一、債權人已盡到審查義務不存在過錯，其基于對不動產登記簿的記載所產生的物權公示效力產生的信賴利益應予保護

最高人民法院（2020）最高法民申5835號民事裁定書：陳文為完全民事行為能力人，應當對自身行為產生的法律后果承擔相應的責任。陳文提交了案涉房產權屬證書以及簽署《未婚聲明》，基于物權公示原則以及陳文的個人陳述，工行廈門自貿區分行有理由相信案涉房產為陳文個人財產，工行廈門自貿區分行在與陳文簽訂《最高額抵押合同》前，已盡到對陳文抵押財產是否屬于夫妻共同財產的審查注意義務。陳文在文件空白處簽字，即視為對文件內容的認可，《未婚聲明書》等需填寫內容為詢問事項，依單方意思表示即可成立，陳文是否在境內、日期等是否為本人書寫并不影響認定陳文的真意表達，且相關內容亦可相互關聯印證，并不存在矛盾。李華偉提交的他案審理筆錄等證據，不足以推翻上述文件的真實性，亦不能證明工行廈門自貿區分行知道或者應當知道案涉房屋為其與陳文的夫妻共同財產。原審判決認定工行廈門自貿區分行辦理案涉房產抵押時是善意的，且抵押已辦理登記，合法有效，并無不當。

最高人民法院(2019)最高法民申4188號民事裁定書：《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定，無處分權人將不動產轉讓給受讓人，所有權人有權追回；但受讓人受讓該不動產時符合善意、以合理價格受讓以及應該登記的不動產依法已經登記等情形的，由受讓人取得不動產的所有權。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回房屋的，人民法院不予支持。舉重以明輕，周偉作為夫妻一方，以登記在其一人名下的共有房產對外抵押，文化融資擔保公司基于對不動產登記簿的記載所產生的物權公示效力產生的信賴利益應予保護，符合物權法、婚姻法的立法精神和保證市場交易秩序穩定和交易安全之原則。雖然《反抵押擔保合同》上附有“配偶聲明”，但該擔保合同亦明確約定，乙方（周偉）保證合法擁有抵押物的處分權，抵押物如系共有財產，乙方須出具其他共有人同意抵押的書面證明。本案中，案涉房產為周偉、陳曉夫妻共同財產，但無證據證明周偉按照該條款約定，如實陳述其不具備抵押物的處分權，故而，雖《反抵押擔保合同》中附有“配偶聲明”，但此條款不應理解為對文化融資擔保公司必須盡到的合同審查義務，亦無相關法律法規要求抵押權人簽訂合同時必須對擔保人婚姻狀況及配偶聲明盡到審查義務。綜上，陳曉關于文化融資擔保公司簽訂抵押合同時未盡到審查義務，主觀上存在重大過失，不符合善意取得的主張，缺乏事實和法律依據。

福州市中級人民法院(2021)閩01民終5876號民事判決書，本案中，對陳晗是否善意的判斷，應以其是否知道或應當知道轉讓人無權處分為標準。不動產登記具有公示公信效，在我國現行法律制度允許婚內財產個人所有的情況下，夫妻雙方內部就財產歸屬的約定以及房屋真實的權利狀況，很難為外界知曉，故不應要求相對人承擔過重的審查義務，否則就背離了不動產登記公示公信保證市場交易秩序穩定和交易安全的初衷。就本案而言，雖然張蘇、林力主張案涉房產屬于夫妻共有財產，但案涉房屋登記在張蘇一人名下，不動產登記簿中并未顯示林力系權利人，即使陳晗事先知道張蘇和林力系夫妻關系，亦不能表明陳晗明知案涉房產不屬于張蘇個人所有，故應當認定陳晗主觀上是善意的。陳晗已支付借款，應視為已支付相應的對價，雙方就案涉房產依法辦理了抵押登記，陳晗基于對不動產登記簿公示效力產生的信賴利益應予保護，一審法院認定陳晗善意取得案涉房產的抵押權，并無不當。

二、債權人未盡審查義務，主觀上存在過錯，抵押不發生效力

最高人民法院(2019)最高法民申5907號民事裁定書：雖然《中華人民共和國物權法》第六條、第九條規定分別確立了物權公示、登記原則，但不動產登記不具有絕對的公信力，這一公信力受到《中華人民共和國物權法》第一百零六條善意取得制度的限制，因此曲靖商行以涉案房產登記在林逸個人名下為由來否定共同共有不能成立，其也不能直接根據不動產登記的公信力獲得保護，而只能適用善意取得制度。再次，結合本案查明的事實分析，《抵押合同》中“抵押人”欄有“林逸”、“張梅”字樣的簽字、按印，說明曲靖商行作為專業的金融機構，在審查貸款發放時，已經知道或者應當知道案涉房產系夫妻共同財產，主觀上并非善意，故曲靖商行不能依據善意取得制度獲得保護，原判依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十四條第二款規定認定抵押無效并無不當。最后，曲靖商行訴請是主張實現抵押權，但因張梅簽名不真實而導致抵押合同無效，原審駁回該項訴請亦無不當。

福建省莆田市中級人民法院(2018)閩03民終1965號民事判決書：農商行黃石支行自己提取的《個人信用報告》及制作的《一般農戶信用等級評分》中所體現的林銘的婚姻狀況，均與林銘自己提供的離婚證相矛盾，如前所述，銀行負有對抵押物的權屬進行必要和適當審查義務，農商行黃石支行在辦理抵押貸款業務時發現如此明顯的疑點信息卻未進一步審核，沒有履行應負的審查義務，也沒有盡到必要的審慎注意義務，存在過錯，無法認定其為善意，因此產生的商業風險應由其自己承擔。

夫妻雙方對于共有財產的所有權與一般共有不同，這種財產關系來源于夫妻身份，依附于人身關系產生，在夫妻財產領域，只要夫妻之間沒有另行約定，雙方對婚后所得的財產即享有共同所有權，這是基于《婚姻法》規定的法定財產制而非當事人之間的法律行為，因結婚作為客觀事實，已經具備了公示特征，無須另外再為公示，故夫或妻一方對于共有財產尤其是不動產、并未進行登記公示并不存在過錯。具體在本案中，林銘與陳瓊在夫妻關系存續期間，并不存在關于夫妻財產的其他約定，陳瓊自然為本案中抵押物的共同共有人，在沒有進行共有登記上不存在過錯。農商行黃石支行作為金融機構，因其自身在辦理抵押貸款業務時存在過錯，所產生的損失應由其自己承擔，而不應由無過錯且相對弱勢的民事主體承擔，故本案中應當優先保護陳瓊的權益，方符合我國民法的基本原則。

綜上，農商行黃石支行在辦理抵押貸款業務時，不僅應當審查物權登記，還應對抵押物的權屬進行必要適當的審查，因其未履行審查義務所產生的風險及損失，應由其自己承擔，故對經生效判決確定為陳瓊所有的涉案房產不應享有抵押權。

綜合上述案例可以看出，法院雖然是通過債權人是否構成“善意第三人”判斷抵押是否有效，但對于不同主體間認定為“善意第三人”的標準卻并不相同。對于金融機構，法院對其審查義務往往會有更加嚴苛的要求，如果金融機構未對抵押過程中存在的疑點信息進行進一步審核，金融機構即屬于沒有履行應負的審查義務，不能善意取得抵押權。但對于自然人主體，法院則不會對其有過高的審查要求，通常會以“基于對不動產登記簿公示效力產生的信賴利益應予保護”認可抵押效力。

蔡思斌

2022年5月18日

　　（一）轉讓合同因違反合同法第五十二條規定被認定無效；

　　（二）轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

《物權編司法解釋》第二十條? 具有下列情形之一，受讓人主張依據民法典第三百一十一條規定取得所有權的，不予支持：

　　（一）轉讓合同被認定無效；

　　（二）轉讓合同被撤銷。

按照《物權法解釋》的規定，實際只有以下八類情形下的合同無效或被撤銷不能適用善意取得制度：即1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益致使合同無效。2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益致使合同無效3、以合法形式掩蓋非法目的致使合同無效4、損害社會公共利益致使合同無效5、違反法律、行政法規的強制性規定致使合同無效。6、受讓方存在欺詐行為致使合同被撤銷。7、受讓人存在脅迫行為致使合同被撤銷。8、受讓人存在乘人之危致使合同被撤銷。諸如重大誤解以及行為人存在欺詐、脅迫、乘人之危等行為并不會導致受讓人不能適用善意取得制度取得物權。

而《物權編司法解釋》第二十條則是將上述所有情形涵蓋其中，明顯擴大了《物權法解釋》的范圍。那是否意味著《民法典》生效后，善意取得必須以合同有效為前提？

由于《民法典》將《合同法》中的無效合同及可撤銷合同的相關條款均移至總則編，并且沒有像《合同法》第五十二條一樣集中列舉了合同無效的事由。在這種立法模式下，《物權編解釋》第二十條能將所有事由均一一列舉。導致《物權編解釋》第二十條的適用范圍擴大，但是結合《民法典》的立法體系以及最高院之前的觀點，應當認為本條的應作出與《物權法司法解釋》第二十一條價值取向一致的解釋。

《民法典》第二百一十五條“【合同效力與物權變動區分】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”以及《民法典》第五百九十七條【無權處分效力】因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。

從立法上來看，《民法典》實際已部分接受了物債兩分的立法體系，即債權行為與物權行為的法律后果應當進行區分。因此原則上債權合同的無效并不會當然導致物權行為的無效。在最高院此前的判決書中亦可體現這一觀點。例如最高人民法院 (2015)民監字第20號民事判決：法院認為“物權法沒有將買賣行為的有效性作為善意取得的構成要件。善意取得制度解決的是物權歸屬的問題，合同效力乃是債法領域的問題，只要受讓人主觀上是善意的且符合善意取得的其他構成要件，則發生善意取得的法律后果。”但由于我國并未接受物權的無因性，故亦不能當然認為合同效力不影響物權取得，這亦是《物權法解釋》第二十一條的立法本意。

合同絕對無效是指合同雖然成立，但因違反法律、行政法規的強制性規定和公序良俗而無法律效力。《合同法》第五十二條規定的五種情形即為合同絕對無效，對于合同絕對無效，因當事人之間的行為損害的是國家利益或社會公共利益，是社會的公序良俗，故法律對此效力予以絕對的否定。對于絕對無效合同，《物權編解釋》第二十條的觀點應是同《物權法解釋》第二十一條觀點一致，均不得適用善意取得制度。

合同可撤銷，是指因當事人的意思表示不真實，法律賦予一方當事人以撤銷權，其可通過行使撤銷權使已經生效的合同歸于無效。《物權編解釋》第二十條的對于可撤銷合同能否適用善意取得應當同《物權法解釋》第二十一條觀點一致，分情形予以區分。若是受讓人惡意欺詐、脅迫，轉讓人可行使撤銷權使合同歸于無效，對于此類受讓人存在惡意的情形法律不應予以保護，在合同被撤銷的情況下受讓人不能基于善意取得制度取得物權。反之如果是轉讓人存在惡意，受讓人作為善意第三人并不存在過錯，其信賴利益應予以保護，即便其行使撤銷權并且在合同撤銷后負有返還標的物的義務，仍然不能否認其可基于善意取得取得物權。

事實上，最高院在《民法典理解與適用》第三百一十一條的釋義中還特意提及《物權法解釋》第二十一條，并且沒有對其進行展開解釋。因此筆者有理由相信《物權編解釋》第二十條僅僅只是立法形式的改變，并未實際擴大化《物權法解釋》第二十一條。當然也有可能最高院確實隨著《民法典》的生效改變了其立法觀點，認為善意取得必須以合同有效為前提。

蔡思斌

2021年8月13日