合同條款缺乏履行細節

誰承想，搬到嶄新的安置房后，一家人竟然官司不斷。先是妻子黃某向房管部門申請異議登記，之后又起訴與曹某離婚。與妻子調解離婚之后，在與子女的房屋確權訴訟案件審理期間，曹某向房管部門申請注銷了異議登記，隨后，曹某與案外人胡某簽訂借款合同，向其借款250萬元。

曹某的借款，是以這套拆遷安置房屋做的抵押擔保，他還于同日公證委托了姚某出售這套房屋，委托事項包括從銀行解抵押到代收房款，以及辦理過戶手續等。

上述借款到期后，曹某不能償還。于是，姚某持委托書將這套房屋出售給了某投資公司。

曹某認為，姚某在沒有征得其同意的情況下出售這套房屋，自己也未得到一分錢房款，損害了其財產權利，遂起訴要求確認姚某代其簽訂的房屋買賣合同無效。

經法院審理，根據買房人買房前未看房、合同條款缺乏合同履行的具體細節、帶抵押過戶、房款支付存在循環轉賬等不符合房屋交易習慣的情形，認定代理曹某賣房的姚某與買受人投資公司之間存在惡意串通的情形，故認定該房屋買賣合同無效。

■法官說法

直接約定到期不能還款則以房屋抵債，是法律禁止的“流押契約”。近幾年，為了規避這一法律禁止，出借人往往要求借款人在簽訂借款合同的同時，再簽訂一份房屋買賣合同，到期不還款，就按買賣合同履行把房子賣給出借人。在某些案件中，借款方手段更加“高明”，同一利益共同體“分身”為出借人、出售房屋的委托代理人、買受人，甚至還有連環轉讓的后手買受人幾個主體。這樣做雖然形式上規避了“流押契約”禁止性規定，但利用債務人困頓窘迫的弱勢地位，謀取失衡的經濟利益，仍然要受到法律的制裁。

遠低于市場正常成交價

2011年9月6日，為了替孫某的侄女孫小某籌措資金，孫某和龍某與錢某簽訂了一份《借款合同》。合同約定，二人向錢某借款人民幣220萬元，同時，二原告以上述房屋作為這筆債務的擔保。當日，孫某和龍某為常某出具《委托書》，委托常某可以出售該5間房屋。

2011年11月，常某以孫某代理人的身份與楊某簽訂《存量房屋買賣合同》，以220萬元的價格將這5間房屋出售給楊某。

2013年2月，楊某與案外人吳某簽訂《存量房屋買賣合同》。約定，楊某將5間房屋以216萬元的價格出售給吳某。

為此，孫某訴至法院，要求確認該房屋買賣合同無效。經評估，訴爭房屋當時的市場價格為768萬余元。

法院審理認為，常某自稱為孫某借款的擔保人，常某以孫某委托代理人的身份將訴爭房屋出售給楊某，且價格為220萬元，該價格遠低于市場正常成交價格。常某作為孫某的委托代理人，其在此次交易過程中未對原告的合法權益予以相應保護、提示。同時，楊某作為訴爭房屋的購買人，其購買該房屋的價格遠低于市場正常交易價格，且沒有證據證明被告在此次購買行為中是否采取了審慎的注意義務，且無法認定楊某在購買前對訴爭房屋進行了查看。綜合上述因素，可認定楊某與常某之間在購買訴爭房屋過程中存在串通行為。該二人的串通行為損害了孫某、龍某的合法利益，故常某代孫某與楊某簽訂的《存量房屋買賣合同》應屬無效合同。

■法官說法

涉抵房借款房屋買賣糾紛案件的一個主要特點就是，出借方在形式上分離法律關系，故意規避法律。從交易流程上看，借款人除了與出借人之間形成借貸關系，借款人按要求與另一個人辦理公證委托，授權這個人出售房屋的代理權，形成委托代理關系；如果還不上款，再找一個所謂“陌生人”買房，構成房屋買賣法律關系。出借人、代理人及買房人等主體身份沒有交叉，造成幾個主體互無關聯的假象。借款方同一利益共同體“分身術”后，在形式上形成了民間借貸法律關系、委托代理關系、房屋買賣等看似獨立的幾個法律關系，從而規避法律制裁。