平時有客戶咨詢拆遷安置房能不能買？我的答案一向是否定的，認為買賣拆遷安置房風險極大。一是可能面臨出售人欠債被他人申請訴訟保全的風險，二是拆遷安置房權證辦理時間較長，中間如房屋升值的，賣家很有可能反悔。當然，如賣家資信較佳的，風險可控的前提下也未嘗不可以撿漏。哈，蔡律師以前就買過一套拆遷安置房，雖然中間亦有周折，但也算順利交易完畢。
本案也是關于拆遷安置房買賣的，買家膽子可不小了，拆遷安置房本身已經存在著風險，還買了不是賣方本人名下的拆遷安置房，且拆遷安置方還已經過世了。所以雙方毫無意外就發(fā)生爭議了。
案情簡介：
2016年4月，姚亮、陳金妹將姚清已過世父親姚忠誠（已逝）名下拆遷房以總價547208元出售給楊素英，合同約定楊素英向姚亮、陳金妹支付30000元作為購房定金，簽訂合同五日內，姚亮、陳金妹將《拆遷補償安置協(xié)議書》原件等交給楊素英，楊素英再支付姚亮、陳金妹487208元作為購房及定金；待姚亮、陳金妹配合楊素英辦理完上述安置房房產過戶、變更并取得房屋所有權證和土地使用權證當日內，楊素英支付剩余購房款30000元；姚亮、陳金妹應保證上述房地產符合國家有關法律法規(guī)規(guī)定，并保證房產產權清楚；姚亮、陳金妹依據國家政策取得安置房產權，辦理好房地產權證后，要在一個月內積極提供相關資料，無條件配合楊素英辦理完房地產權證過戶、變更手續(xù)；楊素英與姚亮、陳金妹雙方房屋移交后，楊素英對房屋進行裝修，此時若姚亮、陳金妹違約，則應雙倍返還購房定金460000元和購房款317208元并賠償楊素英房屋裝修款100000元，且楊素英有權解除合同等內容。
合同簽訂后，楊素英依約向姚亮、陳金妹支付購房款共計526300元。姚亮、陳金妹向楊素英交付訟爭房屋。楊素英即對房屋進行裝修并入住，現(xiàn)房屋仍由楊素英占用使用。后訟爭房屋產權證辦理至姚忠義名下，因姚清與姚忠義其他繼承人存在繼承爭議，訟爭房屋未能過戶至姚清名下，導致案涉合同至今無法繼續(xù)履行。
本案審理期間，訟爭房屋經評估（含裝修）市場價值為1485300元，評估價值時點為2021年4月23日。
一審法院觀點：
案涉《拆遷補償安置房轉讓買賣合同》是楊素英與姚亮、陳金妹的真實意思表示，內容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。姚亮、陳金妹擅自將其父姚忠義房產轉讓給楊素英，雖屬于無權處分的行為，但姚亮、陳金妹的無權處分案涉房屋的行為，并非合同無效的法定情形，故姚亮、陳金妹主張案涉合同無效，一審法院不予支持。現(xiàn)由于姚亮、陳金妹的原因導致合同不能繼續(xù)履行，無法實現(xiàn)合同目的，楊素英訴請解除合同符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。合同解除后，已經履行的部分應當相互返還，楊素英應將案涉房屋退還姚亮、陳金妹，姚亮、陳金妹也應將已經收取的購房款526300元全部返還給楊素英。
因姚亮、陳金妹的無權處分行為導致合同解除，給楊素英造成的損失，依法應由姚亮、陳金妹承擔。經評估機構評估訟爭房屋（含裝修）市場價值為1485300元，故楊素英損失為房屋溢價部分即938092元（評估價1485300元-合同總價547208元）。但是，楊素英明知姚亮、陳金妹在簽訂合同時并無房屋處分權，而仍與姚亮、陳金妹訂立合同，自身也存在過錯，應承擔相應責任，故一審法院結合合同履行過程中雙方的履行程度、過錯程度及在簽訂合同時雙方對違約造成損失的可預見程度，酌定姚亮、陳金妹共同賠償楊素英損失630000元。
二審福州中院觀點：
本案中，房屋買賣合同于2010年簽訂后卻至今仍無法辦理房屋過戶手續(xù)，原因在于姚亮、陳金妹的無權處分行為，目前姚亮、陳金妹也無證據證明其可取得房屋的所有產權，故一審對于楊素英關于解除合同的訴請予以支持并無不當。本案中，姚亮、陳金妹在沒有處分權的情況下將案涉房屋出賣給楊素英，楊素英在簽訂合同時應系知道或應當知道，故雙方對于合同至今無法履行的過錯相當，考慮到出賣人長期占用購房款及買受人亦相應長期占有使用案涉房屋的情況，本院認為根據雙方過錯程度及公平原則，姚亮、陳金妹應賠償給楊素英損失469046元。一審認為鑒定費損失應由姚亮、陳金妹予以賠償并無不當。姚亮、陳金妹上訴主張楊素英長期將房屋出租收取租金根本不存在損失，不能成立，本院不予采納。
福州律師蔡思斌評析：
這個案件清晰分析了拆遷安置房買賣合同效力及相應的違約責任承擔問題。在實務中，拆遷安置方無法過戶基本上雙方都存在過錯，不可能將板子打在一方身上。而賠償數(shù)額通常會根據房屋增值數(shù)額、當事人已支付款項、實際居住期限、違約原因等綜合認定。
案例索引：(2021)閩01民終8504號，以上涉及名字均為化名。
蔡思斌
2022年10月10日
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