“串串”本是重慶話，有掮客、經(jīng)紀(jì)人的含義，“串串房”指的是炒房客以低價收購舊房子或者毛坯房，用極度節(jié)省成本的方式對房子進(jìn)行裝修，之后作為精修房高價租售，最大限度地賺取差價。因這類房屋經(jīng)常存在甲醛等有害物質(zhì)超標(biāo)現(xiàn)象，又被稱為“白血病套房”。
小芳大學(xué)畢業(yè)后從家鄉(xiāng)重慶來到山東濟(jì)南求職，在朋友的陪同下找了幾處房屋，最終挑選了一套離單位近且價格合適，看上去比較舒適由某房屋租賃公司出租的房屋。“獨(dú)在異鄉(xiāng)當(dāng)租客，今后萬事靠自己。”小芳打定主意要在濟(jì)南工作、生活，并與房屋租賃公司約定租期為一年。
隨后，小芳拿出大學(xué)期間兼職掙下的錢，依約支付了押金、租金，并入住房屋。因租房時了解到房間裝潢比較新，也正因此，這套房才得到小芳更多的青睞。小芳每天都想著如何把自己的這個小家布置得更溫馨。可是入住沒多久，小芳發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有刺鼻味道，居住幾天后，出現(xiàn)頭暈、惡心、心慌、呼吸不暢的情況，在朋友的提醒下，小芳懷疑屋內(nèi)可能甲醛超標(biāo)。
隨后小芳購買甲醛自檢試劑盒，并委托檢測機(jī)構(gòu)檢測，對比標(biāo)準(zhǔn)后發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的確存在甲醛超標(biāo)現(xiàn)象。得知結(jié)果的小芳當(dāng)天就要求與房屋租賃公司解除合同，退還押金、租金并支付甲醛檢測費(fèi)用，但因雙方協(xié)商未果，小芳將對方起訴至濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院。
本案被告房屋租賃公司表示，小芳在進(jìn)行甲醛檢測時，公司工作人員并未在場，所以對該甲醛檢測報告不認(rèn)可，對甲醛檢測費(fèi)用也不認(rèn)可。雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同，小芳退租構(gòu)成違約。
本案中，小芳提交了某檢測公司出具印有CMA認(rèn)定標(biāo)志的檢測報告，檢測結(jié)論載明，臥室兩個點(diǎn)位分別是甲醛0.191mg/m3、0.198mg/ m3。根據(jù)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，Ⅰ類民用建筑工程（包括住宅、居住功能公寓、醫(yī)院病房、老年人照料房屋設(shè)施、幼兒園、學(xué)校教室、學(xué)生宿舍等）的甲醛濃度標(biāo)準(zhǔn)為≤0.07mg/m3。小芳表示，自己所租住房屋內(nèi)兩個點(diǎn)位（床頭及床尾）甲醛超標(biāo)2倍多，擔(dān)心自己身體受到影響，不得不立即搬出不再居住。經(jīng)查，某檢測公司具備檢驗檢測機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)定證書，可以為社會經(jīng)濟(jì)、公益活動出具具有證明作用的數(shù)據(jù)、結(jié)果。
房屋租賃公司雖對該甲醛檢測報告不認(rèn)可，但因小芳已搬離房屋，被告同意解除合同，但要求小芳按照合同約定支付違約金。
本案承辦法官認(rèn)為，小芳租賃房屋，用途為居住。房屋租賃公司交付使用的涉案房屋存在甲醛超標(biāo)情況，不符合正常居住條件，因此該公司構(gòu)成違約。因小芳已搬離，房屋租賃公司同意解除合同，因此合同于小芳搬離當(dāng)日解除。小芳在合同存續(xù)期間獲得了部分居住權(quán)益，因此法院判決該公司退還小芳押金、未入住期間的剩余租金及各項費(fèi)用。
法官提醒，大學(xué)生在租房時要擦亮眼睛，遇到裝修家具嶄新，價格卻低于正常標(biāo)準(zhǔn)的房屋時，要提高警惕，可以使用空氣質(zhì)量檢測儀、試劑盒等工具，在租房前進(jìn)行測試；在簽訂租賃合同時，可以對房屋空氣質(zhì)量等事項及違約責(zé)任進(jìn)行明確約定；如果不小心租到了有害物質(zhì)超標(biāo)的房屋，則出租人因未交付符合居住條件的房屋構(gòu)成違約，承租人可以依法解除合同；同時，承租人要注意保存好證據(jù)，必要時可委托專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)對房屋空氣質(zhì)量進(jìn)行鑒定，以便維權(quán)。
明知是隔斷房仍租住，但后來發(fā)現(xiàn)居住不便想以隔斷房為由解除合同并要求退租，這個理由能否成立？
原告賈剛與被告鄭峰簽訂房屋租賃合同，并約定了押金、租金等事宜，賈剛于合同簽訂后不久入住該房屋。租住一個月后，賈剛發(fā)現(xiàn)隔斷房租住多有不便，雖然價格合適，但并不舒適，于是告知鄭峰其不再承租，并于告知當(dāng)日搬離房屋。后賈剛將鄭峰訴至法院，要求退還租金。
訴訟過程中，賈剛提交《濟(jì)南市租賃住房居住安全管理辦法》，認(rèn)為該文件明確隔斷房不允許出租，以此證明雙方簽訂的房屋租賃合同無效，要求鄭峰退還自己的房屋租金、押金等共計3590元。鄭峰認(rèn)為，賈剛是在明知隔斷房的情況下仍租賃該房屋，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，賈剛擅自退租構(gòu)成違約，不同意退還。“隔斷房不是入住當(dāng)天才知道的，在簽訂合同之前我就已經(jīng)明確告訴他了，他也同意，現(xiàn)在又以這個理由退租，我覺得不合理。”鄭峰說。
法官經(jīng)審理查明，本案中，賈剛租賃的系客廳隔斷房，根據(jù)濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門聯(lián)合印發(fā)的《濟(jì)南市租賃住房居住安全管理辦法》第七條規(guī)定，租賃住房有下列情形的，不得出租用于居住：改變原有房屋空間布局結(jié)構(gòu)，將客廳、餐廳隔斷及廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫和地下儲藏室等非居住空間出租用于居住的，將原設(shè)計的房間（臥室）分割、搭建后出租的，按床位出租的。
關(guān)鍵詞：房屋租賃 承租人 拆遷利益歸屬?
裁判主旨：國有土地上房屋的被征收人限定為所有權(quán)人。拆遷時，基于所有權(quán)的產(chǎn)生的諸如調(diào)換安置房、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、按期搬遷獎勵、貨幣獎勵、公攤補(bǔ)償?shù)炔疬w權(quán)益均屬被拆遷人享有。房屋的承租人，不享有訴爭房屋的拆遷權(quán)益。
案情簡介：
原告系被告下屬企業(yè)職工。1994年12月20日，福州鐵路分局福州建筑段房管所（后改制歸屬于被告南昌鐵路局）向原告發(fā)放了住房證，載明訴爭房產(chǎn)火車站新村11棟24號（面積28.82平方米）由原告居住，每月租金2.6元。2004年5月14日，原告向福州市新店房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了位于晉安區(qū)新店鎮(zhèn)西園路663號西園新苑X#樓XXX復(fù)式單元經(jīng)濟(jì)適用房，并于2006年12月31日辦理權(quán)屬登記手續(xù)。2012年3月16日，因火車北站片區(qū)危舊房改造鐵路文化宮收儲地項目拆遷需要，訴爭房產(chǎn)列入拆遷范圍。
原告認(rèn)為，2011年12月29日南昌鐵路局出具《關(guān)于路局審議通過的通知》房綜（2011）58號文，載明搬遷范圍為福州鐵路文化宮地塊規(guī)劃紅線范圍內(nèi)未售鐵路住宅（新村4、7、8、9、10、11、12棟）；搬遷對象為三種，其中第三種為購買過房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、建設(shè)拆遷安置房等的承租人及配偶，對該種情況的承租人除享受一次的搬遷補(bǔ)助費(fèi)外，不享受其他任何待遇。原告被被告南昌鐵路局列為前述文件中第三種對象。
現(xiàn)被告與有關(guān)房屋征收部門簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，卻未給予原告任何補(bǔ)償。原告遂訴至原審法院。
法院觀點(diǎn)：
晉安法院：2011年1月21日頒布實(shí)施的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確將被征收人限定為所有權(quán)人。本案訴爭房屋屬國家福利政策租賃公有住房、廉租住房的性質(zhì)，其權(quán)屬仍屬于被告南昌鐵路局。基于所有權(quán)的產(chǎn)生的諸如調(diào)換安置房、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、搬遷獎勵、貨幣獎勵、公攤補(bǔ)償?shù)染鶎儆诓疬w權(quán)益。原告作為承租人，不享有訴爭房產(chǎn)的拆遷權(quán)益。故原告關(guān)于被告應(yīng)支付原告賠償金、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、搬遷獎勵、貨幣獎勵和公攤補(bǔ)償?shù)闹鲝垼诜o據(jù)，不予支持。鑒于原告系訴爭房屋的承租人，被告在《關(guān)于路局審議通過的通知》中同意給予承租戶一次性搬遷補(bǔ)助費(fèi)，故被告應(yīng)按照每平方米50元支付原告安家補(bǔ)助費(fèi)1441元（50元／平方米＊28.82平方米）以及搬遷補(bǔ)助費(fèi)200元。為此，依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條的規(guī)定，判決：一、被告南昌鐵路局應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告楊毅安家補(bǔ)助費(fèi)1441元、搬遷補(bǔ)助費(fèi)200元，合計1661元；二、駁回原告楊毅的其他訴訟請求。
福州中院：福州市人民政府《火車北站片區(qū)危舊房改造鐵路文化宮收儲地項目國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案》系依據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《福州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見（施行）》的相關(guān)規(guī)定作出的。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。”據(jù)此，國有土地上房屋的被征收人限定為所有權(quán)人。訴爭房屋系被上訴人所有，基于所有權(quán)的產(chǎn)生的諸如調(diào)換安置房、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、按期搬遷獎勵、貨幣獎勵、公攤補(bǔ)償?shù)炔疬w權(quán)益均屬被拆遷人即被上訴人享有。上訴人作為訴爭房屋的承租人，不享有訴爭房屋的拆遷權(quán)益。《福州市房屋征收補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》于2013年5月20日起施行、《福州市房屋征收補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則補(bǔ)充規(guī)定》于2014年10月24日施行，而福州市人民政府將本案訴爭房屋在內(nèi)土地、房產(chǎn)納入征收范圍的征收決定及征收補(bǔ)償方案系于2012年3月16日作出的，上述細(xì)則及其補(bǔ)充規(guī)定不適用于本案。故上訴人主張依據(jù)上述細(xì)則及補(bǔ)充規(guī)定，要求被上訴人支付區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、搬遷獎勵、貨幣獎勵和公攤補(bǔ)償?shù)龋狈σ罁?jù)，原審法院不予支持，并無不當(dāng)。
《福建省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第二十條規(guī)定：“被征收住宅為國有直管公房，承租人可以繼續(xù)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。符合當(dāng)?shù)卣抠徺I規(guī)定的，承租人還可以選擇購買公房產(chǎn)權(quán)。征收單位自管公房的，參照前款規(guī)定執(zhí)行。”該規(guī)定所述權(quán)利屬于公房管理法律關(guān)系調(diào)整范疇，上訴人是否享有繼續(xù)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、購買公房產(chǎn)權(quán)等權(quán)利，應(yīng)根據(jù)公房管理的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行判斷，屬于另一法律關(guān)系。上訴人如主張其享有上述權(quán)利，可另行主張。上訴人在本案中主張因被上訴人未向其交付安置房，故應(yīng)向其支付賠償金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
蔡思斌律師評析：
過去處理房屋租賃期間遇到拆遷情況，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第１３條第２款“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人及房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”的規(guī)定，承租人是可以獲得拆遷利益的。但需要注意的是，本條例已被2011年1月21日頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》廢止，不再具備法律效力。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。” 因此，被征收人已經(jīng)被限定為所有權(quán)人，而包括調(diào)換安置房、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、按期搬遷獎勵、貨幣獎勵、公攤補(bǔ)償?shù)炔疬w權(quán)益均屬被拆遷人即房屋所有權(quán)人享有。承租人無權(quán)享有拆遷安置權(quán)益。
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2016年5月，國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，要求支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。然而在房屋租賃市場中，各種類型的糾紛頻發(fā)，對租賃雙方的利益造成了損害。作為社會治理的積極參與者，除做好案件的審理工作之外，法院應(yīng)通過及時總結(jié)、定期普法等方式，向社會公眾進(jìn)行法律提示，增強(qiáng)公眾風(fēng)險防范能力，引導(dǎo)公眾合法交易、理性維權(quán)，為響應(yīng)中央要求、推動房屋租賃市場健康發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。
2014年至2016年上半年，我院共審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件742件，占全院審結(jié)房地產(chǎn)類案件的15%。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合司法審判實(shí)踐，我們歸納整理出涉及房屋租賃的熱點(diǎn)問題及相關(guān)典型案例予以公布，并就當(dāng)前房屋租賃中的高風(fēng)險點(diǎn)向社會公眾進(jìn)行提示。
熱點(diǎn)問題一：群租現(xiàn)象。
群租，是指出租人將房屋裝修改造后分成多個單元，分別出租給多個承租人居住使用。群租房價格低廉，很好的迎合了低收入人群的租房需求。而對出租人來說，將房屋拆分群租，能夠比整體出租獲取更高的利益。但不能忽視的是，群租房可能因改造破壞了主體結(jié)構(gòu)，有限的空間里居住人數(shù)過多，也給房屋和小區(qū)的治安、衛(wèi)生、消防等帶來較大的安全隱患。2013年7月18日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市公安局和北京市規(guī)劃委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》，明確禁止將房屋改造后分割出租。
實(shí)踐中，當(dāng)事人常以房屋為群租房為由起訴要求確認(rèn)租賃合同無效。對此法院認(rèn)為，《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》僅為地方性規(guī)定，違反上述規(guī)定并不影響租賃合同的效力，故當(dāng)事人一方以房屋屬于”群租”房為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，不予支持。但同時明確，法院對租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。
熱點(diǎn)問題二：保障房出租。
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，其根本目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求。故購買保障性住房后將其出租獲利，并不符合政府保障房制度設(shè)立的初衷。實(shí)踐中，當(dāng)事人以租賃房屋為保障性住房為由，要求確認(rèn)租賃合同無效的情況屢見不鮮。我院2014年至2016年上半年審結(jié)涉保障性住房的租賃合同糾紛18件，其中6件都涉及租賃合同的效力爭議。
我國法律并未明確禁止保障性住房的租賃，故當(dāng)事人僅以租賃房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房或限價商品住房為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，并不符合《合同法》關(guān)于合同無效的規(guī)定，法院不予支持。但同時亦須明確，法院未對合同效力進(jìn)行否定，并不影響行政主管機(jī)關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。
熱點(diǎn)問題三：房屋面積不符。
房屋租賃合同履行過程中，承租人主張房屋實(shí)際面積小于合同約定的面積，并據(jù)此要求拒付或減付租金的案件時有發(fā)生。我院受理的房屋租賃合同糾紛案件中，涉及面積爭議的約占14.4%。對該類案件，法院主要審查雙方租賃合同中的約定，具體來說：如果租賃房屋的具體范圍需要依據(jù)雙方在合同中約定的面積來確定，并且租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，那么承租人以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由，要求出租人承擔(dān)減付租金等違約責(zé)任的，法院可予支持；如果租賃房屋是當(dāng)事人雙方認(rèn)可的特定房屋，合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，那么承租人后又以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金的，法院不予支持。
熱點(diǎn)問題四：提前解約。
房屋租賃合同屬于持續(xù)性合同，一般約定了幾個月到幾年的租賃期。但在合同履行過程中，難免出現(xiàn)市場租金行情變化、承租人居住或經(jīng)營需求變化等情況，導(dǎo)致出租方或承租方提出提前解除合同的要求，從而引發(fā)糾紛。我院2014至2016年上半年審結(jié)的742件房屋租賃合同糾紛案件中，因一方當(dāng)事人提前解約引發(fā)的糾紛297件，占比40%。對此，法院采取的處理原則是：
出租人因租金上漲等自身原因要求解除合同的，屬不誠信行為，不予支持，承租人要求繼續(xù)履行合同的，法院一般予以支持。承租人單方搬離房屋的，不具有單方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，法院可判決解除合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任；如果出租人堅持不解除，法院不宜強(qiáng)制承租人必須使用房屋，可以直接判決解除租賃合同，要求承租人就提前解約給出租人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
熱點(diǎn)問題五：帶照租賃。
商業(yè)用房的租賃市場上，存在著一種特殊的租賃方式–帶照租賃，即出租人將租賃房屋及以租賃房屋為經(jīng)營場所辦理的營業(yè)執(zhí)照一并出租給承租人，承租人不僅可以使用租賃房屋，還可依據(jù)出租人的營業(yè)執(zhí)照載明的經(jīng)營范圍，在租賃房屋中經(jīng)營，因此，帶照租賃的租賃合同實(shí)際上包含營業(yè)執(zhí)照租賃和房屋租賃兩部分內(nèi)容。由于營業(yè)執(zhí)照租賃在有關(guān)的法律和行政法規(guī)中被明確禁止，故關(guān)于帶照租賃合同的效力問題存在著不小的爭議。
一般來說，法律法規(guī)中關(guān)于禁止?fàn)I業(yè)執(zhí)照租賃的規(guī)定，目的在于加強(qiáng)行政管理，且由承租人在原有的營業(yè)范圍內(nèi)經(jīng)營，并不一定損害國家、集體或第三人的利益，故該規(guī)定并非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，不能一概認(rèn)定所有帶照租賃合同均無效。但需注意，因國家對于涉及國計民生、國家利益、社會公共利益等的項目設(shè)置了限制經(jīng)營和特許經(jīng)營制度，若出租的營業(yè)執(zhí)照載明的經(jīng)營范圍包含國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營的活動，則擅自變更經(jīng)營主體、使不具備經(jīng)營資格的主體不經(jīng)監(jiān)管直接進(jìn)入市場，可能會對市場秩序造成較大破壞，影響國家、集體利益以及社會公共利益，故該類帶照租賃的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無效。
熱點(diǎn)問題六：訴訟期間的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。
出租人將房屋交付承租人后，因雙方產(chǎn)生糾紛合同無法繼續(xù)履行，或合同被人民法院認(rèn)定無效，承租人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)訴訟期間的房屋租金或使用費(fèi)，是實(shí)踐中容易引發(fā)爭議的問題。一般來說，只要承租人未將房屋交還出租人，房屋仍處在承租人的實(shí)際控制下，承租人就應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)實(shí)際交還房屋之前的房屋租金或使用費(fèi)，具體的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由法院根據(jù)房屋是否符合合同約定的使用條件、訴訟中評估鑒定期限延長的原因、當(dāng)事人過錯程度等因素予以確定。如果出租人起訴要求承租人騰退房屋但未同時主張訴訟期間的租金或房屋使用費(fèi)的，法院可以釋明，告知其可以增加訴訟請求，要求承租人支付至實(shí)際騰退之日止的租金或房屋使用費(fèi)。
以上就是我們總結(jié)歸納出的房屋租賃六大熱點(diǎn)問題，希望通過今天的新聞發(fā)布會，能加深民眾對于相關(guān)問題的理解和認(rèn)識，規(guī)范房屋租賃，降低交易風(fēng)險，合法理性維權(quán)。
七則典型案例
熱點(diǎn)問題一：群租現(xiàn)象
案例一：
2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，約定張某租賃中介公司所有的一套房屋中的一間，租金標(biāo)準(zhǔn)每月1500元，租期一年。合同簽訂當(dāng)日，張某支付租金及押金后，入住該房屋。合同履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租多人。第二年4月，相關(guān)行政管理部門在租賃房屋所在小區(qū)張貼告知書，對打隔斷群租、出租廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等違法出租房屋行為進(jìn)行整頓治理，要求上述房屋的承租人盡快搬離。5月19日，相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法清理群租房，張某主動搬離了租賃房屋，距1年租賃期滿還差2個月。后張某提起訴訟，訴訟請求為：1、因雙方租賃房屋為群租房，請求確認(rèn)雙方租賃合同無效；2、中介公司返還已支付的房屋租金及押金。
法院審理后認(rèn)為：張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)自覺依約履行各自義務(wù)。因中介公司在合同履行過程中將房屋群租，違反了房屋出租的相關(guān)管理規(guī)定，在相關(guān)部門清理群租房過程中，張某于2014年5月19日將搬離房屋，法院確認(rèn)雙方的合同于2014年5月19日解除，并判決返還已支付的剩余租金及押金。
熱點(diǎn)問題二：保障房出租。
案例二：
朱先生于2005年3月購買了位于北京市昌平區(qū)東天通西苑經(jīng)濟(jì)適用房一套，并實(shí)際居住使用。2011年6月，朱先搬入其另外購買的一套商品房，天通西苑經(jīng)濟(jì)適用房在閑置2年后于2013年出租給高先生。出租后，朱先生希望提前將房屋收回，在與高先生協(xié)商無果后，起訴至法院，以經(jīng)濟(jì)適用住房對外出租違反相關(guān)規(guī)定為由，要求法院判決雙方簽訂的房屋租賃合同無效，返還房屋。
法院審理后認(rèn)為，朱先生與高先生簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行各自義務(wù)。朱先生以房屋系經(jīng)濟(jì)適用房為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無效，沒有充分的法律依據(jù)，法院不予支持。判決書中同時寫明，法院對租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。最終判決駁回了朱先生的訴訟請求。
熱點(diǎn)問題三：房屋面積不符。
案例三：
2012年8月，劉先生與樂家公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂家公司將其代理的401號房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平米，租賃期限一年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂家公司支付了約定費(fèi)用后入住房屋。入住后不久，劉先生經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)401號房屋面積只有67.7平方米，遂與樂家公司交涉要求減少租金，遭到拒絕。2012年10月，劉先生委托律師向樂家公司發(fā)出律師函，以房屋實(shí)際面積小于合同約定面積為由，要求自律師函送達(dá)之日起終止雙方簽訂的房屋租賃合同，并按照實(shí)際建筑面積重新計算租金，退還多收租金、中介費(fèi)以及其他相應(yīng)費(fèi)用。隨后，劉先生搬離訴爭房屋。后雙方協(xié)商未果，劉先生向法院起訴，要求確認(rèn)雙方租賃合同自律師函送達(dá)之日解除，樂家公司退還其房租、中介費(fèi)、押金等相應(yīng)費(fèi)用，賠償其違約金1萬元。
法院認(rèn)為，樂家公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道房屋的實(shí)際面積。劉先生作為普通的自然人，無法推定其在看房時有能力看出房屋面積不足78平方米。樂家公司在締約時未以房屋的實(shí)際面積67.7平方米而是以78平米與劉先生簽訂合同，兩項面積存在較大差距，明顯不符合合同約定，影響劉先生的實(shí)際使用，存在重大過錯。法院最終判令解除雙方租賃合同，樂家公司返還劉先生多收的租金等相應(yīng)費(fèi)用，并支付劉先生違約金1萬元，賠償其搬家費(fèi)等實(shí)際損失。
案例四：
2007年1月，永樂公司與快樂賓館簽訂租賃協(xié)議，約定永樂公司將其所有的3號樓出租給快樂賓館，建筑面積618平方米，租賃期限6年，年租金18萬元。合同簽訂后，永樂公司將訴爭房屋交付快樂賓館進(jìn)行經(jīng)營。2011年10月，快樂賓館逾期未支付租金，在永樂公司催收后，快樂賓館以實(shí)際租賃面積小于合同約定的面積為由拒付租金。永樂公司遂向法院起訴，要求快樂賓館向其支付拖欠的租金。
法院認(rèn)為，根據(jù)租賃合同的約定，租賃房屋是雙方當(dāng)事人認(rèn)可的特定房屋，雙方約定的租金并非按照租賃面積數(shù)計算單價得出，而是固定的數(shù)額。租賃合同簽訂后，永樂公司依約交付該特定房屋，快樂賓館占有使用訴爭房屋的四年間均未提出任何異議，亦未采取訴訟或仲裁的手段對租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變更或撤銷，故其以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金，不能成立。法院據(jù)此判決快樂賓館向永樂公司支付拖欠的租金。
熱點(diǎn)問題四：提前解約。
案例五：
2011年，王某與張某簽訂房屋租賃合同，王某租賃張某名下一處房屋開辦餐館。2014年，因經(jīng)營不善，王某欠下原料款、工人工資等，在未通知張某的情況下突然停止?fàn)I業(yè)，并撤離租賃房屋，遺留下了大量的設(shè)備、桌椅未清理，也未繼續(xù)交納租金。因無法聯(lián)系上王某商討合同解除事宜，張某訴至法院，要求判決解除雙方租賃合同，王某將房屋清理恢復(fù)原狀后交還張某。王某未到庭應(yīng)訴，書面向法院表示，除非張某對其物品和裝修等予以賠償，否則不同意解除合同。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某自行搬離房屋且不再繼續(xù)支付租金，系已經(jīng)以行為方式表示其不再履行合同，屬嚴(yán)重違約，張某要求解除合同，應(yīng)當(dāng)支持。租賃合同解除后，出租人有權(quán)要求承租人返還房屋。故法院判決解除雙方的租賃合同，王某清理房屋并將房屋恢復(fù)原狀返還張某。
熱點(diǎn)問題五：帶照租賃。
案例六：
紅太陽公司是一家具有經(jīng)營煙草、酒類相關(guān)營業(yè)特許資質(zhì)的企業(yè)。2012年9月23日，紅太陽公司與李某簽訂《房屋租賃合同》，約定紅太陽公司將自己所有的經(jīng)營用房出租給李某，并將自己的營業(yè)執(zhí)照、煙草專賣許可證、酒類專賣證、食品衛(wèi)生許可證一并租賃給李某使用。李某交納房屋租金并進(jìn)行經(jīng)營，但不得超出紅太陽公司營業(yè)執(zhí)照及煙草專賣許可證的經(jīng)營范圍。合同簽訂后，李某使用租賃房屋進(jìn)行經(jīng)營活動。李某支付房屋租金至2013年4月。2013年2月20日，紅太陽公司的法定代表人陳某將營業(yè)執(zhí)照、煙草證、酒類專賣證等原件從李某處取走，到有關(guān)部門辦理工商年檢和換證，之后未將相關(guān)證照及時交給李某，造成李某自2013年2月20日起在無證的狀態(tài)下經(jīng)營。李某因此向紅太陽公司提出要求終止租賃合同，紅太陽公司同意合同解除，但雙方就租賃保證金的退還等未達(dá)成一致，房屋未能交接。據(jù)此，紅太陽公司起訴至法院，要求李某返還房屋，支付經(jīng)營期間的水電費(fèi)、稅費(fèi)及截止到實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)。李某亦提出反訴，要求紅太陽公司返還租賃保證金5000元。
法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案中，煙草零售是國家限制經(jīng)營的行業(yè)，必須經(jīng)過批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動。涉案的《房屋租賃合同》包含營業(yè)執(zhí)照及煙草專賣許可證的出租，違反了國家強(qiáng)制性規(guī)定，租賃合同應(yīng)為無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，雙方都有過錯的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，雙方當(dāng)事人對該合同的無效均有責(zé)任，最終判決李某返還房屋、支付截止到實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)及實(shí)際發(fā)生的水電費(fèi)、稅費(fèi)，紅太陽公司將租賃保證金5000元返還李某。
熱點(diǎn)問題六：訴訟期間的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。
案例七：
2013年12月，徐先生與廣廈公司簽訂《租賃協(xié)議》，約定廣廈公司將74號商鋪出租給徐先生用于經(jīng)營某品牌產(chǎn)品，徐先生需向廣廈公司交納租金及管理費(fèi)，租賃期限從2013年12月30日至2016年12月29日。協(xié)議簽訂后，徐先生支付了押金和首期租金后，對該商鋪進(jìn)行了裝修。2014年2月，裝修完成后，徐先生進(jìn)行試營業(yè)并申報相關(guān)材料，因該商鋪上有其他公司的注冊登記，導(dǎo)致徐先生無法辦理營業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生許可證。雙方經(jīng)多次協(xié)商，此事仍未能解決。2014年11月，廣廈公司明確告知徐先生執(zhí)照肯定無法辦出，徐先生隨即離開商鋪，但并未將商鋪返還廣廈公司。2015年2月，徐先生向法院起訴，要求解除租賃協(xié)議、廣廈公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失。廣廈公司則反訴要求確認(rèn)協(xié)議于2014年12月1日解除，要求徐先生返還訴爭房屋并支付2014年12月2日起至房屋騰退之日止的房屋占有使用費(fèi)。經(jīng)徐先生申請，法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對74號商鋪的裝修殘值進(jìn)行鑒定。2015年6月4日，法院組織雙方進(jìn)行了交接，徐先生向廣廈公司返還了訴爭商鋪。
法院認(rèn)為，雖然徐先生未實(shí)際經(jīng)營，并在2014年11月撤場，但其直到2015年6月4日才將訴爭商鋪返還給廣廈公司，故仍應(yīng)支付其實(shí)際占有訴爭商鋪期間的租金及管理費(fèi)。但考慮到因相關(guān)證照無法辦理必然對徐先生的正常經(jīng)營造成不利影響，且廣廈公司對于租賃協(xié)議的解除承擔(dān)主要責(zé)任，徐先生承擔(dān)次要責(zé)任，故法院根據(jù)以上因素，酌情確定了一定的租金及管理費(fèi)。
法官提示
為了更好地規(guī)范租賃雙方的交易行為，減小交易風(fēng)險，我們結(jié)合審判實(shí)踐的經(jīng)驗，梳理了在房屋租賃中需注意的幾方面情況，向大家進(jìn)行提示。
房屋租賃合同簽訂階段
第一，租賃雙方應(yīng)當(dāng)提前了解租賃房屋及所在土地的性質(zhì)，對幾類特殊的租賃加以關(guān)注。
1、帶照租賃。一般來說，房屋租賃合同不因帶照租賃而無效。但是，若租賃的營業(yè)執(zhí)照包含國家限制經(jīng)營或特許經(jīng)營的經(jīng)營范圍，則該租賃合同因違反法律禁止性規(guī)定而無效。故進(jìn)行帶照租賃時，租賃雙方都應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定從事經(jīng)營活動，不得通過帶照租賃的方式將包含限制經(jīng)營或特許經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)執(zhí)照出租使用。
2、保障性住房及群租房租賃。保障性住房或群租房的租賃雖然不會導(dǎo)致租賃合同無效，但并不符合相關(guān)法律規(guī)定，出租人出租該類房屋，可能會受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政處罰。出租人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的用途使用房屋，不要貪圖一時之利，做違反國家政策法律的行為；承租人也應(yīng)避免租賃此類房屋，以免因小失大，導(dǎo)致自身利益受損。
第二，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中對雙方權(quán)利義務(wù)等事項作出明確約定，以免爭議發(fā)生。房屋租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確約定租賃房屋的實(shí)際面積、租金的計算方法、提前解除租賃合同的條件及相應(yīng)責(zé)任承擔(dān)等。出租人應(yīng)當(dāng)遵守誠實(shí)信用原則，將出租房屋的真實(shí)情況向承租人如實(shí)告知。承租人也應(yīng)通過查看租賃房屋所有權(quán)證或向權(quán)威機(jī)構(gòu)查詢等方式，確認(rèn)房屋性質(zhì)、房屋面積等基本情況。
房屋租賃合同履行階段
房屋租賃合同履行階段，租賃雙方都應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，嚴(yán)格履行合同約定的義務(wù)。
第一，承租人應(yīng)當(dāng)以法律規(guī)定和合同約定的方法和用途使用租賃房屋，不得擅自改變房屋用途。
第二，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人對房屋進(jìn)行裝飾裝修或擴(kuò)建，應(yīng)征得出租人的同意。出租人亦應(yīng)當(dāng)時時關(guān)注租賃房屋的實(shí)際狀況，若不同意承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為，應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人行為的合理期限內(nèi)（一般為六個月）提出異議，否則將視為同意承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為。
第三，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，應(yīng)征得出租人的同意。若承租人未經(jīng)同意將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事實(shí)的六個月內(nèi)提出異議，要求解除租賃合同。
房屋租賃合同糾紛發(fā)生階段
房屋租賃合同履行過程中，由于各種主客觀因素影響，難免導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。糾紛發(fā)生之后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時收集證據(jù)，采用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。與此同時，雙方還需注意：
第一，因一方違約導(dǎo)致房屋租賃合同無法繼續(xù)履行的，守約方應(yīng)當(dāng)采取合理措施減少損失擴(kuò)大，這也是守約方的法定義務(wù)之一。如承租人要求提前解除合同而從租賃房屋中搬離的，出租人不能任由房屋空置，而讓承租人支付高額的賠償費(fèi)用；反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也應(yīng)采取合理措施，如正在進(jìn)行裝修的應(yīng)停止裝修，或停水停電的情況下應(yīng)及時將房屋內(nèi)的物品處理，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。
第二，當(dāng)事人雙方同意終止合同或者經(jīng)審查合同無法繼續(xù)履行的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時辦理房屋交接。訴訟期間，雙方當(dāng)事人可以在法院的組織下進(jìn)行交接，也可自行辦理交接。如果當(dāng)事人一方在法院釋明后仍拒絕交接的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)此期間的房屋租金或房屋使用費(fèi)。租賃雙方交接房屋時應(yīng)當(dāng)辦理正式的書面交接手續(xù)，對交接進(jìn)行簽字確認(rèn)，便于法院對交接的程序和時間進(jìn)行認(rèn)定，防止當(dāng)事人遭受不必要的損失。
以上是我們針對房屋租賃過程中易出現(xiàn)的風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行的提示。總的來說，作為房屋租賃交易的參與者，租賃雙方都應(yīng)做到以下兩方面：一是嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，切勿為了貪圖一時之利鉆法律的空子，做出違反國家政策法律的行為；二是嚴(yán)格秉持誠實(shí)信用原則，誠信簽約、誠信履約。歸根結(jié)底，租賃雙方作為房屋租賃交易的實(shí)際參與者，其行為是保證雙方實(shí)現(xiàn)共贏和促進(jìn)房屋租賃市場健康發(fā)展的關(guān)鍵和根本。也希望我們今天通報會的內(nèi)容能夠為規(guī)范租賃雙方交易行為、引導(dǎo)當(dāng)事人合理理性維權(quán)提供幫助。