案情簡介

2015年12月20日，以大黑公司為出讓方（甲方），陳飛為受讓方（乙方），雙方簽訂一份《商鋪使用權轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定：甲方同意將BM層D區(qū)H008號商鋪使用權轉(zhuǎn)讓給乙方；乙方使用權限為肆拾伍年；合同期內(nèi)乙方對標的商鋪依本合同約定擁有使用權、收益權和轉(zhuǎn)讓權；3.2甲方違約責任甲方逾期交鋪的，按逾期時間，應承擔如下違約責任……3.2.2逾期交付超過180日后，乙方有權解除合同。……，并按乙方已付款的0.2%向乙方支付違約金。如乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行……若乙方已與甲方或甲方關聯(lián)公司簽訂《商鋪委托租賃協(xié)議》，甲方則不承擔逾期交鋪的違約責任。同日，以陳飛為甲方，大黑公司為乙方，雙方簽訂一份《商鋪委托租賃協(xié)議》，該協(xié)議約定：甲方將其所購的上述BM層D區(qū)H008號商鋪委托乙方納入統(tǒng)一經(jīng)營管理，由乙方對外租賃經(jīng)營；委托租賃期限為三年，起止期為2016年10月1日至2019年9月30日。委托期滿，雙方是否續(xù)約，依據(jù)當時市場情況另行議定；租金收益方式……甲方同意將商鋪免費交給乙方經(jīng)營管理，商鋪租賃經(jīng)營收入均歸乙方所有；等等。

上述兩份合同簽訂后，陳飛依約向大黑公司支付款項。2017年7月3日，大黑公司向陳飛發(fā)出《商鋪交付通知書》，通知陳飛前往大黑公司辦理商鋪交付手續(xù)。后雙方發(fā)生糾紛，陳飛以大黑公司逾期交付為由要求解除合同。

一審臺江法院觀點

大黑公司與陳飛簽訂的《商鋪使用權轉(zhuǎn)讓合同》，系雙方當事人真實意思表示，且內(nèi)容未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定合法有效，雙方應依約履行。大黑公司辯稱，因陳飛同時已與其簽訂《商鋪委托租賃協(xié)議》，故根據(jù)《商鋪使用權轉(zhuǎn)讓合同》第3.2.2條第2款約定，其不承擔逾期交鋪的違約責任。但該約定的內(nèi)容僅為陳飛不能追究其逾期交鋪的違約責任，并未約定其可不必依合同約定向陳飛履行交鋪的義務，且實際履行中，大黑公司也已向陳飛發(fā)出交鋪通知書，因此，大黑公司應于合同約定的期限內(nèi)向陳飛交付符合合同約定的商鋪系其應當履行的合同義務，而大黑公司于2017年7月3日才向陳飛發(fā)出《商鋪交付通知書》，已違反合同約定的2016年9月30日前向陳飛交付案涉商鋪的約定，且已逾期180天，根據(jù)“逾期交付超過180日后，乙方有權解除合同”的合同約定，合同解除條件已成就，故陳飛選擇要求解除合同，符合合同約定，一審法院對其要求判令解除合同的訴訟請求予以支持

二審福州中院觀點

首先，就合同的表述而言，陳飛主張“違約責任”與“解除合同”系不同的法律概念，不能將“解除合同”視為“違約責任”。關于“違約責任”的概念范疇，《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”《合同法》這一規(guī)定列舉了三種違約責任的承擔形式，但“等”字表明違約責任不限于該三種形式。而“解除合同”的主要規(guī)定雖位于《合同法》的權利義務的終止這一章節(jié)，但這僅是基于其作為合同權利義務終止的原因行為作出的法條結(jié)構(gòu)編排，并未排除其可作為“違約責任”的責任承擔形式。因此，在《合同法》未禁止的情況下，否定“解除合同”可作為“違約責任”的責任承擔形式在合同中予以約定有悖于合同自由原則。況且，在上述三種“違約責任”承擔形式中亦包含與“解除合同”相對立的“繼續(xù)履行”這一概念，既允許“繼續(xù)履行”作為違約責任的承擔形式，邏輯上亦無理由將“解除合同”排除于外。因此，陳飛關于“解除合同”不屬于“違約責任”范疇的主張缺乏法律依據(jù)。

其次，從合同條款的結(jié)構(gòu)來分析，案涉《轉(zhuǎn)讓合同》第3.2條甲方違約責任約定：“甲方逾期交鋪的，按逾期時間，應承擔如下違約責任3.2.1逾期交付不超過180日的，……3.2.2逾期交付超過180日后，乙方有權解除合同。……”根據(jù)該條款，陳飛的合同解除權的約定位于違約責任條款項下，故從其位置而言，系違約責任之內(nèi)容。而上述排除大黑公司逾期交鋪違約責任的約定亦緊隨上述3.2.2條之后，位于同一條款下，故應視為對該條款中所列違約責任之排除的約定。故根據(jù)該條款結(jié)構(gòu)，大黑公司因簽訂《委托租賃協(xié)議》而免除的違約責任應當包含陳飛對于合同解除權的行使。

再次，從合同目的而言，《轉(zhuǎn)讓合同》的轉(zhuǎn)讓標的為商鋪使用權，在雙方未簽訂《委托租賃協(xié)議》的情況下，大黑公司的逾期交付行為將導致陳飛無法占有使用商鋪，其《轉(zhuǎn)讓合同》之目的當然受阻，然而在雙方簽訂《委托租賃協(xié)議》的情況下，陳飛已將受讓標的使用權在委托租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給大黑公司，其在此期間內(nèi)無需占有使用該商鋪，該期間已覆蓋了自《轉(zhuǎn)讓合同》約定之交付商鋪之日至本案起訴之日，且《轉(zhuǎn)讓合同》亦明確委托租賃期限為確定不變的期限，故陳飛關于《轉(zhuǎn)讓合同》之締約目的在委托租賃期內(nèi)并不會因為大黑公司的逾期交付行為而受到影響。因此，陳飛關于解除權的行使，因雙方簽訂《委托租賃協(xié)議》而被排除這一約定與合同目的并不相悖。

綜上分析，案涉《轉(zhuǎn)讓合同》3.2條中約定的大黑公司與陳飛簽訂《委托租賃協(xié)議》后則不承擔逾期交鋪的“違約責任”，該“違約責任”應包含該合同3.2.2條賦予的陳飛對于大黑公司逾期交鋪超過180日后的合同解除權的行使。因此，在雙方簽訂《委托租賃協(xié)議》的情況下，陳飛以大黑公司逾期交付商鋪超過180日為由行使合同解除權不符合合同約定，不能成立。因陳飛無權行使合同解除權，故其關于解除合同并要求退還轉(zhuǎn)讓款的訴請，本院不予支持。此外，案涉合同系商鋪使用權轉(zhuǎn)讓合同，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，陳飛主張該合同為租賃合同并要求確認該合同中關于超過20年使用期限部分的約定無效，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。

蔡思斌律師評析

售后返租是不少商業(yè)項目慣用的銷售模式，主要運營模式為購買者購買商鋪后將商鋪交由開發(fā)公司委托租賃，開發(fā)公司承諾每月支付租金。本案即因此引發(fā)糾紛。

本案爭議焦點在于“《轉(zhuǎn)讓合同》3.2條約定的“若乙方已與甲方或甲方關聯(lián)公司簽訂《委托租賃協(xié)議》，甲方則不承擔逾期交鋪的違約責任”所指向的“違約責任”是否包含該合同3.2.2條賦予的陳飛對于大黑公司逾期交鋪超過180日后的合同解除權的行使。”基于《合同法》以及合同結(jié)構(gòu)，二審法院認為此處的“解除合同”屬于“違約責任”的范疇，免除的違約責任應當包含對于合同解除權的行使。但筆者認為這一觀點有待商榷，《民法典》第一百七十九條規(guī)定了十一種承擔民事責任的方式即：（一）停止侵害；（二）排除妨礙；（三）消除危險；（四）返還財產(chǎn)；（五）恢復原狀；（六）修理、重作、更換；（七）繼續(xù)履行；（八）賠償損失；（九）支付違約金；（十）消除影響、恢復名譽；（十一）賠禮道歉。其中并不包含解除合同。且從法理層面，合同解除權作為形成權顯然是一種權利，亦不宜認為是違約責任的范疇。

二審法院后續(xù)從合同目的的角度出發(fā)來解釋進而得出買受人不享有合同解除權顯然在法律邏輯上更為合理。本案《使用權轉(zhuǎn)讓合同》雖然約定，大黑公司需于2016年9月30日前向陳飛交付訟爭商鋪，但合同簽訂后雙方隨即簽訂《委托租賃協(xié)議》，協(xié)議明確約定，在2016年10月1日至2019年9月30日期間，陳飛許需將訟爭商鋪委托大黑公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，此約定類似于《民法典》第二百二十八條“動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)讓時，當事人又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權自該約定生效時發(fā)生效力。”規(guī)定的占有改定，最終導致的結(jié)果是大黑公司無需向陳飛實際交付商鋪。因此本案大黑公司逾期交付并不會實際影響買受人的權利，故認為其不享有合同解除顯然更為合適。

但本案也揭示了購買此類商鋪的風險。對于一般商品房合同，房地產(chǎn)開發(fā)公司爛尾逾期交付，購房者顯然可以解除合同。但如是此類委托租賃商鋪爛尾，法院就可能會以本案的裁判邏輯駁回購房者解除合同的訴請。

另外，法院關于商鋪使用權轉(zhuǎn)讓不等同于租賃合同，無需受到租賃合同最長20年期限限制的觀點不能說不對，但后續(xù)可能會被一些人玩出花樣來的。

案例索引：(2020)閩01民終189號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2021年11月17日