眾所周知，企業(yè)應(yīng)依法經(jīng)營，還需依法納稅。而上述收租方式，首當(dāng)其沖面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn)。通常而言，企業(yè)出租房產(chǎn)需繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、地方教育附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，具體如下：

1.增值稅企業(yè)出租房屋取得的收入按“現(xiàn)代服務(wù)-租賃服務(wù)”繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為9%。小規(guī)模納稅人按5%征收率計(jì)算繳納增值稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；

2.城市維護(hù)建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％），2019年1月1日起小規(guī)模納稅人減半征收。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。免征增值稅的，同時(shí)免征城市維護(hù)建設(shè)稅。

3.教育費(fèi)附加＝增值稅×3%，2019年1月1日起小規(guī)模納稅人減半征收。免征教育費(fèi)附加：自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人，免征教育費(fèi)附加。

4.地方教育附加，地方教育附加＝增值稅×2%，2019年1月1日起小規(guī)模納稅人減半征收。自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人，免征地方教育附加。

5.房產(chǎn)稅，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

6.城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米稅額：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

7.印花稅企業(yè)稅率為0.1%。稅額不足1元，按1元貼花。

8.企業(yè)所得稅，企業(yè)出租房屋取得的收入需按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。一般企業(yè)所得稅基本稅率25%，繳納企業(yè)所得稅。

所以，在不考慮稅收優(yōu)惠政策的前提下，企業(yè)對外出租房屋所得租金是需繳納一定稅費(fèi)，以納稅人為一般納稅人，月租金收入10萬元為例，并在不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅的情況下，企業(yè)所需繳納主要稅費(fèi)金額約為4.6萬元。具體計(jì)算方式如下：

增值稅=（100000）÷（1+9%）×9%=8256.9元

城市維護(hù)增值稅=8256.9×7%=578元

教育費(fèi)附加=8256.9×3%=247.7元

房產(chǎn)稅=100000×12%=12000元

印花稅=100000×0.01%=100元

企業(yè)所得稅=100000×25%=25000元

而使用個(gè)人賬戶收取房屋租金的，肯定不會去開票及報(bào)稅，即稅款每月少繳納約4.6萬，全年合計(jì)55.2萬元。這個(gè)金額相當(dāng)大，足以讓個(gè)別企業(yè)老板鋌而走險(xiǎn)，認(rèn)為稅務(wù)機(jī)會很難查處，其可實(shí)際獲得巨額利潤。但實(shí)際上，該想法不切實(shí)際且極其危險(xiǎn)。

為何如此說，因?yàn)楫?dāng)前反洗錢工作銀行和稅務(wù)機(jī)關(guān)已高度合作，部門間信息已實(shí)施共享。根據(jù)《金融機(jī)構(gòu)大額交易和可疑交易報(bào)告管理辦法》第五條規(guī)定：“金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)報(bào)告下列大額交易：（一）當(dāng)日單筆或者累計(jì)交易人民幣5萬元以上（含5萬元）、外幣等值1萬美元以上（含1萬美元）的現(xiàn)金繳存、現(xiàn)金支取、現(xiàn)金結(jié)售匯、現(xiàn)鈔兌換、現(xiàn)金匯款、現(xiàn)金票據(jù)給付及其他形式的現(xiàn)金收支。……”，由此，銀行具有履行大額交易和可疑交易報(bào)告義務(wù)，對于大額交易（5萬元）需要按規(guī)定向中國反洗錢監(jiān)測分析中心進(jìn)行報(bào)送。此外，稅務(wù)系統(tǒng)的強(qiáng)大，也無需多言。稅務(wù)自身系統(tǒng)如今可通過大數(shù)據(jù)比對進(jìn)行發(fā)票數(shù)據(jù)、納稅數(shù)據(jù)是否真實(shí)的檢查，一旦發(fā)現(xiàn)異常，稅務(wù)系統(tǒng)會進(jìn)行分析。通俗講，如今不用等人舉報(bào)，稅務(wù)局通過電腦系統(tǒng)就可了解企業(yè)是否存在偷稅現(xiàn)象。薇婭、鄧倫等人被查就是鮮活的實(shí)例。

同時(shí)，針對少繳的稅款，稅務(wù)機(jī)會不僅是單純要求企業(yè)補(bǔ)繳而已，同時(shí)還可以處以相應(yīng)的罰款及要求支付滯納金。根據(jù)《稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。”第六十三條的規(guī)定：“納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”因此，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)涉事企業(yè)存在利用股東賬戶收取企業(yè)應(yīng)收賬款的情形，企業(yè)和股東都將面臨被認(rèn)定存在偷稅的情形。對此，偷稅人員不僅要補(bǔ)交上述稅款，還有可能面臨繳納滯納金及高達(dá)少繳稅款部分五倍金額的罰款。根據(jù)上述案例計(jì)算，單僅偷漏一年的稅款稅務(wù)都可以最高罰至近三百萬元。更何況，以此方式逃漏稅往往不可能是僅一年，三五年是最起碼的。毫不夸張地講，個(gè)別企業(yè)可能就因此倒閉。

綜上，股東利用個(gè)人賬戶收取公司房屋的租金，并非想象中“美好”，充斥著極大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，實(shí)際上還存在其他法律風(fēng)險(xiǎn)，蔡思斌律師將另行撰文解答。

為此，蔡律師建議：在企業(yè)管理過程中，股東應(yīng)盡量避免收取原屬公司的應(yīng)收賬款。對公司而言最好還是采用公賬賬戶進(jìn)行收款，開具發(fā)票并依法納稅。若基于特殊情形，公司安排股東予以代收，也應(yīng)由公司出具書面授權(quán)，并做好相應(yīng)的證據(jù)保留和財(cái)稅安排，從而防止不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

蔡思斌

2022年4月20日

? ? ? ? 因市場整治、承租房屋被拆除，在多次要求退還押金及剩余房屋租金未果的情況下，王先生以房屋租賃合同糾紛為由將賈先生訴至法院，要求賈先生退還押金4000元及租金8000元。日前，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了此案。

王先生訴稱，他和賈先生于2012年11月30日簽訂《房屋租賃合同》，約定賈先生將某市場北側(cè)7號房屋出租給他。2014年雙方重新簽訂合同，租賃期限自2014年1月1日至2015年1月1日，每月房租為4000元，押金4000元，租金每半年支付一次，現(xiàn)租金已付至2016年2月29日。2015年12月21日，涉案市場通知他稱要進(jìn)行綜合整治，并于2015年12月30日將他所承租的房屋拆除，現(xiàn)合同已無法履行，他多次要求賈先生退還剩余的租金及押金，賈先生都拒絕支付。

賈先生辯稱，他認(rèn)可王先生主張的事實(shí)，票是他開的，錢是他和胡某收的，但是他只是打工的，錢給了老板了，老板是個(gè)人，大名叫什么不清楚。他承擔(dān)不了退費(fèi)的事情，他只是打工的。

審理中，賈先生認(rèn)可合同上的簽名為其本人簽名，但表示合同不是其起草的，是老板交給他的，他只是負(fù)責(zé)找承租人簽字。對于該陳述，賈先生未提交任何證據(jù)證明，亦未向法院提供其所謂的老板的具體信息。

為進(jìn)一步核實(shí)案件事實(shí)，法院就案件相關(guān)情況到涉案市場對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了詢問，其表示：2015年12月21日的通知是他市場張貼的，涉訴房屋也是他市場建的，一共11間房，沒有手續(xù)；房屋雖然是市場建的，但不是市場在使用，聽商戶說是一個(gè)姓佘的人在使用，具體情況不清楚，反正該人沒有向市場交過錢；市場與該人沒有業(yè)務(wù)往來，市場也不認(rèn)識賈先生。

在本案審理過程中，法院多次告知賈先生應(yīng)當(dāng)就其主張?zhí)峤幌嚓P(guān)證據(jù)證明，或明確告知法院其所謂的老板具體指誰，否則要承擔(dān)舉證不能的不利法律后果，但賈先生均表示無法提供。故在賈先生拒不提供或者不能提供其老板具體信息，且實(shí)際在房屋租賃合同上簽名的情況下，法院認(rèn)定賈先生即是本案房屋租賃合同的出租人，相關(guān)權(quán)利義務(wù)應(yīng)由其承擔(dān)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。根據(jù)本案已查明的事實(shí)可知，王先生與賈先生簽訂的房屋租賃合同所涉及的房屋屬于涉案市場未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，故雙方所簽房屋租賃合同應(yīng)屬無效。因王先生自2012年11月30日開始便向賈先生交納房租和押金，賈先生亦自該時(shí)間開始將涉案房屋交由王先生使用，租金標(biāo)準(zhǔn)為每月4000元，期滿后未做調(diào)整，故雙方之間形成事實(shí)上的房屋租賃合同關(guān)系，且如上所述，雙方之間設(shè)立的房屋租賃合同關(guān)系應(yīng)屬無效。根據(jù)賈先生于2015年8月30日出具的收據(jù)內(nèi)容以及雙方當(dāng)事人在庭審中的陳述可知，王先生最后一次租金交到2016年2月29日，但因涉案市場改造，王先生于2015年12月30日搬離了涉訴房屋，現(xiàn)涉訴房屋已被拆除。因賈先生為本案所涉《房屋租賃合同》的出租人，且其實(shí)際收取了王先生交納的房屋租金和押金，故王先生現(xiàn)以租賃房屋無法繼續(xù)使用為由，起訴要求賈先生退還其未使用的房屋租金和押金，有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。賈先生雖主張其系給老板打工，錢收了之后交給老板，但王先生對此不予認(rèn)可，且賈先生未就其上述主張?zhí)峤蝗魏巫C據(jù)證明，并認(rèn)可房屋租金和押金確實(shí)系其從王先生處收取，故法院對其相關(guān)抗辯意見不予采信，相關(guān)的不利法律后果應(yīng)由賈先生自行承擔(dān)。

最后，法院判決賈先生退還王先生房屋押金4000元及房屋租金8000元。（倪?筠）

■法官說法■

需要特別指出的是，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。