2014年12月19日，大白公司作為甲方（出租方）、張奇作為乙方（承租方）簽訂《新源西里商鋪租賃合同》，該合同包括合同協議書、通用條款、補充條款。合同協議書約定：甲方作為出租方將北京市朝陽區新源里商鋪（以下簡稱訴爭商鋪）出租給乙方使用，甲乙雙方確定該商鋪的租賃面積為395平方米。通用條款約定：該商鋪的租賃面積以商鋪的建筑面積計算，建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積建筑面積之和。后雙方發生糾紛，經鑒定訴爭商鋪建筑面積為293.38平方米。張奇以此主張大白公司出租面積小于合同約定面積，主張退還相應租金。
一審北京朝陽法院觀點
雖然評估單位對訴爭商鋪面積作出鑒定，但是我國對不動產是以登記制為準，故應以房產證載明的面積為依據。雖然張奇表示未在訴爭商鋪經營，但根據工商登記和該院現場勘查，張奇實際使用訴爭商鋪，應向大白公司交納房屋租金至實際騰退之日止，故對張奇要求大白公司退還租金的訴訟請求，該院不予支持，對大白公司要求張奇交納房屋租金至騰退之日止的反訴請求，該院予以支持。
二審北京第三中院觀點
本案中，根據雙方合同約定，租金的計算標準為11元/日/平方米；商鋪的租賃面積以商鋪的建筑面積計算，建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積建筑面積之和。經鑒定機構測量，涉訴租賃房屋的建筑面積為293.38平方米，包含了套內使用面積及套內墻體面積。因此，大白公司向張奇交付的商鋪租賃面積與合同約定的395平方米不符。依據雙方租賃合同的約定，租金數額系以每日租金金額為基數乘以該商鋪租賃面積計算得出，租金標準與租賃面積直接相關，而非固定的數額，故應以實際交付的租賃面積計算張奇應交納的租金數額。張奇以此為由主張大白公司退還已經多交的租金，并主張以此標準計算裝修管理費、免租期租金以及合同解除后應交納的房屋占有使用費等，具有事實及法律依據，應予支持。大白公司主張應以合同約定的租賃面積395平方米為準計算租金數額，租賃面積應當包括公攤面積，缺乏合同約定，亦與事實不符，本院不予采信。一審按合同約定的租賃面積395平方米計算租金，處理有誤，本院予以糾正。
福州律師蔡思斌評析：
本案的爭議焦點在于租賃面積應以何種標準計算，案涉房屋的產權登記面積與合同約定的面積均為395平方米，但該面積實際包含公攤面積，并非承租方能夠全部使用的面積。雖然在產權登記上，建筑面積是由套內面積與公攤面積組成。但本案雙方已經在合同約定了建筑面積的計算方式，即括套內使用面積、套內墻體面積建筑面積之和，并未包含公攤面積。在合同條款已有明確約定的前提下，應以雙方約定為準，而不應直接以產權登記面積為準，否則就失去當事人特別約定以建筑面積為準的本意。可能是出租方理解出了偏差或是被承租人裝了空子，但市場主體就應為自己的經營行為負責，而不能由法院為當事人強行變更意思表示。為了避免再出現本案這樣的糾紛，各方在簽署租賃合同時，應當對租賃面積以及租賃面積的具體計算方式進行明確約定，避免出現歧義影響自身利益。
案例索引：(2018)京03民終2253號，當事人系化名并有刪節。
蔡思斌
2022年5月23日
]]>孫某、鄧某于×年×月×日登記結婚，2021年4月9日經法院訴訟離婚。
鄧某于2016年10月18日與賣方簽訂《存量房買賣合同》，購買涉案房屋，購房款35萬元。合同簽訂當日，由鄧某父親鄧某國全額支付購房款。該房屋于2016年11月14日登記在鄧某名下。
2017年9月19日，孫某向鄧某轉賬6萬元。鄧某的銀行交易明細顯示，其中5萬元轉入中國銀聯股份有限公司上海分公司賬戶，用于購買理財產品，6168元用于購買平安保險。
一審南沈陽鐵西區法院觀點：
根據現已廢止的《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（三）》第七條第一款的規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。《高人民法院關于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第二十九條規定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項規定的原則處理。即按照夫妻共同財產處理。《最高人民法院關于適用時間效力的若干規定》第一條第二款規定，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，鄧某父母出資購買房屋并登記在鄧某一人名下的事實發生在民法典生效之前，故本案應適用《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（三）》第七條的規定。沈陽市鐵西區某某街X號1-3-8房屋應認定為鄧某個人財產。孫某的訴訟請求不予支持。
二審沈陽中院觀點：
《最高人民法院關于適用時間效力的若干規定》第一條第二款規定，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。本案訴爭房屋購買及辦理產權登記均發生在民法典生效之前，應適用當時的法律、司法解釋規定。《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（三）》第七條規定婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。本案中鄧某提供證據證明訴爭房屋由其父母全款出資購買，并登記在鄧某名下單獨所有，故一審認定訴爭沈陽市鐵西區某某街X號1-3-8房屋為鄧某父母只對自己子女一方的贈與，系鄧某的個人財產，并無不當，本院予以維持。對孫某提出的被上訴人父母對雙方的贈與、婚后購買應為夫妻共同財產的上訴主張，本院不予支持。
福州律師蔡思斌評析：
父母為子女一方購房或為雙方購房，如何認定權屬問題一直是婚姻案件中的熱議問題。自《婚姻法司法解釋二》、《婚姻法司法解釋三》以來，均有關于父母為子女購房性質的相關規定。
《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第二十二條規定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（三）》第七條規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
?
《最高人民法院關于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第二十九條規定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項規定的原則處理。
?2021年1月1日《民法典》施行后，《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》、《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（三）》均已廢止。對于《民法典》施行前發生的購房行為，如何適用法律？上述案例適用《最高人民法院關于適用時間效力的若干規定》第一條第二款規定：“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。”認為應當適用《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（三）》第七條規定，如此也更符合當事人購房當時的真實意思。
改判要點
案例索引：（2021）遼01民終18877號，以上涉及人名均為化名。
蔡思斌
2022年3月9日
]]>建設部等七部委頒發的《經濟適用房管理辦法》第三十條規定：“購買經濟適用房不滿5年的，不得直接上市交易，由于特殊原因確實需要轉讓的，由政府在考慮折舊和物價水平等因素的情況下，依原價格回購。”如此，合同效力在實務中爭議很大，理由各有不同。
有的律師認為合同無效理由：確認合同是否有效應根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，而雙方簽訂的《房產轉讓買賣協議書》明顯違反法律、法規的強制性規定，明顯損害社會公共利益、損害國家、第三人的利益，系變相轉讓國家優惠待遇，應屬無效合同。
有的法院認為合同有效的觀點：合同簽訂體現當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。對于經濟適用房的轉讓，現行國家政策只有關于申請購買主體及購買后上市交易年限等限制性規定，但這些均不屬于合同效力禁止性規定。至于《房屋買賣協議》實際簽訂時間、購買者是否具有購買資格、能否通過審批以及是否能夠辦理產權登記手續，并不影響合同本身的效力。?
有的法院認為合同無效的觀點：一是當事人簽訂的合同規避國家經濟適用房管理制度，破壞經濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，應當認定無效。二是當事人之間訂立的經濟適用住房買賣協議，違反了國家關于購買經濟適用房不滿 5年不得上市交易的規定而無效。
目前，福州市中級人民法院裁判傾向認為合同有效：
類案索引：（2019）閩01民終5078號
一審觀點：連江正東置業有限公司與薛美玲簽訂的《商品房買賣合同》中雖然約定購房后五年內不得轉讓，相關部門亦有限制性規定，但根據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（一）》第四條規定，雙方簽訂的《協議書》沒有違反法律的效力性強制性規定，并未損害其他人利益和社會公共利益，亦不存在《中華人民共和國合同法》規定的合同無效情形，該《協議書》系雙方當事人的真實意思表示，應為合法有效。
二審觀點：本案中，訟爭房屋在購買主體及轉讓方面的限制系政府批復性文件的規定及相關合同中的約定，并不屬于法律的效力性強制性規定，薛美玲以此為由主張其與余敏忠簽訂的《協議書》無效，不能成立。一審認定并無錯誤。
可見，福州中級人民法院觀點傾向于判定合同不違反法律的效力性強制性規定，合法有效。
蔡思斌律師評析：
建設部等七部委頒發的《經濟適用房管理辦法》屬于部門規章，部門規章可以在法律和行政法規沒有規定的情形下針對某一事項進行規定，其內容是否屬于效力性強制性規定，需要判斷的是當合同違反該條文時是否產生損害國家利益和社會公共利益的效果，若產生損害效果則屬于效力性強制性規定。
很明顯，福州法院的觀點傾向于該部門規章的規定不屬于效力性強制性規定，那么本案中的小紅主張買賣經濟適用房的合同無效，就會被法院駁回，達不到繼續擁有房屋的法律效果。一旦大勇起訴小紅繼續履行合同且協助辦理房屋產權登記，大概率上，小紅只能履行合同義務，將房屋變更登記為大勇所有。
蔡思斌
2022年2月20日
]]>? ??一、出資一方將房屋權屬登記在雙方名下的行為，可視為附條件的民事法律行為，所附的條件為雙方結婚，若所附條件未能成就，則房屋應歸出資方一人所有
廣東省云浮市中級人民法院（2013）云中法立民終字第17號民事判決（來源：《人民法院案例選》2015年第3輯），法院認為：原告出于對被告的感情和信任，也為了早日促成婚姻的成立，原告將自己獨自出資購買的房屋權屬登記為原、被告各一半的行為，可視為附條件的民事法律行為，所附的條件就是原、被告結婚。2007年4月，原、被告雙方因性格不合解除戀愛關系，并且雙方已先后結婚，使所附條件不可能成就。根據《民法通則》第六十二條“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效”（《民法總則》第一百五十八條）的規定，由于購房及還貸被告均沒有出資，且被告沒有與原告結婚，被告失去了受領并保持房屋一半所有權的根據，房屋應從由原告名義登記占有一半的狀態下變更為原告全部所有。因此，原告請求判令新興縣新城鎮翔順花園新樂居25幢7C房屋產權屬歸原告所有，合理合法，本院予以支持。被告主張其享有房屋份額是原告無償贈與，但沒有提供贈與合同證實其主張，且原告本身家庭經濟情況并不富裕，購房時還要向銀行貸款21萬元支付房款，原告將當時價值30多萬元房產的一半，無償贈與被告有悖于常理，也不符合客觀現實。因此，被告主張其享有房屋份額屬原告無償贈與，理據不足，本院不予采納。
?甘肅省蘭州市城關區人民法院 (2020)甘0102民初1090號民事判決，法院認為：原、被告原系戀愛關系，2015年12月18日，張昊為結婚購置房屋一套，其向賣房人交納了購房首付款、向中介公司交納了中介費等費用，剩余購房款欲通過銀行按揭的方式貸款，但因其資信問題，無法辦理貸款，便以陳波的名義向銀行貸款，以所貸款項支付了剩余購房款，貸款的償還方式都是由張昊將每期還款金額轉入陳波的賬戶由陳波代為償還，故涉案房屋的購房首付款及按揭還款都是由張昊一人支付。張昊對陳波出于感情及信任，也為促成婚姻的成立，將自己獨自出資購買的房屋權屬登記為原、被告共同共有，可視為附條件的民事法律行為，所附條件就是與陳波結婚。2016年，雙方因故分手，且陳波于2016年9月與他人登記結婚，使所附條件不可能成就。根據《民法總則》第一百五十八條“民事法律行為可以附條件，但是按照其性質不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時失效。”的規定，由于陳波在購房及還貸時均未出資，且其已與他人成婚，其受領并保持涉案房屋一半所有權的條件已經不能成就，故房屋應從由張昊登記占有一半的狀態下變更為張昊全部所有。原告張昊請求判令位于蘭州市城關區××路××村街道××莊××號××單元××層××室房屋歸其所有于法有據，本院對其訴訟請求予以支持。
?湖北省長陽土家族自治縣人民法院(2018)鄂0528民初703號民事判決，法院認為：原告汪某為準備與被告鄧某結婚，向龔海濱購買位于宜昌市西陵區××號××手房××套，開票交易價格554691.87元，全部購房款及中介費、辦理產權過戶相關稅費均由原告汪某支付，原告汪某委托（并公證）由被告鄧某代理其辦理買房手續，被告鄧某按照原告汪某的委托和授權辦理了相關房屋買賣的手續。按照雙方口頭約定，坐落于宜昌市××街××號房屋登記的權利人為汪某、鄧某，雙方共同共有，現鄂（2017）宜昌市不動產權第0074246號、0074247號不動產權利證書登記的共有人分別為汪某、鄧某。為購買此房，原告ＸＸ向兄弟、朋友借款42萬元，每月需要償還本金及利息，為此，背負了較重的經濟負擔。現原、被告已經結束戀愛關系，婚約關系已經解除。購買該房屋系原告一人出資，被告鄧某為購買該房屋按照原告的授權協助辦理了相關手續，完成了該房屋的買賣和過戶，但并沒有實際出資。因此，被告鄧某應該將取得該房屋的一半產權返還給原告汪某，并協助原告汪某注銷鄧某享有一半產權的房屋登記。被告鄧某在庭審過程中，亦主動表示協助原告汪某辦理其享有的房屋產權一半的變更登記。原告汪某的該項訴訟請求合法，本院依法予以支持。
二、根據物權公示原則，在物權權屬已經登記且未被依法撤銷的情況，物權歸屬應以權屬證書上載明的內容為準，出資方主張是附條件贈與但未提供證據，對其主張不予支持。
?廣州市中級人民法院(2021)粵01民終18907號民事判決，首先，張振主張其系以結婚為目的購房，后附條件贈與50%的份額給陳麗，但陳麗對此不予確認。根據本案查明事實，涉案房屋系由張振、陳麗共同作為買受人與出賣人簽訂《廣東省商品房買賣合同》，且共同作為借款人與金融機構簽訂按揭合同購買涉案房屋，最終雙方亦將涉案房屋的產權登記為按份共有，現無充分證據證實雙方以結婚為目的購房且存在贈與的合意，故張振的主張缺乏證據支持，本院對其該主張不予采納。一審法院認定雙方出于共同購房意愿購買涉案房屋，并無不當，本院予以認同。
?其次，張振主張涉案房屋的首期款、按揭貸款及裝修費用均由其支付，涉案房屋產權應歸其一人所有。即使張振有關其單方全額出資購房的主張屬實，如一審所述，在雙方決定將涉案房屋產權登記由雙方按份共有的情況下，購買及裝修涉案房屋產生的款項應視為該房屋產生的債務，張振可就債務的承擔問題另循法律途徑解決，不能以此否定物權登記的效力。根據物權公示原則，在物權權屬已經登記且未被依法撤銷的情況，物權歸屬應以權屬證書上載明的內容為準。現涉案房屋已辦理產權登記，登記由張振與陳麗按份共有，各占1/2份額。
?因此，根據上述登記情況，涉案物業的權屬應認為由張振與陳麗按份共有。張振主張涉案房屋歸其一人所有，缺乏理據，本院不予采納。綜上，張振以涉案房屋基于結婚為目的由其全額出資為由，主張涉案房屋歸其一人所有，缺乏理據，本院不予采納。
?廣東省廣州市中級人民法院(2019)粵01民終9966號民事判決，法院認為：根據《中華人民共和國物權法》第十七條規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。根據廣州市增城區國土資源和規劃局于2016年5月19日登記的涉案房屋產權登記（16登記12324638）情況來看，涉案房屋為孫順、李天共同共有，沒有區分各自所占份額。根據《中華人民共和國物權法》第三十九條的規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占用、使用、收益和處分的權利。孫順要求確認涉案房屋全部歸其一人所有，在李天對其主張不認可的情況下，孫順未提供證據證明李天所持有的涉案房屋的產權為其附條件登記在李天名下，現因李天不履行相應義務，故其依照約定將李天所持有的房屋份額要求返還，或者其他足以證明其所主張事實的證據。由于涉案房屋登記在孫順、李天名下，且涉案房屋向銀行申請的按揭貸款，也是以李天名義向銀行借貸的。因此，孫順主張涉案房屋為其個人購買，依據不足，故依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十五第一款之規定，本院對于孫順要求確認涉案房屋歸其一人所有不予支持。關于涉案房屋孫順、李天各自所占的份額，由于不屬于本案審理范圍，故二人對此可先行協商，協商不成，則可另通過法律途徑解決。
?三、現有證據不足以證明系附條件贈與，但考慮到同居關系身份的特殊性，一方全額出資的實際情況，從衡平雙方利益的角度出發，對出資一方酌情多分
?四川省成都市中級人民法院 (2020)川01民終1620號民事判決，法院認為：陳清與趙榕在同居期間，雙方對案涉房屋的份額作出了明確的約定，該約定載明案涉房屋按份共有且各自占50%的比例，之后雙方發生矛盾。就現有證據，不能證實同居關系解除的原因歸責于哪一方。趙榕稱該房產系附條件贈與陳清，但在二審中，趙榕無事實和證據證明其自愿將房產登記在雙方名下系以附條件為前提。考慮到同居關系身份的特殊性，以及該房款系由趙榕全額出資的實際情況，本應按照房產證上登記的各自份額加以分割，但從雙方利益平衡的角度出發，本院酌情由陳清分得30%的份額，趙榕分得70%的份額，即由陳清分得房款742740元（2475800×30%）。一審判決適用法律不當，應予糾正。
四、產權登記在雙方名下的行為應視附條件贈與行為，考慮到雙方同居時間長短以及對房屋貢獻大小，酌情返還出資方所贈與的份額
?廣東省深圳市中級人民法院 (2019)粵03民終8581號民事判決，法院認為：以結婚為目的一方給予對方數額較大的財物，為附條件贈與行為，如果條件不成或條件消失，給付方可請求返還。如果雙方已共同生活但最終未能辦理結婚登記手續，贈與方請求返還的，人民法院可以根據雙方共同生活的時間、是否生育子女、贈與財產數額及對贈與方生活的影響，并結合當地風俗習慣等因素，確定是否返還以及具體返還的數額。張屛以結婚為目的給予陳暄涉案房產的50%產權，系附條件贈與行為，2011年雙方已結束同居關系、已無結婚意向，張屛可請求酌情返還。鑒于雙方2006年—2011年期間已共同生活了5年，其中在涉案房產共同居住了4年，張屛贈與的是其在深圳登記的唯一房產的部分產權，該房產用于自住,另考慮涉案房產面積大小、雙方對涉案房產裝修、購買家具、日常管理的貢獻等因素，本院酌情確定陳暄應將張屛贈與的涉案房產50%產權中的60%價值返還給張屛。
?蔡思斌律師評析：
?通過上述案例的裁判觀點可以看出，出資一方想要通過附條件贈的方式要回房屋并非易事。上述案例中的多個法院均是以出資方不能證明登記在雙方名下是附條件贈與進而未支持出資方的訴訟請求。但單純的以物權登記認定房屋權屬份額顯然有忽視當事人的真實意思表示之嫌，亦非完全合理。
?按照我國的社會傳統以及現實社會中一般人的生活觀念，除非是為了結婚，否則經濟情況一般的普通人不可能單純贈與戀愛對象大額財物。因此除非另一方有相反證據，否則出資一方將房屋登記在雙方名下，即應當推定為是以結婚為條件的贈與。但如果存在雙方長期同居甚至有生育子女的情形下，要求對方全額返還顯然亦不公平。在此情形下，法院則是應當衡平雙方利益，基于公平原則酌情確定雙方各自份額。
蔡思斌
2021年12月10日
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