額度15600元。后李大強通過安置修建和優惠購買獲得2套住房及1間商鋪，2014年完成產權登記。

2022年9月，李小強因上大學無經濟來源且李大強不支付費用，訴請分割前述2套住房及1間商鋪。

一二審法院均駁回李小強請求，故其至高院申請再審。

?

重慶高院觀點：

其一，李大強和李小強對安置房屋即安置住房和安置商鋪享有共有權。李大強和李小強（時年不足6周歲）在征地拆遷時作為一個家庭戶進行安置，拆遷安置政策目的在于保障被拆遷人的居住權。李大強選擇了劃地自建住房的安置方式，李小強的爺爺李有才亦替李小強出資繳納了劃地自建手續費，修建案涉安置房屋所用土地亦有部分來源于李小強所獲得的劃撥自建土地，故案涉房屋包含了應當由李小強享有的相關安置權益。《中華人民共和國物權法》第三十條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”第一百零三條規定：“共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。”因此，自案涉安置房屋合法修建完成時起，李大強和李小強對所建房屋享有共有權，且李大強和李小強系基于家庭關系依據安置政策共同創造、共同獲得案涉安置房屋，故雙方對房屋共有權的性質為共同共有。

其二，李小強請求分割案涉安置房屋的條件已經成就，應當公平合理分割案涉安置房屋。《中華人民共和國民法典》第三百零三條規定：“共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割……”本案中，李小強現系成年的在校大學生，但并無穩定的收入來源，其父李大強明確表示不再支付相關學費和生活費等費用，故李小強符合前述共同共有人具有“重大理由”可以分割共用物的法定情形。就分割方式而言，案涉安置房屋包括兩套住房和一個商鋪，各自具有獨立的房地產權證，可以分割且不會因分割減損價值，故本案應當直接進行實物分割。綜合考慮李大強在修建案涉安置房屋時所作出的貢獻，最大限度降低共有房屋分割對李大強現在居住、生活和生產經營的影響，以及李小強自未成年時起就享有的案涉安置房屋的合法權益和李小強行使物權的便利，酌情分割一套住房歸李小強所有，其余一套住房和一套商鋪歸李大強所有。

?

案例索引：人民法院案例庫案例，編號：2025-14-2-054-001，以上均為化名。

?

?

本案核心焦點在于離婚協議中將房屋贈與子女的條款能否撤銷。本案男女雙方于06年離婚，協議約定男方名下房屋歸婚生女所有，然而直至20年房屋被拆遷時仍未過戶至婚生女名下，男方以房屋所有權人身份將房屋拆遷補償款照單全收。

這操作實在是有些厚臉皮了，男方可能也是有點法律知識，知道一般贈與下財產權利未轉移的，贈與方可享有任意撤銷權。他這么久拖著不過戶顯然就是想等拿到拆遷款后再反悔贈與。好在本案不同于一般贈與的情況，讓我們來看看法院怎么判。

女方訴至法院后，男方果然以贈與財產權利尚未轉移為由主張行使任意撤銷權，請求撤銷贈與。法院依據《婚姻家庭編解釋（一）》第七十條，判決離婚協議中的贈與條款具有法律約束力，不得任意撤銷。因離婚協議通常涵蓋雙方離婚、子女撫養、財產分割等多重法律關系，屬于具有整體性的一攬子協議，不能將協議中的贈與部分單獨割裂看待。且簽訂協議時婚生女為未成年，故該協議又涉及未成年人權益保護，包含父母對子女未來生活的經濟保障意圖，具有道德義務性質，不能參照一般贈與處理。據此，即使案涉房屋長期未過戶且發生拆遷，但房屋已經基于離婚協議實質轉化為婚生女的財產，相應的拆遷權益作為房屋價值的形態延續，也應歸婚生女所有。

值得注意的是，今年施行的《婚姻家庭編解釋（二）》第二十條對此類情形進行了進一步明細規定：除非另一方同意，否則一方不得在財產權利轉移前請求撤銷贈與子女財產的約定，進一步強化了此類條款的不可撤銷性，更有利于保護各方當事人合法權益。

?

案情簡介：

李麗與吳強于2006年12月31日離婚，雙方簽訂離婚協議約定，案涉房屋歸婚生女吳小花所有；吳小花現年6周歲，歸吳強撫養，直至吳小花工作時止；李麗不貼補任何費用。

案涉房屋在吳強名下，未辦理產權變更登記，2020年9月案涉房屋被政府征收，吳強領取了征收補償款893423.30元。吳小花為在校研究生。2017年至2023年期間，吳強向吳小花轉賬合計259208元。

原告李麗訴稱：吳強未按照離婚協議約定履行相關義務。案涉房屋于2020年9月被拆遷，吳強領取了全部征收補償款，吳小花多次向吳強追索房屋征收補償款未果。遂訴至法院，

?

法院觀點：

本案中，李麗與吳強于2006年12月31日簽訂離婚協議，約定案涉房屋歸婚生女吳小花所有，該約定是雙方的真實意思表示，合法有效。吳強雖認為該房屋為其婚前個人財產，但其已作出贈與吳小花的意思表示，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》第七十條規定，離婚后贈與人以贈與財產權利尚未轉移為由申請撤銷離婚協議中涉及對第三人贈與條款的，依法不予支持。

案涉房屋因征收而滅失，轉化為相應的征收補償利益，該征收補償利益應歸吳小花所有。吳強向吳小花支付生活費、教育費等，是其作為父親關愛子女、履行撫養義務的體現，吳強提出在其給付吳小花的房屋征收補償款中予以扣減，不予支持。

?

案例索引：人民法院案例庫案例，編號：2024-07-2-102-002

?

案涉房屋雖登記在一方名下，但系雙方婚內取得，屬于夫妻共同財產，一方擅自抵押該房產顯然構成無權處分。抵押權人要想取得抵押權必須滿足善意取得，即滿足《民法典》第三百一十一條的三項條件：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

通常來說，第二、三項條件基本能夠滿足，因此核心就在于判斷是否“善意”。就本案而言，法院認為銀行作為專業金融機構，應當對貸款人婚姻情況進行核實，其未盡到審查義務存在過錯，因此并非“善意”，不能認定其為善意取得抵押權。現行法律對如何判斷“善意”并沒有明確規定，如果本案抵押權人是自然人的話，或許會是不同結果。因為法院很有可能會認為“一般民事主體只需核實不動產權屬證書即可認定其已盡到合理注意義務。”

案情簡介：

2022年11月，陳某作為借款人，與某銀行簽訂《抵押合同》，雙方約定，從銀行貸款70萬元。陳某以名下房產，為上述借款辦理了抵押登記。后因陳某未能按時償還借款，2023年9月，某銀行將陳某起訴至法院，請求判令被告償還借款本金、利息及違約金合計約75萬元，判令原告對被告抵押物某房產折價或拍賣、變賣所得的價款享有優先受償。

陳某及第三人陳某妻子辯稱，對欠款金額無異議，但案涉房屋是陳某婚后購買取得，案涉房產產權證書中載明所有權人為陳某一人，但該房產屬于夫妻共同財產。陳某抵押案涉房屋是背著妻子做的，銀行在辦理抵押時未核實陳某的婚姻情況，存在過錯，銀行不能取得對房屋的抵押權。

?

法院觀點：

本案原被告、第三人對欠款數額均無異議，本案的爭議焦點為，某銀行是否能夠取得對案涉房產的抵押權。

涉房產系陳某在與妻子婚姻關系存續期間購得，故案涉房產應當屬于陳某與妻子的共同財產。陳某未經妻子同意，將案涉房產抵押給某銀行，構成無權處分。

某銀行辯稱，其構成善意取得。法院認為，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第三十七條第一款規定：當事人以所有權、使用權不明或者有爭議的財產抵押，經審查構成無權處分的，人民法院應當依照民法典第三百一十一條的規定處理。

本案中，案涉房產已經辦理抵押登記，某銀行已履行放款義務，本案關鍵在于認定某銀行是否盡到對夫妻共同財產的審慎審查義務。某銀行系專業從事貸款業務的金融機構，申請人的婚姻狀況、抵押房屋的權屬情況直接影響其債權風險以及實現，銀行對前述事項負有審慎審查義務。銀行稱陳某簽署了《單身聲明》，法院認為，單身聲明僅是個人承諾，在現實情況中，不乏借款人為達目的進行虛假承諾的情形。雖然銀行內部文件中列明，單身聲明系婚姻狀況證明材料之一，但并不意味著銀行僅需審查借款人的單身聲明。銀行還應當對家庭戶口信息、征信資料等文件進行審查。銀行工作人員陳述，在放貸時可能審查了陳某的個人戶口頁。只要查閱陳某的家庭戶口的常住人口登記卡索引表即能獲悉陳某已婚的事實，該審查難度并不高。但某銀行輕信陳某的承諾，未就陳某婚姻狀況這一重大事項進行核實，應當認定其并未盡到審慎審查義務，并非善意。故對于某銀行提出的其依照善意取得制度取得抵押權的抗辯意見，法院不予采納。對于某銀行請求判令對陳某名下的房產折價或拍賣、變賣所得的價款享有優先受償的訴訟請求，法院不予支持。

綜上，法院依法判決陳某償還原告借款本金、利息及違約金，駁回原告的其他訴訟請求。

索引案例：山東高法公眾號《夫妻一方擅自抵押共同房產，債權人能否取得房產的抵押權？》

蔡思斌

2025年7月28日