房屋出租人出售房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知承租人，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。近日，江蘇省南通市中級(jí)人民法院終審審結(jié)這樣一起財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案，終審維持一審判決：如東縣海保公司因未及時(shí)履行通知義務(wù)，被判向租戶李女士賠償損失17.2萬元。

2005年起李女士在如東縣租賃海保公司所有的商鋪經(jīng)營(yíng)婚紗攝影拍攝生意，約定年租金4萬元，租期八年（自2006年2月1日起至2014年1月31日止），同時(shí)約定租賃期間承租人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)提前一個(gè)月書面通知李女士。2013年2月，李女士在繳納房租時(shí)得知該租賃房屋已于2006年3月18日售于吳某，并已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

2014年1月26日，李女士將海保公司、吳某以及受被告海保公司委托，與原告簽訂涉案房屋租賃合同的濱州物業(yè)公司作為被告起訴至如東縣人民法院，請(qǐng)求判令被告海保公司與被告吳某間簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，三被告連帶賠償原告人民幣45萬元。后訴訟中經(jīng)評(píng)估，賠償金額明確為房屋現(xiàn)價(jià)值和當(dāng)時(shí)銷售價(jià)的差額386.65萬元。

被告海保公司辯稱，原告主張賠償損失386.65萬元依據(jù)價(jià)格評(píng)估結(jié)論作為參考，評(píng)估的商業(yè)用房單價(jià)過高，評(píng)估報(bào)告鑒定的價(jià)格有失公允。原告以2006年與2015年市場(chǎng)價(jià)的差距作為損失，該主張沒有依據(jù)。漲幅損失的計(jì)算應(yīng)扣除辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)產(chǎn)生的稅費(fèi)。

被告濱州物業(yè)公司辯稱，其受被告海保公司委托，與原告簽訂涉案房屋的租賃合同，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由海保公司承擔(dān)。

被告吳某辯稱，其對(duì)訟爭(zhēng)房屋的取得屬善意取得，且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，原告主張協(xié)議無效于法無據(jù)。

如東縣法院一審認(rèn)為，海保公司作為出租人在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù)，其未按約履行的行為構(gòu)成違約，原告有權(quán)主張相應(yīng)的違約損失。雙方租賃合同中對(duì)出租方的違約責(zé)任沒有作出約定，參考合同中約定的承租方違約時(shí)的責(zé)任比例，具體數(shù)額酌定為以被告海保公司和吳某的成交價(jià)的20%，計(jì)算為17.2萬元。由于原告申請(qǐng)?jiān)u估的房屋價(jià)值與被告吳某購(gòu)房?jī)r(jià)格十分懸殊，明顯與市場(chǎng)行情不符，原告據(jù)此差額主張損失，法院不予支持。被告吳某已對(duì)價(jià)受讓且占有財(cái)產(chǎn)，并無證據(jù)證明其主觀上存有惡意的情形，因房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不具有對(duì)抗第三人的效力，被告吳某不承擔(dān)賠償責(zé)任。被告濱州物業(yè)公司作為合同簽訂及合同履行的代理人，在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施民事法律行為，不承擔(dān)賠償責(zé)任，由其委托人承擔(dān)民事責(zé)任。據(jù)此判決海保公司賠償原告損失17.2萬元。駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

李女士不服，提起上訴。

■法官說法■

應(yīng)保障承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

該案一審承辦法官說，近些年房地產(chǎn)業(yè)繁榮，隨之而來的房屋租賃爭(zhēng)議也越來越多。依據(jù)法律規(guī)定，房屋租賃人對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是實(shí)踐中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沒有受到應(yīng)有的重視，許多房屋所有人認(rèn)為房屋是自己的，可以隨意處分，租賃人無權(quán)干涉其房屋買賣活動(dòng)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)出賣人所有權(quán)行使設(shè)置的一個(gè)合理的負(fù)擔(dān)，具有合理性和正當(dāng)性，業(yè)主在房屋交易的時(shí)候要充分予以重視，否則由此造成的損失需要責(zé)任人進(jìn)行賠償。即使自己的房屋，買賣也不能太任性 。

盡管優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在法律中規(guī)定了很長(zhǎng)時(shí)間，但是關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害時(shí)如何賠償，法律并沒有明確的規(guī)定。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定的基本理念，民事賠償以填補(bǔ)損失為基本原則，對(duì)于因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買受到侵害引起的損害賠償，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的實(shí)際損失情況進(jìn)行合理判斷，本案中依照租賃合同中的違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裁判較為合理，既符合當(dāng)事人的心理預(yù)期，也符合當(dāng)事人對(duì)合理?yè)p失的基本判斷。