案件基本事實：林德旺與王碧英育有二子三女，分別為林大勇、林二勇、林美玉、林美珍和林美珠。夫妻二人婚內購有臺江區隆平路20號房產一套，又有祖遺產業原臺江區堤埕道76號一套，兩套都為夫妻共同財產。1995年，王碧英去世，生前無遺囑，遺產未分割。1998年，堤埕道76號拆遷，回遷安置于臺江區亞峰新區13座607單元和14座501單元。2007年4月24日、2007年5月1日，林德旺與林大勇分別簽訂《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》，將亞峰新區13座607單元以135000元的價格出售給林大勇。2007年6月，林大勇取得房屋所有權證。
……
訴訟第六戰：該案件歷經三年后終于迎來轉折機會，福州中院決定再審。法院裁定關鍵內容只一句話，但裁定能夠出爐，當事人不知花費了多少心血！
福州中院(2016)閩01民監18號裁定：
二審上訴人林美珍、林美玉因與二審被上訴人林大勇及一審第三人林二勇、林美珠確認合同糾紛一案，本院于2014年6月11日作出（2014）榕民終字第1147號民事判決，已經發生法律效力。經本院院長提交審判委員會討論認為，該判決確有錯誤，應予再審。
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訴訟第七戰：中院啟動再審后，林美珍、林美玉的訴訟請求仍與原訴一致，請求撤銷一、二審法院判決，確認被告林德旺與林大勇簽訂的《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》無效。福州中院在再審中確認二個觀點（事實），第一認定繼承開始后至遺產分割前，各繼承人對遺產為共同共有，而非按份共有。第二是認為各方對遺產處理沒有約定，也沒有具體分割，進而認為原審法院對共同繼承遺產是構成共同共有或者還是按份所有的基本事實認定不清，進而判決撤銷原一二法院判決，發回一審法院再審。某種意義上，中院非常保護當事人的訴訟救濟權利，雖然在再審裁定中已認定是各方對訟爭遺產房屋是共同共有，但仍然是發回重審，而不是直接改判。雖然這樣會增加當事人訟累，耗費當事人資金成本……
福州中院(2017)閩01民再23號裁定：
遺產繼承開始至遺產分割之前，遺產作為整體存在，沒有分割為繼承人所有。如果繼承人為數人，各繼承人對于該期間的遺產全部為共同共有。本案中，原審上訴人林美珍、林美玉、原審被上訴人林大勇、原審第三人林二勇、林美珠均確認從遺產繼承開始至2007年4月全體遺產繼承人沒有對遺產處理進行約定，也沒有分割遺產。因而，原審法院對全體遺產繼承人關于共同繼承的遺產是構成共同共有還是按份共有的基本事實認定不清。判決：一、撤銷本院（2014）榕民終字第1147號民事判決及福州市臺江區人民法院（2013）臺民初字第2032號民事判決；二、本案發回福州市臺江區人民法院重審。
蔡律師評析：正常而言，法院再審觀點大概率經過庭室甚至審判委員會及法院領導討論審查通過的。如按照類案規則，至少我們律師可以認為福州中級人民法院對未經分割的遺產，認為各繼承人對其是共同共有，而非按份所有。這個司法觀點非常重要，在后續的物權保護、物權確認案件中都可以使用的。
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訴訟第八戰：案件現在再次發回一審法院重審。大家肯定都會以為福州中院觀點已如此鮮明，那么一審法院肯定不會再用按份共有的觀點重新審理本案，一審法院應該會判決林美珍、林美玉姐妹勝訴了。可惜了，一審法院仍然堅持自己的觀點，仍然認定繼承發生后各繼承人對遺產是按份共有，仍然認為訟爭遺產房屋處理已經過三分之二以上按份共有人同意，仍然認為訟爭《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》有效，重審判決仍然是駁回二姐妹訴訟請求。這誰能想得到，意外總是這么出人意料的發生了。蔡律師猜測當事人彼時心態，應該是天呀，還可以這樣呀！二審裁定的司法觀點毫無作用呀！
臺江法院（2017）閩0103民再1號民事判決：
堤埕道76號房屋系林德旺、王碧英夫妻共有財產，該房屋拆遷置換的涉案房屋亞峰新區13座607單元及28附屬間產權仍屬于林德旺、王碧英夫妻共有。被繼承人王碧英于1995年死亡，生前無遺囑，涉案房屋中一半屬于被繼承人王碧英的遺產由其第一順序法定繼承人，即夫、子女六人共同繼承取得，各繼承人沒有作出放棄繼承表示，根據《中華人民共和國繼承法》第二十五條第一款繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。第十三條第一款同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等的規定，各法定繼承人即視為接受繼承，繼承遺產的份額，一般應當均等。因此，涉案房屋屬于按份共有，其中林德旺占有十二分之七的份額，林大勇、林二勇、林美玉、林美珍、林美珠各十二分之一的份額。根據《中華人民共和國物權法》第九十四條，按份共有人對共有不動產或者動產按照其份額享有所有權。第九十七條處分共有的不動產或者動產以及對共有不動產或者動產作重大修繕的，應當經三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定除外的規定。林德旺與林大勇、林二勇、林美珠共同占有涉案房屋十二分之十份額，而且林大勇、林二勇、林美珠對林德旺出售涉案房屋沒有異議，對此，林德旺出售涉案房屋已有超過三分之二以上按份共有人同意，因此，林德旺與林大勇就涉案房屋簽訂《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》應確認有效。林德旺處分出售涉案房屋雖然給林美珍、林美玉造成損害，林美珍、林美玉可以另行主張權利。
原審法院重審判決：駁回林美珍、林美玉訴訟請求。
訴訟第九戰：面對如此殘酷的一審判決，二姐妹也只能再次上訴。還好，本次福州中院倒是始終堅持自己的觀點，堅定認為繼承人對未分割的遺產是共同共有，而處分共同共有物應該經全權共同共有人同意，否則無效。
福州中院(2018)閩01民再96號民事判決：遺產繼承開始至遺產分割之前，遺產作為整體存在，沒有分割為繼承人所有。如果繼承人為數人，各繼承人對于該期間的遺產全部為共同共有。本案中，林美珍、林美玉、林大勇、林二勇、林美珠均確認從遺產繼承開始至2007年4月全體遺產繼承人沒有對遺產處理進行約定，也沒有分割遺產，故訟爭屋應屬各繼承人共同共有，共同共有人對共有的訟爭屋共同享有所有權。根據《中華人民共和國物權法》第九十七條的規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”處分共有不動產應當經全體共同共有人的同意。而本案中，林大勇未提供相關證據，證明其與林德旺就訟爭屋簽訂《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》時，經過林美珍、林美玉的同意。因此，上訴人林美珍、林美玉上訴有理，本院依法予以支持。原審判決適用法律錯誤，本院依法予以糾正。
綜上，林德旺與林大勇于2007年4月24日簽訂《房地產買賣契約》以及于2007年5月1日簽訂《房屋買賣協議》的行為因未經全體共同共有人同意而應當認定為無效。
案件打到這里，歷經五年多二姐妹最終總勝訴了。下一步怎么辦？如果你是律師，你要當事人支何招？不過，大家肯定都覺得后續只是按部就班，再打官司肯定也是勝訴，只不過時間問題，后面肯定可以分割房屋！
可惜，這只是你以為，搞不好蔡律師當時也會這么以為。意外，當然要讓你意想不到，讓你驚嚇一番，不然怎么叫意外？打官司有時就是這么折騰人，沒有一個強大的心臟有時還沒法承受！
具體后續，且看下文。
注：以上當事人名字系化名
福州律師蔡思斌
2024年11月25日
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案件基本事實：林德旺與王碧英育有二子三女，分別為林大勇、林二勇、林美玉、林美珍和林美珠。夫妻二人婚內購有臺江區隆平路20號房產一套，又有祖遺產業原臺江區堤埕道76號一套，兩套都為夫妻共同財產。1995年，王碧英去世，生前無遺囑，遺產未分割。1998年，堤埕道76號拆遷，回遷安置于臺江區亞峰新區13座607單元和14座501單元。2007年4月24日、2007年5月1日，林德旺與林大勇分別簽訂《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》，將亞峰新區13座607單元以135000元的價格出售給林大勇。2007年6月，林大勇取得房屋所有權證。
訴訟第一戰：當事人林美玉、林美珍以法定繼承為案由，認為自己有權繼承母親的遺產份額，要求法院確認各繼承人對上述三套房屋的房產份額，后可能是因法官的提醒，二姐妹在訴訟中撤回了對已經由父親林德旺過戶到哥哥林大勇名下亞峰新區13座607單元房屋的分割請求。
臺江法院：臺江區隆平路20號和原臺江區堤埕道76號安置房中亞峰新區14座501單元應屬林德旺與妻王碧英夫妻共同產業，各享有二分之一產權份額。因王碧英已故，生前無遺囑，其遺產由其法定繼承人繼承取得，即由原、被告按份繼承取得……故原、被告應繼承的份額均等，各繼承六分之一份額。被告林大勇、林二勇、林美珠表示對其母親王碧英的遺產各自應繼承的分割贈與林德旺是行使其權利，不違反法律規定，予以采納。
……判決：一、臺江區隆平路20號（屬3區20段954A地號）房屋原告林美玉、林美珍各享有十二分之一份額，被告林德旺享有十二分之十份額；臺江區亞峰新區14座501單元（包括15#24附屬間）原告林美玉、林美珍各享有十二分之一份額，被告林德旺享有十二分之十份額。……
訴訟第二戰：林美玉、林美珍在初戰告捷后，隨即一鼓作氣，再次起訴父親林德旺、哥哥林大勇，要求法院確認林德旺與林大勇分別于2007年4月24日、2007年5月1日簽訂的《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》無效。
這次兩姐妹輸了，一審臺江法院以超過訴訟時效為由不予支持二姐妹的訴訟請求。
臺江法院：被告林德旺未經原告同意，將訟爭屋轉讓給被告林大勇，處分了原告應得的遺產，其行為侵害了原告的繼承權。訴訟中，被告林德旺、林大勇申請證人陳某出庭作證，陳某證實其于2007年底（或2008年初）告知原告被告林德旺將訟爭屋轉讓賣給被告林大勇，因證人陳某與本案沒有利害關系，因此，原審法院對證人陳某的證言予以采信。且第三人林二勇、林美珠亦證實原告在2008年正月初二家庭聚會中已經得知被告林德旺將上述房屋出售給被告林大勇。原告在知道其繼承權受到侵害后，遲延至2013年8月8日才提起本案訴訟，請求確認被告林德旺與被告林大勇分別于2007年4月24日、2007年5月1日簽訂的《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》無效，超過了《中華人民共和國繼承法》第八條“繼承權糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應當知道其權利被侵犯之日起計算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟”中規定的訴訟時效，喪失了勝訴權。因此，原審法院對原告提出的訴訟請求不予支持。
訴訟第三戰：林美珍、林美玉不服上訴，二審法院雖然未予評判訴訟時效是否超過，但認為法定繼承發生后，各相關繼承人均取得相應的繼承份額，二姐姐按份各取得十二分之一份額，其他繼承人繼承及產權份額已超過三分之二，且其他繼承人均同意該轉讓協議，故涉案協議應為有效，故駁回二姐妹訴訟請求。
福州中院：本院認為，上訴人林美珍在一審的訴訟請求為請求確認林德旺與林大勇簽訂的《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》無效，屬于確認合同效力的范疇，本案案由可定為確認合同無效糾紛。原審法院將案由定為物權保護糾紛不當，本院應予以糾正。
……訟爭房產由林德旺、林大勇、林二勇、林美玉、林美珍、林美珠六人按份共有，其中林德旺占有的份額為其原有的一半加上其繼承所得的十二分之一共計擁有訟爭房產十二分之七的份額，林大勇、林二勇、林美玉、林美珍、林美珠各占訟爭房產的十二分之一的份額。按份共有人對共有的不動產按照其份額享有所有權，處分共有的不動產的應當經占份額三分之二以上的按份共有人同意。被上訴人林德旺和林大勇就訟爭房產訂立《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》，雖然上訴人林美珍、林美玉不同意，但是上訴人林二勇、林美珠均表示認可，由于林德旺、林大勇、林二勇、林美珠占有的訟爭房產的份額為十二分之十，已超過三分之二，符合法律規定，該處分訟爭房產的行為有效，故訟爭的《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》是合法有效的，上訴人主張《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》無效，理由不成立，本院不予支持。原審法院雖然確定案由有誤，但是對本案的處理結果并無不當，本院可予維持。
各位看官，你對這個案件怎么看？換成你是律師，你對這個案件要如何處理，如何設置訴訟請求呢？
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訴訟第四戰：父親林德旺以共有物分割糾紛起訴女兒林美珍、林美玉，不過網上信息不全面，只看到撤訴裁定不知具體起訴內容，只知父親又自行撤回起訴，法院于2014年8月25日作出裁定同意父親林德旺撤訴。
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訴訟第五戰：二姐妹就上述中院判決申請再審，可惜這次犯了低級錯誤，沒有在二審判決生效后的六個月申請再審，福州中院以超過再審期限為由駁回二姐妹的再審申請。
具體后續，且看下文。
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簽承諾書約定居住權老人將房產贈與女兒
買下新房卻辦不了房產證
2010年12月12日，老許用大半輩子的積蓄35萬元，從老陳手中買了一套嶄新的拆遷安置房。房子位于揚州市江都區的一個小鎮上，配套齊全，價格公道，老許十分滿意。
很快，老許一家滿心歡喜地搬進了新房。根據政策要求，拆遷安置房要先初始登記到被拆遷人名下，才能再過戶到買受人名下。老許被告知，要等到2013年12月才可以辦理初始登記。2013年12月，老許聯系老陳準備辦理房產過戶手續時，老陳的兒子陳某因涉嫌販賣毒品罪剛被逮捕，老陳正為兒子的案子奔波，根本無心辦理過戶手續。考慮到老陳家的特殊情況，想著過戶的事也不急于一時，老許同意再等等。
誰料次年9月，老陳因病去世。由于老陳的妻子早先也已過世，按照法律規定，尚未辦理過戶手續的房產便由陳某繼承。而陳某已于2013年11月入獄服刑，老許只能等待陳某出獄。
2019年2月18日，陳某獲減刑被釋放，出獄后很快對案涉房產進行了初始登記。但當老許找陳某辦理過戶手續時，他卻以各種理由推托，不予配合，老許遂將陳某起訴至揚州市江都區法院。同年11月25日，江都區法院作出民事判決，判令陳某協助老許辦理案涉房產的產權變更登記。
本以為過戶這事兒這下可算板上釘釘了，誰知半路又突然“殺”出一個王某。王某拿出了一張針對同一房產歸屬、出自揚州市廣陵區法院的判決書。更巧的是，這個案子的判決時間和老許起訴陳某一案的判決時間竟是同一天。
老許了解得知，陳某出獄后向王某借款60萬元，并將案涉房產抵押給了王某。后王某將陳某起訴至法院請求陳某歸還借款。廣陵區法院判決陳某歸還借款及利息，如不能按期歸還，王某有權申請將案涉房產折價拍賣或變賣，在60余萬元內優先受償。
2020年1月，王某向廣陵區法院申請強制執行。廣陵區法院遂將案涉房產查封，并進入拍賣程序，要求老許限期搬離，這給老許一家的生活造成了嚴重影響。老許不服廣陵區法院作出的民事判決及執行行為，以第三人身份先后申請再審、提出執行異議、對駁回執行異議的裁定申請復議，要求該法院解除對案涉房產的查封措施，均未獲支持。2021年1月，老許來到廣陵區檢察院申請監督。
撥開迷霧
檢察監督找準問題癥結
受理老許的監督申請后，廣陵區檢察院迅速成立辦案組，對案件展開調查，多次召開會議厘清監督思路。
“陳某出獄才一個月，就能借到60萬元，一個月內就辦完了抵押手續，兩起民事案件還在同一天判決，這也太蹊蹺了！”種種反常跡象讓辦案檢察官生疑：有無可能是陳某與王某串通打“假官司”，促使法院拍賣案涉房產，王某獲得拍賣款后再私下給陳某，如此來損害老許的利益？
辦案組遂對陳、王二人的銀行流水等進行調查，但未發現陳某將60萬元返還給王某，后期王某也向公安機關報案稱陳某詐騙。由此，認定陳、王二人實施虛假訴訟的證據不足。
針對上述情況，辦案組迅速調整調查方向：“江都區、廣陵區法院都是在查明事實的基礎上依法作出的判決，且判決時間在同一天，現在雙方爭議的焦點在于老許對案涉房產所具有的物權期待權，能否排除王某訴陳某案中法院對該房產的執行。”
圍繞爭議焦點，檢察官立即查找相關法律和司法解釋，精準鎖定最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《規定》）第二十八條：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
“也就是說，如果老許是在廣陵區法院查封案涉房產之前就向老陳購買了該房產、支付了購房款、合法占有并使用該房產，而長期未過戶不是老許自身的過錯所致，就完全符合《規定》第二十八條所列的四種情形，如此，法院就不能執行案涉房產。”辦案檢察官表示，“從某種意義上說老許已經取得了該房產的所有權，只是缺少辦證這一個環節而已。”
為核實相關問題，辦案檢察官馬不停蹄地四處奔走：從房屋中介處調查房屋買賣合同的簽訂時間、購房款支付時間以及房產交付時間是否在查封之前；查清案涉房產近年來產生的水電煤氣費用；向鄰居了解老許是否長期居住在案涉房產內；向拆遷辦、公安機關調查案涉房產未及時過戶的原因；向房管部門了解老許和妻子在揚州是否有其他住房……
2021年春節前夕，檢察官再次登門走訪，老許的家中卻沒有一絲過年的喜慶氣氛。“謝謝你們這么關心我的案子，這些年，我也去了其他部門反映情況，問題都沒能得到解決，估計這是我在這個房子里過的最后一個春節了。”年過半百的老許哽咽地對檢察官說。
檢察官暗下決心：這個案子，要加快進度了！
峰回路轉
檢察建議助申請人拿回產房
2021年3月，在辦案檢察官加班加點的推進下，案件迎來轉機：經過詳細調查，老許的情況完全符合《規定》第二十七條和第二十八條之規定。
“同時，我們還通過中國裁判文書網等檢索發現，最高人民法院、四川省高級法院等共計7份同類型案件的生效裁判文書支持以上觀點。”檢察官召開聯席會議充分論證，認為老許對案涉房產所享有的物權期待權可以排除法院對案涉房產的執行。
2021年4月2日，廣陵區檢察院向廣陵區法院制發檢察建議，建議撤銷對案涉房產的執行措施。同時，檢察官還就法律適用及最高法等發布的同類案件的生效民事判決進行充分闡釋。同年6月，廣陵區法院答復對案涉房產裁定中止執行，但查封并未解除。
2021年11月，王某對廣陵區法院提起執行異議之訴，請求準許繼續執行案涉房產。2022年11月22日，廣陵區法院一審判決駁回王某的訴訟請求。王某不服，向揚州市中級法院提起上訴。2023年2月16日，揚州市中級法院二審維持一審判決。王某向江蘇省高級法院申請再審后，法院裁定駁回其再審申請。這期間，案涉房產一直處于中止執行狀態。
在王某針對法院的中止執行裁定提起執行異議之訴、提起上訴、申請再審等訴訟權利全部行使完畢后，廣陵區檢察院立即向廣陵區法院再次發出檢察建議，建議及時解除對案涉房產的查封措施，法院于當月裁定解除。這意味著，老許終于可以辦理過戶手續了！
心情激動的老許趕去房管部門咨詢過戶事宜時，卻被告知雖然查封已經解除，但因該房產上仍有抵押，還是不能過戶。這可怎么辦？老許打通了檢察官的電話。
“以前物權法規定，抵押的財產轉讓、過戶必須征得抵押權人同意。但現在民法典對此有新的規定。”電話里，檢察官給老許詳細普法，“民法典第四百零六條規定，‘抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定’。也就是說，抵押財產轉讓，不需要抵押權人同意，你的房子可以‘帶押過戶’。”
檢察官的話讓老許安下心來。在老許與承辦法官積極溝通后，江都區法院向房管部門發出了要求協助辦理過戶手續至申請人名下的執行通知。2023年11月27日，老許終于拿到房產證。
檢察官說法
辦好民事執行監督案的三個關鍵點
民事執行監督是民事訴訟監督的重要組成部分。檢察機關高質效辦好民事執行監督案，有三個關鍵點：
一是找準案件的爭議焦點。在審查執行監督案件時，應當全面審查案件中雙方當事人的法律關系，對有權利沖突的案件，認真研究雙方當事人的權利基礎，判斷出在法律上誰的權利更優先。本案中，老許對案涉房屋的物權期待權能否排除執行是辦案關鍵，找準這個爭議焦點后，通過鎖定可適用的法條和司法解釋，監督難題迎刃而解。
二是充分運用調查核實權。調查核實權是檢察機關開展民事訴訟監督的一項重要權力。調查核實權的行使可以增加檢察官的親歷性，圍繞法條所列舉的條件進行調查核實，能夠使民事檢察案件的法律真實無限接近客觀真實，使司法機關認定事實、適用法律更符合生活實際，不至于偏離人民群眾對司法公正的期待。本案中，檢察官充分運用調查核實權對老許購房、支付購房款、裝修居住等情況進行調查核實，掌握老許對案涉房產享有權利的真實狀況，為檢察官提出監督意見提供了有力支撐。
三是跟進監督確保權益落實。檢察建議是檢察機關啟動監督程序的重要一環，檢察建議的提出不是案件的終結而是實質監督的開始。本案中，檢察官摒棄“文來文往”的監督方式，數次當面與法官示證交流，充分闡明檢察機關調查取證的過程和監督意見。向法院提出檢察建議后，檢察機關沒有就此止步，而是持續關注案件進展，適時開展跟進監督，確保檢察建議被采納和落實。針對當事人對民法典中“帶押過戶”的規定不清楚的情況，檢察官積極開展普法宣傳，幫助當事人將合法權益落到實處。
來源：檢察日報·民生周刊
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