但讓當事人萬萬沒想到，一二審法院都不支持他們分割房屋的請求。

一審法院：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，須經依法登記方發生法律效力。案涉房屋（現中山路23號）雖與原房證字第11770號產權證所登記房屋為同一地址，但原房證字第11770號產權證所載房屋已經擴建、改建，其中衛雜間（面積8.33平方米）被拆除，該部分物權已消滅。從測繪報告來看，現房屋的結構、層數、四至長度、實際面積與原房證字第11770號產權證登記情況不符，雙方當事人未提供有關部門認可現建筑為合法建筑及擁有合法產權的依據，故原告依據原房證字第11770號房屋所有權證要求繼承享有中山路23號房屋產權份額的訴訟請求不予支持。

二審法院：……上訴人（原告）對案涉217路425號房屋享有繼承權。但鑒于案涉房屋因被改建、擴建，且其中衛雜間（面積8.33平方米）拆除，經一審委托測繪，該房實際面積與產權登記情況存在不符，而對于不符部分是否屬于違章建筑的認定和處理屬于國家行政機關的職權范圍，故該房的現狀不具備進行分割的條件，一審對于上訴人要求繼承分割該房的訴求未予支持，并無不當。當事人可待房屋產權完備后另行處理。

總結一二審法院意見，就是法院認可案涉房屋地址雖有變更，但確系同一地址。雖然原房屋有產權證，但后面發生改擴建，房屋實際情況已與原產權證不符，而對于不符部份雙方當事人沒有提供是否合法的證據，而認定是否屬于違章建筑那是行政部門的職權范圍。法院承認當事人有繼承權，但現在相關建筑沒有合法手續，法院就無法分割了。

法院處理手法很雞賊吧，法院不沾這渾水，你們當事人自己先將手續弄合法了，沒有任何問題我們再來處理。可這能解決問題么，法院本來就是定紛止爭，處理糾紛，并不是可以將所有糾紛都推給行政部門的。法院這樣判了省心省力，那當事人怎么辦。房屋已被老大使用幾十年，用于出租也有實際收益，他肯定不會去積極處理，重新辦證。而且這種有加建房屋，讓房產登記部門認可再重新辦證的機會微乎其微。如此，房屋就這樣讓老大一直占著，其他子女都不能分割，都不能有任何收益，這又公平么，這又合理么。

其實，這不算新問題，該種情況其他地方法院都已經有很成熟的處理方法了。

《北京市高級人民法院關于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》（2018年6月頒布）

“11、問：作為遺產的城市住宅平房未經審批翻建、改建、擴建，沒有取得新的產權證或者經明確無法辦理新產權證，繼承人要求繼承該房屋，如何處理？

答：作為遺產的城市住宅平房未經審批翻建、改建、擴建，沒有取得新的產權證或者經明確無法辦理新產權證的，繼承人要求繼承該房屋及分割使用的，人民法院應予支持。但人民法院應在判決中明確，該判決不作為拆遷補償依據；并明確對于該房屋是否屬于違章建筑、能否取得房產證、應由相關行政主管部門依相關規定確定。”

這理由其實很簡單。“未經審批翻建、改建、擴建的房屋，屬于違章建筑，建造人違法建造的事實行為應受到否定性評價，往往無法獲得不動產物權登記。但違法建筑在被有權機關依法拆除之前仍應作為一種財產性權益進行看待，在所有權人死亡后，應列入遺產范圍，當事人要求確認分割使用份額的，法院應予支持，以避免該財產處于無主狀態。但為防止當事人利用法院判決將違章建筑合法化，法院在確定繼承分割該房產同時，應在判決論理部分中明確，該判決不作為拆遷補償依據；并明確對于該房屋是否屬于違章建筑、能否取得房產證、應由相關行政主管部門依相關規定確定。”

這觀點其實也無新奇之處。福建省高級人民法院在（2019）閩民申2297號案中同樣秉持該觀點：“本案中，訟爭房屋建設雖未經合法審批手續，屬于違法建筑，但違法建筑在被有權機關依法拆除前仍具有一定的使用價值，應作為一種財產性權益進行看待；同時，基于維護正常的財產秩序和避免社會資源的浪費，對違法建筑人的事實上的占有狀態亦應給予一定的法律保護，故陳某花以繼承人身份訴請對訟爭房屋的居住使用權益進行分割，不違反法律的規定。二審法院在查明訟爭房屋出資建設情況的基礎上，認定該房屋屬劉某輝與陳某花夫妻共同財產，并將屬于劉某輝部分的財產性權益的使用價值在繼承人之間分析亦無不當。”

回到本案中，當事人錯就錯在直接要求繼承產權份額。當事人現在其實可以另起爐灶，重新提起訴訟，要求分割案涉房屋使用權，如此法院就避無可避應該予以處理的。

福州律師蔡思斌

2024年6月15日

法律常識：房屋產權最高使用年限有何區別？

40年、50年、70年產權的區別

首先是土地規劃用途不同，按照我國相關法律法規，我們平常的住宅建設用地最高是70年，工業、教育、科技、文化、衛生、體育用地，以及綜合用地，最高為50年，而商業、旅游和娛樂用地，最高只有40年。所以40年、50年和70年這三種不同產權的房子，用途是不一樣的；

第二，產權為70年的房子，也就是住宅，可以落戶口，而產權為40年或者50年的房子，雖然很多也能夠滿足居住的要求，但是其土地的使用性質，決定了房屋本身仍然是非住宅性質，所以一般來說不能落戶口，子女也就不能劃分到相應的學區，就近入學；

同時，生活費用也不一樣，70年產權的住宅，在水電費上是按照民用標準收取，價格相對較低，而非住宅性質的、40年或50年產權的房子，則是按照商用標準來收取，價格要貴很多，并且一般不通燃氣；

另外，貸款條件也不同，購買非住宅性質的、40年或50年產權的房子，一般不能申請公積金貸款，如果辦理商業貸款，也只能得到總房款的五成或六成按揭。

第一“不”，是不需要提出續期申請。少數住宅建設用地使用期間屆滿的權利人不需要專門提出續期申請。

第二個“不”，不收取費用。就是國家法律沒有規定之前，我們不收取相關的有償使用的費用。

第三是“正常”辦理交易和登記手續。

王廣華指出，正常辦理房地產交易和不動產登記手續時，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，并注明：“根據《國土資源部辦公廳關于妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》辦理相關手續”。 王廣華指出，“兩不一正常”是現階段的過渡性辦法。

國土資源部副部長王廣華：之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性；另一方面，相關法律安排尚未出臺，地方行政管理部門先按特辦法操作，待相關法律安排出臺后再與之做好銜接。

今年4月，一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民，他們正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中，不少市民發現，他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。

據報道，經當地國土資源局初步排查，溫州市鹿城區內即有600余宗(套)。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且，這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在全國可能也屬先例。

國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，并交納相應的土地出讓金額。

溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清表示，在國家沒有具體實施細則的情況下，基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

從全國范圍內來看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注，不論是最高年限70年，還是低于這個年限，到期了該如何續期呢？

今年11月27號，中共中央 國務院發布關于完善產權保護制度依法保護產權的意見。其中一大焦點是“住宅70年大限”的問題，來回顧一下當時的報道。

《意見》指出，研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排。專家認為，不足70年產權的房屋應自動續期至70年，而產權應該是一次付費永久使用的，產權到期后房屋應該自動續期。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任 楊立新：我們提出的意見呢就是，因為他已經不用再有期限了，那這樣就是一個永久使用這樣一個土地的權利，那么這樣一個權利就等于是，作為土地使用權人，和國家作為所有權人，他們這樣的關系用什么來調整呢？就應當用稅金的方法來調整。

也有專家表示，意見盡管沒有出臺具體的內容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產保護的方向進行制度設計。

中國（海南）改革發展研究院院長?遲福林：就承認房產已成為，城鎮居民重要的財產的現實，按照這個現實，來提出這個法律制度和法律設計。