銀行發現后，即向法院起訴要求債務人立即還款，并主張對原抵押房屋含拆遷安置的二套房均享有優先受償權。
福州中院觀點最終是這樣的：
一、抵押房屋被拆遷后，抵押權效力及于拆遷安置房，無需重新辦理抵押登記（標題系蔡律師根據裁判理由概括，非法院原文，下同）
《物權法》第一百七十四條規定“擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。”該條系擔保物權的物上代位權的相關規定，即擔保財產發生毀損、滅失或者被征收等情形時，擔保物權的效力及于擔保財產的替代物，由于替代物與原抵押物具有經濟上的“同一性”，因此擔保物權的物上代位僅是原擔保物權追及效力的體現，而并非是一種新的擔保物權，無需以重新進行抵押登記為要件。
二、安置房已過戶變更至買受人名下，則銀行抵押權不能對抗買受人，優先受償權被阻斷
其中一套安置房已于2020年7月21日因買賣過戶至案外人名下，發生了所有權變動登記，銀行的抵押權效力雖可追及至該安置房，但由于其從未就該安置房進行過抵押登記，即進行過抵押權的公示，為保證物權公示的信賴利益，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。”之規定，銀行的抵押權不能對抗受讓人，優先受償權受阻斷，但銀行可以向抵押人主張相應損害賠償責任。
三、債務人將安置房贈與給女兒，系惡意串通，其贈與行為無效，但考慮到另一抵押權人系善意取得，則銀行抵押權應次于信用社抵押權
另一安置房雖發生物權變動，但系通過贈與方式過戶至債務人女兒名下，債務人與女兒惡意串通損害債權人銀行的利益，根據《民法總則》第一百五十四條：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。”之規定，該轉讓行為應當認定為無效。銀行的抵押權可追及至該安置房。
但該房產過戶至債務人女兒后，被女兒抵押于信用社，并辦理抵押登記手續，根據《物權法》第一百零六條：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”之規定，銀行未提供證據證明信用社非善意第三人，信用社的抵押權仍可根據上述善意取得制度依法成立。且該抵押權已經經過登記對外公示，而銀行對該安置未辦理抵押登記手續，根據《物權法》第一百九十九條：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。”之規定，銀行的優先受償順位應當次于信用社抵押權的順位。
福州律師蔡思斌評析：
本案表面上銀行權利最終仍得到保護，但由于一套安置房出售給案外人無法主張優先受償權，另一套安置房雖認定為贈與無效但因已抵押給其他金融機構只能享受次位優先受償權，銀行利益還是受到一定影響。不過，本案借貸金額不大，銀行債權還是可以得到全額實現的。可見，對于辦理抵押登記的債權亦不可疏忽，對于有拆遷可能的房屋抵押權亦應重點關注，及時采取債權保護措施。
索引案例：(2022)閩01民終1381號，以上涉及名字均為化名
蔡思斌
2022年10月12日
]]>一、債權人已盡到審查義務不存在過錯，其基于對不動產登記簿的記載所產生的物權公示效力產生的信賴利益應予保護
最高人民法院（2020）最高法民申5835號民事裁定書：陳文為完全民事行為能力人，應當對自身行為產生的法律后果承擔相應的責任。陳文提交了案涉房產權屬證書以及簽署《未婚聲明》，基于物權公示原則以及陳文的個人陳述，工行廈門自貿區分行有理由相信案涉房產為陳文個人財產，工行廈門自貿區分行在與陳文簽訂《最高額抵押合同》前，已盡到對陳文抵押財產是否屬于夫妻共同財產的審查注意義務。陳文在文件空白處簽字，即視為對文件內容的認可，《未婚聲明書》等需填寫內容為詢問事項，依單方意思表示即可成立，陳文是否在境內、日期等是否為本人書寫并不影響認定陳文的真意表達，且相關內容亦可相互關聯印證，并不存在矛盾。李華偉提交的他案審理筆錄等證據，不足以推翻上述文件的真實性，亦不能證明工行廈門自貿區分行知道或者應當知道案涉房屋為其與陳文的夫妻共同財產。原審判決認定工行廈門自貿區分行辦理案涉房產抵押時是善意的，且抵押已辦理登記，合法有效，并無不當。
最高人民法院(2019)最高法民申4188號民事裁定書：《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定，無處分權人將不動產轉讓給受讓人，所有權人有權追回；但受讓人受讓該不動產時符合善意、以合理價格受讓以及應該登記的不動產依法已經登記等情形的，由受讓人取得不動產的所有權。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回房屋的，人民法院不予支持。舉重以明輕，周偉作為夫妻一方，以登記在其一人名下的共有房產對外抵押，文化融資擔保公司基于對不動產登記簿的記載所產生的物權公示效力產生的信賴利益應予保護，符合物權法、婚姻法的立法精神和保證市場交易秩序穩定和交易安全之原則。雖然《反抵押擔保合同》上附有“配偶聲明”，但該擔保合同亦明確約定，乙方（周偉）保證合法擁有抵押物的處分權，抵押物如系共有財產，乙方須出具其他共有人同意抵押的書面證明。本案中，案涉房產為周偉、陳曉夫妻共同財產，但無證據證明周偉按照該條款約定，如實陳述其不具備抵押物的處分權，故而，雖《反抵押擔保合同》中附有“配偶聲明”，但此條款不應理解為對文化融資擔保公司必須盡到的合同審查義務，亦無相關法律法規要求抵押權人簽訂合同時必須對擔保人婚姻狀況及配偶聲明盡到審查義務。綜上，陳曉關于文化融資擔保公司簽訂抵押合同時未盡到審查義務，主觀上存在重大過失，不符合善意取得的主張，缺乏事實和法律依據。
福州市中級人民法院(2021)閩01民終5876號民事判決書，本案中，對陳晗是否善意的判斷，應以其是否知道或應當知道轉讓人無權處分為標準。不動產登記具有公示公信效，在我國現行法律制度允許婚內財產個人所有的情況下，夫妻雙方內部就財產歸屬的約定以及房屋真實的權利狀況，很難為外界知曉，故不應要求相對人承擔過重的審查義務，否則就背離了不動產登記公示公信保證市場交易秩序穩定和交易安全的初衷。就本案而言，雖然張蘇、林力主張案涉房產屬于夫妻共有財產，但案涉房屋登記在張蘇一人名下，不動產登記簿中并未顯示林力系權利人，即使陳晗事先知道張蘇和林力系夫妻關系，亦不能表明陳晗明知案涉房產不屬于張蘇個人所有，故應當認定陳晗主觀上是善意的。陳晗已支付借款，應視為已支付相應的對價，雙方就案涉房產依法辦理了抵押登記，陳晗基于對不動產登記簿公示效力產生的信賴利益應予保護，一審法院認定陳晗善意取得案涉房產的抵押權，并無不當。
二、債權人未盡審查義務，主觀上存在過錯，抵押不發生效力
最高人民法院(2019)最高法民申5907號民事裁定書：雖然《中華人民共和國物權法》第六條、第九條規定分別確立了物權公示、登記原則，但不動產登記不具有絕對的公信力，這一公信力受到《中華人民共和國物權法》第一百零六條善意取得制度的限制，因此曲靖商行以涉案房產登記在林逸個人名下為由來否定共同共有不能成立，其也不能直接根據不動產登記的公信力獲得保護，而只能適用善意取得制度。再次，結合本案查明的事實分析，《抵押合同》中“抵押人”欄有“林逸”、“張梅”字樣的簽字、按印，說明曲靖商行作為專業的金融機構，在審查貸款發放時，已經知道或者應當知道案涉房產系夫妻共同財產，主觀上并非善意，故曲靖商行不能依據善意取得制度獲得保護，原判依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十四條第二款規定認定抵押無效并無不當。最后，曲靖商行訴請是主張實現抵押權，但因張梅簽名不真實而導致抵押合同無效，原審駁回該項訴請亦無不當。
福建省莆田市中級人民法院(2018)閩03民終1965號民事判決書：農商行黃石支行自己提取的《個人信用報告》及制作的《一般農戶信用等級評分》中所體現的林銘的婚姻狀況，均與林銘自己提供的離婚證相矛盾，如前所述，銀行負有對抵押物的權屬進行必要和適當審查義務，農商行黃石支行在辦理抵押貸款業務時發現如此明顯的疑點信息卻未進一步審核，沒有履行應負的審查義務，也沒有盡到必要的審慎注意義務，存在過錯，無法認定其為善意，因此產生的商業風險應由其自己承擔。
夫妻雙方對于共有財產的所有權與一般共有不同，這種財產關系來源于夫妻身份，依附于人身關系產生，在夫妻財產領域，只要夫妻之間沒有另行約定，雙方對婚后所得的財產即享有共同所有權，這是基于《婚姻法》規定的法定財產制而非當事人之間的法律行為，因結婚作為客觀事實，已經具備了公示特征，無須另外再為公示，故夫或妻一方對于共有財產尤其是不動產、并未進行登記公示并不存在過錯。具體在本案中，林銘與陳瓊在夫妻關系存續期間，并不存在關于夫妻財產的其他約定，陳瓊自然為本案中抵押物的共同共有人，在沒有進行共有登記上不存在過錯。農商行黃石支行作為金融機構，因其自身在辦理抵押貸款業務時存在過錯，所產生的損失應由其自己承擔，而不應由無過錯且相對弱勢的民事主體承擔，故本案中應當優先保護陳瓊的權益，方符合我國民法的基本原則。
綜上，農商行黃石支行在辦理抵押貸款業務時，不僅應當審查物權登記，還應對抵押物的權屬進行必要適當的審查，因其未履行審查義務所產生的風險及損失，應由其自己承擔，故對經生效判決確定為陳瓊所有的涉案房產不應享有抵押權。
綜合上述案例可以看出，法院雖然是通過債權人是否構成“善意第三人”判斷抵押是否有效，但對于不同主體間認定為“善意第三人”的標準卻并不相同。對于金融機構，法院對其審查義務往往會有更加嚴苛的要求，如果金融機構未對抵押過程中存在的疑點信息進行進一步審核，金融機構即屬于沒有履行應負的審查義務，不能善意取得抵押權。但對于自然人主體，法院則不會對其有過高的審查要求，通常會以“基于對不動產登記簿公示效力產生的信賴利益應予保護”認可抵押效力。
蔡思斌
2022年5月18日
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