編者按：最高人民法院于近日發(fā)布第15批指導(dǎo)性案例，其中指導(dǎo)案例７２號《湯龍等訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案》，涉及最高人民法院《民間借貸司法解釋》第24條該如何正確理解和適用。該案雖看似是以簽訂商品房買賣合同方式為民間借貸提供擔(dān)保，但本質(zhì)上又有區(qū)別，該案系借款到期后雙方經(jīng)對賬清算后重新簽訂《商品房買賣合同》并將借款本息轉(zhuǎn)為購房款，原借款合同關(guān)系終止，雙方實質(zhì)上是履行重新簽訂的《商品房買賣合同》。但對于實踐中大量存在的，雙方并未對賬清算并重新簽訂《商品房買賣合同》的，當(dāng)事人能否要求繼續(xù)履行原簽訂的具有擔(dān)保性質(zhì)的《商品房買賣合同》，實踐爭議仍然較大。本期推送福州中院審理的《林廷豐、王巧洽訴福建中盛房地產(chǎn)建設(shè)有限公司等民間借貸糾紛案》案，本案處理思路與上述指導(dǎo)性案例異曲同工，即均認定購房價款應(yīng)當(dāng)合理，避免當(dāng)事人通過簽訂商品房買賣合同方式將違法高息合法化;且本案認定擔(dān)保有效，當(dāng)事人可要求繼續(xù)履行商品房買賣合同而不必重新簽訂合同，對于借款時約定購房的不合理低價，應(yīng)認定無效，雙方應(yīng)當(dāng)重新協(xié)商或按市場價確定購房價款（實質(zhì)要求進行清算，與指導(dǎo)性案例核心觀點一致），并明確合法的借款本息才可用于沖抵購房款。
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林廷豐、王巧洽訴福建中盛房地產(chǎn)建設(shè)有限公司等民間借貸糾紛案
——以預(yù)售商品房提供擔(dān)保的效力認定及債權(quán)實現(xiàn)途徑
作者：福州中院民二庭丁尋韜，發(fā)表于《福建審判》2016年第3期
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【裁判要旨】
以預(yù)售商品房方式為民間借貸提供擔(dān)保，并已辦理了預(yù)告登記，屬于非典型擔(dān)保，應(yīng)認定有效。對于商品房買賣合同約定的購房價款嚴重偏離市場價，實為以高價房屋抵償?shù)皖~債務(wù)，有違等價有償原則，將導(dǎo)致雙方利益嚴重失衡而顯失公平，該條款應(yīng)認定無效，雙方應(yīng)當(dāng)重新協(xié)商或按市場價確定合理價格，在借款人仍未能清償債務(wù)情況下，出借人有權(quán)選擇以借款本息沖抵合理的購房款以取得房屋所有權(quán)。
【案情】
原告（上訴人）：林廷豐、王巧洽。
被告（被上訴人）：福建中盛房地產(chǎn)建設(shè)有限公司，馬偉國，潘海燕。
2012年12月28日，甲方中盛公司與乙方林廷豐、王巧洽及丙方馬偉國、丁方潘海燕簽訂《借款合同》，約定：甲方向乙方借款2800萬元；借款期限六個月；合同中約定甲方將標的房產(chǎn)共六間以預(yù)售的方式進行備案并將標的房產(chǎn)預(yù)告登記至乙方名下，借款合同到期后，在甲方按時足額歸還全部借款及利息的前提下，甲乙雙方辦理預(yù)售合同解約及退房手續(xù)。如甲方無法按照本合同約定按時足額歸還乙方借款及利息逾期超過15日即視為甲方無條件同意將標的房產(chǎn)按照每平方米人民幣12984元的價格出售給乙方，甲方不得有任何異議。甲乙雙方須按照每平方米12984元的價格重新簽訂新的商品房買賣合同，乙方出借給甲方的2800萬元借款本金即沖抵標的房產(chǎn)的全部購房款。甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，原來雙方簽訂的商品房買賣合同同時作廢。若甲方未按約定重新簽訂商品房買賣合同并將標的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記在乙方名下，則乙方有權(quán)訴請人民法院判令將標的房產(chǎn)確權(quán)至乙方名下，同時有權(quán)要求甲方承擔(dān)違約金人民幣300萬元。丙、丁方自愿作為甲方的連帶保證人，為甲方履行本借款合同對乙方產(chǎn)生的全部債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。原告陸續(xù)向被告出借2800萬元款項，但合同約定還款期屆滿時，中盛公司未能依約足額償還兩原告借款，原告遂向福州市中級人民法院提起訴訟，請求判令：1、中盛公司立即歸還兩原告借款的逾期付款違約金；2、確認中盛公司與原告約定的按照每平方米12984元購買“中盛大廈”第十五、十六層全部六間房產(chǎn)的房屋買賣合同有效，并將該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給兩原告；3、中盛公司支付兩原告未重新簽訂商品房買賣合同并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在兩原告名下應(yīng)承擔(dān)的違約金300萬元；4、被告馬偉國、潘海燕對上述中盛公司的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
被告中盛公司辯稱，一、原告訴請按《借款合同》約定，要求答辯人支付逾期付款違約金1198.4萬元，該訴請與原告的第2至4項訴請相互矛盾，不應(yīng)雙重支持。二、原告訴請確認雙方之間簽署的房屋買賣合同有效，因該房產(chǎn)每平方米成本價均在26000元以上，原告欲以2800萬元借款本金取得價值超過5600萬元的房產(chǎn)，該約定顯失公平，其請求不應(yīng)得到支持。
【審判】
福州市中級人民法院審理認為：被告中盛公司未依約償還原告借款本金及利息，已構(gòu)成違約，應(yīng)向原告償還借款本金，并支付利息及實現(xiàn)債權(quán)的費用。被告馬偉國、潘海燕自愿為上述中盛公司的借款債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證，故應(yīng)對中盛公司所負債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。對于雙方爭議的具有擔(dān)保功能的商品房買賣的效力問題，認定如下：
首先，具擔(dān)保功能商品房買賣并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定。其一，具擔(dān)保功能的商品房買賣之擔(dān)保，僅是其可實現(xiàn)的法律效果，其基礎(chǔ)法律關(guān)系為附條件的商品房買賣與債務(wù)抵銷，我國《合同法》對這些均有作出規(guī)定，其并非在不動產(chǎn)上創(chuàng)設(shè)新的擔(dān)保物權(quán)，并不違反《物權(quán)法》第五條所確立的物權(quán)法定原則。其二，具擔(dān)保功能的商品房買賣，其性質(zhì)并非抵押，且在債務(wù)人不履行債權(quán)時債權(quán)人仍應(yīng)請求出賣方履行房屋買賣合同義務(wù)而轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并非直接取得其所有權(quán)，在約定的購房價款亦合理情況，其并不違反物權(quán)法關(guān)于禁止流押規(guī)定。
其次，具擔(dān)保功能的商品房買賣，有別于普通的以房抵債協(xié)議，若所約定的商品房價格合理的，其并未損害國家、集體或第三人利益。其一，具擔(dān)保功能的商品房買賣，其結(jié)果雖亦為以商品房抵償主債務(wù)，但當(dāng)事人已辦理商品房買賣的預(yù)告登記，具有一定的公示效力，可對抗債務(wù)人的其他債權(quán)人，登記權(quán)利人依法可優(yōu)先取得房屋所有權(quán)，并未損害第三人合法利益。其二，民事活動應(yīng)遵循等價有償原則，若約定低價購買商品房，并將購房款與主債務(wù)相抵銷，實為以高價房屋抵償?shù)皖~債務(wù)，這有違等價有償原則。故當(dāng)事人應(yīng)對商品房進行合理估價，若約定價格過低，則該約定應(yīng)認定無效，當(dāng)事人應(yīng)重新協(xié)商確定合理價格。
本案中，因《借款合同》約定主債權(quán)未獲清償時，原告以每平方米12984元購買案涉房屋，約定價遠低于市場價，應(yīng)認定無效。鑒于原告在本案中明確若上述以房產(chǎn)抵償借款本金的相關(guān)訴訟請求無法得到支持情況下被告應(yīng)償還借款本金，被告中盛公司亦不持異議，故為解決糾紛，被告中盛公司應(yīng)償還原告尚欠的借款本金22339511.84元。原告與被告中盛公司約定低價購房條款無效系合同部分無效，并不影響本案具擔(dān)保功能的商品房買賣合同之效力，債權(quán)人基于信賴其有效而出借款項產(chǎn)生的合理期待利益，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo。被告若未依法清償本案訟爭借款本息的，原告仍有權(quán)另案請求履行商品房買賣合同，但應(yīng)以合理價格購買案涉六套或其中的部分房產(chǎn)，本案訟爭借款本息可沖抵相應(yīng)購房款。
綜上，福州市中級人民法院審理后判決：一、被告福建中盛房地產(chǎn)建設(shè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告林廷豐、王巧洽借款人民幣22339511.84元，并支付逾期利息；二、被告馬偉國、潘海燕對被告的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，在承擔(dān)責(zé)任后有權(quán)向被告福建中盛房地產(chǎn)建設(shè)有限公司追償。
宣判后，原告提起上訴。福建省高級人民法院審理后，判決駁回上訴，維持原判。
【評析】
本案的核心問題在于以預(yù)售商品房方式提供擔(dān)保的效力認定以及借款人違約后，出借人應(yīng)如何處置預(yù)售商品房以實現(xiàn)債權(quán)。本案的做法是按照民間借貸法律關(guān)系進行審理，首先明確債權(quán)債務(wù)關(guān)系，同時從合同的目的、是否違反法律規(guī)定等方面切入，認可預(yù)售商品房合同的擔(dān)保效力。債權(quán)人若要處置預(yù)售商品房以實現(xiàn)債權(quán)，應(yīng)當(dāng)另案請求履行商品房買賣合同，但應(yīng)以合理價格購買。在本案一審判決作出后，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱“《民間借貸規(guī)定》”)，其中第24條對相關(guān)問題進行了規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。”該規(guī)定認可了買賣合同的擔(dān)保效力，明確了債權(quán)人如何實現(xiàn)債權(quán)，但該規(guī)定在適用過程中也存在一些問題。下面試以該條規(guī)定為邏輯起點，對本案判決中的亮點進行評析。
首先，《民間借貸規(guī)定》第24條未說明買賣合同中商品房是否需要進行預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A(yù)告登記的本質(zhì)特征在于通過“登記”賦予其所承載的“請求權(quán)”以物權(quán)效力,并為債權(quán)請求權(quán)的實現(xiàn)提供保障。我國《物權(quán)法》所規(guī)定的預(yù)告登記具有保全權(quán)利效力，即保障請求權(quán)將來肯定會發(fā)生預(yù)期的效果。本案中，被告以預(yù)售的方式進行備案并將標的房產(chǎn)預(yù)告登記至原告名下，這種做法不僅防止了借款人與他人惡意串通簽訂其他的商品房買賣合同以提供虛假擔(dān)保，同時預(yù)防了第三人對房產(chǎn)的善意取得，保護了出借人的合法權(quán)益。而《民間借貸規(guī)定》卻未將這種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式在條文內(nèi)明確，為出借人實現(xiàn)債權(quán)埋下了隱患。
其次，《民間借貸規(guī)定》第24條沒有明確出借人是否享有標的房產(chǎn)拍賣的優(yōu)先購買或受償?shù)臋?quán)利。優(yōu)先購買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利；優(yōu)先受償權(quán)，是指根據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人的約定，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人即取得從債務(wù)人的財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利折價或拍賣、變賣所得價款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。借貸關(guān)系存續(xù)期間，標的房產(chǎn)始終登記在借款人名下，在借款人未按期足額還款構(gòu)成違約的情況下，若有其他債權(quán)人申請拍賣該標的房產(chǎn)，出借人是否享有優(yōu)先購買或受償?shù)臋?quán)利？本案中，原告與被告簽訂的商品房買賣合同，其目的在于擔(dān)保借款主債權(quán)獲得清償，故訟爭的六套商品房具有擔(dān)保功能，屬于非典型擔(dān)保。參照擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償性，本案出借人對訟爭的商品房享有優(yōu)先購買或受償?shù)臋?quán)利。當(dāng)然，結(jié)合前文所述，這種優(yōu)先購買或受償?shù)臋?quán)利應(yīng)當(dāng)基于不動產(chǎn)物權(quán)公示的前提下，即以商品房預(yù)告登記為前提要件。
最后，《民間借貸規(guī)定》第24條有關(guān)出借人實現(xiàn)債權(quán)的途徑不夠便利?！睹耖g借貸規(guī)定》的做法是借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)的情況下，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。但是，出借人之所以同意以預(yù)售商品房買賣合同作為擔(dān)保，并辦理了預(yù)告登記，其中必定存在對標的房產(chǎn)的期待利益。若在借款人違約后，出借人也希望取得標的房產(chǎn)的所有權(quán)，那么將借款本息違約金沖抵購房款，多退少補，直接將房產(chǎn)過戶到出借人名下的做法亦未嘗不可。本案判決中，若被告未依法清償本案訟爭借款本息的，原告便有權(quán)另案請求履行商品房買賣合同，本案訟爭借款本息可沖抵相應(yīng)購房款。這種做法不僅節(jié)約了司法資源，更是盡到了對出借人合理期待利益的保護。需要說明的是，這種做法并沒有違反《物權(quán)法》第一百八十六條關(guān)于禁止流押的規(guī)定，其原因在于出借人不是直接取得房屋的所有權(quán)，而是通過另行起訴的方式，在購房價款合理的情況下請求借款人履行買賣合同義務(wù)。
（案例編寫人：丁尋韜；承辦法官：陳光卓）
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