被告未向原告提供紙質(zhì)蓋章版的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，特別是原告已多次向被告提出要求交付紙質(zhì)蓋章版的《協(xié)議》而被告仍拒不提供，影響到原告對(duì)合同繼續(xù)履行的信賴(lài)，被告對(duì)此存在過(guò)錯(cuò)……本院認(rèn)定雙方對(duì)合同此后未能繼續(xù)履行、案涉《協(xié)議》無(wú)法繼續(xù)推進(jìn)為本約均存在過(guò)錯(cuò)，一審法院將過(guò)錯(cuò)歸咎于原告一人不當(dāng)，本院予以糾正。鑒于雙方對(duì)《協(xié)議》已解除沒(méi)有爭(zhēng)議且雙方對(duì)合同解除均存在過(guò)錯(cuò)，故原告訴請(qǐng)被告向其返還已收取的定金有理，本院予以支持。

二、案情簡(jiǎn)介

2022年9月，原告陳小紅與福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》認(rèn)購(gòu)一套商品房。陳小紅于簽署當(dāng)日依約支付了定金，但隨后其以房屋售價(jià)過(guò)高、資金問(wèn)題及中藍(lán)公司未出具紙質(zhì)蓋章版《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》為由未及時(shí)繳納首期購(gòu)房款。

2022年11-12月，中藍(lán)公司數(shù)次發(fā)函催告陳小紅履約繳款，陳小紅提出修改合同條款，再次要求提供交付并簽訂紙質(zhì)蓋章版《協(xié)議》，在對(duì)方拒絕后，陳小紅要求中藍(lán)公司將其支付的定金全額退還。由于未達(dá)成合意，因此雙方未正式簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

2023年1月，中藍(lán)公司在未向陳小紅交付雙方簽字蓋章的《協(xié)議》原件的情況下以陳小紅違約為由將其已繳定金沒(méi)收，并另行出售案涉房屋。陳小紅遂將中藍(lán)公司訴至法院，請(qǐng)求判令中藍(lán)公司返還其定金全額及利息。

三、法院觀點(diǎn)

（一）一審福州市晉安區(qū)法院：

本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為陳小紅未與福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否可歸責(zé)于陳小紅。根據(jù)查明的事實(shí)，陳小紅在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后以案涉商品房售價(jià)過(guò)高、自身資金原因，福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司未出具紙質(zhì)版《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》等表示反悔，在福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司數(shù)次催告履約后仍未與福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，陳小紅行為系違反預(yù)約合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人”之規(guī)定，陳小紅無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金。認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的“特別提示”明確，陳小紅在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議前已全部知悉預(yù)期要訂立商品房合同及附件、補(bǔ)充協(xié)議的全部條款內(nèi)容，陳小紅予以接受并不提出異議，陳小紅作為完全民事行為能力人簽字確認(rèn)上述“特別提示”，可認(rèn)定福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司履行了相應(yīng)的提示和說(shuō)明義務(wù)。

因此，陳小紅以福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司未與其磋商且拒絕修改商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要條款，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同請(qǐng)求福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司返還定金的主張，不能成立，一審法院不予支持。

（二）二審福州中院：

本院認(rèn)為，關(guān)于案涉《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)法繼續(xù)推進(jìn)為本約（即《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》）的過(guò)錯(cuò)認(rèn)定。綜合全案事實(shí)分析，本院認(rèn)為陳小紅、福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司對(duì)《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)法繼續(xù)推進(jìn)為本約均存在過(guò)錯(cuò)。

具體理由如下：其一，從雙方簽訂合同的過(guò)程來(lái)看，陳小紅在2022年9月15日的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》上簽字并當(dāng)天支付了定金，說(shuō)明陳小紅已經(jīng)認(rèn)可了該《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，雖然福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司未在當(dāng)天加蓋公司公章，但福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司此后通知陳小紅電子簽約的行為及在訴訟過(guò)程中出具的雙方均簽字蓋章的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》均表示福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司對(duì)簽訂該《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的行為是認(rèn)可的，故一審法院認(rèn)定《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》合法有效，是正確的。其二，雖然福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司未及時(shí)在《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》加蓋公章的行為最終未影響到本院對(duì)《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》效力的判斷，但因福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司從未向陳小紅交付過(guò)紙質(zhì)版的加蓋其公章的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，且陳小紅對(duì)其發(fā)送的落款時(shí)間為2022年9月18日的電子版合同明確提出異議，要求簽訂紙質(zhì)版，故在此情形下，福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司未向陳小紅提供紙質(zhì)蓋章版的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，特別是陳小紅已多次向福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司提出要求交付紙質(zhì)蓋章版的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》而福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司仍拒不提供，影響到陳小紅對(duì)合同繼續(xù)履行的信賴(lài)，福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司對(duì)此存在過(guò)錯(cuò)。其三，福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司在未向陳小紅交付雙方簽字蓋章的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》原件的情況下，徑行于2022年11月9日向陳小紅發(fā)函要求按照落款時(shí)間為2022年9月18日的電子版合同（陳小紅未在電子版協(xié)議上簽字）履行先行支付首期購(gòu)房款144萬(wàn)元的義務(wù)，并告知陳小紅已嚴(yán)重違約，缺乏合同依據(jù)，亦不利于雙方合同的繼續(xù)履行。其四，陳小紅在合同已經(jīng)成立生效的情況下，多次向福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司表示購(gòu)房的房屋價(jià)格太貴、因?yàn)橘Y金出了狀況可能買(mǎi)不起、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條款需要重新磋商等，亦使福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司對(duì)其履約能力、履約誠(chéng)意等產(chǎn)生懷疑，亦不利于雙方推進(jìn)本約，陳小紅對(duì)此亦存在過(guò)錯(cuò)。

綜上，本院認(rèn)定雙方對(duì)合同此后未能繼續(xù)履行、案涉《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)法繼續(xù)推進(jìn)為本約均存在過(guò)錯(cuò)，一審法院將過(guò)錯(cuò)歸咎于陳小紅一人不當(dāng)，本院予以糾正。鑒于雙方對(duì)《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》已解除沒(méi)有爭(zhēng)議且雙方對(duì)合同解除均存在過(guò)錯(cuò)，故陳小紅訴請(qǐng)福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司向其返還已收取的17萬(wàn)元定金有理，本院予以支持。陳小紅訴請(qǐng)福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司向其支付利息，于法無(wú)據(jù)，不予支持。

四、福州律師蔡思斌評(píng)析

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于案涉《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)法推進(jìn)應(yīng)歸責(zé)何方。一審法院認(rèn)為陳小紅單方存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故定金不予返還。二審法院考慮到陳小紅數(shù)次要求下中藍(lán)公司拒不提供紙質(zhì)蓋章版《協(xié)議》，不利于雙方合同履行，認(rèn)定雙方均存在過(guò)錯(cuò)，改判中藍(lán)公司應(yīng)返還陳小紅已繳定金，正確適用了定金罰則。

一二審法院雖均認(rèn)定未加蓋公章的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》合法有效，但該行為存在合同成立的形式瑕疵，合同效力需要從是否為雙方意思真實(shí)表示、是否實(shí)際履行來(lái)考慮，不利于交易過(guò)程穩(wěn)定，不能保障交易安全，同時(shí)大大減少了雙方合作的信任度。中藍(lán)公司作為合同締約的一方，不應(yīng)只待對(duì)方履行其合同義務(wù)，還應(yīng)協(xié)助其履行行為，而不提供紙質(zhì)蓋章版《協(xié)議》一行為已造成對(duì)陳小紅合同履行的干擾，使得雙方未在合理信賴(lài)的基礎(chǔ)上行事，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成過(guò)錯(cuò)。

案例索引：（2023）閩01民終4650號(hào)，以上涉及人名均為化名。