2016年9月30日，北京市住建委等部門出臺實施了新的購房調控政策，給京城持續火熱的房地產市場著實降了一次溫，與此同時，因購房新政引發的房屋買賣糾紛也隨之而來。日前，北京市海淀區人民法院東升人民法庭審結了一起因購房新政而要求解除房屋買賣合同的案件。

原告張先生訴稱，其和李女士簽訂房屋買賣合同后，在合同履行過程中因購房新政出臺實施，導致其購房首付款比例需上調至50%，無法按期獲得相應貸款，購房新政實施前后，其資金缺口達到了90多萬元，無法繼續履行合同，無奈只能解除合同，并要求李女士退還10萬元購房定金。

被告李女士辯稱，其同意張先生提出的解除合同的請求，但因雙方對于購房新政應當有所預見，購房新政也不屬于情勢變更，且合同中也明確約定了若張先生無法獲得或無法足額獲得貸款，應當自籌資金，因此，張先生提出解除合同的請求沒有合同和法律依據，屬于違約行為，應當承擔違約責任，相應收取的購房定金不予退還。

法院經審理后認為，鑒于張先生本次購房需通過貸款方式支付部分購房款，而本市9月30日出臺實施的購房新政，導致已擁有1套住房的張先生本次購房的首付款比例不得低于50%，直接導致張先生需另行自籌90余萬元購房款，給張先生的履約能力造成了重大影響，同時，李女士也沒有充分證據證明張先生具備充分的履約能力。在此種情況下，符合雙方房屋買賣合同中約定的有關因新政導致合同無法履行而雙方互不承擔違約責任的約定。最后，法院支持了張先生的全部訴訟請求。

宣判后，雙方當事人均未明確表示上訴。

■法官提醒■

房屋新政屬于國家宏觀政策，對房屋買賣合同的影響不能達到導致合同根本不能履行的程度，因此無法構成不可抗力，在當事人約定以按揭貸款方式支付部分購房款的情況下，購房新政中有關貸款首付款比例提高、對特定對象暫停辦理貸款等政策，也不必然導致購房人無法履約或繼續履約對一方當事人顯失公平，所以通常也不屬于情勢變更。

此類案件，應當結合案件具體情況，區分以下情形：

第一，如果購房新政對購房人的履約能力產生重大影響，合同繼續履行存在重大困難，如首付款比例提高導致資金缺口巨大，則購房人可以以無法按期辦理貸款而請求解除合同，出賣人應當退還定金和已付購房款，若出賣人因此有損失的，可要求買受人分擔；

第二，如果購房新政對購房人的履約能力沒有重大影響或出賣人有證據證明其有充分履約能力的，購房人據此要求解除合同的，屬于違約，需承擔違約責任。