近年，法院受理的物業服務合同糾紛案件數量較多，隨著公民法律意識和證據意識的增強，在是否繳納物業費及如何繳納物業費的問題上，業主行使抗辯權的事由愈加繁多。但是看似都是依據物業服務合同提出的抗辯意見，有的業主最后得到了法院的支持，有的案件卻以業主敗訴收尾。那么在物業服務合同糾紛案件中，業主如何正當提出自己的抗辯意見呢？本文針對業主在物業服務合同中的主要抗辯意見分析如下：

前期物業服務合同是在業主大會還未成立時，由建設單位和物業服務企業就物業的有關事項所達成的協議。合同的簽訂主體并非業主主要是因為小區在建設之初，面臨著入住率低等現實情況，無法成立業主大會，不能行使選聘、管理等權利，所以由建設單位代為行使。

雖然業主并未加入前期物業服務合同的訂立過程，非合同的簽訂主體，但是該合同的內容卻是與業主的利益息息相關的，業主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買賣合同簽訂后，前期物業服務合同的規定已經包含于商品房買賣協議之中，建設單位所享有的物業服務之債權發生轉移，業主取得了這一債權，因而享有前期物業合同中的權利、同時也要履行合同中的義務，所以可以說前期物業服務合同具有涉他性的特點。故非業主本人簽訂的前期物業服務合同的效力可以追及業主，所以業主的“并非合同當事人”不能成為抗辯理由。

根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱物業服務糾紛司法解釋）第6條規定：物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業主提出物業服務提供方單方面強行中止服務，需向法院提交相應的證據加以證明。若無證據證明，僅以未享受服務進行抗辯，則無法得到法院支持。

業主需證明物業服務企業存在違反合同約定或者法律規定的安保義務的行為、這一行為給業主造成了財產損失、違約行為與財產損失之間存在因果關系。物業服務企業的安保義務源于法律相關規定和合同約定。法定的安保義務主要是在各地的物業管理條例中規定的物業服務企業對違反小區安全管理行為的制止義務以及防止小區內出現安全問題的協助義務。業主可以依據物業服務合同的約定提起違約之訴，也可以依據法律的相關規定提起侵權之訴。當物業服務企業未盡到安保義務時，其向業主行使物業費請求權，業主可以以未盡到安保義務為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務”是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據安保責任范圍以及業主的具體損失來酌情減免物業費。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務為標準界定安保義務。因為任意擴大義務范圍會加重物業服務企業的責任，加深物業服務關系雙方的矛盾。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》）第1條規定：取得建筑物專有部分所有權或基于與建設單位之間的商品房買賣合同，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。故業主資格認定有兩種：一、業主基于商品房買賣合同，對專有部分進行事實上的支配和控制，即是對該部分的合法占有。在無特別約定時，買受人對于專有部分的占有通過建設單位的交付行為得以實現。遵照我國司法實踐中的交易習慣，開發商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認后才完成交付行為，此時無論是否辦理房屋產權登記，均視為小區業主；二、如果已經辦理了房屋產權登記手續，即已經獲得該房屋的所有權，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業主資格。

維修義務主要來源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設施，不包括室內部分的維修；在維修范圍約定不明情況下，依據《建筑物區分所有權解釋》第2、3條對建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責任由物業服務企業承擔，業主承擔專有部分的維修責任。《物業服務糾紛司法解釋》第3條規定物業服務企業違反維修、養護義務時應負相應的違約責任。若業主可以提供證據證明物業服務方告的行為違反物業管理公約中的維修和養護義務，業主依據合同的約定行使抗辯權是可以得到支持的。但是業主需要避免“只要小區物業出現問題就找物業服務企業”的思維。對于維護義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果小區物業在國家規定的保修期和保修范圍內，由建設單位負物業的保修義務；在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養護義務，物業服務企業也可以對業主提供有償的維修服務；小區共有部分、公共設施設備，由物業服務企業承擔維修和養護義務，物業服務企業履行義務時，可使用小區的住宅專項維修基金。

物業服務具有時間持續性及無法計量性，物業服務的內容、質量難以明確，一般還是以合同約定的標準衡量。對于合同約定較為概括，則可以參考我國相關法律、法規、政策性文件作出的相關的補充性的一般標準。對于我國相關法律、法規和政策性文件也沒有補充性規定時，應該以物業服務行業的行業標準或者是小區內大多數業主認同的標準為依據衡量。同時依據“誰主張誰舉證”的原則，舉證證明物業服務存在瑕疵的責任一般由業主承擔。業主證明物業服務存在瑕疵的證據主要有：一是直接證明物業服務瑕疵的證據，包括照片、視頻、錄音等；二是間接證據，包括小區其他居民的證言、新聞媒體的相關報道、居委會出具的相關證明等，但間接證據的證據效力略低，若僅存在間接證據，即無法提供完整的證據鏈以證實物業服務存在瑕疵的情況下，業主也很可能敗訴。

作者：三木，來源：兩高法律資訊