來源：中國(guó)法院網(wǎng)?|??作者：劉瑾 王梓茜
【案情】
孫某通過中介購(gòu)買張某“滿五不唯一”房屋。合同履行過程中張某發(fā)現(xiàn)自己“被離婚”導(dǎo)致買房人不需繳納個(gè)人所得稅。買賣雙方就稅費(fèi)問題引發(fā)爭(zhēng)議，孫某起訴要求繼續(xù)履行合同，張某則反訴要求解除。
法院經(jīng)審理查明，孫某在中介居間下購(gòu)買張某名下“滿五不唯一”住房。《房屋買賣合同》約定，孫某承擔(dān)交易中應(yīng)繳納的所有稅、費(fèi)。若不按約定繳稅導(dǎo)致合同不能履行或解除的，其應(yīng)向?qū)Ψ街Ц斗课莩山豢們r(jià)20%的違約金。后孫某僅繳納了契稅，并未交納“滿五不唯一”住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。張某經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)交易稅費(fèi)檔案中有自己的離婚證以及售房人家庭唯一住房承諾表且上面均有自己簽名。張某認(rèn)為中介公司與孫某中的一方或者兩方共同偽造了上述文件，故訴至法院要求解除合同。
孫某稱不知情張某離婚證一事，并起訴張某要求繼續(xù)履行合同。張某稱交給中介公司的材料中并無離婚證復(fù)印件，自己是已婚，承諾表中“離異”二字也不是其本人所寫，故反訴要求解除合同。
【裁判要點(diǎn)】
一審法院認(rèn)為買賣雙方對(duì)合同解除均有過錯(cuò)，判決解除雙方房屋買賣合同，張某返還購(gòu)房定金5萬元。后雙方均表示不服，上訴至北京一中院。北京一中院判決駁回上訴，維持原判。
【評(píng)析】
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于導(dǎo)致合同未能履行的過錯(cuò)認(rèn)定及相應(yīng)法律責(zé)任的承擔(dān)問題。關(guān)于偽造的離婚證及虛假的唯一住房承諾表的出現(xiàn)原因，張某主張是由中介公司與孫某合謀故意偽造，應(yīng)當(dāng)就此提供相應(yīng)的證據(jù)。現(xiàn)張某提交的證據(jù)無法證明孫某對(duì)于偽造離婚證等材料具有主觀故意并實(shí)施了相關(guān)行為，法院對(duì)此不予采信。
盡管本案中并無充分證據(jù)證明偽造離婚證的行為主體，但張某的離婚證客觀上實(shí)現(xiàn)了少交納稅款的目的，并最終影響了合同的履行。對(duì)于少交納稅款的結(jié)果而言，張某在相關(guān)手續(xù)上簽字時(shí)未盡到謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，具有主觀過錯(cuò)。孫某作為買受人對(duì)于購(gòu)買標(biāo)的房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)有心理預(yù)期，在其少交納19萬余元的稅款的情況下，并未及時(shí)提出異議，且事后未主動(dòng)要求解決，其主觀狀態(tài)有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則的要求，孫某對(duì)于少交稅款亦具有主觀過錯(cuò)。中介公司作為從事專業(yè)居間服務(wù)的經(jīng)紀(jì)公司，其合同義務(wù)并非僅限于促成房屋買賣合同的簽訂，而應(yīng)當(dāng)包含購(gòu)房款支付、房屋過戶在內(nèi)，最終促成合同履行完畢。對(duì)于少交稅款的結(jié)果，中介公司作為專業(yè)的居間服務(wù)公司負(fù)有主要過錯(cuò)，孫某對(duì)于其少交稅款的放任態(tài)度相對(duì)于張某未對(duì)其簽字材料進(jìn)行謹(jǐn)慎審查的過失而言，過錯(cuò)程度更重。
一審法院認(rèn)定張某的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，并支持張某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求正確，法院對(duì)此予以確認(rèn)。對(duì)于孫某要求繼續(xù)履行合同的上訴請(qǐng)求，法院不予支持。
由于本案是孫某依據(jù)房屋買賣合同關(guān)系，向張某提起本訴，張某所提出的要求中介公司賠償損失的訴訟請(qǐng)求與本訴之間并非同一法律關(guān)系，已超出了本案反訴的審理范圍，故本案對(duì)此不應(yīng)進(jìn)行處理。各方當(dāng)事人可以就合同解除后的損失問題另行解決。
（作者單位：北京市第一中級(jí)人民法院）
]]>2015年3月，張先生通過中介公司將自己名下一套“滿五不唯一”的住房出售，但在繳納稅款時(shí)，買房人孫女士?jī)H繳納了契稅，并未繳納近20萬元的個(gè)人所得稅。心懷疑慮的張先生發(fā)現(xiàn)，交易稅費(fèi)的檔案中竟然有自己的離婚證和唯一住房承諾表，這與自己已婚且不是唯一住房的情況不符，但孫女士對(duì)此表示不知情，并把張先生告上法庭，要求其繼續(xù)履行合同，張先生提出反訴，要求解除合同，并向?qū)O女士和中介公司提出各26.9萬元和280萬元的賠償請(qǐng)求。
一審法院判決解除合同，張先生退還5萬元定金，二人均不服，上訴至市一中院。今天上午，此案二審開庭。
????滿五不唯一 ? ??竟免繳個(gè)人所得稅
一審法院查明，2015年3月，張先生通過中介公司北京怡然居客科技發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱怡然居客公司），將其名下一套位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)約48平方米的房屋，以134.5萬元的總價(jià)售與買房人孫女士，之后孫女士支付定金5萬元。
買賣合同約定：交易房屋性質(zhì)為“滿五不唯一”，孫女士承擔(dān)全部稅費(fèi)。合同還約定，因房屋為“滿五不唯一”，個(gè)人所得稅應(yīng)當(dāng)按照差額的20%或全額的1%計(jì)征。
張先生稱，根據(jù)當(dāng)時(shí)中介的計(jì)算，孫女士要支付的個(gè)人所得稅為18萬元。
2015年4月，孫女士只繳納了契稅1.22萬元，對(duì)于孫女士免征個(gè)人所得稅，張先生深感疑惑，向?qū)O女士及中介公司追問原因，但未得到明確答復(fù)。后張先生查詢了交易檔案，竟發(fā)現(xiàn)其中有自己的離婚證復(fù)印件及家庭唯一住房承諾表，上有自己的簽字。
張先生認(rèn)為怡然居客公司與孫女士中的一方或者兩方串通偽造了離婚證及承諾表，逃稅這不僅會(huì)影響自己的信用記錄，甚至?xí)齺硇淌仑?zé)任，而孫女士對(duì)此表示不知情，并把張先生告上法庭，要求其繼續(xù)履行合同之外，提出違約金的賠償請(qǐng)求，張先生提出反訴，要求解除合同外，還要求孫女士賠償違約金26.9萬，第三人怡然居客公司先行賠償自己置換房屋交易成本等損失280萬元。
????買家中介都稱 ? ?不存在違約情況
一審?fù)徶校降胤蕉悇?wù)局出具了一份說明，經(jīng)其核算，此次交易少繳稅款共計(jì)19萬多元。因涉嫌偽造離婚證這一情況，該局已于2015年8月報(bào)案，但截至一審?fù)彆r(shí)，并未有進(jìn)展。
庭審中，張先生提交了一份中介公司為其出具的《情況說明》，中介公司承認(rèn)張先生當(dāng)時(shí)并未提交離婚證。關(guān)于簽字問題，張先生稱當(dāng)時(shí)他人只將一沓材料的右下角逐頁(yè)翻起讓他簽字，其在未能仔細(xì)閱讀材料內(nèi)容的情況下被騙所簽。
孫女士在一審答辯中稱，自己是嚴(yán)格按照稅務(wù)部門的手續(xù)繳納，不存在違約情況。第三人怡然居客公司稱，同意孫女士的訴求，不同意張先生的反訴請(qǐng)求。
值得注意的是，庭審中的另一份證據(jù)顯示，涉案交易的中介公司員工白某，曾為孫女士介紹了一位自稱有辦法避稅的朋友，但要收取避稅金額的一半作為報(bào)酬。“我清楚地知道自己的錯(cuò)誤，不應(yīng)該做出這樣的事情。”證據(jù)中白某稱。
一審法院審理認(rèn)為，孫女士和張先生各有過錯(cuò)：孫女士對(duì)稅費(fèi)數(shù)額不知情的辯稱，不合常理；張先生在唯一住房承諾表上簽字，未盡到注意義務(wù)。最終，法院判決解除合同，張先生返還5萬元定金，駁回雙方其他訴求。
????買賣雙方訴苦 ??房?jī)r(jià)大漲損失大
今天上午的庭審，孫女士一方請(qǐng)求法庭撤銷一審法院判決，發(fā)回重審，或者改判，支持其一審全部訴求。張先生一方稱，請(qǐng)求法庭撤銷一審法院判決中的第二項(xiàng)和第四項(xiàng)，即退還5萬元定金和駁回其賠償請(qǐng)求，改判支持其一審全部訴訟請(qǐng)求。
張先生一方認(rèn)為，一審法院判決雙方均有過錯(cuò)，是不正確的，合同的解除是孫女士故意偷逃稅款導(dǎo)致，張先生在簽訂過戶手續(xù)時(shí)已經(jīng)盡到合理的注意義務(wù)，“交易大廳人員眾多，加之對(duì)方設(shè)計(jì)欺騙，我很難察覺。”
另外，張先生提到，自己要置換的房屋價(jià)格已經(jīng)從當(dāng)時(shí)的500多萬漲到了現(xiàn)在的1000多萬。
孫女士一方稱，在整個(gè)房屋交易過程中，自己均按照合同的要求，辦理稅費(fèi)手續(xù)，履約不存在過錯(cuò)。針對(duì)一審中白某的證言，孫女士稱，上面既沒有白某的簽字，也沒有中介公司的蓋章，“另外，白某目前是公安機(jī)關(guān)通緝的嫌疑人，其證言的效力值得懷疑。”
孫女士也提到房屋漲價(jià)，“涉案房屋已經(jīng)漲價(jià)一倍，我們最后卻只收到5萬元定金。”
第三人怡然居客公司稱，同意一審判決，不同意二上訴人的上訴請(qǐng)求。白某的行為不是職務(wù)行為，公司不應(yīng)為其買單。
截至記者發(fā)稿，本案還在審理中。
來源：北京晚報(bào)；記者： 張宇
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