近幾年來的民間借貸實踐中，以備案登記產(chǎn)生抵押登記的法律效果，成為了房地產(chǎn)行業(yè)廣泛采用的向個人、典當行、擔保公司借款擔保的常規(guī)形式。實踐中發(fā)生糾紛的情形主要是借款到期未清償時，出借人依據(jù)房屋買賣合同要求履行過戶手續(xù)；或者房屋辦理過戶后，借款人又以房屋買賣合同無效為由主張出借人返還房屋。

文 |?看律師怎么說

來源 | 看律師怎么說的法律博客（首發(fā)于“看律師怎么說”微信公眾號）

（一）是否違反不得流質(zhì)的法律規(guī)定

《物權(quán)法》第186條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。房屋買賣合同本質(zhì)上系借款人與出借人在債務履行期屆滿前，變相約定將擔保財產(chǎn)歸出借人所有，符合流質(zhì)契約的要件。

（二）房屋價款是否合理的問題

融資實踐中，案涉《商品房買賣合同》中約定的價款往往屬于明顯不合理低價，約定的價款常常為同時期、同位置房屋最低價格的30%-50%。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第19條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價。

（三）《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》的有無問題

融資實踐中，根本目的是以房屋備案登記形式為借款提供擔保，并不存在真實的房屋買賣法律關(guān)系，購房人亦無《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，在不動產(chǎn)交易中，發(fā)票是辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的重要依據(jù)。訴訟中，當事人均未能提供相應房產(chǎn)發(fā)票，即使提供，亦僅提供發(fā)票復印件，原件亦在開具后予以作廢。

該案的裁判要旨是：在當事人一方主張系房屋買賣關(guān)系、另一方主張系借貸關(guān)系，且雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應結(jié)合雙方當事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時雙方當事人的真實意思，判斷法律關(guān)系的性質(zhì)。在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型擔保。

（一）《后讓與擔保權(quán)人不能直接以物抵債》

裁判要旨：以預售商品房形式體現(xiàn)的借款擔保關(guān)系其本質(zhì)為后讓與擔保，這種新型擔保方式與物權(quán)法定原則并不沖突，其效力不應被一概否定，而應結(jié)合物權(quán)內(nèi)容是否違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定、物權(quán)變動是否依法進行了公示等綜合判定。后讓與擔保在實行過程中，需對擔保物價值進行清算，擔保權(quán)人并不能直接取得擔保物所有權(quán)以抵償債務。

（二）《股權(quán)讓與擔保合同應認定有效》

裁判要旨：債務人與債權(quán)人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式為債權(quán)實現(xiàn)擔保的，屬于市場經(jīng)濟發(fā)展中的特殊擔保類型，其能夠彌補典型擔保和其他非典型擔保方式之缺陷，為股權(quán)質(zhì)押方式之有益補充。債權(quán)人與債務人簽訂的明為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實為股權(quán)讓與擔保的合同，系雙方當事人真實意思表示，未違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，此種擔保方式為合法有效。債務人未按約定歸還債務的，不能以股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效為由要求返還股權(quán)。但借款協(xié)議中的流質(zhì)條款系無效條款，債務人依法清償債務后，有權(quán)要求債權(quán)人歸還股權(quán)。

律師在為當事人出謀劃策時，建議：

1、盡量避免觸發(fā)“流押”而導致?lián)：贤瑹o效的情況。

2、應當約定當事人不履行還款義務時，債權(quán)人有權(quán)拍賣、變賣房產(chǎn)，并有權(quán)優(yōu)先受償。

房屋抵押合同未登記，抵押人仍承擔擔保責任

關(guān)鍵詞：抵押合同??未登記??抵押人??擔保人??擔保責任??

裁判主旨：抵押合同系雙方真實意思表示，擔保人系該抵押物的財產(chǎn)所有人并出具書面證明，故抵押合同合法有效，雖未登記但擔保人仍應承擔抵押擔保責任。

案情簡介：

2013年6月4日，原告胡某與被告黎某經(jīng)中介方湖南錦燦投資管理有限公司介紹，簽訂借款合同，由原告借款150萬元給被告黎某，借款期限為10天（2013年6月4日–2013年6月13日），借款利率為月利率2%，并約定被告黎某未按合同約定的結(jié)息日付息，按所欠利息金額每日收取2%的罰息，約定如被告黎某未如期歸還借款本息，自逾期之日起每日按實際借款總額的0.5%向原告支付違約金。同時原告與被告黎某約定由被告周某以其房產(chǎn)及土地對黎某的借款向原告提供抵押擔保。同日原告與被告周某簽訂《抵押合同》約定由被告周某以其所有的位于汨羅市大眾北路東側(cè)158號的房屋（汨城房121212號）為被告黎某對原告的借款作為抵押擔保，同時作為該房屋的產(chǎn)權(quán)共有人熊某亦出具書面證明，同意以其共有的該房屋為被告黎某對原告的借款提供抵押擔保。原被告簽訂相關(guān)合同后，原告將借款150萬元其中的147萬元以銀行轉(zhuǎn)賬的方式轉(zhuǎn)入被告黎某的銀行賬戶，另外的3萬元以現(xiàn)金的方式支付了中介方的中介費。借款到期后，原告多次找被告催款借款本息未果，故訴至法院，要求被告黎某償還借款本息，并承擔違約責任，支付違約金及罰息，要求被告周某、熊某以其抵押財產(chǎn)承擔擔保責任。?

法院觀點：???????????????????????????

湖南汩羅市人民法院：原告與被告黎某約定由被告周某以其房產(chǎn)及土地對黎某的借款向原告提供抵押擔保，同日原告與被告周某簽訂《抵押合同》約定由被告周某以其所有的位于汨羅市大眾北路東側(cè)158號的房屋（汨城房121212號）為被告黎某對原告的借款作為抵押擔保，同時作為該房屋的產(chǎn)權(quán)共有人熊某亦出具書面證明，同意以其共有的該房屋為被告黎某對原告的借款提供抵押擔保。原告與被告周某經(jīng)合議，簽訂抵押合同，系雙方真實意思表示，被告周某系該抵押物的財產(chǎn)所有人，同時被告熊某作為該抵押物的產(chǎn)權(quán)共有人出具書面證明，同意以此作為被告黎某借款的抵押擔保，盡管雙方未辦理抵押登記，但依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，不影響合同的效力，故原告與被告周某、熊某依法形成抵押合同關(guān)系，抵押合同合法有效，對此本院予以認定，被告周某、熊某應當以其所有的位于汨羅市大眾北路東側(cè)158號（汨城房121212號）的房屋對被告黎某向原告胡某的借款承擔抵押擔保責任，遂判令被告周某、熊某以其所有的位于汨羅市大眾北路東側(cè)158號的房屋（汨城房121212號）對被告黎某的上述借款本息承擔抵押擔保責任。??????????????????????????????

蔡思斌律師評析：

本案主要涉及兩個法律問題：一是不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的效力；二是不動產(chǎn)抵押登記對抵押合同效力的影響以及抵押人如何承擔責任的問題。

《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力但法律另有規(guī)定的除外。”根據(jù)該規(guī)定，我國物權(quán)法明確系以不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的原則。不動產(chǎn)登記生效主義要求不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須進行登記，如果未進行登記則不發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效果。本案中房產(chǎn)抵押合同雙方當事人未辦理抵押登記故不動產(chǎn)抵押權(quán)并未設(shè)立，所以原告自然也無權(quán)要求對房產(chǎn)行使抵押權(quán)。所以若原告要求將該房產(chǎn)進行拍賣并以拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求最終是無法得到法院支持的。

但不動產(chǎn)未辦理抵押登記不影響不動產(chǎn)抵押合同的效力。《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同除法律另規(guī)定或者合同另有約定外自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的不影響合同的效力。”本案中原告與被告周某某之間訂立的抵押合同體現(xiàn)了雙方真實意思表示，應當認定該抵押合同合法有效，未進行抵押登記不影響該抵押合同的效力。同理，其雙方的擔保合同亦是合法有效的，即使沒有房屋抵押登記亦不可對抗善意第三人。登記只是對抗要件而不是生效要緊。所以原告有權(quán)要求被告周某某承擔擔保責任。?

本文摘錄于福州商事審判觀察匯編。福州法院商事審判觀察系蔡思斌律師在長期關(guān)注、搜集福州地區(qū)及其他法院商事審判實例，并結(jié)合自身多年辦案經(jīng)驗的基礎(chǔ)上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。轉(zhuǎn)載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。?

案例索引：

汩羅市人民法院（2013）汩民初字第1497號“胡正炎訴黎某借款合同糾紛案”，見《胡正炎訴黎某借款合同糾紛一審民事判決書》（審判長謝齊輝，審判員王光星、巢燁），載《無訟案例》（20140404）。????????????????????????????????????????????????????????????