一、住宅轉讓，買賣雙方需繳納哪些稅？
1.賣方稅：包括個人所得稅、增值稅及附加：（1）個人所得稅為1%。住宅自用滿五年以上，且是福建省范圍內唯一家庭生活用房的，免征個人所得稅。（2）增值稅及附加持有年限小于兩年的為5.6%，持有年限滿2年（含2年）的住宅免征。
2.買方稅：（1）個人購買家庭（唯一）住房，面積為140平方米及以下的，契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為1.5%。（2）購買家庭第二套（改善性）住房，面積為140平方米及以下的契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為2%。（3）不享受契稅優惠，契稅為3%。
3.土地增值稅方面，各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。位于東部地區的福州調整后為1.5％。取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續實施免征土地增值稅優惠政策。
4.買賣是以合同成交價與房屋評估價就高原則為計稅基數。評估價是在實際交易發生后，由稅務系統評估得出，無法提前計算。
| 類型 | 調整前 | 調整后 |
| 契稅 | 首套：90㎡及以下1%，以上1.5%
二套：90㎡及以下1%，以上2% |
首套：140㎡及以下1%，以上1.5%
二套：140㎡及以下1%，以上2% |
| 增值稅 | 區分普通住宅及非普通住宅，持有年限<2年的增值稅及附加5.6%，持有年限≥2年免征。 | 取消區分普通住宅及非普通住宅，持有年限<2年的增值稅及附加5.6%，持有年限≥2年免征。 |
| 土地增值稅 | 東部2% | 東部1.5%，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅免征。 |
| 個人所得稅 | 區分普通住宅及非普通住宅，轉讓普通住宅1%，轉讓非普通住宅1.5%。 | 取消區分普通住宅及非普通住宅，征收稅率統一調整為1%。 |
資料來源：官方數據整理，僅針對福州地區
二、非住宅（辦公、店面、車位等）轉讓，買賣雙方需繳納哪些稅？
1.賣方稅：個人所得稅1.5%、增值稅及附加5.6%、土地增值稅6%、印花稅0.05%。
2.買方稅：契稅3%、印花稅0.05%。
3.買賣是以合同成交價與房屋評估價就高原則為計稅基數。
三、住宅贈與，贈與及受贈雙方需要繳納哪些稅？
1.以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅:（1）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;（2）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;（3）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。受贈方需繳納房屋評估價3%的契稅。
2.非直系親屬之間贈與的，受贈方需繳納20%個人所得稅、3%契稅，贈與方需繳納5%增值稅。
四、直系親屬間買賣和贈與的稅費有何不同？
1.贈與收取3%契稅；
2.買賣收取1%-3%契稅（根據買方家庭住房情況確定）、5.6%增值稅及附加（取得權證滿2年的住宅免征）、1%-1.5%個人所得稅（賣方滿五唯一的住宅免征）、6%土地增值稅（住宅免征）、0.05%印花稅（轉讓雙方繳納，住宅免征）。
3.贈與或買賣均收取80元/套（住宅、車位、附屬間）或550元/套（非住宅）的不動產登記費。
五、稅收減免政策中提到產權滿2年、滿5年，是如何計算？
以個人購買住房以取得的不動產權屬證書或契稅完稅證明上注明的時間為始點，以本次上市交易買賣合同時間為終點，來計算。
六、住房辦證不滿2年，增值稅能不能免？滿2年怎么認定？
根據《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號），2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。已滿兩年的則免繳營業稅。如何判斷購房是否滿兩年則是根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明，若二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即將房屋產權證上注明的時間與契稅完稅證明上注明的時間的進行比較，以較早的時間作為購買房屋的時間。營業稅改為增值稅后繼續沿用上述政策。若所購房產的房屋產權證上注明的時間與契稅完稅證明上注明的時間均不滿兩年，則應繳納增值稅。
七、其他須知
1.納稅人申請享受稅收優惠的，應當向主管稅務機關提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結果。具備部門信息共享條件的，納稅人可授權主管稅務機關通過信息共享方式取得相關信息；不具備信息共享條件，且納稅人不能提交相關證明材料的，納稅人可按規定適用告知承諾制辦理，報送相應的《稅務證明事項告知承諾書》，并對承諾的真實性承擔法律責任。
2.對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發布公告規定的均可按新發布公告執行。
3.2024年12月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合新發布公告規定的可按新發布公告執行。
4.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，有關城市的具體執行標準由各省、自治區、直轄市人民政府規定。具體執行標準公布后，稅務機關新受理清算申報的項目，以及在具體執行標準公布前已受理清算申報但未出具清算審核結論的項目，按新公布的標準執行。具體執行標準公布前出具清算審核結論的項目，仍按原標準執行。
信息來源：財政部、稅務總局、住房城鄉建設部、福州市不動產登記及交易中心、福州稅務等。
以上內容均依據官方匯總，具體執行標準待地方落實。
]]>法院認為：案涉房屋的產權登記為趙某與張某共同所有，雙方簽訂《房產協議書》將該房屋由二人共同所有約定為張某單獨所有，雖從廣義上講采用的是約定形式，但并不符合我國法律規定的夫妻財產約定的模式。當時雙方并未離婚，這一行為實質屬于婚內財產贈與性質。
根據民法典婚姻家庭編的解釋一第三十二條規定及民法典第六百五十八條，雙方簽訂的《房產協議書》未經公證，協議簽訂后趙某作為贈與人，在房產變更登記前可以撤銷贈與。因案涉房產并未發生權屬變更，故趙某要求撤銷其與張某簽訂的《房產協議書》的請求于法有據，本院予以支持。
案例二：遼寧省大連市中級人民法院(2022)遼02民終4011號
法院認為：針對李某所主張分割的位于大連經濟技術開發區房產，因該房系曲某婚前取得所有權，雖然雙方簽訂的《婚前協議書》中雙方約定將來可作為夫妻共有財產，但根據民法典婚姻家庭編的解釋一第三十二條規定及民法典第六百五十八條的規定，在本案審理過程中，曲某明確表示撤銷贈與，故此一審法院認定案涉房產屬于曲某婚前個人財產。
民法典婚姻家庭編的解釋一第三十二條規定：“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方或者共有，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規定處理。”該規定明確一方所有的房產贈與另一方或者共有，符合條件下是可以撤銷的。但對于夫妻共有的房產約定歸一方的情形，是否也可以撤銷？司法解釋沒有明確規定，在上述案例一中法院認為是可以撤銷的。
從上述兩個案例的判決書中可以看出，無論是將夫妻婚后共同共有房屋約定為一人所有，或者將一方婚前單獨所有的房屋約定為婚后共同所有，法院認為實際行為是贈與，根據民法典第六百五十八條贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
不動產贈與完成的條件是辦理變更登記，所以上述兩個案例依此作出可以撤銷的判決。不過實踐中也有些法院認為該種情形不屬于民法典婚姻家庭編的司法解釋一第三十二條規定的情形，故不支持撤銷。畢竟民法典第一千零六十五條規定了男女雙方可以對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的歸屬作出書面約定。
律師解讀一.婚內財產協議的撤銷有無時間限制？
《中華人民共和國民法典》第六百五十八條規定“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規定。”該規定是夫妻房產贈與合同中的任意撤銷權，并非法定撤銷權，不受除斥期間的限制，所以在權利轉移之前都是可以撤銷的。（參考案例：福建省漳州市中級人民法院(2022)閩06民終3560號、遼寧省大連市中級人民法院(2022)遼02民終4011號）
二.如何防止婚內財產協議被撤銷？
如果婚內財產協議約定共同共有房產歸一方所有、一方婚前所有房產歸另一方所有、一方婚前所有房產歸雙方所有等具有贈與性質的內容，建議采取以下三項規避措施：
鑒于對婚內財產協議的撤銷系任意的撤銷權，不屬于法定的撤銷權，該撤銷權是可以放棄的。因此起草婚內財產協議時，應明確贈與一方放棄撤銷權，協議簽署后不對該房屋主張任何權利。
根據民法典第六百五十八條規定，經過公證的贈與合同，不可以撤銷。所以為避免之后產生爭議，可以就婚內財產協議進行公證。
根據民法典第二百零九條及第六百五十八條規定，不動產物權的變更經依法登記后生效，贈與人在贈與財產的權利轉移之后不可以撤銷贈與。
很多人對簽訂財產協議心存芥蒂，認為談錢傷感情！夫妻財產協議是社會進步的產物，請大家理性看待。如果有這么一種方式可以維護自己的權益，何樂而不為？不過光有一顆簽訂協議的心還不行，還需要請專業人士保證它可以落實執行。
相關法條鏈接：《中華人民共和國民法典》?
第六百五十八條
贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規定。
第二百零九條
第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
第一千零六十五條
男女雙方可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第一千零六十二條、第一千零六十三條的規定。
夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有法律約束力。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第三十二條
婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方或者共有，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規定處理。
作者：雷春波
?民法典上的“放棄繼承”，指的是繼承開始后、遺產分配前，繼承人以書面形式向遺產管理人或其他繼承人作出放棄繼承的表示。原則上來講放棄繼承系單方法律行為，一旦作出一般不允許反悔。那么繼承人以指定特定人繼承其繼承份額時的“放棄繼承權”行為該如何認定其性質呢？繼承人可以反悔嗎？
案例導入：
被繼承人李某三與劉某秀系夫妻關系，二人共育有三個子女分別為李某甲、李某乙、李某丙。2004年劉某秀去世，2014李某三去世，二人去世時法定繼承人只有三個子女。后2019年李某丙去世，生前育有一女李某依。
案涉房屋系李某三所有，該房屋系被繼承人李某三與劉某秀的遺產。2019年1月，李某甲、李某乙與李某丙共同簽訂《暫時放棄繼承協議書》約定：“李某甲與李某乙暫時放棄繼承案涉房屋繼承權，直至李某依結婚后，此協議自動失去效力。拆遷時房屋產權應登記在李某依名下，且其婚前不得私自賣方，婚后有處置房屋的權利，他人不得干涉。”
2020年案涉房屋拆遷，李某甲、李某乙向法院起訴請求確認李某甲、李某乙、李某依三人平均享有繼承權。并表示簽署《暫時放棄繼承協議書》僅是為了安撫重病的李某丙，并沒有放棄繼承權的意思表示。
法院觀點：
本案爭議焦點系《暫時放棄繼承協議書》效力如何認定？及能否認定李某甲、李某乙放棄繼承權。
本案案涉房屋系被繼承人李某三與劉某秀的遺產，二繼承人生前均未留有遺產，故遺產按照法定繼承辦理，二人去世時均只有三子女系法定繼承人，由于遺產分割前李某丙去世，故對于其應繼承的父母遺產份額由其女兒李某依轉繼承。
在二被繼承人去世后遺產分割前，三子女簽訂《暫時放棄繼承協議書》，約定：“李某甲、李某乙暫時放棄案涉房屋的繼承權，直至李某依結婚后，協議失效。”庭審中二原告表示該協議并非放棄繼承權的真實意思，并且三人簽訂該協議書時，李某丙還在世，當時二被繼承人的法定繼承人應為三子女。根據法律規定，法定繼承人之間可以對繼承份額進行協商。當時李某依不在第一順位繼承人范圍內。盡管二被告在簽訂協議書時表示放棄繼承，但該協議書也不能實現訴爭房屋由李某依一人繼承的目的。而是應由二被告繼承其份額后再轉增給李某依。二原告在庭審中均對該贈與表示反悔。依據法律規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。案涉房屋仍登記在李某三名下，可以認定該協議中贈與財產的權利并未轉移，故二被告有權撤銷該贈與協議。
我們認為，放棄繼承行為具有溯及力，繼承權人放棄繼承后，自繼承開始時就不再是繼承人，被視為從未參與過繼承法律關系。放棄繼承權是放棄已取得的繼承人地位，從而放棄對遺產的權利，故放棄繼承人無權將自己未取得的財產指定由特定繼承人取得。上述案例中的《暫時放棄繼承協議書》可認定為贈與協議。繼承人附加的條件即指定特定人繼承其應繼承份額，應視為繼承人在接受繼承以后對繼承份額所作的處分。繼承人有處分自己繼承份額的權利，但它不是放棄繼承，而是一種贈與承諾。
鄭淑瓊
2024年5月27日
]]>簽承諾書約定居住權老人將房產贈與女兒