2017年11月，開發商告知購房者訟爭商品房預測面積為38.59平方米，現實測面積為41.78平方米，面積差異3.19平方米，應補交122126元。

另查2010年7月，訟爭商品房在《漳州市房屋建筑面積預算成果圖冊》中記載的建筑面積為38.59平方米。2013年4月，訟爭商品房在《漳州市房屋實地勘丈成果圖冊》中記載的建筑面積為41.78平方米。

2017年7月24日，漳州市住房和城鄉建設局出具《明發商業廣場1幢-5幢、20幢-26幢房產測繪成果審核備案意見》，上述項目房產實測成果已經備案。

購房者認為：

開發商觀點：

一審法院觀點：

二審法院觀點：

再審福建高院觀點：

根據購房者一審所舉相關證據及再審期間提供的《明發廣場房屋面積計算情況說明》，可以認定開發商與購房者簽訂《商品房買賣合同》及《合同補充協議》前已經知曉，經漳州市房地產測繪隊測繪，訟爭房屋實測面積大幅超出預測面積的情況。雖然該測繪數據尚未經相關部門審核，但顯然開發商對該數據差異已經預見，才在《合同補充協議》第一條、第二條中約定“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據實結算房價款，繼續履行合同”，即開發商系利用業主掌握的信息不對稱，故意隱瞞面積可能存在較大差異的真實情況，使購房者陷于錯誤認知并作出同意“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據實結算房價款，繼續履行合同”的意思表示，應當認定開發商的行為構成欺詐。

福州律師蔡思斌評析：

【案情】

趙某與吳某系夫妻關系，趙某某系二人長子，趙某玲系二人女兒，葉某系趙某某妻子。2010年9月30日原告趙某玲與新城公司簽訂《商品房認購書》，經趙某某和葉某銀行卡轉賬10萬元支付定金，相關發票付款方名稱系趙某玲。2010年10月3日通過葉某銀行卡轉賬支付預售定金182122元，發票付款方名稱則為趙某。2010年10月3日趙某作為買受人簽訂《商品房買賣合同》。涉案房屋通過銀行貸款63萬元，之后按揭還款均通過趙某銀行卡償還。2015年4月涉案房屋辦理產權證，登記權利人為趙某、吳某。

2009年朱某與趙某及案外人張某合伙經營挖掘機，2010年5月，朱某與趙某產生糾紛。2012年底朱某起訴趙某，法院判令趙某償還朱某合伙轉讓款28萬元及利息。2015年朱某提出執行申請，同年9月30日法院裁定查封涉案房屋。后趙某玲提出異議，該院執行裁決庭裁定駁回趙某玲異議請求。

趙某玲遂提起執行異議之訴，請求停止對涉案房屋的查封、拍賣等強制執行措施并確認房屋的所有權歸原告趙某玲享有。

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【分歧】

借名買房行為是因為實際出資人不符合某種資格，或是不方便以本人的名義購房時,與登記名義人約定借用其名買房,將房屋登記在出名人名下,但仍保留房屋的使用權限。借名房屋的權屬變動形式不滿足物權法對房屋權屬的形式要求,造成法律層面的產權人和實際層面的產權人不一致的形態,從而引起諸多糾紛。目前問題在于，對此類糾紛的處理，法律并沒有提供清晰的裁判規則供實踐參考,給法官適用法律造成極大困惑,導致了標準不一的裁判可能。對于借名購買的房屋，在是否存在房屋所有權的真實權利狀態與登記狀態不一致，是否借名人實際上應為該房屋的真實權利人，從而應當據此確認借名人為房屋所有權人的問題上，主要存在兩種意見。

第一種意見認為，如根據當事人提供的購房款支付、房貸的償還、雙方之間關于借名買房及所有權歸屬的約定等證據，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關系，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權，被借名人雖然根據相應的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權人，但這并非當事人的真實意思表示，據此作出的權屬登記不具有原因行為基礎，故而導致登記權利狀態與真實權利狀態不一致，此種情況應回歸真實權利狀態，故當事人請求確認物權的，應予支持。這種觀點被稱為“物權說”。

第二種意見認為，在借名買房中，登記權利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經基于這一基礎法律關系完成了房屋所有權登記，故登記權利人是唯一合法的房屋所有權人，借名人與登記權利人之間關于房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力。借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋的所有權。這一觀點被稱為“債權說”。

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【解析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

首先，對于該類糾紛的處理，本質上應取決于對物權關系和債權關系的區分以及不動產登記在該法律行為中的認識。借名買房關系中，實際存在兩個合意：一是存在于借名人與被借名人之間的關于房屋所有權歸屬的合意；另一個是借名人與第三人之間達成的房屋買賣，并據此向登記機關表達的關于房屋所有權登記的合意。這兩個合意在一般情況下是一致的，但在特定情形下則出現分離。就本案而言，涉案房屋登記在第三人趙某名下作為執行標的，趙某玲提出異議認為房屋系歸其所有。假設趙某玲亦同樣系履行義務人，則其相對應的權利人就無法執行登記在本案第三人趙某名下的涉案房產，該房產將形成權利真空，嚴重影響正常的交易秩序。

其次，因我國物權法就不動產的交易以登記為要件，故房屋權屬不能僅僅依據當事人約定而發生物權效力。房屋所有權因此并未轉移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產生了特定的債權債務關系，該約定僅具有債權效力。被借名人因此對借名人負有相應的協助辦理房屋所有權轉移登記的義務，借名人因此而成為這一關系下的債權人。

再次，我國物權法第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”該規定從外部關系的角度闡述不動產爭議的處理規則，即在存在其他交易主體的外部關系中，不動產物權登記發生公信力，其功能在于保護交易安全，即交易主體合理信賴利益的安全，亦即交易者根據一般的判斷標準，在外觀為正常的條件下進行的交易行為，其期待利益應受法律保護。具體到本案中，即便趙某玲借名買房事實存在，但借名人只享有對登記權利人的債權，并不對涉案房屋享有所有權，故其在本案中的主張不能得到法院支持。

（作者：張 衡；單位：江蘇省徐州市銅山區人民法院）

關鍵詞：房地產開發企業?提供購房發票 購房證明書

裁判主旨：房地產開發企業不僅需要協助購房人辦理房屋所有權登記手續，還負有提供必要的證明文件之義務，如提供購房發票、購房證明書等，如若不履行，購房人可訴至法院要求其履行義務。

案情簡介：

2009年2月27日，原、被告簽訂一份《商品房買賣合同》約定：被告將位于福州市鼓樓區某樓105單元房以374330元的價格出售給原告，原告于簽訂購房協議之日起10日內付清全額購房款，被告于2009年6月30日前將符合約定條件的商品房交付給原告使用。2009年2月27日，被告向原告開具了購房款的收款收據。2009年3月6日訟爭房屋在福州市房地產交易登記中心辦理預購商品房預告登記。被告于2015年1月交付訟爭房給原告。被告于2009年2月27日向原告開具了全部購房款的收款收據。但是被告至今未開具購房發票，原告多次與之交涉，被告始終未予履行。故原告訴至法院，請求判令：1.被告立即向原告提供購房發票、購房證明書等證明文件及相關憑證；2.被告承擔本案的訴訟費用。

法院認為：

鼓樓法院：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應依約履行。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條之規定，被告作為房地產開發企業負有協助原告辦理房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件之義務。原告已按約履行了合同項下的義務，被告應提供購房發票、購房證明書等證明文件。現被告未依約履行該協助義務，已構成違約。故原告訴請被告立即向原告提供購房發票、購房證明書等證明文件，于法有據，本院予以支持。故判決如下：被告福建鑫裕房地產有限公司于本判決生效之日起十日內向原告劉韜出具位于福州市鼓樓區某樓105單元房發票、購房證明書等相關購房文件。

蔡思斌律師評析：

根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”所以，如果房地產開發企業拒不提供購房發票等，可以單獨將要求其提供購房發票作為一個訴訟請求，要求其履行義務，以維護自己的權益。

本文摘錄于福州房地產審判觀察匯編。福州房地產審判觀察系蔡思斌律師在長期關注、搜集福州地區及其他地區法院房地產審判實例，并結合自身多年辦案經驗的基礎上歸納、編輯、原創而成。轉載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。

福州房產律師：商品房買賣合同糾紛中享有合同解除權并不意味著需立即行使

關鍵詞：房屋解除權?商品房預定合同 商品房買賣合同

裁判主旨：享有解除合同的權利并不意味著需立即行使解除權，如遇特殊情況等待妥善解決并非怠于行使自己的權利，也并不存在超出訴訟時效的情形。

案情簡介：

2006年8月16日，原告蔡祖建、被告福州鴻業房地產有限公司簽訂了一份《商品房預定合同》，合同約定：被告將由自己開發的位于福州市六一路東側的“鴻業中心大廈”六層04號房出售給原告，該商品房的用途為住宅，總金額為人民幣575400元。該合同第六條約定，“雙方簽訂《商品房預定合同》之日，買受人付給預定房款計人民幣23萬元正，余款待出賣人該商品房開盤時，雙方簽訂正式合同時付清或按揭付清，甲方開具正式稅務發票”。該合同第八條約定，“出賣人應當在2008年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第4種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、……4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件……”，該條第二款并約定“但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起六十日內告知買受人的；2、若遇非常事件08年12月31日無法交房，在超出三個月（即至09年3月30日）后，應退還預訂金，可解除合同由4月1日起每月按1.2%付息”。同日，原告向被告支付了“預訂商品房預收款人民幣23萬元”，被告出具編號為NO0378554的收款收據。

現原告主張從自2006年至今，因被告無法與原告簽訂正式的商品房預售合同，請求解除雙方簽訂的《商品房預定合同》并償還已支付的預收款人民幣230000元，并支付從2009年4月1日起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%標準計算。

法院認為：

臺江區法院：根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”的規定，現原告主張從自2006年至今，因被告無法與原告簽訂正式的商品房預售合同，請求解除雙方簽訂的《商品房預定合同》并償還已支付的預收款人民幣230000元，原審法院予以支持。因合同約定“2、若遇非常事件08年12月31日無法交房，在超出三個月（即至09年3月30日）后，應退還預訂金，可解除合同由4月1日起每月按1.2%付息”，被告應支付原告從2009年4月1日起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%標準計算。但原告蔡祖建在2009年4月1日就已經知道自己的合法權益受到侵害，但其于2013年7月份才向原審法院提起訴訟，因此被告應向原告支付從2011年7月起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%標準計算。故判決被告福州鴻業房地產有限公司應于本判決生效之日起十日內返還給原告蔡祖建購房款人民幣230000元，并支付從2011年7月份至本判決生效之日止的利息，每月按1.2%標準計算。

福州中院：《商品房預定合同》第八條僅約定若上訴人逾期交房三個月（09年3月30日）后，被上訴人有權解除合同并要求退還押金，該條款并不意味著被上訴人需立即行使解除權。因上訴人發生變故，未能按期建設完成“鴻業中心大廈”，后各相關部門介入協調解決該問題。被上訴人作為購房人，在此特殊情況下等待妥善解決并非怠于行使自己的權利，因此，本案并不存在超出訴訟時效的情形。綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。

蔡思斌律師評析：

一般情況下，合同中約定有解除權，并不意味需要馬上行使。但是如果合同權的行使涉及到款項的返還、占用款項利息的計算問題，建議要盡快行使，因為利息的計算涉及到兩年訴訟時效問題。

本文摘錄于福州房地產審判觀察匯編。福州房地產審判觀察系蔡思斌律師在長期關注、搜集福州地區及其他地區法院房地產審判實例，并結合自身多年辦案經驗的基礎上歸納、編輯、原創而成。轉載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。

案例索引：

福州市中級人民法院（2014）榕民終字第961號“蔡祖建與福州鴻業房地產有限公司合同糾紛”，見《蔡祖建與福州鴻業房地產有限公司合同糾紛二審民事判決書》（審判長鄭克華，代理審判員繆羽、黃鋒），載《無訟案例》（20140415）。

網址導引：

http://dwz.cn/4PcU9V

商品房買賣中，出賣人與買受人通常都會簽訂商品房買賣合同補充協議，對商品房買賣合同進行補充約定或者變更。一般而言，補充協議都是由房開商事先擬定的，因此一旦發生糾紛，買房人常常以該補充協議為格式條款為由，要求確認補充協議無效或撤銷補充協議。

商品房買賣合同補充協議是否為格式合同?

根據《合同法》第三十九條第二款的規定：“格式條款是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。”因此，格式合同也就是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的合同。因此，并非所有為重復使用而事先擬定的合同都是格式合同，關鍵在于雙方是否有協商。因此，商品房買賣合同補充協議是否為格式合同，應當區別認定。

●?若買受人只能全部同意或不同意，該補充協議應為格式合同

商品房買賣合同補充協議一般都是由房開商事先擬定好，若該補充協議無法根據具體情況進行更改，買受人只有接受。則在這種情況下，該商品房買賣合同補充協議應當屬于格式合同。

法院：廣東省高級人民法院

案號：（2015）粵高法民一申字第327號

案由：商品房預售合同糾紛案

案件當事人：中山市雅信房地產開發有限公司與鐘濤、梁璐

法院認為：從雙方簽訂的《補充協議》看，該協議是雅信公司為重復使用而自行制作，未與對方充分協商而事前打印好，根據《中華人民共和國合同法》第三十九條之規定，屬格式條款。《補充協議》第二條改變《中山市商品房買賣合同》約定的房屋層高、縮小房屋使用空間，實際上減輕了雅信公司的責任、限制了買房人的權利，雅信公司作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請對方注意該條款內容，未盡提醒告知義務，該條款不對鐘濤、梁璐發生法律效力。

● 若補充協議內的主要內容可由雙方協商確定的，不屬于格式合同

如果空白項協商填寫的內容屬于合同基本要素的，則補充協議則不是格式合同；但若空白項僅僅是對商品房買賣合同非本質性的修改，仍應當認定為是格式合同。

法院：重慶市渝中區人民法院

案號：(2012)中區民初字第09695號

案由：商品房預售合同糾紛

案件當事人：秦淑會等與重慶駿建房地產開發有限公司

法院認為：《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款”，第四十條“格式條款具有本法第五十二條和五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”。即格式條款應系針對不特定多數的社會公眾，在建立合同關系之前已經存在，無需經過雙方協商，只要雙方建立合同關系，就必須接受約束的條款。本案中，《合同補充協議》系對主合同——《商品房買賣合同》約定內容的變更，在形式上，該《合同補充協議》仍需特定的合同雙方在協商一致的基礎上才能簽訂，故不符合格式條款的特征。格式條款的提出是沒有經過協商過程的，經過協商訂立的條款不構成格式條款。

綜上，商品房買賣合同補充協議即便由房開商事先擬定，但并非一律應認定為格式條款。是否為格式條款還應具體結合補充協議的內容形式、雙方簽訂補充協議的過程等綜合評判。

是否補充協議一旦認定為格式條款，就對房開商不利，買受人就能以此為由要求確認無效呢？答案是否定的。格式條款的認定對房開商而言實質是增加了己方的義務和注意程度，或房開商能夠正確履行相關義務，格式條款的認定就不會對房開商造成不利影響。

房開商應正確履行提示說明義務?

格式合同作為交易一方為提高效率以及自身利益考量提供的重復使用的合同，通常相對方在交易地位或者專業知識上總處于弱勢地位，訂立合同時也沒有進行真正的“磋商”，隨著合同誠實信用原則重要性的凸顯，同時為了保障弱勢一方的利益，在合同法律規范中產生了格式條款的“提示說明義務”。格式條款的提示說明義務是根據合同誠實信用原則發展而來的先合同義務。根據《合同法》第六條：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”的規定，合同雙方簽訂、履行合同應誠實守信。

《合同法》第三十九條第一款規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”這是格式條款說明義務最根本的法律依據。

《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第六條規定：“提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任。”對說明義務的履行方式、舉證責任進行了更進一步的細化規定。

拆解上述規定，我們發現格式條款的提示說明義務包括兩層要求：首先是以合理方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款；其次是按照合同相對方的要求進行說明。綜合下來實質就是“提示＋說明”。

下面兩個案例中審理法院均認為格式條款提供人已經正確履行了提示說明義務。

● 提示說明方式：黑體字加粗提示＋對方簽字確認閱讀并同意

法院：最高人民法院

案號：（2013）民再申字第16號

案由：運輸合同糾紛案

案件當事人：泉州市恒鑫國際進出口有限公司與被申請人福建盛豐物流集團有限公司、福建盛豐物流集團有限公司泉州分公司

法院認為：案涉《貨物運單》雖是盛豐泉州分公司出具給恒鑫公司的，該運單上的“協定事項”和“本公司聲明”條款是格式條款，但上述條款均以黑體加粗字予以明示，對合同相對方具有醒目的警示作用。從恒鑫公司經辦人施清培以托運人身份在“本人已閱讀并同意保價聲明和協定事項”一欄上的簽名看，證明恒鑫公司是知曉上述條款并同意該條款內容的，故再審判決認定上述條款有效，適用法律并無不當。

● 提示說明方式：合同收尾分別載明“買受人確認出賣人已經作出提示，且買受人理解并同意”等內容。

法院：貴陽市南明區人民法院

案號：（2015）南民初字第02391號

案由：商品房預售合同糾紛

案件當事人：李超、林茂與被告貴陽宏益房地產開發有限公司

法院認為：原、被告簽訂的《補充協議》應認定為格式條款。原、被告簽訂的《補充協議》第一條及最后一條均已載明買受人確認出賣人已就本合同及補充協議、附件中包含的免除或限制出賣人責任的條款作出了特別提示，買受人已對相關內容充分理解含義并同意全部內容，且《補充協議》為原、被告另行簽訂，現原告稱未進行提示義務的主張本院不予以采信。

通過上述兩個案例可以看出，法院對提示說明義務的判斷標準與前述規定一致。對于提示義務，最高院案例中提供方采用的是對字體進行差異化處理（黑體字加粗）以達到提示目的，南明區法院案例中則是用文字方式明確提供方已經作出了提示。對于說明義務，兩個案子都是用文字明確對方已經理解并接受等內容完成。

為此，我們建議房開商就補充協議條款作如下處理，以正確完成提示說明義務：

●?對于免除房開商自身責任、限制買受人權利的內容部分進行字體加粗，這是提請合同相對方注意該條款最直接也最經濟的方式；

● 制作聲明欄并要求合同相對方書寫：“買房人已充分提示并解釋了本協議中包含的免除或限制房開商自身責任的條款，買受人理解并接受。”等字樣，并簽章確認；

● 若能進行錄像記錄的，則可進一步采取本措施。但因此項成本較大，一般開發商亦不會采用該方式。

除上述操作建議外，實踐中對提示說明義務的操作可能存在以下誤區：

● 雖單獨制作了提示欄，但提示欄內容卻未提及免責條款

法院：最高人民法院

案號：（2014）民申字第359號

案由：財產保險合同糾紛

案件當事人：中國太平洋財產保險股份有限公司巴中中心支公司與平昌沃德科技發展有限公司

法院認為：本案中，太平洋保險巴中公司在沃德公司填寫的投保單“保險人提示欄”載明的內容中只字未提“免責條款”，該提示欄的內容并不足以引起投保人對免責條款的注意，僅憑沃德公司在載有格式條款的“投保人聲明欄”上的簽章，并不足以證明太平洋保險巴中公司對免責條款履行了提請投保人注意的義務；同時，太平洋保險巴中公司亦未舉證證明其針對本案財產保險合同中的免責條款履行了法律規定的明確說明義務。因此，二審判決認定太平洋保險巴中公司未就案涉保險合同的免責條款向沃德公司盡到提請注意及明確說明義務，有充分的事實和法律依據。

● 僅對字體進行差異化處理提示，但疏忽了已經履行說明義務的文字確認

法院：天津市第一中級人民法院

案號：（2006）一中民二終字第527號（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2007年 第11期）

案由：保險合同糾紛

案件當事人：楊樹嶺訴中國平安財產保險股份有限公司天津市寶坻支公司

法院認為：保險合同系專業性較強的合同，涉及專業術語較多，保險人有義務向投保人予以明確說明。平安保險寶坻支公司雖然在涉案機動車輛第三者責任險保險合同文本中以黑體字提示了免責條款，但僅是盡到了提醒投保人注意的義務，根據本案事實、證據，不能認定平安保險寶坻支公司已經履行了就免責條款的概念、內容及其法律后果等以書面或者口頭形式向投保人或其代理人作出解釋，以使投保人明了該條款的真實含義和法律后果的明確說明義務。

● 聲明內容盡量單獨成段放置在合同首／尾，避免夾雜在合同其他相關內容中

法院：衢州市中級人民法院

案號：（2015）浙衢民終字第704號

案由：商品房預售合同糾紛

案件當事人：祝惠一與杭州濱江房產集團衢州置業有限公司

法院認為：補充協議第十二條第8款關于涉及免除和減輕出賣人責任、加重買受人責任、排除買受人主要權利等相關條款內容已盡充分說明和解釋的規定，其條款夾帶在整體協議條款中，未作特別規定，且所涉具體免除和減輕出賣人責任、加重買受人責任、排除買受人主要權利等相關條款內容，也未作字體加粗或其他特殊方式提示，不具備已作充分說明和解釋的證明作用。

開發商應按公平原則確定格式條款內容?

合同法第四十條規定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定的情形的，或者提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”

法院：最高人民法院

案號：（2014）粵高法民一申字第579號

案由：商品房預售合同糾紛

案件當事人：中山市萬科置業有限公司與崔明

該案件中，萬科置業通過補充協議將其逾期交房的違約金調整為最高不超過買受人已付款3%，但未對買受人逾期付款的違約金作相應調整，仍以逾期付款額按日萬分之三計付違約金，不設上限限制。最終法院認定該條款無效，判決萬科置業按照逾期付款違約金標準向買受人支付逾期交房違約金。

另外，我們亦看到有案例以免除自身責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款屬顯示公平，故依據合同法第五十四條予以撤銷的案例。

法院：衢州市中級人民法院

案號：（2015）浙衢民終字第704號

案由：商品房預售合同糾紛

案件當事人：祝惠一與杭州濱江房產集團衢州置業有限公司

該案件中，筆者雖并不完全贊同該案審理法院對顯示公平的認定，但不可否認的是，法院對于格式條款提供一方是相對嚴格的。

因此，按照公平原則確定條款內容是前提，開放商尤其要注意補充協議條款在雙方權利義務上的對等調整，否則，做再多提示說明也是枉費。

文：胡昂 ? 陳泉源 ? 陳慕亞，來源：惟勝會