案例回顧（真實事件改編，文中皆為化名）：
小紅和小剛這對夫妻倆為了孩子未來上學，想購入一套學區(qū)房，通過中介找到了賣家張女士，雙方協(xié)商后將該房成交價格定為3870萬元。
為少交200萬稅款，中介提議買賣雙方可通過“假結婚”辦理過戶手續(xù)，即夫妻倆先離婚，丈夫小剛再與賣家張女士結婚，兩人在婚內(nèi)辦理房產(chǎn)過戶后再離婚。雖然有違常倫，但為避稅，買賣雙方皆同意了該提議。
當日雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，并約定雙方通過婚姻辦理過戶手續(xù)，并明確：如果因為乙方（小紅、小剛）原因導致本合同無法履行，乙方已支付的定金由甲方（張女士）沒收等內(nèi)容。
結果不到一周，夫妻倆就因房價款、付款條件等原因與賣家張女士產(chǎn)生了分歧。
中介問夫妻倆：“先生，房東愿意給咱們優(yōu)惠，您這邊能給到3750萬嗎？”
小剛生氣地回復：“這個價格已經(jīng)沒有了。你要和房東再確認一下，我們談價的先決條件是要改變付款條件的。”
張女士也很不滿，“他們無非是上個房子賣得低，心理上無法接受。”
原來在合同簽訂后第二天，夫妻倆就了解到該小區(qū)上一套相同戶型房子售價僅3500萬元，夫妻倆認為中介與賣家串通把房價抬高，從而要求降低房價、延后付款期限等。
買賣雙方協(xié)商無果，夫妻倆遲遲未支付剩余定金。當年6月，張女士向小紅、小剛發(fā)送了《合同解除通知函》，通知他們購房合同解除，并且沒收已經(jīng)繳納的20萬元定金。
夫妻倆不服，將張女士告上法庭，要求張女士返還定金以及支付相應利息。那么法院會支持哪方？讓我們一起看一下。
法律分析：夫妻倆認為，他們已經(jīng)按照合同約定支付了定金，未繼續(xù)履行合同是中介與賣家串通抬價的原因，而非他們自身原因，因此張女士應當返還定金。
而張女士認為，雙方的買賣合同中明確約定了因乙方原因導致本合同無法履行的，甲方可以沒收其已支付定金。夫妻倆沒有按照約定支付剩余定金，因此她有權沒收已付定金。
法院判決：雙方達成的房屋買賣合同中關于“通過婚姻辦理過戶手續(xù)”的約定違背公序良俗，旨在避稅，應屬無效。除此之外，雙方約定的其余合同內(nèi)容合法有效，應予恪守。由此，一審法院認定案涉房屋買賣合同系因小紅、小剛違約而導致解除，張女士主張沒收定金具有事實和合同依據(jù)，駁回了小紅、小剛的訴請。夫妻倆不服氣，又上訴至上海一中院。
本案的爭議焦點為張女士是否應退還夫妻倆20萬元購房定金及利息。對此，需判定本案雙方簽訂的購房合同是否有效。
上海一中院認為，其一，雙方通過婚姻辦理過戶手續(xù)的是為了逃避繳納稅款，屬于明顯的偷稅行為，且涉及數(shù)額巨大，違反了法律的強制規(guī)定，應當予以禁止。
其二，買賣雙方利用房地產(chǎn)登記管理的漏洞，約定買賣雙方通過先結婚后離婚的方式，完成案涉房地產(chǎn)所有權的變更，有違公序良俗。
其三，合同系通過“婚更”這種非法的手段實現(xiàn)合同目的，“婚更”條款是合同主要條款，是完成案涉房屋所有權變更、實現(xiàn)合同目的的唯一手段。綜上，該合同應認定為無效。
鑒于本案《房地產(chǎn)買賣合同》無效，定金條款亦屬無效。上海一中院遂改判，張女士返還小紅、小剛購房定金20萬元。同時，小紅、小剛對簽訂無效的《房地產(chǎn)買賣合同》亦存在過錯，應當承擔一定責任，故駁回了小紅、小剛要求支付利息的訴請。
福州律師蔡思斌評析：為了買房省錢而“假結婚”，這樣的夫妻看似“精明”，其實是糊涂，內(nèi)中法律風險巨大。本案賣方將婚姻制度當作避稅獲利的手段，為占便宜一通操作反而竹籃打水一場空，實在是有違公序良俗及法律規(guī)定，也嚴重背離了社會主義核心價值觀。
蔡律師在此提醒，實際生活中也不乏假結婚而一方假戲真做的真實案例，大家應引以為戒。小心弄假成真，人房兩空。房屋交易過程中應當遵守法律法規(guī)，依法繳納相應稅費。房地產(chǎn)過戶應當遵循《民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》的相關規(guī)定，通過合法手段完成交易。
對于本案當事人這一操作，你們有什么看法？
]]>編者按
本期案例中雙方當事人以“通謀虛偽表示”簽訂房屋買賣合同，而背后隱藏的民事法律行為是借貸、擔保或是其他。人民法院應認定表面行為無效，對隱藏行為依相關法律進行效力認定。在認定房屋買賣合同無效的法律后果時，若案外人對案涉房屋設置了抵押權或案涉房屋被司法查封的情況下，法院對相關權利限制的滌除與房屋產(chǎn)權恢復登記應謙抑謹慎，不宜在案件中一并處理。本案裁判規(guī)則類同類案件有一定借鑒意義。
2.在認定房屋買賣合同無效的法律后果時，若案外人對案涉房屋設置了抵押權或案涉房屋被司法查封的情況下，法院對相關權利限制的滌除與房屋產(chǎn)權恢復登記應謙抑謹慎，不宜在案件中一并處理。
3.確認之訴是當事人請求法院對相關民事法律關系的效力進行確認，并非債權請求權，訴訟對方不負有承認的義務，不適用訴訟時效期間的規(guī)定。
被告楊某某辯稱：第一，原、被告雙方的房屋買賣合同系自愿簽署，應為合法有效，楊某某已支付房屋對價，楊某某取現(xiàn)日期和許某某出具收條日期可以相互印證。第二，對于第二項訴請，是楊某某與案外人之間的關系，與本案無關。買賣合同有效，所以對于第二、三項訴請，均不應支持。第三，對于許某某的事實與理由均不認可，當時是因為許某某有欠款，希望緩解壓力，經(jīng)朋友介紹認識楊某某，希望楊某某幫忙購買404室房屋，許某某在沒有書面協(xié)議情況下幫助楊某某套現(xiàn)，不符合常識。楊某某確實曾被判刑，是因合同詐騙，但與本案無關。此外，本訴訟已經(jīng)超過了訴訟時效，許某某訴請應予以全部駁回。
法院經(jīng)審理查明：2008年5月15日，許某某、楊某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定楊某某購買許某某名下404室房屋，價格為167萬元，許某某配合楊某某辦理該房屋的購房貸款，許某某于楊某某付清全部房款后次日內(nèi)騰出該房屋并通知許某某進行驗收交接。2008年5月28日、6月1日，楊某某自其名下尾號8117的中國工商銀行卡內(nèi)分別取款19萬元、27萬元。同年6月2日，許某某出具收條一張，載明：今收到楊某某購買405室首付款肆拾伍萬元整。
審理中，法院至某銀行上海五角場支行調(diào)取了楊某某申請銀行貸款材料，其中有許某某于2008年5月15日出具的收據(jù)一張，載明今收到楊某某購404室房屋首付款伍拾萬壹仟元整。
同年6月19日，404室房屋產(chǎn)權登記至楊某某名下。2011年2月15日，楊2008年5月15日申請補發(fā)新的產(chǎn)權證。同年6月24日，許某某收到案外人某銀行上海五角場支行發(fā)放的105萬元購房貸款。次日，許某某分兩次分別取現(xiàn)30萬元、65萬元。2009年3月31日，楊某某向許某某轉賬10萬元。
2014年7月，某銀行上海五角場支行向楊浦區(qū)人民法院起訴楊某某金融借款合同糾紛，該院于同年7月24日出具調(diào)解書，載明楊某某于2014年7月31日前歸還某銀行上海五角場支行借款本金949,543.18元和相應利息；楊某某屆期未履行上述第一、二項錢款給付義務，某銀行上海五角場支行有權對楊某某名下404室室房產(chǎn)行使抵押權。同年8月8日，該院對上述調(diào)解書進行強制執(zhí)行，于2015年2月6日裁定終結本次執(zhí)行程序。
在上海某物業(yè)管理有限公司與楊某某物業(yè)服務合同糾紛一案中，楊某某稱，404室房屋的原權利人系許某某，405室產(chǎn)權人也是許某某。許某某當初向楊某某借款200萬元，楊某某認為其沒有還款能力，許某某為了借款便將404室房屋出售給楊某某，成交價為167萬元。404室房屋的權利人變更后，楊某某并未實際使用404室房屋，當初買賣404室房屋時，雙方并未實際交接，該房屋由許某某實際使用。
楊某某等犯職務侵占罪一案，上海市青浦區(qū)人民法院于2014年1月16日作出刑事判決，判處楊某某有期徒刑八年六個月；楊某某等不服，提出上訴。上海市第二中級人民法院裁定駁回上訴，維持原判。同年4月30日，該院出具執(zhí)行通知書，載明：楊某某主刑起算日期2012年1月14日，刑滿日期2021年4月6日。
404室房屋的權利限制情況有兩個抵押登記和三個司法限制，正式查封預計結束日期2024年7月22日，另有兩個輪候查封。
審理中，許某某申請證人陸某某和劉某某到庭作證。陸某某證實其知情許某某和楊某某以虛假買賣404室房屋的方式從銀行抵押貸款用于投資。劉某某證實其親眼見到許某某將95萬現(xiàn)金交給楊某某。
楊某某向上海市第二中級人民法院提出上訴。該院于2023年4月24日作出（2023）滬02民終3981號民事判決：駁回上訴，維持原判。
另外，本案中，許某某之訴請為確認之訴，是許某某請求法院對相關民事法律關系的效力進行確認，并非債權請求權，不應受訴訟時效期間限制。楊某某作為確認之訴的相對方，無權援引訴訟時效進行抗辯。因此，楊某某關于本案已過訴訟時效的辯稱，法院依法不予認可。
綜上，許某某、楊某某以虛假意思表示而簽訂系爭房屋買賣合同，該合同應屬無效。對于合同無效的后果，由于系爭房屋的抵押和司法查封均涉案外人，且是否可以滌除尚不確定，故關于系爭房屋上抵押權和司法查封的滌除、房屋產(chǎn)權恢復登記等事宜，當事人可另行解決，本案中不予處理。
一、裁判概況：通謀虛偽意思表示的立法沿革和裁判現(xiàn)狀
（一）立法沿革
所謂通謀虛偽表示，是指行為人與相對人串通，作出與真實意思不一致的意思表示，雙方一致同意僅僅造成訂立某項法律行為的表面假象，實際上并不希望相關行為發(fā)生法律效力。一般對于通謀虛偽行為簽訂的合同，大家習慣稱呼其為“陰陽合同”，陰合同就是包含真實意思表示的隱藏行為，陽合同就是通謀虛偽的表面行為。
《德國民法典》第117條引入此概念，后陸續(xù)被其他國家和地區(qū)借鑒。我國《民法通則》和《合同法》時代沒有通謀虛偽意思表示無效方面的直接規(guī)定，有關案件主要依據(jù)《民法通則》第五十五條[ 《中華人民共和國民法通則》第五十五條 民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；(三）不違反法律或者社會公共利益。]處理。我國于2017年通過的《中華人民共和國民法總則》（以下簡稱《民法總則》）第146條第一次對通謀虛偽行為和隱藏行為進行了明確規(guī)定[ 《民法總則》第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規(guī)定處理。]，形成了較為規(guī)范化的表述，完善了意思表示瑕疵體系的構建。2021年實施的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第146條的延續(xù)也為通謀虛偽行為和隱藏行為的認定進一步提供有力法律依據(jù)[ 《中華人民共和國民法典》第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規(guī)定處理。]。《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》中第23條規(guī)定了名為買賣實為借貸的通謀虛偽行為[ 《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十三條 當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。當事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應當準許。
按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或者補償。]，目前司法審判實踐中也存在大量依據(jù)上述規(guī)定所做的民商事裁判。
（二）裁判現(xiàn)狀
經(jīng)檢索梳理，2018-2022年期間，s法院審結的因通謀虛偽行為和隱藏行為引發(fā)糾紛的案件有八百余件。經(jīng)人工閱讀篩選，原告訴請、被告答辯或法院裁判理由中明確提出或適用《民法總則》第146條或《民法典》第146條的案件為271件。可以發(fā)現(xiàn)存在以下特點：
1.所涉案件類型紛繁復雜。通謀虛偽行為和隱藏行為所涉案件分布于合同法領域、房地產(chǎn)領域、婚姻家庭領域、物權確認領域、公司、證券、保險、票據(jù)等多個領域。
2.行為表現(xiàn)形式多種多樣。主要有惡意串通，逃避債務；雙方當事人惡意欺詐第三人；代理人與他人惡意串通損害被代理人利益；多重轉讓財產(chǎn)權；惡意串通規(guī)避法律；行為人意思表示真實，形式上合法但實質上違反法律；為欺騙他人而虛構行為；外在的虛偽表示形式上合法，但是為達到非法目的而隱藏真實意思；為規(guī)避法律而隱蔽地變更合同主要條款等。
3.同類案件裁判結果不一。從研究樣本來看，判決書中對通謀虛偽行為無效后果的認定主要有：認定通謀虛偽行為不成立；認定通謀虛偽行為無效或部分無效，同時認定隱藏行為有效或無效；認定通謀虛偽行為無效或部分無效，忽視或回避隱藏行為的認定；當事人訴辯意見中有通謀虛偽行為和隱藏行為的爭議，裁判理由中未涉及，判決主文未適用《民法總則》或《民法典》第146條；裁判理由中未涉及謀虛偽行為和隱藏行為的認定，但判決主文適用了《民法總則》或《民法典》第146條。
4.調(diào)撤率低，上訴、再審率高。經(jīng)梳理271件涉通謀虛偽行為和隱藏行為案件，可以發(fā)現(xiàn)，一審或二審以調(diào)解或撤訴方式結案的案件合計14件，占比5.17%，遠低于一般民商事案件的調(diào)撤率；一審判決后當事人提起上訴的案件數(shù)合計98件，占比36.16%；一審或二審后當事人申請再審的案件合計62件，占比22.88%，遠高于一般民商事案件的上訴和再審率。相對于一審的無效率來說，二審或再審無效占比有所減少，一定程度上表明二審法院法官對于通謀虛偽行為的認定更為謹慎。
二、難點探究：涉通謀虛偽行為和隱藏行為案件的裁判困境
通過梳理發(fā)現(xiàn)，此類案件中存在對通謀虛偽行為界定和認定規(guī)則的模糊，對構成要件認定不清，與惡意串通、以合法形式掩蓋非法目的等相關概念混淆，隱藏行為認定的觸發(fā)機制不統(tǒng)一、通謀虛偽行為無效之后的法律后果認定混亂等審判難點，從而出現(xiàn)較多“同案不同判”的情形，導致諸多價值沖突與法律適用混亂的問題。
三、實踐重構：民法典時代涉通謀虛偽行為案件的裁判路徑
（一）限定通謀虛偽行為的概念邊界
通謀虛偽行為隸屬于意思表示瑕疵體系中，與“真意保留”、“錯誤表示”、“惡意串通”、“以合法形式掩蓋非法目的”等一并稱為意思表示不一致，且相關概念的內(nèi)涵與外延容易引起混淆。對于通謀虛偽行為的定義，學界基本一致，指的是雙方當事人一致做出不發(fā)生法律效力的意思表示的行為。因為通謀虛偽行為制度的立法時間并不長，司法實踐中，完全正確進行法律適用需要一個過程。裁判者應區(qū)分通謀虛偽行為與真意保留、惡意串通、間接代理、違反強制性法律和公序良俗之間的區(qū)別與聯(lián)系，明確不同概念間的差別是什么，如何正確處理各個概念之間的競合問題。
（二）規(guī)范通謀虛偽行為的構成要件和認定規(guī)則
理論界對通謀虛偽行為的構成要件有三要件和四要件之爭。通過分析大量司法裁判案例，筆者結合裁判者進行通謀虛偽行為認定時的考察因素，傾向于三要件說。詳述如下：
第一，有相對人的意思表示。《民法典》第一百四十六條第一款中的“與相對人”表明該條規(guī)定不適用于無須受領的意思表示。據(jù)此，遺囑、動產(chǎn)所有權拋棄等法律行為不適用該條規(guī)定。反之，雙方法律行為以及解除、撤銷、追認等由需受領意思表示構成的單方法律行為可以適用該條規(guī)定。第一要件以當事人之間存在意思表示為前提，司法實踐中可以加強對當事人意思表示的探究，防止出現(xiàn)當事人不存在意思表示仍進行通謀虛偽行為的認定的情況。
第二，表示內(nèi)容與主觀意思不一致。意思與表示不一致包括故意的不一致和無意的不一致，前者為虛偽表示，后者為錯誤。通謀虛偽表示是虛偽表示的一種，僅當表意人的主觀意思與其表示內(nèi)容不一致時，才可能構成通謀虛偽表示。第二要件著重論證表示與真意的一致性，以當事人客觀行為為基礎，結合主觀思想，限定解釋通謀虛偽行為的范圍，避免出現(xiàn)對當事人意思表示認定不清，從而侵害當事人意思自治的情形。這一要件也是區(qū)別其他惡意串通、合法形式掩蓋非法目的等概念的關鍵點。
第三，表意人與受領人通謀，一致認為表示內(nèi)容不應發(fā)生效力。所謂“通謀”是指表意人與受領人就表示內(nèi)容的虛偽性達成一項合意，該合意即虛偽表示約定。只有在當事人對于非真意共同追求時，在尊重當事人意思自治的情形下，該法律行為才會被認定為無效。如果其中當事人對非真意不知情，那么就不屬于通謀虛偽行為，而是構成單方虛偽行為或者欺詐等其他情形。
（三）通謀虛偽行為的法律效果
對于通謀虛偽表示的證明責任，主張依民事法律行為的內(nèi)容履行義務的當事人須就民事法律行為的締結負擔證明責任，故主張構成通謀虛偽表示的當事人須就通謀虛偽表示的構成要件負擔證明責任。本案中，根據(jù)查明事實可推斷許某某將房屋過戶登記給楊某某，目的是將房屋出賣價款借給楊某某，許某某與楊某某均無買賣房屋的真實意思表示，其內(nèi)心的效果意思是通過房屋買賣的形式取得信用機構的貸款，而非取得房屋所有權或獲取購房款。涉案房屋轉讓到楊某某名下，只是楊某某代許某某“持有”涉案房屋的產(chǎn)權，許某某仍是涉案房屋的真實權利人。本案中雙方所簽訂的房屋買賣合同滿足通謀虛偽意思表示的三個構成要件，屬于通謀虛偽的意思表示，依據(jù)《民法典》第一百四十六條該民事法律行為被認定為無效。
對于通謀虛偽行為的效果，從意思自治角度來看，當事人之間做出了通謀虛偽行為，就應當承擔行為無效的后果，這是尊重當事人意思自治的結果。但是當該法律關系中存在善意第三人時，其效力問題又與第三人信賴利益產(chǎn)生沖突。《民法典》的草案曾規(guī)定雙方當事人不得以通謀虛偽表示之無效對抗善意第三人，但最終刪除了草案中的此項規(guī)定。現(xiàn)行法律雖規(guī)定了通謀虛偽行為制度，但未規(guī)定但書條款的善意第三人對抗規(guī)則，對于善意第三人通過善意取得、公示公信等規(guī)則取得的信賴利益，在司法實踐中較難合理適用相關規(guī)則，導致第三人利益保護存在漏洞。因此，如何在個案中進行價值判斷和利益衡量，以平衡當事人與第三人的利益是司法裁判者所面臨的較大難題，對法律適用提出了較大挑戰(zhàn)。但在實踐中，已經(jīng)有判例認為，雙方當事人以通謀虛偽表示創(chuàng)設債權的，不得以法律行為無效對抗善意受讓債權的第三人。
四、權利限制下房屋過戶的處理
根據(jù)《民法典》第406條的規(guī)定，在當事人無另行約定的情況下，抵押人有權轉讓抵押財產(chǎn)，但應當及時通知抵押權人，未盡通知義務的，不影響抵押權的效力。本條雖未規(guī)定滌除權，但在抵押財產(chǎn)可以自由轉讓且抵押權具有追及力的情況下，受讓人享有滌除權乃當然之理。因此，即使房屋上存在抵押權，仍然可以對房屋辦理“帶押過戶”。
然而關于查封，主要看房屋上是否存在本案以外首封，對于排在該查封后面的那些輪候查封可以不予考慮。首封中，需要考慮的是因房屋被采取司法強制措施，房屋權利存在瑕疵，房屋最終權利歸屬存在不確定性，客觀上構成了法律上的履行不能。對于此類案件的處理，法院往往會判決由于系爭房屋的抵押和司法查封均涉案外人，且是否可以滌除尚不確定，故關于系爭房屋上抵押權和司法查封的滌除、房屋產(chǎn)權恢復登記等事宜，當事人可待權利限制消失后再行主張，本案中不予處理。
五、確認之訴不受訴訟時效期間限制
確認之訴，是指原告請求人民法院確認自己與被告之間存在或不存在某種法律關系的訴訟，即要求確認權利關系或法律關系之訴。訴訟時效，是指權利人于一定期間內(nèi)不行使請求人民法院保護其民事權利的請求權，就喪失該項請求權的法律制度。
值得注意的是，訴訟時效的適用范圍僅限于請求權，形成權因其所引起的法律關系不確定狀況較之請求權更為嚴重，受效力更強的除斥期間的約束。而確認之訴屬于形成權，因此不適用訴訟時效的規(guī)定。本案的核心為確認許某某與楊某某簽訂的房屋買賣合同無效，許某某之訴請為確認之訴，并非債權請求權，不應受訴訟時效期間限制，故被告援引訴訟時效進行抗辯的理由不成立。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第四條
《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第一條
一審獨任審判官：上海市虹口區(qū)人民法院?曹艷梅
二審案號：（2023）滬02民終3981號民事判決書
二審合議庭組成人員：上海市第二中級人民法院?丁康威、劉海邑、徐慶
來源：中國上海司法智庫
合同條款缺乏履行細節(jié)
誰承想，搬到嶄新的安置房后，一家人竟然官司不斷。先是妻子黃某向房管部門申請異議登記，之后又起訴與曹某離婚。與妻子調(diào)解離婚之后，在與子女的房屋確權訴訟案件審理期間，曹某向房管部門申請注銷了異議登記，隨后，曹某與案外人胡某簽訂借款合同，向其借款250萬元。
曹某的借款，是以這套拆遷安置房屋做的抵押擔保，他還于同日公證委托了姚某出售這套房屋，委托事項包括從銀行解抵押到代收房款，以及辦理過戶手續(xù)等。
上述借款到期后，曹某不能償還。于是，姚某持委托書將這套房屋出售給了某投資公司。
曹某認為，姚某在沒有征得其同意的情況下出售這套房屋，自己也未得到一分錢房款，損害了其財產(chǎn)權利，遂起訴要求確認姚某代其簽訂的房屋買賣合同無效。
經(jīng)法院審理，根據(jù)買房人買房前未看房、合同條款缺乏合同履行的具體細節(jié)、帶抵押過戶、房款支付存在循環(huán)轉賬等不符合房屋交易習慣的情形，認定代理曹某賣房的姚某與買受人投資公司之間存在惡意串通的情形，故認定該房屋買賣合同無效。
■法官說法
直接約定到期不能還款則以房屋抵債，是法律禁止的“流押契約”。近幾年，為了規(guī)避這一法律禁止，出借人往往要求借款人在簽訂借款合同的同時，再簽訂一份房屋買賣合同，到期不還款，就按買賣合同履行把房子賣給出借人。在某些案件中，借款方手段更加“高明”，同一利益共同體“分身”為出借人、出售房屋的委托代理人、買受人，甚至還有連環(huán)轉讓的后手買受人幾個主體。這樣做雖然形式上規(guī)避了“流押契約”禁止性規(guī)定，但利用債務人困頓窘迫的弱勢地位，謀取失衡的經(jīng)濟利益，仍然要受到法律的制裁。
遠低于市場正常成交價
2011年9月6日，為了替孫某的侄女孫小某籌措資金，孫某和龍某與錢某簽訂了一份《借款合同》。合同約定，二人向錢某借款人民幣220萬元，同時，二原告以上述房屋作為這筆債務的擔保。當日，孫某和龍某為常某出具《委托書》，委托常某可以出售該5間房屋。
2011年11月，常某以孫某代理人的身份與楊某簽訂《存量房屋買賣合同》，以220萬元的價格將這5間房屋出售給楊某。
2013年2月，楊某與案外人吳某簽訂《存量房屋買賣合同》。約定，楊某將5間房屋以216萬元的價格出售給吳某。
為此，孫某訴至法院，要求確認該房屋買賣合同無效。經(jīng)評估，訴爭房屋當時的市場價格為768萬余元。
法院審理認為，常某自稱為孫某借款的擔保人，常某以孫某委托代理人的身份將訴爭房屋出售給楊某，且價格為220萬元，該價格遠低于市場正常成交價格。常某作為孫某的委托代理人，其在此次交易過程中未對原告的合法權益予以相應保護、提示。同時，楊某作為訴爭房屋的購買人，其購買該房屋的價格遠低于市場正常交易價格，且沒有證據(jù)證明被告在此次購買行為中是否采取了審慎的注意義務，且無法認定楊某在購買前對訴爭房屋進行了查看。綜合上述因素，可認定楊某與常某之間在購買訴爭房屋過程中存在串通行為。該二人的串通行為損害了孫某、龍某的合法利益，故常某代孫某與楊某簽訂的《存量房屋買賣合同》應屬無效合同。
■法官說法
涉抵房借款房屋買賣糾紛案件的一個主要特點就是，出借方在形式上分離法律關系，故意規(guī)避法律。從交易流程上看，借款人除了與出借人之間形成借貸關系，借款人按要求與另一個人辦理公證委托，授權這個人出售房屋的代理權，形成委托代理關系；如果還不上款，再找一個所謂“陌生人”買房，構成房屋買賣法律關系。出借人、代理人及買房人等主體身份沒有交叉，造成幾個主體互無關聯(lián)的假象。借款方同一利益共同體“分身術”后，在形式上形成了民間借貸法律關系、委托代理關系、房屋買賣等看似獨立的幾個法律關系，從而規(guī)避法律制裁。
一是維權意識。維權要注意兩個環(huán)節(jié)是否存在串通行為：其一，出借人與售房代理人之間是否存在串通行為，即售房代理人受出借人指使做出有損于房屋所有權人的利益安排；其二，售房代理人與買受人之間是否存在串通行為，損害房屋所有權人的利益。要注意留存交易中的各種證據(jù)，防患未然；如果因為出借人利益團體操作隱蔽難以找到證據(jù)，也要為法院提供上述兩個串通行為的證據(jù)線索，申請法院調(diào)取相關證據(jù)。
二是風險意識。要在兩個環(huán)節(jié)樹立風險意識：一是決策環(huán)節(jié)，如果提供貸款的人要求你必須提供一套房屋卻不辦理符合法律規(guī)定的抵押登記，而是與你簽訂房屋買賣合同或者要求你辦理委托代理售房的公證，一定要提高警惕，可以要求他們辦理正規(guī)的房產(chǎn)抵押手續(xù)，或者換一家借貸機構。二是履行環(huán)節(jié)，履行中的每一步都要慎重考慮、評估可能引發(fā)的風險。如有需要進一步協(xié)商或變更的問題，一定用書面方式予以確定，避免以口頭協(xié)議來變更履行方式，避免日后發(fā)生糾紛時空口無憑。
三是謹慎意識。一方面，克制用錢心切的急躁情緒，冷靜觀察所面臨的境況和即將進行的交易。另一方面，正確預見一項決策的后果，重視簽字的效力，認真閱讀合同或協(xié)議，充分、清晰理解條款內(nèi)容，準確預判不能到期還款的法律后果，不能因為急用錢就草率簽字。
來源：人民法院報
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原告：????? （身份證號：????????? ），男，漢族，? 年? 月? 日生，住福州市??????????????? 。
被告：??? （身份證號： ? ? ? ? ? ?），女，漢族， ?年? 月? 日生，住福州市 ? ? ? ? ? ? ? ?。
聯(lián)系電話：
第三人： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?。
?住所地： ? ? ? ? ? ? ? ? ? 。
法定代表人： ? ? ? ? ? ? 。
?聯(lián)系電話： ? ? ? ? ? ? ? 。?
訴 訟 請 求
1、請求人民法院依法確認原告、被告、第三人于? 年? 月? 日簽訂的《房屋買賣合同》、《居間服務合同》、《交易服務合同》無效；
2、判令被告立即向原告支付?? 萬元賠償金；
3、判令被告立即向原告返還? 萬元購房保證金；
4、判令由二被告承擔原告為本案支出的?? 元律師費；
5、本案訴訟費用由被告承擔。
事 實 和 理 由
? 年? 月? 日，原告及被告在第三人提供居間服務下簽訂《房屋買賣合同》，約定：被告將坐落于福州市鼓樓區(qū)? 號樓單元（單元房建筑面積????? 平方米，附屬間建筑面積??? 平方米，房屋所有權證號為榕房權證??? 字第???? 號，土地使用權證號為??? ）以?? 萬元人民幣賣給原告，買賣雙方應在? 年? 月? 日前申請辦理該房屋所有權過戶登記；在交易過程中被告應繳納的稅費、居間服務費、交易服務費均由原告承擔；若經(jīng)當日查詢訟爭房屋不存在查封（凍結）情形，原告應在查詢后一個工作日內(nèi)向被告支付部分購房款人民幣??? 萬元，同時原告應在申請辦理訟爭房屋所有權過戶登記后當日內(nèi)向被告支付部分購房款人民幣??? 萬元；被告應于本合同簽訂后壹拾伍日內(nèi)，向第三人提供委托被告簽訂《房屋買賣合同》、《居間服務合同》、《交易服務合同》以及其他相關合同文件的授權確認函或委托被告顧海玲出售該房屋的公證委托書等。同時，原告和被告還同第三人簽訂了《交易服務合同》，同第三人福州市鼓樓區(qū)翠庭麥田房產(chǎn)經(jīng)紀服務部（以下簡稱“麥田房產(chǎn)”）簽訂了《居間服務合同》等。
當日經(jīng)查詢，訟爭房屋不存在查封（凍結）情形，原告向被告支付了部分購房款人民幣??? 萬元，并將購房保證金??? 萬元交給第三人保管，被告和第三人分別按照收取的數(shù)額出具了收款收據(jù)予以確認。
協(xié)議簽訂后，被告未按期履行，原告曾多次通過中介方致電催告被告及時辦理房屋及附屬配套設施的交接義務和房屋所有權過戶登記手續(xù)，2016年? 月? 日也委托第三人向被告發(fā)出《履約通知函》催促履行上述義務，但被告一直置若罔聞，直至2016年?? 月? 日被告才履行房屋交接義務，但仍未按時履行房屋所有權過戶登記手續(xù)。被告的行為不僅構成違約，更是侵犯了原告的合法權益。
根據(jù)《房屋買賣合同》第十一條第（三）款“甲乙雙方各自保證其本人及其配偶積極配合對方、交易服務人辦理該房屋交易所需的各項手續(xù)并保證其提供的相關證件及材料完整、真實、合法、有效，否則，導致該房屋交易時間拖延的，視為該方違約”，第十二條第（一）款第1條“自違約行為發(fā)生之日起超過五日的，守約方可向違約方發(fā)送信件催促其履約，發(fā)信即日起超過十日仍未履約的，守約方可解除本合同”，第2條“甲乙雙方任何一方違約導致本合同解除的，守約方有權要求違約方支付違約金人民幣壹拾捌萬元整（￥180000），同時，守約方有權要求違約方支付因主張該違約責任所產(chǎn)生的律師代理費”，及2015年3月16日《補充協(xié)議》第2點“如因甲方原因導致房屋無法交易，甲方同意賠償裝修款人民幣20萬元整給乙方”及《合同法》第97條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”規(guī)定，被告的行為已經(jīng)構成違約，原告依法有權要求其承擔相應的違約責任。
為維護當事人合法權益，特依據(jù)《民事訴訟法》相關規(guī)定，提起訴訟，請求人民法院依法判如所請！
此致
福州市鼓樓區(qū)人民法院
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??具狀人：
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2016年?? 月? 日
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