一、游行維權=非法集會、游行、示威罪？

在廣漢市人民法院審理李某某犯非法集會、游行、示威罪案[(2020)川0681刑初47號]中，法院查明被告人李某某等人因與開發商商鋪交易而導致糾紛，雙方協商未果。此后，李某某在未向主管機關申請并獲許可的情況下,組織業主前往奧特項目部門口集合,李某某在現場集合、整頓隊伍,組織拉橫幅、呼口號。同時，李某某組織人員列隊沿廣漢市大山路、桃山大道等游行至市委辦公室,在市委辦公室進行圍堵,舉標語、拉橫幅、喊口號。期間,李某某等人對公安機關的解散命令拒不執行,造成交通和公共秩序混亂,嚴重破壞社會秩序。當日18時許,示威人群才全部離開廣漢市門口。

最終廣漢法院審理認為被告人李某某未依照法律規定申請而組織他人舉行集會、游行、示威,且拒不服從解散命令,嚴重破壞社會秩序,其行為觸犯非法集會、游行、示威罪。被告人李某某具有坦白情節且自愿認罪,對其適用緩刑確實不致再危害社會,決定對其從輕處罰并適用緩刑。判處有期徒刑十個月，緩期二年。

二、售樓部維權=聚眾擾亂社會秩序罪？

在舒城縣人民法院審理的江某某犯聚眾擾亂社會秩序罪案[（2019）皖1523刑初159號]中，江某某作為星光住宅小區業主，因小區小學劃片問題心生不滿。2018年7月27日江某某以群主身份策劃到開發商售樓部維權，7月28日攜帶條幅至售樓部，積極參與拉橫幅等，且現場指揮，給當日開發商項目的銷售造成影響，對周圍交通秩序造成影響。最終舒城法院認定被告人江某某組織、策劃、指揮多人聚眾擾亂社會秩序，情節嚴重，致工作、生產無法進行，造成嚴重損失，其行為已構成聚眾擾亂社會秩序罪。鑒于其具有自首情節，念其系初犯，判處其有期徒刑二年，緩刑三年。

三、組織維權=組織非法聚集罪？

在天津市和平區人民法院審理的徐某某犯組織非法聚集罪案[(2018)津0101刑初107號]中，法院查明2017年8月8日至8月14日間，徐某某等人多次組織星輝中心業主數十人，先后在本市和平區平安大街星輝中心售樓處附近及天津市和平區人民政府等部門門前聚集，通過舉牌、呼喊等方式，表達違背商品房買賣合同內容的訴求。法院審理認為公訴機關指控被告人徐某某犯組織非法聚集罪的事實清楚，證據確實、充分，指控罪名成立。判決被告人徐某某犯組織非法聚集罪，判處有期徒刑七個月。

四、堵路維權=擾亂交通秩序罪

在邵陽雙清區人民法院審理的帥某某犯擾亂交通秩序罪案[(2019)湘0502刑初303號]中，法院查明因部分業主與開發商、物業公司存在車位高收費等矛盾。2019年3月25日18時許，帥某某通過在微信群發信息煽動、蠱惑其他業主，采取用車攔新世界的停車場入口，教唆業主挑釁、阻礙國家治安管理工作人員依法執行等方式要求降低停車費，因部分業主用車堵停車場入口、到邵陽市大道阻車，最終造成邵陽大道長達三小時的交通堵塞。

法院經過審理認為被告人帥某某聚眾擾亂公共場所秩序，抗拒、阻礙國家治安管理工作人員依法執行職務，情節嚴重，其行為已構成聚眾擾亂交通秩序罪。帥某某在案發后能如實供述自己的罪行，具有坦白情節，依法可從輕處罰。鑒于帥某某系初犯，認罪悔罪，犯罪情節輕微，不需要判處刑罰。判處其免于刑事處罰。

綜上可見，司法機關之所以會對涉案行為人判處刑罰，究其原因在行為人“維權行為”客觀上給正常社會管理秩序帶來破壞。參與者往往基于法不責眾的錯誤心理參與其中，企圖以此快速解決糾紛。但是，法律也同樣關注維權方式的合法性、合理性。即維權行為客觀上是否會對他人正常生活帶來負面影響，例如出現周邊交通道路受堵，開發商樓盤銷售中心秩序被破壞,甚至出現公私財物重大損失的情形，那就可能涉嫌刑事犯罪。司法機關亦以此作為判斷行為人是否構成刑事犯罪的事實基礎。

同時，值得注意的是，依據《集會游行示威法》第二十八、第二十九的規定可知，非法游行、集會通常具有如下特征：集會、游行、示威無依法申請并經過許可，或者未按照主管機關許可的起止時間、地點、路線進行。在公安機關要求拒不服從解散命令，造成社會秩序的嚴重破壞。所以，參與存在上述特征的集會都具有違法性。另據《治安處罰管理法》第二十三條：“有下列行為之一的，處警告或者二百元以下罰款；情節嚴重的，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款：（一）擾亂機關、團體、企業、事業單位秩序，致使工作、生產、營業、醫療、科研不能正常進行，尚未造成嚴重損失的；……”的規定，因此，即便集會維權未造成嚴重后果，依然會有被公安機關治安處罰的風險。

五、維權正確途徑

集會維權活動應在法律法規范疇內進行，切不能心頭一熱為求關注而盲目加入其中，甚至積極組織籌劃。如若要闡述訴求，應先行向公安機關報備，在獲得許可后再進行相關“維權行為”。否則，所謂“維權”實際上就是違法行為。基于此，對業主而言，倘若遭遇虛假宣傳、學區劃片等商品房交易問題應通過行政投訴或者正常司法訴訟途徑解決。

此外，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”的規定，所以在商品房交易過程中購房者可多個“心眼”，尤其在對待開發商口頭承諾時最好應讓其書面明確，并注意留存相關證據，以便日后雙方出現糾紛，可通過司法訴訟方式維權。同樣，法律也并非僅保護買受人，對開發商而言，若出現業主惡意維權導致其合法權益受損的，亦可通過向公安機關報案方式處理，以維護合法權益。

蔡思斌

2021年11月15日

關鍵詞：房地產開發企業?提供購房發票 購房證明書

裁判主旨：房地產開發企業不僅需要協助購房人辦理房屋所有權登記手續，還負有提供必要的證明文件之義務，如提供購房發票、購房證明書等，如若不履行，購房人可訴至法院要求其履行義務。

案情簡介：

2009年2月27日，原、被告簽訂一份《商品房買賣合同》約定：被告將位于福州市鼓樓區某樓105單元房以374330元的價格出售給原告，原告于簽訂購房協議之日起10日內付清全額購房款，被告于2009年6月30日前將符合約定條件的商品房交付給原告使用。2009年2月27日，被告向原告開具了購房款的收款收據。2009年3月6日訟爭房屋在福州市房地產交易登記中心辦理預購商品房預告登記。被告于2015年1月交付訟爭房給原告。被告于2009年2月27日向原告開具了全部購房款的收款收據。但是被告至今未開具購房發票，原告多次與之交涉，被告始終未予履行。故原告訴至法院，請求判令：1.被告立即向原告提供購房發票、購房證明書等證明文件及相關憑證；2.被告承擔本案的訴訟費用。

法院認為：

鼓樓法院：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應依約履行。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條之規定，被告作為房地產開發企業負有協助原告辦理房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件之義務。原告已按約履行了合同項下的義務，被告應提供購房發票、購房證明書等證明文件。現被告未依約履行該協助義務，已構成違約。故原告訴請被告立即向原告提供購房發票、購房證明書等證明文件，于法有據，本院予以支持。故判決如下：被告福建鑫裕房地產有限公司于本判決生效之日起十日內向原告劉韜出具位于福州市鼓樓區某樓105單元房發票、購房證明書等相關購房文件。

蔡思斌律師評析：

根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”所以，如果房地產開發企業拒不提供購房發票等，可以單獨將要求其提供購房發票作為一個訴訟請求，要求其履行義務，以維護自己的權益。

本文摘錄于福州房地產審判觀察匯編。福州房地產審判觀察系蔡思斌律師在長期關注、搜集福州地區及其他地區法院房地產審判實例，并結合自身多年辦案經驗的基礎上歸納、編輯、原創而成。轉載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。