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繼承訴訟中房屋占有使用費(fèi)的認(rèn)定

參考案例一：湖南岳陽(yáng)中院(2021)湘06民終588號(hào)民事判決

王某主張對(duì)房屋享有居住權(quán)。本案中雙方當(dāng)事人訴爭(zhēng)的房屋系張某某與其前妻的共同財(cái)產(chǎn)，張某某的前妻與張某某先后去世，發(fā)生兩次繼承，一審根據(jù)查明的事實(shí)，并通過(guò)計(jì)算得出張某1、張某2繼承份額為7／9，王某繼承的份額為2／9，二審中，雙方對(duì)此均未提出異議。張某1、張某2主張權(quán)利對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處理，王某現(xiàn)提出依遺囑其享有居住權(quán)。本案中張某某于2015年4月4日所立自書遺囑，張某1提出遺囑是有脅迫、誘導(dǎo)的情況下寫的，但未提供證據(jù)予以證實(shí)。根據(jù)張某某生前遺囑，房屋留經(jīng)王某居住，系張某某的真實(shí)意思表示，但因房屋系張某某與前妻的共同財(cái)產(chǎn)，張某某只應(yīng)對(duì)自己享有的份額行使權(quán)利，張某某在對(duì)房屋設(shè)立居住權(quán)時(shí)，對(duì)不屬于自己份額的部分進(jìn)行了處理，王某在行使居住權(quán)時(shí)，亦會(huì)對(duì)其他繼承人享有的房屋份額進(jìn)行了使用。考慮上述因素，結(jié)合房屋所處位置及面積，王某對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行居住時(shí)，本院酌情確定王某按每月80元標(biāo)準(zhǔn)向張某1、張某2支付占有使用費(fèi)，可按年度一次性付清。

參考案例二：北京海淀區(qū)法院(2020)京0108民初38869號(hào)民事判決

雙方均認(rèn)可訴爭(zhēng)房屋系孫某4與李某1所建的某房屋拆遷后，使用拆遷補(bǔ)償款和補(bǔ)助費(fèi)購(gòu)買，且孫某4與李某1已經(jīng)向拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議中的在冊(cè)人口孫某1、楊某1、楊某2支付了相應(yīng)補(bǔ)償。故在孫某4與李某1去世后，訴爭(zhēng)房屋應(yīng)由二人的第一順序繼承人孫某1、孫某2、孫某3、孫某5按法定繼承均等分割，每人各占25%的份額。訴爭(zhēng)房屋雖未進(jìn)行實(shí)際分割，但在孫某4與李某1去世時(shí)繼承已經(jīng)開始，故孫某5在訴爭(zhēng)房屋中享有的份額取得時(shí)間系在其與王某1婚姻關(guān)系存續(xù)期間，王某1應(yīng)占孫某5享有份額的一半，即12.5%。雙方均認(rèn)可王某2與孫某5形成了撫養(yǎng)關(guān)系，本院對(duì)此不持異議。孫某5去世后，該房屋中屬于孫某5的份額應(yīng)由其第一順序繼承人王某1與王某2按法定繼承原則均等繼承。故對(duì)于訴爭(zhēng)房屋，孫某1、孫某2、孫某3各享有25%的份額，王某1享有18.75%的份額，王某2享有6.25%的份額。因現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋尚未辦理房屋所有權(quán)證，故本院僅對(duì)居住使用權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，在房屋具備辦理所有權(quán)證條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照本院認(rèn)定的上述份額按份繼承。

對(duì)于孫某1、孫某2、孫某3主張的房屋占有使用費(fèi)，孫某3表示同意支付，本院對(duì)此不持異議。但訴爭(zhēng)房屋在實(shí)際分割前屬于所有繼承人共同共有狀態(tài)，且王某1并非惡意占用房屋，故孫某1、孫某2要求王某1支付房屋使用費(fèi)的請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。

參考案例三：北京第二中院(2021)京02民終13223號(hào)民事判決

本案中石某6、石某7在未向公證機(jī)關(guān)告知被繼承人還有其他繼承人的情況下辦理公證手續(xù)，將案涉房屋登記至石某7名下。

一審法院認(rèn)為：案件涉案房屋為城市住宅平房，均未經(jīng)政府相關(guān)部門審批進(jìn)行翻建，目前沒(méi)有取得新的產(chǎn)權(quán)登記。現(xiàn)石某2、石某3、石某4主張對(duì)房屋的使用權(quán)進(jìn)行繼承及分割，法院準(zhǔn)許。根據(jù)（2015）東民初字第17381號(hào)生效判決認(rèn)定，對(duì)于涉案房屋的使用權(quán)，石某2、石某3、石某4應(yīng)各占十分之二的份額，郝某、石某1共占十分之二的份額，第三人張某1、張某2各占十分之一的份額。因涉案房屋由郝某、石某1實(shí)際使用，考慮現(xiàn)在房屋實(shí)際使用情況及當(dāng)事人權(quán)利實(shí)現(xiàn)便利，法院將判決涉案房屋由郝某、石某1實(shí)際使用，由郝某、石某1給予其他權(quán)利人相應(yīng)份額的房屋使用費(fèi)折價(jià)款為宜。關(guān)于房屋使用費(fèi)的給付起始時(shí)間，因涉案房屋系由石某7通過(guò)公證方式自石某5名下變更登記至石某7名下，郝某、石某1系依據(jù)與石某7的身份關(guān)系在此居住，郝某、石某1本身并未參與公證及變更行為，亦無(wú)證據(jù)證明其在此過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，另根據(jù)（2015）東民初字第17381號(hào)生效判決的認(rèn)定情況，法院酌情確定郝某、石某1自2017年5月起向其他權(quán)利人支付房屋使用費(fèi)折價(jià)款。房屋折價(jià)款的金額及標(biāo)準(zhǔn)，法院結(jié)合房屋坐落、房屋面積等因素酌情判定。

結(jié)合上述案例可知：1、在繼承糾紛訴訟中，首應(yīng)先根據(jù)《民法典》中繼承編的相關(guān)規(guī)定對(duì)繼承人的份額進(jìn)行確定。2、被繼承人若是是否針對(duì)被繼承房屋設(shè)立居住的權(quán)超出其遺產(chǎn)份額導(dǎo)致其他遺產(chǎn)繼承人不能實(shí)際對(duì)所繼承遺產(chǎn)實(shí)際占用、使用、收益的該居住者應(yīng)當(dāng)支付房屋占有使用費(fèi)。3、繼承是自被繼承人死亡之時(shí)便開始了，故被繼承人對(duì)于訟爭(zhēng)房屋的份額取得時(shí)間也是在被繼承人去世后，因此繼承人們處于共有狀態(tài)，都具有居住的權(quán)利，若非惡意單獨(dú)占用房屋的情況下法院將不予支持占用費(fèi)。4、對(duì)于各繼承人遺產(chǎn)份額確立清楚，但有不具備分割條件的房屋，法院判決由部分繼承人實(shí)際使用時(shí)也將酌情支付房屋占用費(fèi)。

蔡思斌

2021年11月26日

1、未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

4、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

5、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

6、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。

7、租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。

8、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人們法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效，但出租人與承租人另有約定的除外。

一、占用房屋一方當(dāng)事人支付房屋使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。對(duì)于房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還可以綜合考慮如下因素：

（1）房屋是否具備正常使用條件，如是否存在斷水?dāng)嚯姷扔绊懏?dāng)事人正常使用的情形；

（2）當(dāng)事人是否已經(jīng)按照約定的用途使用了房屋，如合同雖然無(wú)效，但當(dāng)事人已經(jīng)按照約定用途在租賃房屋從事經(jīng)營(yíng)行為；

（3）對(duì)于合同無(wú)效雙方各自過(guò)錯(cuò)程度。

二、當(dāng)事人對(duì)于租賃房屋的裝飾裝修應(yīng)當(dāng)如何處理？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條之規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

出租人是否同意利用，不能僅根據(jù)出租人的口頭表示，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合出租人的事實(shí)行為來(lái)判斷。如出租人在事實(shí)上已經(jīng)實(shí)際利用了裝飾裝修物，則應(yīng)視為出租人同意利用；又如裝飾裝修物為房屋使用人所必須物品，則應(yīng)適當(dāng)考慮通過(guò)折價(jià)方式處理。

承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修的，對(duì)于出租人同意利用的裝飾裝修物，可折價(jià)歸于出租人所有；對(duì)于出租人不同意利用的，則應(yīng)當(dāng)由承租人自行承擔(dān)損失。

三、出租人與承租人因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，如存在轉(zhuǎn)租，是否應(yīng)當(dāng)通知次承租人或追加次承租人參加訴訟？

租賃合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，轉(zhuǎn)租合同亦不能履行，為一并處理合同無(wú)效的法律后果，次承租人應(yīng)當(dāng)參加訴訟，不僅需要承擔(dān)騰退房屋的義務(wù)，在需要對(duì)租賃房屋的裝飾裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)配合評(píng)估的責(zé)任。因此如果出租人并未起訴次承租人，則人們法院需就房屋房屋返還問(wèn)題釋明出租人，告知其可以追加次承租人為共同被告，以一并解決合同無(wú)效的法律后果。人民法院也可以基于判決執(zhí)行問(wèn)題及保護(hù)次承租人利益的需要，直接依職權(quán)追加次承租人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。

四、租賃合同無(wú)效，轉(zhuǎn)租合同是否有效？

租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的效力應(yīng)當(dāng)分別審查，即分別根據(jù)合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定對(duì)合同效力進(jìn)行各自審查。出租人與承租人之間的租賃合同無(wú)效，承租人與次承租人之間的租賃合同并不必然無(wú)效。

五、租賃合同無(wú)效，次承租人是否可以在出租人與承租人之間的訴訟中直接要求承租人或出租人賠償賠償裝飾裝修物損失或承擔(dān)違約責(zé)任？

出租人與承租人之間的租賃合同如果被法院確認(rèn)為無(wú)效或撤銷，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾物損失或承擔(dān)違約責(zé)任的，該主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛不屬于同一法律關(guān)系，因此不能在同一案件一并主張，次承租人應(yīng)當(dāng)就其主張另行起訴。如果法院判決次承租人騰退房屋的，應(yīng)當(dāng)詢問(wèn)次承租人是否就裝飾裝修物申請(qǐng)采取必要的證據(jù)保全措施，次承租人為保護(hù)其權(quán)益也應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向法院提出以鑒定等方式對(duì)裝飾裝修物價(jià)值進(jìn)行證據(jù)保全。

六、法院依職權(quán)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效，對(duì)合同無(wú)效的后果，包括騰退房屋、裝飾裝修損失等是否一并處理？

當(dāng)事人就房屋租賃合同的履行或解除發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)審查認(rèn)定租賃合同無(wú)效，法院應(yīng)當(dāng)釋明當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求，盡量引導(dǎo)當(dāng)事人就合同無(wú)效的法律后果一并處理，經(jīng)釋明當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)租賃合同無(wú)效，并駁回當(dāng)事人的全部訴訟請(qǐng)求，同時(shí)告知當(dāng)事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭(zhēng)議另行主張。

七、房屋連環(huán)轉(zhuǎn)租中某一手租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除，當(dāng)事人要求返還房屋的，如何處理？

房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)租，當(dāng)事人就其中某一手租賃合同發(fā)生糾紛，經(jīng)審查認(rèn)定租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當(dāng)事人參加訴訟，可以依據(jù)合同相對(duì)性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。

八、房屋租賃合同無(wú)效的信賴?yán)鎿p失如何確定？

房屋租賃合同在履行過(guò)程中被認(rèn)定無(wú)效。簡(jiǎn)單采用恢復(fù)原狀的方式會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當(dāng)事人一方要求對(duì)方賠償因此所造成的訂約機(jī)會(huì)損失等信賴?yán)鎿p失的，可以根據(jù)誠(chéng)信原則，綜合當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度、另行租賃房屋的差價(jià)及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法實(shí)踐，判決的損失數(shù)額一般以不超過(guò)六個(gè)月的房屋使用費(fèi)為限。

2017最新房屋租賃合同范本

出租方（甲方）▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁

承租方（乙方）▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜，訂立本合同。

第一條 房屋基本情況

該房屋坐落于▁▁▁市▁▁▁區(qū)（縣）▁▁▁▁▁▁.該房屋為：樓房▁▁室▁▁廳▁▁衛(wèi)▁▁廚，建筑面積▁▁▁平方米，使用面積▁▁▁▁平方米，裝修狀況▁▁▁▁，其他條件為▁▁▁▁▁▁▁，該房屋（□已/□未）設(shè)定抵押。

第二條 房屋權(quán)屬狀況

該房屋權(quán)屬狀況為第▁▁▁▁種：

（一）甲方對(duì)該房屋享有所有權(quán)的，甲方或其代理人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)證，證書編號(hào)為：▁▁▁▁▁.

（二）甲方對(duì)該房屋享有轉(zhuǎn)租權(quán)的，甲方或其代理人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)人允許甲方轉(zhuǎn)租該房屋的書面憑證，該憑證為：▁▁▁▁.

第三條 房屋用途

該房屋用途為：▁▁▁▁▁.乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)前，不擅自改變?cè)摲课莸挠猛尽?/p>

第四條 交驗(yàn)身份

（一）甲方應(yīng)向乙方出示（□身份證/□營(yíng)業(yè)執(zhí)照）及▁▁▁▁▁▁等真實(shí)有效的身份證明。

（二）乙方應(yīng)向甲方出示（□身份證/□營(yíng)業(yè)執(zhí)照）及▁▁▁▁▁▁等真實(shí)有效的身份證明。

第五條 房屋改善

（一）甲方應(yīng)在本合同簽訂后▁▁日內(nèi)對(duì)該房屋做如下改善：▁▁▁▁▁▁▁，改善房屋的費(fèi)用由（□甲方/□乙方）承擔(dān)。

（二）甲方（□是/□否）允許乙方對(duì)該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物。裝修、裝飾或添置新物的范圍是：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，雙方也可另行書面約定。

第六條 租賃期限

（一）租賃期自▁▁▁年▁▁月▁日至▁▁▁年▁▁月▁日，共計(jì)▁▁年▁▁個(gè)月。

（二）租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋。乙方有意繼續(xù)承租的，應(yīng)提前▁▁▁日向甲方提出（□書面/□口頭）續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。

如乙方繼續(xù)使用租賃房屋甲方未提出異議的，本合同繼續(xù)有效，租賃期限為不定期，雙方均有權(quán)隨時(shí)解除合同，但應(yīng)提前▁▁▁日（□書面/□口頭）通知對(duì)方。

第七條 租金

（一）租金標(biāo)準(zhǔn)：▁▁▁元/（□月/□季/□半年/□年），總計(jì)：▁▁▁▁元（大寫：▁▁▁▁▁▁元）

（二）租金支付時(shí)間及方式：▁▁▁.

（三）租金支付方式：（□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的，乙方應(yīng)在▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行開立帳戶，通過(guò)該帳戶支付租金，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行支付租金的除外。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)于本合同簽訂之日起3個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)將其中一份合同送交▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行。）

（四）甲方或其代理人收取租金后，應(yīng)向乙方開具收款憑證。

第八條 房屋租賃保證金

（一）甲方交付該房屋時(shí)，乙方（□是/□否）向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為：▁▁▁▁▁元（大寫：▁▁▁▁元）

（二）租賃期滿或合同解除后，房屋租賃保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金、以及乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還乙方。

第九條 其他費(fèi)用

租賃期內(nèi)，與該房屋有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方式為：

（一）乙方承擔(dān)（□水費(fèi)/□電費(fèi)/□電話費(fèi)/□電視收視費(fèi)/□供暖費(fèi)/□燃?xì)赓M(fèi)/□物業(yè)管理費(fèi)/□▁▁▁▁▁▁▁▁）等費(fèi)用。乙方應(yīng)保存并向甲方出示相關(guān)繳費(fèi)憑據(jù)。

（二）房屋租賃稅費(fèi)以及本合同中未列明的其他費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。

第十條 房屋的交付及返還

（一）交付：甲方應(yīng)于▁▁▁▁年▁▁月▁▁日前將房屋按約定條件交付給乙方。《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》經(jīng)雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門鑰匙及▁▁▁▁▁▁▁▁后視為交付完成。

（二）返還：租賃期滿或合同解除后，乙方應(yīng)返還該房屋及其附屬設(shè)施。甲乙雙方驗(yàn)收認(rèn)可后在《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應(yīng)結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。乙方添置的新物可由其自行收回，而對(duì)于乙方裝飾、裝修的部分，具體處理方法為（□乙方恢復(fù)原狀/□乙方向甲方支付恢復(fù)原狀所需費(fèi)用/□乙方放棄收回/□歸甲方所有但甲方折價(jià)補(bǔ)償）

返還后對(duì)于該房屋內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，甲方有權(quán)自行處置。

第十一條 房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)

（一）租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保障該房屋及其附屬設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)。乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)。

甲方應(yīng)在接到乙方通知后的▁▁▁日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租賃期限。

（二）對(duì)于乙方的裝修、改善和增設(shè)的他物甲方不承擔(dān)維修的義務(wù)。

（三）乙方應(yīng)合理使用并愛(ài)護(hù)該房屋及其附屬設(shè)施。因乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施發(fā)生損壞或故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)賠償責(zé)任。如乙方拒不維修或拒不承擔(dān)賠償責(zé)任的，甲方可代為維修或購(gòu)置新物，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

（四）對(duì)于該房屋及其附屬設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方不承擔(dān)責(zé)任。

第十二條 轉(zhuǎn)租

（一）除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內(nèi)將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

（二）乙方轉(zhuǎn)租該房屋，應(yīng)按規(guī)定與接受轉(zhuǎn)租方訂立書面轉(zhuǎn)租合同。

（三）接受轉(zhuǎn)租方對(duì)該房屋及其附屬設(shè)施造成損壞的，由乙方向甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十三條 所有權(quán)變動(dòng)

（一）租賃期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)讓該房屋的，甲方應(yīng)當(dāng)提前▁▁▁日書面通知乙方，乙方在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購(gòu)買的權(quán)利。

（二）租賃期內(nèi)該房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，本合同在乙方與新所有權(quán)人之間具有法律效力。

第十四條 合同的解除

（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

（二）有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任：

1、該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷范圍的。

2、因地震、火災(zāi)等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。

（三）甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同：

1、未按約定時(shí)間交付該房屋達(dá)▁▁▁▁日的。

2、交付的房屋不符合合同約定嚴(yán)重影響乙方使用的。

3、不承擔(dān)約定的維修義務(wù)致使乙方無(wú)法正常使用該房屋的。

4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。

5、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.

（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回該房屋：

1、不支付或者不按照約定支付租金達(dá)▁▁日的。

2、欠繳各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)▁▁▁▁▁▁▁▁元的。

3、擅自改變?cè)摲课萦猛镜摹?/p>

4、擅自拆改變動(dòng)或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。

5、擅自將該房屋轉(zhuǎn)租給第三人的。

6、利用該房屋從事違法活動(dòng)的。

7、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.

第十五條 違約責(zé)任

（一）甲方有本合同第十四條第三款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的▁▁▁%向乙方支付違約金。

（二）因甲方未按約定履行維修義務(wù)造成乙方人身、財(cái)產(chǎn)損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的，應(yīng)提前▁▁日通知乙方，將已收取的租金余額退還乙方并按月租金的▁▁▁▁%支付違約金。

（四）乙方有本合同第十四條第四款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的▁▁▁%向甲方支付違約金。

（五）乙方擅自對(duì)該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物的，甲方可以要求乙方恢復(fù)原狀或者賠償損失。

（六）乙方需提前退租的，應(yīng)提前▁▁日通知甲方，并按月租金的▁▁%支付違約金。

（七）甲方未按約定時(shí)間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達(dá)到解除合同條件的，以及乙方未按約定時(shí)間返還房屋的，應(yīng)按▁▁▁▁▁▁▁▁▁標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

（八）其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.

第十六條 無(wú)權(quán)代理

由甲方代理人代為簽訂本合同并辦理相關(guān)事宜的，甲方代理人和乙方應(yīng)在甲方開具的授權(quán)委托書或出租代理合同的授權(quán)范圍內(nèi)確定本合同具體條款，甲方代理人超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后的代理行為，未經(jīng)甲方書面追認(rèn)的，對(duì)甲方不發(fā)生法律效力。

第十七條 合同爭(zhēng)議的解決辦法

本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決或申請(qǐng)調(diào)解解決；協(xié)商或調(diào)解不成的，依法向______________________人民法院起訴，或按照另行達(dá)成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。

本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同（及附件）一式▁▁份，其中甲方執(zhí)▁▁份，乙方執(zhí)▁▁份。

本合同生效后，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

甲方簽名或蓋章： 　　乙方簽名或蓋章：

身份證號(hào)碼： 　　身份證號(hào)碼：

簽約時(shí)間：

來(lái)源：東營(yíng)市中級(jí)人民法院