為此，王老板估計也是咨詢律師，想了不少招。而大白公司及股東為了得到該2000萬，也是全力配合，對于王老板所求無不答應。
第一招，雙方簽署書面房屋買賣合同，內中對于雙方權利義務比如產權證何時辦至大白公司名下，何時交房及相應的違約責任都有詳盡約定，對于產權轉移手續特別約定待條件允許時才變更過戶給王老板，反正從合同內容上王老板的權益是完全可以得到保障的。
第二招，讓大白公司向王老板出具《承諾書》，約定：
1.大白公司將積極維護雙方之間的買賣關系，維護協議的效力及履行，保證公司的正常經營，保證不實施或不遭受他人實施任何有損王老板利益的行為，包括但不限于公司破產、重組等，如王老板的所有權遭受質疑或損害，公司將無條件配合維權。如公司違反承諾，要求公司返還全部購房款，且從王老板付款之日起，按每日已付購房款的日千分之一支付利息，同時要求公司賠償損失。
2.即使今后《房產買賣協議》被認定或宣告無效，王老板有權選擇以下任一方式處理，具體選用的方式以王老板向大白公司發出的書面通知為準：（1）要求公司返還全部購房款，同時，從王老板付款之日起，按每日已付購房款的日千分之一支付利息，王老板無需支付使用期限內的房屋使用費，屆時公司按裝修評估殘值向王老板予以補償；（2）不要求公司返還全部購房款，把購房款轉為租金，按雙方簽訂的租賃合同執行，《房屋買賣協議》的附件自動轉為《房產租賃合同》附件。
3.王老板有權就該《承諾書》單獨向大白公司主張權利。
第三招，是讓大白公司的兩名自然人股東及配偶均在該《承諾書》簽字確認，確認該四人自愿為大白公司的上述承諾承擔無限連帶保證責任，保證期限為大白公司履行期限屆滿起算2年。
第四招，王老板感覺這似乎還是不大保險，又去當地公證處對上述承諾書簽署及四名自然人擔保簽字行為作了公證。公證處其實也是門兒清，雖然同意眾人對該承諾書簽署、簽字行為作公證，但在公證書特別強調：公證處僅對上述《承諾書》中大白公司及四人簽字、捺指印以及印鑒的真實性予以證明，而至于《承諾書》所涉及的具體實體權利義務關系等均不在該次公證的證明范圍內。
四大招都做完之后，王老板才向大白公司支付了2000萬購房款。可惜世上有個魔鬼定律，你怕什么他就來什么。合同約定交房期限屆滿后，大白公司未向王老板交付案涉房屋，亦未返還案涉購房款，上述四人未履行擔保責任，王老板遂于2024年1月8日向法院提起訴訟。
一審判決還是給王老板很大希望的，基本按照王老板預設走。畢竟王老板當時思路就是房屋買賣合同肯定是無效的。而一般情況下，主合同無效，從屬的擔保合同也無效，但擔保合同另有約定的除外。為避免這個后果，王老板才要求大白公司另行出具承諾書，才要求上述四人在合同無效的情況下也要承擔擔保責任。
一審法院是這樣認為的：我國對于土地的用途實行管制制度，任何人不得隨意改變土地的用途。而大白公司擅自將案涉宗地建設項目分割并轉讓的行為明顯違反法律、行政法規的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定：“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”因此，王老板與大白公司簽訂的案涉《房產買賣協議》因違反法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。其次，關于案涉《承諾書》的效力問題。根據《中華人民共和國擔保法》第五條第一款規定：“擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保合同另有約定的，按照約定。”案涉《承諾書》載明：即使今后《房產買賣協議》被認定或宣告無效，王老板有權要求大白公司返還全部購房款，且從王老板付款之日起，按每日已付購房款的日千分之一支付利息，同時要求大白公司賠償損失；林某和、黃某香、林某俊、林某琪自愿為大白公司的承諾承擔無限連帶保證責任。可見，案涉合同各方當事人在簽訂案涉合同及出具案涉《承諾書》時，均已對案涉合同的效力問題作出了預判，并對由此所產生的后果以及各方當事人應承擔的責任作出了明確的約定。因此，盡管案涉《房產買賣協議》為無效合同，但各方當事人在案涉《承諾書》中所作出的約定系當事人的真實意思表示，內容未違反法律規定，系有效的，對各方當事人均具有法律約束力。
可惜，二審法院判決完全破滅了王老板的希望：
《房產買賣協議》因違反法律、行政法規的強制性規定屬于無效合同。2019年1月9日，林某和、黃某香、林某俊、林某琪在《承諾函》上簽字確認，自愿為大白公司的承諾承擔無限連帶保證責任的意思表示真實，但對該條款的效力應當依法作出認定。
根據法〔2019〕254號《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四部分關于擔保糾紛的審理中相關規定：“要注意擔保法及其司法解釋與物權法對獨立擔保、混合擔保、擔保期間等有關制度的不同規定，根據新的規定優于舊的規定的法律適用規則，優先適用物權法的規定。從屬性是擔保根本屬性，要慎重認定獨立擔保行為的效力，將其嚴格限定在法律或者司法解釋明確規定的情形”，從屬性是擔保的根本屬性，只有在法律有例外規定的情況下才能被排除，當事人不能通過約定排除該法律的適用。本案當事人在上述《承諾函》關于即使今后《房產買賣協議》被認定或宣告無效，林某和、黃某香、林某俊、林某琪仍自愿為大白公司的義務承擔保證責任的約定，屬于排除擔保從屬性性質的約定，應認定無效。
上述《承諾函》中保證責任條款無效的情形下，該等四人主觀上有過錯，應承擔大白公司不能賠償部分的三分之一的過錯賠償責任。
真可惜王老板前面花了那么多的心思。換成你是王老板的律師，你有什么招規避上述問題呢。蔡律師倒是想了一招，應該能達到王老板的目的，歡迎各位律師指正。
王老板與大白公司簽署2000萬元《借款合同》，合同約定借款期限應為大白公司廠房建成可以交付日期，借款利息可以等期限屆滿后支付。對于未能到期還款及支付利息約定相應的違約金。該借款合同同樣由大白公司全體股東及配偶提供不可撤銷的連帶保證擔保。
如此可以確保《借款合同》及《擔保合同》均是合法有效的。
其后由王老板與大白公司就相應廠房簽署租期為二十年的廠房租賃合同，具體租金至時由借款本金及利息作部分抵扣。后續有權優先續租二十年，期間借款本金及利息再抵作后二十年租金等。中間或才再約定如政府及法律允許時，可以將廠房產權變更至王老板名下等。
該路徑中間還可有個變種，期間王老板可以起訴至法院要求大白公司還款，如大白公司不能還款的，則通過執行程序將相應廠房執行到自身名下或用其他主體進行拍賣。
案例索引：（2024）閩02民終2693號
]]>合同簽署后，江先生將房屋交付給姚先生，姚先生后續有裝修并對外出租。2021年3月4日，該房屋權證登記至林氏名下。2021年6月23日，案涉房產變更登記至江先生江大姐名下，取得方式為繼承。2022年3月23日，江大姐因貸款將房屋抵押給銀行，并辦理抵押登記，最高債權數額1869700元。
案件還有一些其他背景資料，比如案涉房屋與另外五套房產原系老房拆遷安置所得，原所有權人為江先生的母親林氏。2014年10月24日，江氏姐弟三人有簽訂《協議書》，約定通過拆遷所得的六套房產中，四套歸江先生所有、二套45㎡房產江大姐、江二姐各分一套。中間，江先生曾將姚先生所匯款項匯給江大姐等，江二姐未收取相應款項。比如房屋現已值218萬，期間增值約136萬等。
具體中間有什么故事，我們作為案外人很難真正得知。或者二姐弟是真正鬧翻，姐姐不想配合弟弟想讓弟弟賠償65萬。或者其實只是姐弟因房屋增值巨大反悔故聯手布局，想以承受違約金方式來獲取剩余近70萬增值收益。
姚先生也不是好捏的柿子，在發現江大姐抵押貸款行為后，即在2023年將姐弟三人訴至法院，以合同目的不能實現為由要求解除案涉房屋買賣合同，要求三被告返還購房款、賠償中介費、裝修費、律師費等，要求三被告賠償因訴爭房產漲價造成的可得利益損失（按訴爭房屋現有價值2400000元和合同成交價的差額計算為1580000元）。
案件審理過程中雖然江先生、江大姐都作了諸多辯解。比如江先生認為合同約定的違約金已高達65萬元，明顯超過一般違約金，這可以證明雙方已經預見并預設損失最大值，不能再以評估價來認定預期利益損失，且江先生并無法控制江大姐行為，姚先生沒有及時要求辦理過戶本身也有一定過錯等。江大姐則辯解其不是合同當事人，其當時只是以房產共有人身份簽字，相應違約責任應由江先生承擔，與其無關等。
最終法院判決是普通群眾喜聞樂見的。法院認為本案合同因江氏姐弟三人無法履行過戶義務而解除，江氏姐弟三人構成違約，應承擔違約責任。合同約定違約方承擔650000元違約賠償責任，但該合同訂立于2015年1月，案涉房產價款早已發生顯著變化，該違約金不足以彌補姚先生的損失，故姚先生可以提出對房屋差價部分進行損害賠償的請求，這種差價是守約方的期待利益損失，也是買賣雙方在訂立合同時應該可以預見的，故對姚先生按房產現有價值與合同成交價的差額主張可得利益損失的訴請，一審法院予以支持賠償136萬。后續二審法院亦維持一審判決。
本案姚先生勝訴關鍵第一點是所買賣拆遷安置房是現房，即買即住。第二是案涉房屋的相關所有人共有人均有在房屋買賣合同上面簽字，如此房屋所涉權利人明確具體且合法，且約定了較高額違約金，后期維權保底收益有保障。否則，如僅是江先生一人簽署合同的，則法院很有可能認定姚先生自身也有一定過錯，一定程度會減輕賣家違約責任的。
想想也替江氏姐弟二人可惜，偷雞不著蝕把米。畢竟姐弟二人名下房產眾多，后期執行根本不成問題。再者房屋評估價值時點幾乎是最高點，到了現在房價至少又下跌30萬，可算是雙重打擊了。
案例索引：(2023)閩01民終10731號
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在小捷的“不懈努力”下，小智同意以37萬元的價格買下這套房子，并約定到易住公司簽訂購房協議。
之后，小捷在市公證處辦理了公證委托手續，委托朋友代為辦理房屋的出售手續。同日，朋友代理小捷與小智、易住公司簽訂《房產買賣居間協議書》，約定房產成交總價為37萬元，中介費5000元。合同簽訂次日，房屋變更登記至小智名下，小智繳納各項稅費共計2萬元。
房產過戶后第三天，小智得知小捷就是房主，便找易住公司及小捷溝通，小捷同意代易住公司將中介費5000元退還給小智。
小智起訴至法院，要求撤銷《房產買賣居間協議書》，讓小捷退回購房款37萬元，并要求小捷、易住公司承擔房屋交易稅費2萬元。
第七條? 民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。
第一百四十八條? 一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
第一百五十五條 無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。
第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。
第九百六十二條 中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。
中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。
來源：廈門市思明區法院
雙方的爭議焦點是老宋跳樓算不算非正常死亡以及小宋該不該主動告知。法院經審理后認為，結合本案具體案情，不應認定小宋存在欺詐行為，主要原因如下：第一，雙方已將未發生過非正常死亡事件作為小宋承諾的合同條款，但該條款明確約定為“房屋內”并非“房屋外”；第二，老張在簽訂合同后，也未告知“房屋外”發生非正常死亡事件為影響其是否購房的重要事實；第三，老宋系無法忍受病痛折磨選擇跳樓自殺，而非被他殺或因與他人存在怨恨糾葛而自殺，故涉案房屋并非傳統意義上所謂的“兇宅”。老宋跳樓墜亡事件距離合同簽訂時已超過八年，此種非嚴重性非正常死亡的消極性事件，應隨著時間的流逝而逐漸淡化，不應永久性的作為涉案房屋的負面標簽，苛求小宋無論何時均有主動披露的義務。
根據《民法典》第一百五十七條的規定，在涉案房屋買賣合同被撤銷的情況下，老張要求小宋返還其交付的定金3萬元的訴訟請求，有事實和法律依據，法院予以支持。因涉案合同系因重大誤解而撤銷，并非因合同當事人存在違約行為而解除，故老張要求小宋向其另外返還一倍定金 3萬元的訴訟請求，法院不予支持。
最終，法院依法判決撤銷涉案合同，小宋向老張返還定金3萬元，駁回老張的其他訴訟請求。判決作出后，雙方當事人均服判息訴，現該判決已生效。
通常情況下，交易房屋若存在非正常死亡情況，勢必會影響房屋價值及購房人的購買意愿。依據誠實信用原則及對傳統風俗的尊重，出賣人負有將非正常死亡事件向購房人如實披露的義務，如出賣人未告知房屋實際為“兇宅”的情形，買受人可以根據民法典的相關規定主張出賣人以欺詐手段使買受人違背真實意思表示購買房屋，可以主張撤銷合同并要求出賣人承擔相應的賠償責任。
購買房屋前，應盡可能了解房屋的歷史背景，包括房屋是否曾發生過類似本案的重大事件。如果房屋價格遠低于市場價，需要調查清楚價格低的原因，因為過低的價格可能意味著房屋有問題。選擇靠譜的中介，通過有信譽和資質的中介公司進行房屋交易，確保他們會對房屋背景進行適當的調查并如實披露。買家也可要求業主在合同中準確地約定信息披露條款，這樣的約定可以督促業主披露房屋信息，也可以讓買家在發生糾紛尋求法律救濟時有據可依。另外，如業主房屋曾發生此類情形的事實，應當秉承誠實信用原則，主動向買家說明情況。中介公司及經紀人員在向消費者提供中介服務時，對于非告知義務的內容，應當秉承誠實信用原則，根據消費者的要求如實調查、了解和反映情況，不應未做調查就隨意承諾，或提供虛假信息或作虛假承諾，誤導或誘騙消費者交易。
來源：槐蔭法院
編者按
本期案例中雙方當事人以“通謀虛偽表示”簽訂房屋買賣合同，而背后隱藏的民事法律行為是借貸、擔保或是其他。人民法院應認定表面行為無效，對隱藏行為依相關法律進行效力認定。在認定房屋買賣合同無效的法律后果時，若案外人對案涉房屋設置了抵押權或案涉房屋被司法查封的情況下，法院對相關權利限制的滌除與房屋產權恢復登記應謙抑謹慎，不宜在案件中一并處理。本案裁判規則類同類案件有一定借鑒意義。
2.在認定房屋買賣合同無效的法律后果時，若案外人對案涉房屋設置了抵押權或案涉房屋被司法查封的情況下，法院對相關權利限制的滌除與房屋產權恢復登記應謙抑謹慎，不宜在案件中一并處理。
3.確認之訴是當事人請求法院對相關民事法律關系的效力進行確認，并非債權請求權，訴訟對方不負有承認的義務，不適用訴訟時效期間的規定。
被告楊某某辯稱：第一，原、被告雙方的房屋買賣合同系自愿簽署，應為合法有效，楊某某已支付房屋對價，楊某某取現日期和許某某出具收條日期可以相互印證。第二，對于第二項訴請，是楊某某與案外人之間的關系，與本案無關。買賣合同有效，所以對于第二、三項訴請，均不應支持。第三，對于許某某的事實與理由均不認可，當時是因為許某某有欠款，希望緩解壓力，經朋友介紹認識楊某某，希望楊某某幫忙購買404室房屋，許某某在沒有書面協議情況下幫助楊某某套現，不符合常識。楊某某確實曾被判刑，是因合同詐騙，但與本案無關。此外，本訴訟已經超過了訴訟時效，許某某訴請應予以全部駁回。
法院經審理查明：2008年5月15日，許某某、楊某某簽訂《上海市房地產買賣合同》一份，約定楊某某購買許某某名下404室房屋，價格為167萬元，許某某配合楊某某辦理該房屋的購房貸款，許某某于楊某某付清全部房款后次日內騰出該房屋并通知許某某進行驗收交接。2008年5月28日、6月1日，楊某某自其名下尾號8117的中國工商銀行卡內分別取款19萬元、27萬元。同年6月2日，許某某出具收條一張，載明：今收到楊某某購買405室首付款肆拾伍萬元整。
審理中，法院至某銀行上海五角場支行調取了楊某某申請銀行貸款材料，其中有許某某于2008年5月15日出具的收據一張，載明今收到楊某某購404室房屋首付款伍拾萬壹仟元整。
同年6月19日，404室房屋產權登記至楊某某名下。2011年2月15日，楊2008年5月15日申請補發新的產權證。同年6月24日，許某某收到案外人某銀行上海五角場支行發放的105萬元購房貸款。次日，許某某分兩次分別取現30萬元、65萬元。2009年3月31日，楊某某向許某某轉賬10萬元。
2014年7月，某銀行上海五角場支行向楊浦區人民法院起訴楊某某金融借款合同糾紛，該院于同年7月24日出具調解書，載明楊某某于2014年7月31日前歸還某銀行上海五角場支行借款本金949,543.18元和相應利息；楊某某屆期未履行上述第一、二項錢款給付義務，某銀行上海五角場支行有權對楊某某名下404室室房產行使抵押權。同年8月8日，該院對上述調解書進行強制執行，于2015年2月6日裁定終結本次執行程序。
在上海某物業管理有限公司與楊某某物業服務合同糾紛一案中，楊某某稱，404室房屋的原權利人系許某某，405室產權人也是許某某。許某某當初向楊某某借款200萬元，楊某某認為其沒有還款能力，許某某為了借款便將404室房屋出售給楊某某，成交價為167萬元。404室房屋的權利人變更后，楊某某并未實際使用404室房屋，當初買賣404室房屋時，雙方并未實際交接，該房屋由許某某實際使用。
楊某某等犯職務侵占罪一案，上海市青浦區人民法院于2014年1月16日作出刑事判決，判處楊某某有期徒刑八年六個月；楊某某等不服，提出上訴。上海市第二中級人民法院裁定駁回上訴，維持原判。同年4月30日，該院出具執行通知書，載明：楊某某主刑起算日期2012年1月14日，刑滿日期2021年4月6日。
404室房屋的權利限制情況有兩個抵押登記和三個司法限制，正式查封預計結束日期2024年7月22日，另有兩個輪候查封。
審理中，許某某申請證人陸某某和劉某某到庭作證。陸某某證實其知情許某某和楊某某以虛假買賣404室房屋的方式從銀行抵押貸款用于投資。劉某某證實其親眼見到許某某將95萬現金交給楊某某。
楊某某向上海市第二中級人民法院提出上訴。該院于2023年4月24日作出（2023）滬02民終3981號民事判決：駁回上訴，維持原判。
另外，本案中，許某某之訴請為確認之訴，是許某某請求法院對相關民事法律關系的效力進行確認，并非債權請求權，不應受訴訟時效期間限制。楊某某作為確認之訴的相對方，無權援引訴訟時效進行抗辯。因此，楊某某關于本案已過訴訟時效的辯稱，法院依法不予認可。
綜上，許某某、楊某某以虛假意思表示而簽訂系爭房屋買賣合同，該合同應屬無效。對于合同無效的后果，由于系爭房屋的抵押和司法查封均涉案外人，且是否可以滌除尚不確定，故關于系爭房屋上抵押權和司法查封的滌除、房屋產權恢復登記等事宜，當事人可另行解決，本案中不予處理。
一、裁判概況：通謀虛偽意思表示的立法沿革和裁判現狀
（一）立法沿革
所謂通謀虛偽表示，是指行為人與相對人串通，作出與真實意思不一致的意思表示，雙方一致同意僅僅造成訂立某項法律行為的表面假象，實際上并不希望相關行為發生法律效力。一般對于通謀虛偽行為簽訂的合同，大家習慣稱呼其為“陰陽合同”，陰合同就是包含真實意思表示的隱藏行為，陽合同就是通謀虛偽的表面行為。
《德國民法典》第117條引入此概念，后陸續被其他國家和地區借鑒。我國《民法通則》和《合同法》時代沒有通謀虛偽意思表示無效方面的直接規定，有關案件主要依據《民法通則》第五十五條[ 《中華人民共和國民法通則》第五十五條 民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；(三）不違反法律或者社會公共利益。]處理。我國于2017年通過的《中華人民共和國民法總則》（以下簡稱《民法總則》）第146條第一次對通謀虛偽行為和隱藏行為進行了明確規定[ 《民法總則》第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。]，形成了較為規范化的表述，完善了意思表示瑕疵體系的構建。2021年實施的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第146條的延續也為通謀虛偽行為和隱藏行為的認定進一步提供有力法律依據[ 《中華人民共和國民法典》第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。]。《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》中第23條規定了名為買賣實為借貸的通謀虛偽行為[ 《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十三條 當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應當準許。
按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或者補償。]，目前司法審判實踐中也存在大量依據上述規定所做的民商事裁判。
（二）裁判現狀
經檢索梳理，2018-2022年期間，s法院審結的因通謀虛偽行為和隱藏行為引發糾紛的案件有八百余件。經人工閱讀篩選，原告訴請、被告答辯或法院裁判理由中明確提出或適用《民法總則》第146條或《民法典》第146條的案件為271件。可以發現存在以下特點：
1.所涉案件類型紛繁復雜。通謀虛偽行為和隱藏行為所涉案件分布于合同法領域、房地產領域、婚姻家庭領域、物權確認領域、公司、證券、保險、票據等多個領域。
2.行為表現形式多種多樣。主要有惡意串通，逃避債務；雙方當事人惡意欺詐第三人；代理人與他人惡意串通損害被代理人利益；多重轉讓財產權；惡意串通規避法律；行為人意思表示真實，形式上合法但實質上違反法律；為欺騙他人而虛構行為；外在的虛偽表示形式上合法，但是為達到非法目的而隱藏真實意思；為規避法律而隱蔽地變更合同主要條款等。
3.同類案件裁判結果不一。從研究樣本來看，判決書中對通謀虛偽行為無效后果的認定主要有：認定通謀虛偽行為不成立；認定通謀虛偽行為無效或部分無效，同時認定隱藏行為有效或無效；認定通謀虛偽行為無效或部分無效，忽視或回避隱藏行為的認定；當事人訴辯意見中有通謀虛偽行為和隱藏行為的爭議，裁判理由中未涉及，判決主文未適用《民法總則》或《民法典》第146條；裁判理由中未涉及謀虛偽行為和隱藏行為的認定，但判決主文適用了《民法總則》或《民法典》第146條。
4.調撤率低，上訴、再審率高。經梳理271件涉通謀虛偽行為和隱藏行為案件，可以發現，一審或二審以調解或撤訴方式結案的案件合計14件，占比5.17%，遠低于一般民商事案件的調撤率；一審判決后當事人提起上訴的案件數合計98件，占比36.16%；一審或二審后當事人申請再審的案件合計62件，占比22.88%，遠高于一般民商事案件的上訴和再審率。相對于一審的無效率來說，二審或再審無效占比有所減少，一定程度上表明二審法院法官對于通謀虛偽行為的認定更為謹慎。
二、難點探究：涉通謀虛偽行為和隱藏行為案件的裁判困境
通過梳理發現，此類案件中存在對通謀虛偽行為界定和認定規則的模糊，對構成要件認定不清，與惡意串通、以合法形式掩蓋非法目的等相關概念混淆，隱藏行為認定的觸發機制不統一、通謀虛偽行為無效之后的法律后果認定混亂等審判難點，從而出現較多“同案不同判”的情形，導致諸多價值沖突與法律適用混亂的問題。
三、實踐重構：民法典時代涉通謀虛偽行為案件的裁判路徑
（一）限定通謀虛偽行為的概念邊界
通謀虛偽行為隸屬于意思表示瑕疵體系中，與“真意保留”、“錯誤表示”、“惡意串通”、“以合法形式掩蓋非法目的”等一并稱為意思表示不一致，且相關概念的內涵與外延容易引起混淆。對于通謀虛偽行為的定義，學界基本一致，指的是雙方當事人一致做出不發生法律效力的意思表示的行為。因為通謀虛偽行為制度的立法時間并不長，司法實踐中，完全正確進行法律適用需要一個過程。裁判者應區分通謀虛偽行為與真意保留、惡意串通、間接代理、違反強制性法律和公序良俗之間的區別與聯系，明確不同概念間的差別是什么，如何正確處理各個概念之間的競合問題。
（二）規范通謀虛偽行為的構成要件和認定規則
理論界對通謀虛偽行為的構成要件有三要件和四要件之爭。通過分析大量司法裁判案例，筆者結合裁判者進行通謀虛偽行為認定時的考察因素，傾向于三要件說。詳述如下：
第一，有相對人的意思表示。《民法典》第一百四十六條第一款中的“與相對人”表明該條規定不適用于無須受領的意思表示。據此，遺囑、動產所有權拋棄等法律行為不適用該條規定。反之，雙方法律行為以及解除、撤銷、追認等由需受領意思表示構成的單方法律行為可以適用該條規定。第一要件以當事人之間存在意思表示為前提，司法實踐中可以加強對當事人意思表示的探究，防止出現當事人不存在意思表示仍進行通謀虛偽行為的認定的情況。
第二，表示內容與主觀意思不一致。意思與表示不一致包括故意的不一致和無意的不一致，前者為虛偽表示，后者為錯誤。通謀虛偽表示是虛偽表示的一種，僅當表意人的主觀意思與其表示內容不一致時，才可能構成通謀虛偽表示。第二要件著重論證表示與真意的一致性，以當事人客觀行為為基礎，結合主觀思想，限定解釋通謀虛偽行為的范圍，避免出現對當事人意思表示認定不清，從而侵害當事人意思自治的情形。這一要件也是區別其他惡意串通、合法形式掩蓋非法目的等概念的關鍵點。
第三，表意人與受領人通謀，一致認為表示內容不應發生效力。所謂“通謀”是指表意人與受領人就表示內容的虛偽性達成一項合意，該合意即虛偽表示約定。只有在當事人對于非真意共同追求時，在尊重當事人意思自治的情形下，該法律行為才會被認定為無效。如果其中當事人對非真意不知情，那么就不屬于通謀虛偽行為，而是構成單方虛偽行為或者欺詐等其他情形。
（三）通謀虛偽行為的法律效果
對于通謀虛偽表示的證明責任，主張依民事法律行為的內容履行義務的當事人須就民事法律行為的締結負擔證明責任，故主張構成通謀虛偽表示的當事人須就通謀虛偽表示的構成要件負擔證明責任。本案中，根據查明事實可推斷許某某將房屋過戶登記給楊某某，目的是將房屋出賣價款借給楊某某，許某某與楊某某均無買賣房屋的真實意思表示，其內心的效果意思是通過房屋買賣的形式取得信用機構的貸款，而非取得房屋所有權或獲取購房款。涉案房屋轉讓到楊某某名下，只是楊某某代許某某“持有”涉案房屋的產權，許某某仍是涉案房屋的真實權利人。本案中雙方所簽訂的房屋買賣合同滿足通謀虛偽意思表示的三個構成要件，屬于通謀虛偽的意思表示，依據《民法典》第一百四十六條該民事法律行為被認定為無效。
對于通謀虛偽行為的效果，從意思自治角度來看，當事人之間做出了通謀虛偽行為，就應當承擔行為無效的后果，這是尊重當事人意思自治的結果。但是當該法律關系中存在善意第三人時，其效力問題又與第三人信賴利益產生沖突。《民法典》的草案曾規定雙方當事人不得以通謀虛偽表示之無效對抗善意第三人，但最終刪除了草案中的此項規定。現行法律雖規定了通謀虛偽行為制度，但未規定但書條款的善意第三人對抗規則，對于善意第三人通過善意取得、公示公信等規則取得的信賴利益，在司法實踐中較難合理適用相關規則，導致第三人利益保護存在漏洞。因此，如何在個案中進行價值判斷和利益衡量，以平衡當事人與第三人的利益是司法裁判者所面臨的較大難題，對法律適用提出了較大挑戰。但在實踐中，已經有判例認為，雙方當事人以通謀虛偽表示創設債權的，不得以法律行為無效對抗善意受讓債權的第三人。
四、權利限制下房屋過戶的處理
根據《民法典》第406條的規定，在當事人無另行約定的情況下，抵押人有權轉讓抵押財產，但應當及時通知抵押權人，未盡通知義務的，不影響抵押權的效力。本條雖未規定滌除權，但在抵押財產可以自由轉讓且抵押權具有追及力的情況下，受讓人享有滌除權乃當然之理。因此，即使房屋上存在抵押權，仍然可以對房屋辦理“帶押過戶”。
然而關于查封，主要看房屋上是否存在本案以外首封，對于排在該查封后面的那些輪候查封可以不予考慮。首封中，需要考慮的是因房屋被采取司法強制措施，房屋權利存在瑕疵，房屋最終權利歸屬存在不確定性，客觀上構成了法律上的履行不能。對于此類案件的處理，法院往往會判決由于系爭房屋的抵押和司法查封均涉案外人，且是否可以滌除尚不確定，故關于系爭房屋上抵押權和司法查封的滌除、房屋產權恢復登記等事宜，當事人可待權利限制消失后再行主張，本案中不予處理。
五、確認之訴不受訴訟時效期間限制
確認之訴，是指原告請求人民法院確認自己與被告之間存在或不存在某種法律關系的訴訟，即要求確認權利關系或法律關系之訴。訴訟時效，是指權利人于一定期間內不行使請求人民法院保護其民事權利的請求權，就喪失該項請求權的法律制度。
值得注意的是，訴訟時效的適用范圍僅限于請求權，形成權因其所引起的法律關系不確定狀況較之請求權更為嚴重，受效力更強的除斥期間的約束。而確認之訴屬于形成權，因此不適用訴訟時效的規定。本案的核心為確認許某某與楊某某簽訂的房屋買賣合同無效，許某某之訴請為確認之訴，并非債權請求權，不應受訴訟時效期間限制，故被告援引訴訟時效進行抗辯的理由不成立。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第四條
《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第一條
一審獨任審判官：上海市虹口區人民法院?曹艷梅
二審案號：（2023）滬02民終3981號民事判決書
二審合議庭組成人員：上海市第二中級人民法院?丁康威、劉海邑、徐慶
來源：中國上海司法智庫
（記者??趙興武）久久公司重金承租南京一棟大樓開酒店，但因土地性質與規劃許可證不符遲延2個月開業，遂起訴要求出租人賠償400萬元損失。近日，江蘇省南京市中級人民法院作出終審判決，認定承租人明知合同履行過程中存在重大障礙，?仍締約或接受租賃物導致的損失，出租人有權少賠或不賠，維持了一審駁回索賠訴請的判決。
經查明，久久公司看好南京中央商務區的商機，經考察后承租某大樓用于經營酒店，租期20年。租賃合同中載明：“土地性質”為科研，出租人負責消防報審報驗，承租人承擔50萬元費用，承租方如無法取得《消防驗收合格證》則另付100萬元，由出租人辦理。雙方或委托第三方皆不能取得《消防驗收合格證》的，承租人可轉租或退租。久久公司豪華裝修大樓后，出租人代為消防報驗，被以“土地性質與規劃許可證不符”退件。完善材料后繼續報驗，在“土地性質”未變的情況下雖被受理，但有38處要求整改，歷時2個月，終于獲得《消防驗收合格證》。
酒店開業后不久，久久公司便訴至法院向出租人提出索賠，理由是出租的大樓因“土地性質”不符合租賃要求，酒店遲延開業2個月，由此造成的租金、停車費、人工成本、伙食費等損失400萬元。
出租人辯稱，久久公司明知消防報驗難，才委托我方協助、協調，合同約定由第三方有償為承租人辦理消防報驗，?但未對辦理期限作出約定。第一次報驗失敗，被告方曾征詢久久公司是否繼續報驗，如不繼續報驗則愿退回已收費用。后在“土地性質”未變之際，第二次報驗合格，說明出租人并未因“土地性質”而違約。
一審法院采信了未因“土地性質”而違約的理由，判決駁回久久公司的訴請。久久公司不服一審判決，上訴堅稱出租人因“土地性質”而違約。
南京中院審理后認為，承租人締約時明知涉案樓宇的土地為“科研用地”，租賃合同中之所以約定承租人不能辦妥消防驗收則另付100萬元，由出租人辦理，是由于雙方均預知到了消防報驗的困難與復雜。之所以假設?“雙方或委托第三方皆不能”，是各方對報驗結果均無必成之信心；之所以明確“承租人可轉租或退租”，是承租人對消防報驗不利后果的預先知曉。消防報驗后，雖未因“土地性質”受阻，但不能以后續結果否定前次退件的理由和結論。
最終，南京中院維持了一審判決。
■法官說法■
法院認為，承租人締約時預知重大履行障礙的，既可不締約，也可締約后拒受存在履行障礙的租賃物，還可在締約時就該履行障礙在合同條款中作出相應安排，或明確約定，或隱于合同（比如優惠的租金標準、支付方式、免除期限、水電物業價格等），或不予理會。
本案承租人充分預見該合同的履行障礙，但未針對障礙可能導致的損失分擔作出約定，說明他“自甘冒險”。對“自甘冒險”宜作限縮解釋。“險”，僅指預知的或然之險，或可避免之險，而非必然發生之險；“冒”，僅指不希望發生且有意賭其不發生；“甘”，是指萬一違愿生險，則甘愿承受；“自”，僅指對自己可能有險而無涉他人之險。自甘冒險的動機，是為獲償、重賞或特殊期待等非常規利益，而非為了履行法律或者道德義務。
本案承租人預知履行障礙仍愿締約或接受租賃物，并且不就履行障礙作出相應安排，無外乎以下心態：自信可得利益甚于障礙所致損失；雖知障礙重大但僥幸賭其不發生或能夠克服；萬一發生，愿賭服輸。本案情形，即屬于此。出租人可參照自甘冒險規則抗辯，要求減免違約賠償責任。
來源：人民法院報
]]>二要全面彰顯法治擔當，在律師作用發揮上有更大作為。要積極投身法治福州建設，為黨委政府依法決策、依法行政把好法治關。嚴格依法履行辯護代理職責，深化刑辯全覆蓋試點等工作，協助司法機關把好事實關、證據關、法律關。通過參與化解涉法涉訴信訪案件，促進將社會矛盾納入法治化軌道解決。要培養儲備好涉臺業務的律師，提供精細化涉臺法律服務；精準做好“一帶一路”、鄉村振興、新型工業化等重大發展戰略的配套法律服務供給；著力培養一支涉外律師人才隊伍，助力福州涉外法律服務業高質量發展；積極參與法治化營商環境建設，探索推進律師服務新經濟新業態健康發展機制，全力助推新時代民營經濟強省戰略。要做人民群眾合法權益的維護者，努力讓人民群眾在每一個司法案件、每一次法律服務中都能感受到公平正義；深入參與司法調解、行政調解、人民調解等各類調解工作，努力將矛盾糾紛化解在萌芽狀態，助力維護社會和諧穩定。
三要著力提升管理質效，在打造“律師之家”上有更實舉措。律協要以打造法律職業共同體建設為抓手，進一步健全完善與公檢法等部門的會商交流、日常工作協作等機制，推動交流會商互動機制常態化長效化；要廣泛收集我市律師在執業過程中遇到的突出問題，關注律師執業權利保障的痛點和難點問題，積極研究制定相關工作措施，增強律師行業的凝聚力。要完善律師行業管理考核、執業行為監督、違法行為查處等制度規范，明確律師執業行為底線。同時要加強對律師違法違規行為的查處力度和典型案件通報警示力度。要謀劃好2024年度重點工作，發揮好理事會、監事會班子的“領頭雁”作用，在律所品牌化、專業化建設、人才培養等方面重點發力、真抓實干。要擴大協會活動的受益面，促進協會與會員密切交流、良性互動，增強服務意識，暢通聯系服務律師的渠道，準確把握律師需求，及時回應律師關切。同時，加大行業宣傳，講好律師故事，進一步提升律師行業的社會美譽度和影響力。
案件情況：
2017年12月22日，大唐租賃公司作為出租人，蛟河能源公司、凱迪生態公司作為共同承租人簽訂了《融資租賃合同》，約定大唐公司購買蛟龍公司的生物質發電設備租給凱迪公司，租金3.65億，期限6年，承租人每3個月向出租人支付一次租金，如承租人未按期支付租金，則按照日利率萬分之五計算違約金。
2018年5月7日，凱迪生態公司發出關于公司債務到期未能清償的公告。該公告直接觸發《融資租賃合同》的違約條款。2018年5月11日，大唐租賃公司向蛟河能源公司和凱迪生態公司發出了《關于通知合同提前到期并加速付清租金的函》。要求支付剩余租金及承擔違約責任。
大唐租賃公司遂向法院起訴要求蛟龍公司和凱迪公司支付全部租金及違約金。一審法院判決兩被告支付全部未付租金本金加利息4.09億元，及相應違約金。
后凱迪公司、蛟龍公司不服判決提起上訴。
法院觀點：
關于租金加速到期，《中華人民共和國合同法?》第二百四十八條（《民法典》第七百五十二條）規定，“承租人應當按照約定支付租金。承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。”凱迪生態公司于2018年5月7日發出關于公司債務到期未能清償的公告，即該公司發生公開市場債券重大違約事件，屬于經營發生重大變故；且截至大唐租賃公司在一審訴訟期間提出變更訴訟請求申請的2018年8月20日，蛟河能源公司、凱迪生態公司亦未能給付已于2018年6月2日到期的租金。故大唐租賃公司依照《融資租賃合同》第十八條、第十九條的約定主張權利，有事實和法律依據。在出租人大唐租賃公司依照《融資租賃合同》第18.3.1款的約定主張承租人債務加速到期時，承租人應立即付清“全部剩余租賃成本及其他應付費用并賠償損失”，對此各方并無爭議。
關于違約金，在《融資租賃合同》第十八條“違約事項和補救措施”中第18.1款約定，“承租人未能按照本合同約定向出租人支付到期租金、手續費的，承租人應就延遲支付款項按日萬分之五（0.05%）向出租人支付遲延期間的違約金。一審法院認定蛟河能源公司、凱迪生態公司應給付大唐租賃公司違約金732699元數額正確，有合同依據，并無不當。
融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，而向出賣人購買租賃物，提供給承租人適用，而承租人向其支付租金的合同。根據《民法典》七百五十二條規定，租金到期后，承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以通過主張租金加速到期和提前解除合同兩種方式進行權利救濟。但二者只能擇一主張。
出租人主張租金加速到期，承租人仍保留占有及使用租賃物的權利，基于融資租賃中出租人對租賃物享有的所有權具有擔保功能，當其主張剩余租金時，在合同無特殊約定的情況下，可以對租賃物拍賣、變賣所得款優先受償。此外，倘若出租人主張支付剩余租金后，承租人無法償還的，出租人可以再次起訴解除合同取回租賃物。
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