時間：2017年11月21日

地點：北京市第二中級人民法院

案由：房屋買賣合同糾紛

案情：2016年4月26日，施先生與彭先生簽訂房屋買賣合同，彭先生購買施先生位于北京市豐臺區一處房屋。同年9月初，房價上漲，施先生拒絕配合房屋貸款事宜。當月18日，彭先生支付第二筆購房款154萬元同日被施先生退回。彭先生以施先生一直推諉、拒絕配合辦理房屋貸款事宜，拒收房屋款項為由，訴至法院請求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移手續，支付64萬余元違約金以及案件訴訟費。一審判定施先生協助辦理產權登記手續，彭先生支付剩余購房款。施先生不服判決，提出上訴。福州律師

案情回放

2016年4月26日，施先生（出賣人）與彭先生（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同(自行成交版)》及《補充協議》約定，彭先生購買施先生位于北京市豐臺區一處房屋，房屋成交價格為324萬余元。關于購房款的支付，2016年4月26日前，彭先生向施先生共支付定金10萬元；第一筆購房款80萬元，彭先生于中央在京單位已購公房上市出售單辦理后支付；第二筆購房款154萬元，彭先生于過戶前2日，以建委資金監管的方式支付給施先生；第三筆購房款80萬元，彭先生向公積金管理中心貸款方式支付。

合同簽訂后，2016年4月26日，彭先生向施先生支付10萬元定金。2016年5月13日，在中央和國家機關住房交易辦公室出具同意施先生就涉訴房屋辦理已購公房出售產權變更登記的通知單后，同年6月7日，彭先生以轉賬方式支付第一筆購房款80萬元。2016年9月13日，施先生、彭先生的涉訴房屋交易信息經網上填報后生成《存量房屋買賣合同（自行成交版）》。該網簽合同第四條約定：彭先生向公積金管理中心申辦抵押貸款，貸款金額為80萬元（第三筆購房款）。雙方未簽署《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》。2016年9月18日，彭先生以轉賬方式向施先生支付第二筆購房款154萬元，同日，施先生以轉賬方式將154萬元退還給彭先生。彭先生以施先生一直推諉、拒絕配合辦理房屋貸款事宜，拒收房屋款項為由，訴至法院請求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移手續，支付違約金64萬余元以及案件訴訟費。

一審法院經審理，判決施先生協助彭先生辦理房屋所有權轉移登記手續。彭先生向施先生支付剩余購房款234萬元（第二筆購房款154萬元和第三筆購房款80萬元之和）。

庭審現場

上訴人施先生要求解除合同，由彭先生承擔違約責任

施先生說，雙方在2016年4月26日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定80萬元公積金貸款（第三筆購房款）。4月26日，彭先生向自己支付定金10萬元。2016年6月7日，彭先生以轉賬方式支付購房款80萬元（第一筆購房款）。2016年9月12日才完成房屋核驗，9月13日網簽后，僅剩下6個工作日辦理公積金貸款。

施先生認為，因為彭先生的原因導致僅剩下6個工作日辦理房屋貸款手續，工作人員明確表示在9月22日之前拿不到批貸函，6個工作日辦理網簽這是任何銀行網簽都不可能完成批貸的。在無法拿到批貸函的情況下，根據一審提交證據證明，9月22日前，彭先生不具備支付全部剩余購房款的能力，不能完成轉移登記手續，因此彭先生是根本違約。彭先生一審表示愿意支付全款，但是其存款證明無法證明具備履行能力。不能完成轉移登記手續是彭先生根本違約導致。

庭審中，施先生向法院展示合同關于支付首付款及違約責任條款的規定，2016年4月26日簽訂的《補充協議》第2條第4款關于權屬轉移登記約定為：“雙方同意，在自本合同簽訂之日起150日內，雙方應共同辦理房屋所有權轉移登記手續。”上述協議第4條關于違約責任約定為：“雙方任何一方逾期履行本補充協議約定義務的，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。”福州房屋律師分享案例

被上訴人彭先生要求繼續履行合同，由施先生承擔違約責任

彭先生說，2016年9月22日前自己按照約定履行了合同，2016年9月18日，自己通過轉賬方式向施先生支付購房款154萬元（第二筆購房款），2016年9月18日，施先生以轉賬方式將154萬元退還給自己。施先生拒絕收款表示其拒絕履行合同，構成根本違約。申請80萬元公積金貸款（第三筆購房款）有發放日期，之所以造成晚于辦理過戶手續日期，是因為2016年9月13日施先生一直稱9月22日辦理不好貸款因而拒絕提交手續，施先生拒絕提交辦理手續是根本違約。施先生有兩個根本違約，一個是拒絕出售房屋，提高房屋價格是根本違約；另一個是拒絕提交辦理手續是根本違約，自己不存在違約問題，合同也不存在履行障礙，應該繼續履行，施先生沒有約定也沒有法定解除權。

此外，彭先生說，根據雙方微信聊天記錄可以看得出，施先生要求上漲房款是合同不能履行的根本原因，自己一直在微信中說不需要辦理貸款可以全款，但遭到施先生的拒絕。施先生要求必須辦理貸款，對施先生來講，提前支付全款并不妨礙他的利益，只因貸款機構工作人員無法保證在9月22日之前辦理完批貸手續，施先生就拒絕協助辦理后續手續。彭先生認為，涉訴房屋無抵押查封等情況，具備繼續履行條件，繼續履行合同也不存在障礙，要求付全款積極履行合同，故請求法庭駁回施先生的相關請求。福州房產律師推薦案例

二審庭審中，彭先生提交中國工商銀行于2017年11月16日出具的個人資信存款證明書，說明彭先生存款賬戶下有238萬元存款，該個人資信存款證明書持續有效至2018年2月16日，證明彭先生有能力支付購房款。

該案將擇日宣判。

來源：人民法院報，作者：徐鶯歌、 曹 華；福州律師網分享

?【案情】

2015年3月，因資金緊張，李某、過某夫婦為李某作為投資人的個人獨資企業A廠向B銀行辦理2年期經營性貸款。李某、過某夫婦為該筆貸款提供連帶責任保證，同時以兩人年僅10歲的女兒李某某名義與B銀行簽訂了貸款抵押擔保合同，以李某某名下房產進行抵押擔保，并辦理了抵押登記手續；而在辦理抵押登記時，李某、過某夫婦向B銀行及房產登記部門出具保證書，承諾借款用于A廠企業經營，經營利潤部分用于李某某的生活支出。嗣后，B銀行按約發放了貸款。貸款到期后，因經營不善，A廠無力償還。

2017年4月，B銀行訴至法院，要求：A廠償還貸款；李某、過某夫婦就此承擔連帶保證責任；就拍賣、變賣李某某名下房產的所得行使優先受償權。訴訟中，李某某辯稱其對父母處分其房產并不知情，其父母無權為貸款抵押其名下房產，請求駁回B銀行的相應訴請。

【分歧】

本案爭議問題是：李某、過某夫婦辦理貸款抵押未成年女兒名下房產的效力如何認定？

第一種意見認為，A廠系不具備獨立人格的個人獨資企業，與李某、過某夫婦家庭財產難以有效實際區分，且李某、過某承諾經營利潤部分用于李某某的生活開銷，可以認定為了李某某利益而處分其財產，抵押行為合法、有效。

第二種意見認為，無論李某、過某是否為李某某利益處分案涉房產，因已辦理抵押登記手續，B銀行作為抵押權人有權處分。

第三種意見認為，李某、過某夫婦作為未成年人李某某法定監護人理應審慎、為李某某利益最大化而處分其名下財產，卻為充滿不確定性和市場風險的經營活動抵押房產進行擔保，不能認為系為李某某利益，處分無效。雖然案涉房產已經抵押登記，但設立上存有瑕疵，我國學界通說及物權法均否認物權行為無因性，B銀行不得行使抵押權。

【評析】

筆者贊同第三種意見，理由如下：

第一，監護人行使監護權應確保被監護人利益最大化（這是《兒童權利國際公約》所倡導，也是即將生效的民法總則對于我國監護制度作出的重要完善之一），否則不得處分被監護人的財產。企業市場經營活動存在內在的、不可預期的風險，難以確保必然、穩定的收益或利潤，涉入其間，則使未成年人財產處于“風雨飄搖之中”，遭受難以挽回的損失。未成年人的核心利益在于身心健康成長、發展，其名下財產正是構筑良好成長環境的重要物質根基，故財產及收益應確保用于未成年人的生存、教育、醫療、培訓等直接關聯未成年人利益之處，處分財產亦應從財產增值、保值或風險最小化出發，如租賃、置換學區房等，方可謂以最有利未成年人利益原則處分其財產。

第二，物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。未成年人李某某的父母作為法定監護人，未能從最大限度保護未成年人利益原則出發處分其名下房產，損害了李某某利益，屬于無權處分。同時，通過承諾書可知，B銀行應明知抵押房產系經營借貸處分未成年人李某某名下房產，故不能認定為善意相對人。因此，李某某可以申請登記機關撤銷設在其財產之上的抵押登記；在本案中，抵押登記屬于無權處分行為，B銀行不得行使抵押權，否則侵害了所有權人李某某的合法利益。

（作者單位：江蘇省無錫市新吳區人民法院）

來源：人民法院報

本報訊??近年來，隨著房地產市場的火熱，因房屋買賣產生的糾紛日益增多，因房屋面積誤差產生的糾紛也時有發生，但房屋誤差達到三分之一以上極為罕見。日前，浙江省三門縣人民法院審結了一起房屋買賣合同糾紛案件。

事情要從2009年說起。為了方便家里老人居住，來自三門縣的姚女士看中了某醫藥公司的房子，地理位置好，既靠近菜場，又離醫院不遠。于是，姚女士一次性付款買了一套一樓的房子，與某醫藥公司簽訂了一份《房屋買賣合同》，雙方在合同中約定了房屋基本情況、計價方式與價款、面積確認及面積差異處理、產權登記約定等內容。合同簽訂后，姚女士付清房款39.74萬元，并支付了委托辦理產權登記的相關費用1.5萬元，某醫藥公司也按約向其交付了房屋。姚女士對房子進行了裝修，家里老人也已入住多年。

根據合同約定，某醫藥公司應在2012年12月1日前將房屋的權屬證書登記在姚女士名下。而某醫藥公司逾期辦證數年，也沒能給個說法。無奈之下，今年5月，姚女士一紙訴狀將某醫藥公司告至法院，請求判令被告辦理房地產權屬證書，并支付逾期辦證違約金，違約金按照購房款為基數，按銀行同期貸款利率計算。

而某醫藥公司辯稱，涉案房屋是公司經批準后開發的城鎮住宅房屋，初次設計時姚女士購買的房屋面積是99.35平方米，后根據城建局的意見，要求在一層姚女士購買的房屋處留一個過道，對設計進行了更改，但施工時并沒有按照更改后的設計進行變更，出售時，由于公司工作人員的疏忽，參照旁邊房屋的面積與姚女士簽訂了房屋買賣合同。也是因為這個情況，涉案房屋的產權證遲遲做不下來，現在實際做下來的房屋面積只有64.42平方米。某醫藥公司表示，愿意承擔相應的違約責任。

根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同案件的相關司法解釋規定，面積誤差比超出3%時，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋面積誤差比大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

本案中，被告雖不是專門的房地產開發企業，但原、被告簽訂的房屋買賣合同內容是參照商品房買賣合同，面積確認、面積差異處理及違約責任在合同中進行了明確約定，對雙方均具有法律約束力，被告某醫藥公司應承擔合同的違約責任。經法官調解，雙方達成了調解協議，由被告某醫藥公司返還房價款25.8萬元、支付逾期辦證違約金8000元，合計26.6萬元。（鄭??俊）

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