案情簡介

2018年6月28日，張明簽署《認購須知確認書》，該確認書載明：“本人在簽訂本確認書前，已知悉貴司開發的項目是以毛坯交付，因此同意與貴司指定的第三方裝修公司通過簽訂《裝修協議》進行裝修；本人在簽署本確認書之前，已知悉裝修交付標準、裝修風格、裝修價格且沒有任何異議，同時本人已認真閱讀了《認購書》樣本、《商品房買賣合同》及其附件樣本和《裝修協議》樣本，且對前述所有合同文件內容無異議并知悉其簽訂流程和方式……本人承諾不得提出對《裝修合同》解除、確認無效、撤銷或終止的請求，若本人提出前述請求，則貴司有權要求解除與本人簽訂的《商品房買賣合同》，并要求本人承擔相應的違約責任”。2018年7月9日，張明與大白公司簽訂《商品房買賣合同》（預售）及相關附件。同日，張明與小黑公司簽訂《裝修合同》，約定張明自愿委托小黑公司按該合同約定標準，對訴爭房屋在張明與開發公司簽署的《商品房買賣合同》（預售）約定的交付標準的基礎上，進行戶內結構的優化及裝修改造；合同含稅總價款為469080元，雙方確認該費用為一次性包干費用，雙方均不再要求對合同進行任何調整。

后三方因履行合同發生糾紛，張明將大黑公司、小白公司訴至法院，請求確認《裝修合同》無效。

一審鼓樓法院觀點

民事主體之間成立的合同系意思自治的結果，非法定事由，不得對合同效力作否定性評價。一、案涉《裝修合同》《三方協議》系張明與大白公司、小黑公司自主簽訂，系三方合意的結果，張明并未舉證證明大白公司、小黑公司以欺詐、脅迫手段逼迫張明簽訂案涉《裝修合同》《三方協議》，且結合張明承諾已然理解并自愿選擇訂立案涉《裝修合同》以及其有權選擇購買同地段其它商品房的事實，張明主張簽訂《裝修合同》《三方協議》并非出于其真實意思表示，一審法院不予采信。二、關于《裝修合同》《三方協議》是否存在以合法形式掩蓋非法目的的問題，如前所述，《裝修合同》《三方協議》系出于各方真實意思，張明的自主選擇權并未被剝奪，因裝修委托工程尚未交付，現有證據不足以認定存在變相加價，張明并無證據證明該裝修款項最終由大白公司收取，故無法證明天悅公司、小黑公司存在通謀規避政府限價政策、以合法形式掩蓋非法目的的行為，張明該主張一審法院不予采信。三、關于《裝修合同》《三方協議》是否損害社會公共利益。一審法院認為，公共利益具有廣泛性和群眾性，應指涉及社會大多數人的利益。案涉銷售樓盤涉及的業主具有特定性，故張明提出的《裝修合同》、《三方協議》損害社會公共利益的主張，一審法院不予支持。四、關于《裝修合同》《三方協議》是否違反法律、行政法規的強制性規定，一審法院認為，“合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定”，張明并未舉證證明《裝修合同》《三方協議》違反了法律、行政法規的強制性規定，故張明該主張一審法院不予支持。因此，張明訴請與大白公司、小黑公司簽訂的《裝修合同》及《三方協議》無效，缺乏事實和法律依據，一審法院不予支持。

二審福州中院觀點

案涉《裝修合同》《三方協議》系張明與大白公司、小黑公司自主簽訂，張明并未舉證證明大白公司、小黑公司以欺詐、脅迫手段逼迫其簽訂上述合同，且上述合同涉及的業主具有特定性，并未涉及損害國家、集體或者第三人利益的情形。其次，張明主張大白公司存在捆綁銷售案涉房屋，違反法律、行政法規強制性規定和政府相關通知，但依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規定，合同法第五十二條第五項的強制性規定系指效力性強制性規定,而張明未向本院舉證證明上述合同違反了法律、行政法規的效力性強制性規定,且商品房預售中的捆綁裝修行為，屬于政府職能部門審查認定并進行處理的事項，不是人民法院民事案件審查內容，故張明的該項上訴理由缺乏依據,本院亦不予采信。再者，關于上述合同是否存在以合法形式掩蓋非法目的情形問題。本院經審查認為，以合法形式掩蓋非法目的是指行為人通過表面合法的方式達成非法目的。如前所述，上述合同系張明與大白公司、小黑公司之間真實意思表示，張明裝修的自主選擇權并沒有被剝奪，現有證據不足以證明裝修合同約定的價格遠高于市場價格的裝修價款，本院對其該項上訴主張不予支持。綜上，張明上訴關于其與大白公司、小黑公司簽訂的《裝修合同》及《三方協議》無效的主張，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。

蔡思斌律師評析

“捆綁裝修售房”是房地產為了增加自身利潤，規避地方政府限價政策的產物，是指房地產開發企業在商品房銷售過程中要求購房人同時委托房地產開發企業或其指定第三方進行所購房屋的裝修，并簽署相關裝修合同，此類裝修合同的價格通常會高于正常裝修市場行情的價格。

除本案外，（2020）閩01民終1688號案件中福州中院亦認可了捆綁裝修合同的效力。據此，基本可以認定福州中院對于此類案件的觀點為“捆綁裝修合同有效”。該觀點并非福州中院獨有，此觀點實際是全國法院的通說觀點，例如浙江地區的2019浙0481民初3064號以及廣東地區的2019粵0607民初1155號等案件中法院亦均持此觀點。

對于此類案件，購房者通常會以“裝修合同系規避政府限價而采取的變通方式，違反法律法規的強制性規定”為由主張合同無效。但《合同法解釋二》第十四條明確規定《合同法》第五十二第五項的強制性規定針對的是效力性強制性規定。如果合同未違反效力性強制性規定，僅是違反一般性的法律法規，則不應對其進行否定性評價。具體到本案中，違反地方政府的限購政策是否屬于違反效力性強制性規定法律并未作出明確規定，但最高院在《<全國法院民商事審判工作會議紀要>理解與適用》一書對《九民會議紀要》第三十一條的釋義中明確“一般來說，違反黨中央的政策、國家政策的合同，可以認定構成公序良俗。而違反部門政策、地方政策如違反各地有關限購政策的合同，一般不宜以違背善良風俗為由認定合同無效”。因此限購政策不應認定為效力性強制性規定，僅是違反限購政策仍然應當認定為合同有效。

就本案也可以看出，法院對于此類的裁判觀點明顯更有利于房地產開發企業，但必須要指出的是，政府實施的限價政策是本質是為了保障購房者的居住利益，減少房價上漲導致的社會矛盾，本質也是為了社會公共利益。房地產開發企業利用“捆綁銷售”規避限價政策在客觀上確實有損害社會公共利益之嫌。近年來，中央愈發堅定調控房地產市場。因此隨著將來政策的變化，不排除法院亦有改變裁判思路的可能。

案例索引：(2020)閩01民終189號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2021年11月11日