依據《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）1.8.6.1規定，針對繼承類登記業務，其將申請人提交材料界定了八種，下文便以此八種材料做逐一討論。

1、所有繼承人或受遺贈人的身份證、戶口簿或其他身份證明；

此部分審核關鍵在于：所有繼承人的認定，考慮繼承人是否齊全，是否存在其他潛在繼承人，是否存在《繼承法》第十二條規定的盡了主要贍養義務的喪偶兒媳和喪偶女婿，具有其他扶養關系的繼子女和繼父母、養子女、養父母，是否存在具備繼承權之胎兒及未分娩具備繼承權之胎兒（此情形下多為被繼承人為男子時存在）。

解決路徑：認定全部繼承人的資料，《不動產登記暫行條例實施細則》及《規范》均未予以明確，其難度關鍵在于排除潛在繼承人，潛在繼承人包括登記機構未知悉的繼承人，如到場申請繼承人隱瞞的其他繼承人、到場繼承人亦難以獲知的繼承人，如存在非婚生子女，夫或妻一方不知悉的、存在《民法總則》規定的未分娩的胎兒具備繼承權的情形等。因繼承人與被繼承人死亡時點的前后存在代位繼承或者轉繼承的情形而產生的繼承人、因繼承權的喪失而導致繼承人減少的情形。

是否存在隱瞞的其他繼承人，可通過向申請人單位調查、所在居委會調查、調取人事檔案、公安戶籍及基層人民政府出具證明予以把握，因15年公安部已經取消親屬關系證明的出具，此項證據可采其他幾種予以佐證。同時在詢問記錄中詢問全部到場繼承人是否存在其他繼承人，在后續公告中亦予以明示到場申請繼承人，若有遺漏的，除去申請繼承人外的主體皆可提出異議。

針對到場繼承人亦難以獲知的其他潛在繼承人，一則通過詢問，由到場申請繼承人自證，二則可通過向被繼承人或繼承人之單位、社區或居委會了解核查的形式予以排除。此外，可采公告的形式，為可能存在的潛在主體提供權利主張及異議提請路徑，排除潛在繼承人。

針對代位繼承及轉繼承情形，重點在于把握被繼承人及繼承人死亡時點，故而死亡證明之死亡時間便極為關鍵，對于死亡證明的形式應嚴格依據《規范》1.8.6.1規定的幾種情形收取，包括：醫療機構出具的死亡證明、公安機關出具的死亡證明、注明了死亡日期的注銷戶口證明，人民法院宣告死亡的判決書。這其中尚有一個兜底條款：其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等，此條將在材料2中予以展開討論。

因繼承權喪失而導致繼承人減少的，依據《繼承法》第七條之規定情形，原則上登記機構無法審核繼承人繼承權之喪失與否，此項易通過對到場全部繼承人詢問，由其各自對到場繼承人繼承權之認可為宜，同時在公告中亦明確倘若對公示繼承人存在異議者，如存在喪失繼承權之證據的，可提請異議的途徑，公告應公示被繼承人，對于繼承人即登記申請人是否公示的問題，筆者認為，若不公示，則不能有效排除其他潛在異議，故而可在詢問中明確詢問，對于繼承相關事項登記機構擬在審核查驗后予以公示，其包括被繼承人姓名、不動產狀況及擬繼承不動產之繼承人，擬繼承不動產之繼承人是否存在個人隱私要求？

2、被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫療機構出具的死亡證明、公安機關出具的死亡證明、注明了死亡日期的注銷戶口證明，人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等；

此項審核關鍵在于當事人提供死亡證明形式的真實性，如是否加蓋相關機構公章等。另外針對此條的兜底條款：其他證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料，同樣應引起足夠重視。

實務中存在一些沒有經過戶籍備案，無法通過戶籍注銷檔案加以查證的被繼承人，或者因其他諸多原因不能提供上述幾種明示證明的，如何核實其死亡事實及死亡時間便成了審核之難點。筆者以為，應通過其他多種相關證據以形成較強的證據鏈形式予以佐證。如具有火化證的，可予以收取，同時通過調查被繼承人單位、居委會，調取相關檔案等形式予以調查。實踐中，有申請人提供被繼承人墓碑照片意圖佐證被繼承人去世，首先，此種證據其證明效力有限，證明角度單一，一則墓碑所明示死者是否為被繼承人存疑，二則其死亡時間仍無法明確。其并不能作為單獨認定依據，而仍應與其他證據結合予以使用。如可提供注明了死者姓名及時間的喪葬服務結算材料等等。

3、所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養證明、出生醫學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或及繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關系的材料等；

此項較為簡單，但公安部等12部門聯合出臺的《關于改進和規范公安派出所出具證明工作的意見》中明確了戶口簿和居民身份證、護照的法律效力。對于親屬關系證明，只有滿足曾經同戶人員間的親屬關系，歷史戶籍檔案能夠反映的，方經核實后才能開具。故而除去一些特定親屬關系，如父母、子女、祖父母等親屬關系外，公安機關可能會不予開具，則需采其他證明材料予以采用。此外可通過詢問的方式，對全部到場繼承人之親屬關系是否存在異議加以詢問。

4、放棄繼承的，應當在不動產登記機構辦公場所，在不動產登記機構人員的見證下，簽署放棄繼承權的聲明；

此項北京大學常鵬翱教授曾有專文介紹其審核要點，十分值得借鑒，其關鍵點參照其所列幾點，筆者略述如下：

其一，放棄繼承權的繼承人的行為能力，應通過年齡、談吐、意識能力等判斷。通過詢問放棄繼承權人是否知悉放棄后的法律后果，放棄的意思表示是否真實。因沒有完全民事行為能力的當事人，無法為放棄繼承權的行為。而根據《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》（以下簡稱《繼承法意見》）第8條規定：“法定代理人代理被代理人行使繼承權、受遺贈權，不得損害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放棄及繼承權、受遺贈權。明顯損害被代理人利益的，應認定其代理行為無效。”故而法定代理人不能當然代限制或無民事行為能力人放棄繼承權，可在詢問記錄中詢問放棄繼承權之繼承權其放棄是否系其真實意思表示。

其二，應采用書面形式，依據《繼承法意見》第47條：“繼承人放棄繼承應當以書面形式向其他繼承人表示。用口頭方式表示放棄繼承，本人承認，或有其他充分證據證明的，也應當認定其有效。”故而固定證據形式極為重要，實踐中可能存在不能寫字的當事人，其放棄繼承的形式可采錄像詢問和打印制式放棄繼承權聲明書向其宣讀后由其按手印確認的方式。實踐中，尚存在當事人提供放棄繼承權公證書及法院庭審筆錄意圖證明繼承人放棄繼承權的，依據《繼承法意見》第48條規定可予以采用。

其三，關于放棄的繼承權范圍，因登記機構僅就遺產中不動產進行審核，然而對于繼承權一般認為其具有不可分性，只能全部接受或者全部放棄，而不能附加條件或者部分接受或者部分放棄。之所以如此其原因在于，一則倘若允許繼承權可分，實則將權利物化為類似具體物之份額，其與放棄繼承財產相混淆，其二，允許繼承權可分，會導致繼承人只繼承權利，而不繼承義務。其三，繼承人部分放棄而部分繼承很多時候其目的在于讓與其他繼承人，其完全可以通過在接受繼承之后將其所得遺產讓與他人而實現其初衷，允許部分繼承或部分放棄，實則省去了后續讓渡遺產所涉稅收，為國家稅收造成了流失。

故而應通過詢問的方式明確當事人放棄的為全部繼承權，涉及全部不動產。如詢問是否有其他未涉及的不動產未予以明示？倘若存在，應一并予以放棄。

其四，簽署放棄繼承權聲明的法律效果，應予以明確簽署后立即生效，不得予以撤回。依據《繼承法意見》第50條規定：“遺產處理前或在訴訟進行中，繼承人對放棄繼承翻悔的，由人民法院根據其提出的具體理由，決定是否承認。遺產處理后，繼承人對放棄繼承翻悔的，不予承認。”當事人反悔的，其決定是否承認的機構為司法機構，應在詢問中予以明確告知法律效果，詢問當事人是否知悉。

5、繼承人已死亡的，代位繼承人或轉繼承人可參照上述材料提供；

存在轉繼承和代位繼承的，審核關鍵仍在于繼承人死亡時間，同時對于代位繼承人和轉繼承人“全部”的認定，可依據上文第1條予以把握。

6、被繼承人或遺贈人享有不動產權利的材料；

應提供權屬證書或者其他原因材料，如已經發生繼承，經生效法律文書確認權屬的。同時應對于不動產權利狀況、其上是否存在權利限制予以查詢，排除其上是否存在抵押、查封、異議及預告登記等限制。

7、被繼承人或遺贈人生前有遺囑或者遺贈扶養協議的，提交全部遺囑或者遺贈扶養協議；

此項必然需要經詢問全部繼承人被繼承人是否生前立有遺囑，是否與他人簽訂有遺贈扶養協議。因登記機構主動調查核實的難度極大，故而宜采詢問加全都到場繼承人具結的形式予以明確，同時可通過公告予以排除潛在遺囑持有人及遺贈扶養協議持有人。如可通過詢問：被繼承人生前是否與他人簽訂有遺贈扶養協議協議或立有遺囑，若有，應提供全部遺囑，申請人故意隱瞞存在遺贈扶養協議或遺囑情形，亦系提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應承擔賠償責任。

8、被繼承人或遺贈人生前與配偶有夫妻財產約定的，提交書面約定協議。

詢問存世一方配偶是否存在夫妻財產約定，若有，應予以提供，并在公告時候排除異議。此外，對于除去夫妻一方之外的其他繼承人亦應予以詢問是否知悉存在夫妻財產約定情形。

通過以上分析，可見，材料核查、現場調查及詢問公告登記皆為繼承類業務中的關鍵審核手段，而詢問可謂登記申請受理過程中應用最為廣泛的手段，故而應對所需詢問之問題予以明確，筆者在文末附繼承類業務詢問記錄提綱，以供登記機構及業務受理人員參考，鑒于個人水平所限，有所紕漏和瑕疵，還望多予指正。

附：不動產登記繼承類業務詢問記錄提綱：

1、申請登記事項是否為申請人的真實意思表示？

2、被繼承人死亡時間、地點及大致原因？

3、被繼承人生前工作單位、住址及婚姻狀況？

4、所申請繼承的不動產，作為被繼承人遺產其來源、取得時間？是否屬于被繼承人所有，其財產占有形式屬于共有還是單獨所有？

5、繼承所涉不動產是否存在權利限制，存在查封？存在抵押？存在預告登記？存在異議登記？存在網簽備案？

6、被繼承人生前是否留有遺囑或遺贈扶養協議？有，應予以提供。全部繼承人對于遺囑之真實性和效力是否存在異議？存在遺贈扶養協議的，協議是否已經履行？

7、到場繼承人的姓名、性別、年齡、與被繼承人的親屬關系、工作單位、住址？

8、除去到場的繼承人外，是否尚有其他繼承人？繼承人是否已就被繼承人死亡履行了通知其他繼承人的義務？是否存在法定繼承人已經死亡情形？若存在，其死亡時間為何時？

9、全部繼承人對于被繼承人與繼承人之親屬關系是否存在異議？

10、全部繼承人是否具有完全民事行為能力？

11、繼承人中是否具有盡了主要贍養義務的喪偶兒媳或者喪偶女婿？

12、在繼承人之外有無依靠被繼承人扶養的缺乏勞動能力又沒有生活來源的人或者對被繼承人扶養較多的人？若有，是否保留了必要的遺產份額？

13、是否具有需要為其保留遺產份額的胎兒或未娩出的胎兒？

14、全部繼承人中是否存在法定喪失繼承權之情形？《繼承法》第七條規定情形：（一）故意殺害被繼承人的；（二）為爭奪遺產而殺害其他繼承人的；（三）遺棄被繼承人的，或者虐待被繼承人情節嚴重的；（四）偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節嚴重的。

15、被繼承人生前與其配偶有無夫妻財產約定？

16、所涉繼承不動產由繼承？其他繼承人是否存在異議？是否具有對被繼承人盡了主要扶養義務或者與被繼承人共同生活的繼承人，可以多分情形？是否具有有扶養能力和扶養條件的繼承人不盡扶養義務的，應當不分或者少分的情形？

17、繼承人繼承遺產是否已經清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務？

18、繼承人放棄繼承是否為真實意思表示？放棄繼承是否存在致其不能履行法定義務的情形？倘若有，則放棄行為無效。

19、放棄繼承的繼承人是否知悉放棄系放棄全部遺產？是否存在其他未涉及本登記機構管轄范疇的不動產？若存在，應一并予以放棄。

20、放棄繼承的繼承人是否知悉放棄繼承權的聲明一經做出立即生效，不得撤回？