1.北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》的通知

32．承租人依據(jù)租賃合同約定主張優(yōu)先承租權(quán)的，如何處理？

優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，而是基于租賃合同的約定產(chǎn)生，僅在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，不能對抗已經(jīng)實(shí)際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內(nèi)通知原承租人續(xù)租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔(dān)賠償損失等相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

2.《上海市房屋租賃條例》（2010年修正）

第四十四條??房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。

3.《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》

第二十一條?下列人員在同等條件下，按照如下順序?qū)Τ鲎獾姆课萦袃?yōu)先承租權(quán)：

（一）房屋共有人；

（二）原承租人。

1.承租人因被騙而放棄優(yōu)先承租權(quán)時(shí)，出租人與第三人簽訂房屋租賃合同，該合同不受法律保護(hù)——烏魯木齊市離退休婦女干部聯(lián)誼會立交橋玻璃服務(wù)部訴烏魯木齊市第二中學(xué)與第三人串通提租使其退租后與第三人簽訂租房合同損害其優(yōu)先承租權(quán)糾紛案

案例要旨：當(dāng)事人雙方在自愿、平等的基礎(chǔ)上協(xié)商一致簽訂了房屋租賃合同,?合同中約定在同等條件下承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，該約定不違反法律、政策規(guī)定,應(yīng)予以保護(hù)。出租人與第三人隱瞞事實(shí)真相,將實(shí)際租金虛高欺騙承租人，使承租人在不明真相的情況下放棄了優(yōu)先承租權(quán),從而蒙受了損失。因此,出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同，不受法律保護(hù)。

審理法院：新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市天山區(qū)人民法院

來源：《人民法院案例選》1996年第2輯(總第16輯)

2.?經(jīng)出租人同意，承租人把租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人可以按照合同約定行使“優(yōu)先承租權(quán)”——倪亞杰訴顧伯平等優(yōu)先租賃權(quán)案

案例要旨：出租人與承租人簽訂合法有效的租房協(xié)議，協(xié)議約定期滿時(shí)，在同等條件下承租人對涉案房屋享有優(yōu)先承租權(quán)，故此約定對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。在征得出租人同意的情況下，承租人將涉案房屋的租賃使用權(quán)轉(zhuǎn)給第三人，自己退出租賃合同關(guān)系，由第三人在原租賃協(xié)議上簽名同意，此屬于租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在租賃合同期限屆滿時(shí)，受讓房屋租賃權(quán)的第三人可以按照合同約定行使“優(yōu)先承租權(quán)”。

案號：（2006）通中民一終字第0996號

審理法院：江蘇省南通市中級人民法院

來源：《中國審判案例要覽》（2007年民事審判案例卷）

3.優(yōu)先租賃權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先締約權(quán)，原合同到期終止后，承租人依據(jù)優(yōu)先租賃權(quán)抗辯出租人提出的返回租賃物請求及要求判令出租人與其簽訂新租賃合同的訴請，均不應(yīng)支持——上海永基辦公用品有限公司、上海悅味食餐飲有限公司與上海建森商務(wù)有限公司租賃合同糾紛上訴案

案例要旨：優(yōu)先租賃權(quán)是由當(dāng)事人約定產(chǎn)生的同等條件下的優(yōu)先締約請求權(quán)，既不具備對抗第三人和物權(quán)的效力，也不具備單方形成新合同關(guān)系的效力，對該請求權(quán)不宜通過強(qiáng)制履行的方式進(jìn)行保護(hù)。原合同到期終止后，承租人依據(jù)優(yōu)先租賃權(quán)抗辯出租人提出的返回租賃物請求及要求判令出租人與其簽訂新租賃合同的訴請，均不應(yīng)支持。

案號：（2009）滬一中民二（民）終字第4135號

審理法院：上海市第一中級人民法院

來源：《人民司法·案例》2011年第22期

4.承租人的優(yōu)先承租權(quán)不能對抗出租人對租賃物的所有權(quán)——黃移科訴劉宏衛(wèi)房屋租賃合同糾紛案

案例要旨：根據(jù)合同法之規(guī)定，合同應(yīng)是基于雙方的意思表示一致，房屋租賃合同中承租人在合同到期后雖然有優(yōu)先承租權(quán)，但對于承租無法與出租人達(dá)成一致意見，承租人無法繼續(xù)承租。

案號：（2012）淚民初字第266號

審理法院：湖南省汨羅市人民法院

來源：《中國法院2014年度案例：合同糾紛》，國家法官學(xué)院案例開發(fā)研究中心編，中國法制出版社2014年4月出版

5.出租人侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)，承租人可要求出租人賠償經(jīng)濟(jì)損失——張永源與重慶市沙坪壩區(qū)童家橋貿(mào)易公司租賃合同糾紛再審案

案例要旨：租賃合同約定承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)，出租人拒絕承租人同等條件下續(xù)簽合同的請求，而將房屋出租給第三人，侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)，因房屋已被第三人合法占有，承租人僅可要求出租人賠償因侵犯承租人優(yōu)先承租權(quán)造成的經(jīng)濟(jì)損失。

案號：（2013）渝高法民申字第869號

審理法院：重慶市高級人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng)?2013-11-28

1.?司法實(shí)踐中，法院應(yīng)該保護(hù)承租人的優(yōu)先承租權(quán)

所謂承租人的優(yōu)先承租權(quán)是指房屋租賃期限屆滿后，原承租人要求續(xù)簽租賃合同時(shí)，對原租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先承租的權(quán)利。在實(shí)際生活中，承租人在租賃房屋居住多年或租賃門面經(jīng)營一段時(shí)間以后，在租賃期間投入人力財(cái)力，帶動(dòng)了租賃房屋周圍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使租賃房屋的價(jià)值大幅增長，但在租賃合同到期時(shí)，出租人卻有權(quán)將房屋或門面轉(zhuǎn)租給他人而不再租給原承租人，而且出租人的這種權(quán)利不受到任何的限制。在原租賃合同到期原承租人仍然想續(xù)租該房屋或門面的情況下，房屋出租人利用自己的優(yōu)勢，有絕對選擇承租人的權(quán)利，而原承租人顯然是處于弱勢。優(yōu)先承租權(quán)即是對原承租人的一種救濟(jì)方法；同時(shí)，承租人，特別是住宅承租人大多沒有房屋，承租房屋只是為了基本的生存，所以應(yīng)該得到保護(hù)。國外立法對承租人的優(yōu)先承租權(quán)有所規(guī)定，例如：德國就以物權(quán)的救濟(jì)方式保護(hù)承租人的利益。目前我國法律法規(guī)沒有對承租人的優(yōu)先承租權(quán)作出規(guī)定，理論上一般認(rèn)為承租人的優(yōu)先承租權(quán)問題可以參照承租人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。有些地方性立法則對此作出了規(guī)定，例如：《浙江省房屋租賃管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定：“租賃期滿，承租人應(yīng)按期將房屋退還出租人。出租人需繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。”那么在浙江省內(nèi)承租人的優(yōu)先承租權(quán)可以根據(jù)此條例得到保護(hù)。但是對于立法權(quán)限問題，我們有所置疑，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，民事基本立法屬于法律保留事項(xiàng)，即承租人的優(yōu)先承租權(quán)只有通過法律予以確認(rèn)。

優(yōu)先承租權(quán)在我國雖然沒有立法規(guī)定，但有關(guān)法律、行政法規(guī)也并沒有禁止合同當(dāng)事人約定這種權(quán)利，所以當(dāng)事人可以在合同中約定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。只要合同是合法有效的，人民法院就應(yīng)該對這約定的優(yōu)先承租權(quán)予以保護(hù)。但是基于合同的相對性，承租人優(yōu)先承租權(quán)的約定只對合同當(dāng)事人有約束力，這種約定不具有對抗善意第三人的效力。也就是說如果在租賃期限屆滿后，出租人與善意第三人訂立了房屋租賃合同，承租人只能要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，而不得主張他們訂立的合同無效。所以，我們建議在承租人在與出租人約定這一權(quán)利時(shí)，約定足夠程度的違約責(zé)任，以防止出租人在利益驅(qū)使下違約將房屋租賃給第三人。在司法實(shí)踐中，出租人對租賃房屋擁有完全的處分權(quán)，出租人要將房屋出租給誰，應(yīng)該得到法院的尊重，但是我們認(rèn)為人民法院可以援引《民法通則》的公平原則來保護(hù)承租人的利益。公平原則的目的是衡平當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)狀況和財(cái)產(chǎn)損失，將不幸的損失在當(dāng)事人之間進(jìn)行合理分配，努力恢復(fù)被破壞的財(cái)產(chǎn)利益的平衡。如果當(dāng)事人約定了“優(yōu)先承租權(quán)”條款，法院應(yīng)支持承租人的“優(yōu)先承租權(quán)”請求，最大限度保護(hù)承租人的優(yōu)先承租權(quán)利，限制出租人任意出租的權(quán)利。特別是如果出現(xiàn)本案的情況，出租人與惡意第三人串通提高租金，使承租人迫于租金太高而放棄承租，法院可以直接認(rèn)定出租人與惡意第三人的租賃合同無效，支持承租人的優(yōu)先承租權(quán)；如果沒有約定這一條款，法院可以直接認(rèn)定出租人與第三人的合同是合同有效的，第三人取得租賃權(quán)。

承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的條件，可以參照《合同法》第二百三十條對承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定：（1）原房屋租賃合同是合法有效的，并且租賃期限屆滿；（2）出租人表示愿意繼續(xù)出租原房屋，承租人愿意繼續(xù)承租；（3）承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。“同等條件”可以參照承租人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，主要是指承租人與其他承租人租賃房屋的價(jià)格條件相同，當(dāng)然也包括支付租金的期限和方式等。

（摘自洪學(xué)軍，《房地產(chǎn)法原理精要與實(shí)務(wù)指南》，人民法院出版社2008年出版）

2.?優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì)

優(yōu)先承租權(quán)屬于房屋租賃權(quán)其中的一個(gè)方面，房屋租賃權(quán)的性質(zhì)在學(xué)術(shù)界一直都沒有統(tǒng)一的觀點(diǎn)，學(xué)者們對此問題進(jìn)行了長期的爭論，目前比較被認(rèn)同的有三種觀點(diǎn)。

第一種是債權(quán)說，這個(gè)學(xué)說是一種傳統(tǒng)學(xué)說。持此種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為承租人所享有的對租賃物的占有、使用、收益權(quán)，完全是基于租賃物的交付而取得的一種債權(quán)，是一種請求權(quán)、相對權(quán)，并不具備對標(biāo)的物獨(dú)立支配的權(quán)利，在本質(zhì)上符合債權(quán)的性質(zhì)，“故租賃權(quán)非屬物權(quán)，仍屬債權(quán)”。該學(xué)說認(rèn)為房屋租賃權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，而債權(quán)并不具有對抗第三人的效力，房屋租賃權(quán)如今雖出現(xiàn)了“物權(quán)化”的表征，但尚未達(dá)到準(zhǔn)物權(quán)的程度，所以不能因此就顛倒主次，否定租賃權(quán)的債權(quán)本質(zhì)，而僅強(qiáng)調(diào)其出現(xiàn)的物權(quán)化趨勢。

第二種是物權(quán)說。該學(xué)說從起初認(rèn)為房屋租賃權(quán)因被賦予對抗力而成為近似于物權(quán)的權(quán)力，發(fā)展到日本學(xué)者岡村玄治進(jìn)一步認(rèn)為承租人取得對租賃標(biāo)的物使用收益的物權(quán)。我國也有不少學(xué)者認(rèn)為房屋租賃權(quán)就是對房屋的占有、使用、收益權(quán)，以及一定程度的處分權(quán)，本質(zhì)上是屬于物權(quán)的范疇，屬于用益物權(quán)。該學(xué)說雖然在學(xué)術(shù)界淵源己久，但在立法上被加以確認(rèn)的國家并不多。

第三種是一種折中的觀點(diǎn)，即債權(quán)的物權(quán)化說。該學(xué)說認(rèn)同第一種觀點(diǎn)所堅(jiān)持的房屋租賃權(quán)在本質(zhì)上是一種債權(quán)，同時(shí)也吸收了第二種觀點(diǎn)的“房屋租賃權(quán)在一定條件下具有對抗第三人的物權(quán)化效力”。該學(xué)說認(rèn)為房屋租賃權(quán)本質(zhì)上為債權(quán)，但基于保護(hù)承租人之需要，而強(qiáng)化其效力，使其具有在一定條件下對抗第三人的物權(quán)化色彩。我國臺灣學(xué)者王澤鑒對此也曾經(jīng)進(jìn)行過闡述，他認(rèn)為民法賦予債權(quán)屬性的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)一定的物權(quán)效力，是公權(quán)力對私權(quán)的干預(yù)，使原本只有相對效力的債權(quán)具有了對第三人的對抗性，賦予這種物權(quán)效力的前提是假設(shè)認(rèn)為承租人在經(jīng)濟(jì)上處于弱勢，而達(dá)到實(shí)現(xiàn)雙方利益平衡的目的。同時(shí)他還指出根據(jù)物權(quán)法定的原則，租賃合同是雙方當(dāng)事人的合意，其并不能構(gòu)成一種真正的物權(quán)。該學(xué)說認(rèn)為正是由于法律對房屋租賃權(quán)這一私權(quán)利的干預(yù)，使得本來作為債權(quán)的房屋租賃權(quán)，具有了物權(quán)的效力，使得承租人得到了優(yōu)于普通債權(quán)人的保護(hù)。

根據(jù)各國的立法和法理，承租人的租賃權(quán)既包括承租人對出租人的權(quán)利，又包括承租人對租賃物的權(quán)利，而承租人對出租人的權(quán)利毫無異議是基于合同而產(chǎn)生的債權(quán)，對此承租人只享有債權(quán)的請求權(quán)。但如果將房屋租賃權(quán)全部歸屬于債權(quán)領(lǐng)域，以意思自治作為調(diào)整手段，承租人的利益顯然是難以得到保障的。承租人對租賃物的權(quán)利雖然具有物權(quán)特征，但如果把房屋租賃權(quán)整體定位為物權(quán)，對出租人無疑也是極為不利的，也背離了租賃合同的本質(zhì)，因此不能將房屋租賃權(quán)改造成物權(quán)。正是基于對出租人、承租人雙方利益平衡的考慮，將租賃權(quán)物權(quán)化，既不過多的限制出租人的所有權(quán)，也有利于使承租人獲得持續(xù)的、安全的保障，這不僅是貫徹對承租人進(jìn)行保護(hù)的價(jià)值取向，也符合了物盡其用的，以實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)濟(jì)效率的目的。筆者認(rèn)為房屋租賃權(quán)是物權(quán)化的債權(quán)，基于其本身所具有的復(fù)合性決定了其在不同的權(quán)利上的價(jià)值取向的不同，保護(hù)方式也不相同。優(yōu)先承租權(quán)作為房屋租賃權(quán)的一個(gè)方面，其性質(zhì)也是物權(quán)化了的債權(quán)，也應(yīng)區(qū)分不同的情況給與不同的法律保護(hù)。

（摘自謝靖華，《論商業(yè)租賃的優(yōu)先承租權(quán)》，《法律適用》2012年第12期）