近幾年來的民間借貸實(shí)踐中，以備案登記產(chǎn)生抵押登記的法律效果，成為了房地產(chǎn)行業(yè)廣泛采用的向個(gè)人、典當(dāng)行、擔(dān)保公司借款擔(dān)保的常規(guī)形式。實(shí)踐中發(fā)生糾紛的情形主要是借款到期未清償時(shí)，出借人依據(jù)房屋買賣合同要求履行過戶手續(xù)；或者房屋辦理過戶后，借款人又以房屋買賣合同無效為由主張出借人返還房屋。

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來源 | 看律師怎么說的法律博客（首發(fā)于“看律師怎么說”微信公眾號）

（一）是否違反不得流質(zhì)的法律規(guī)定

《物權(quán)法》第186條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。房屋買賣合同本質(zhì)上系借款人與出借人在債務(wù)履行期屆滿前，變相約定將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸出借人所有，符合流質(zhì)契約的要件。

（二）房屋價(jià)款是否合理的問題

融資實(shí)踐中，案涉《商品房買賣合同》中約定的價(jià)款往往屬于明顯不合理低價(jià)，約定的價(jià)款常常為同時(shí)期、同位置房屋最低價(jià)格的30%-50%。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第19條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)。

（三）《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》的有無問題

融資實(shí)踐中，根本目的是以房屋備案登記形式為借款提供擔(dān)保，并不存在真實(shí)的房屋買賣法律關(guān)系，購房人亦無《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，在不動產(chǎn)交易中，發(fā)票是辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的重要依據(jù)。訴訟中，當(dāng)事人均未能提供相應(yīng)房產(chǎn)發(fā)票，即使提供，亦僅提供發(fā)票復(fù)印件，原件亦在開具后予以作廢。

該案的裁判要旨是：在當(dāng)事人一方主張系房屋買賣關(guān)系、另一方主張系借貸關(guān)系，且雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應(yīng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，判斷法律關(guān)系的性質(zhì)。在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型擔(dān)保。

（一）《后讓與擔(dān)保權(quán)人不能直接以物抵債》

裁判要旨：以預(yù)售商品房形式體現(xiàn)的借款擔(dān)保關(guān)系其本質(zhì)為后讓與擔(dān)保，這種新型擔(dān)保方式與物權(quán)法定原則并不沖突，其效力不應(yīng)被一概否定，而應(yīng)結(jié)合物權(quán)內(nèi)容是否違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、物權(quán)變動是否依法進(jìn)行了公示等綜合判定。后讓與擔(dān)保在實(shí)行過程中，需對擔(dān)保物價(jià)值進(jìn)行清算，擔(dān)保權(quán)人并不能直接取得擔(dān)保物所有權(quán)以抵償債務(wù)。

（二）《股權(quán)讓與擔(dān)保合同應(yīng)認(rèn)定有效》

裁判要旨：債務(wù)人與債權(quán)人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式為債權(quán)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的，屬于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的特殊擔(dān)保類型，其能夠彌補(bǔ)典型擔(dān)保和其他非典型擔(dān)保方式之缺陷，為股權(quán)質(zhì)押方式之有益補(bǔ)充。債權(quán)人與債務(wù)人簽訂的明為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為股權(quán)讓與擔(dān)保的合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，此種擔(dān)保方式為合法有效。債務(wù)人未按約定歸還債務(wù)的，不能以股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效為由要求返還股權(quán)。但借款協(xié)議中的流質(zhì)條款系無效條款，債務(wù)人依法清償債務(wù)后，有權(quán)要求債權(quán)人歸還股權(quán)。

律師在為當(dāng)事人出謀劃策時(shí)，建議：

1、盡量避免觸發(fā)“流押”而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效的情況。

2、應(yīng)當(dāng)約定當(dāng)事人不履行還款義務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)拍賣、變賣房產(chǎn)，并有權(quán)優(yōu)先受償。

最高人民法院指導(dǎo)案例72號的異曲同工之案例：兼議《民間借貸司法解釋》第24條該如何準(zhǔn)確理解和適用||福州民間借貸律師、福州債權(quán)債務(wù)律師

編者按：最高人民法院于近日發(fā)布第15批指導(dǎo)性案例，其中指導(dǎo)案例７２號《湯龍等訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案》，涉及最高人民法院《民間借貸司法解釋》第24條該如何正確理解和適用。該案雖看似是以簽訂商品房買賣合同方式為民間借貸提供擔(dān)保，但本質(zhì)上又有區(qū)別，該案系借款到期后雙方經(jīng)對賬清算后重新簽訂《商品房買賣合同》并將借款本息轉(zhuǎn)為購房款，原借款合同關(guān)系終止，雙方實(shí)質(zhì)上是履行重新簽訂的《商品房買賣合同》。但對于實(shí)踐中大量存在的，雙方并未對賬清算并重新簽訂《商品房買賣合同》的，當(dāng)事人能否要求繼續(xù)履行原簽訂的具有擔(dān)保性質(zhì)的《商品房買賣合同》，實(shí)踐爭議仍然較大。本期推送福州中院審理的《林廷豐、王巧洽訴福建中盛房地產(chǎn)建設(shè)有限公司等民間借貸糾紛案》案，本案處理思路與上述指導(dǎo)性案例異曲同工，即均認(rèn)定購房價(jià)款應(yīng)當(dāng)合理，避免當(dāng)事人通過簽訂商品房買賣合同方式將違法高息合法化;且本案認(rèn)定擔(dān)保有效，當(dāng)事人可要求繼續(xù)履行商品房買賣合同而不必重新簽訂合同，對于借款時(shí)約定購房的不合理低價(jià)，應(yīng)認(rèn)定無效，雙方應(yīng)當(dāng)重新協(xié)商或按市場價(jià)確定購房價(jià)款（實(shí)質(zhì)要求進(jìn)行清算，與指導(dǎo)性案例核心觀點(diǎn)一致），并明確合法的借款本息才可用于沖抵購房款。

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林廷豐、王巧洽訴福建中盛房地產(chǎn)建設(shè)有限公司等民間借貸糾紛案

——以預(yù)售商品房提供擔(dān)保的效力認(rèn)定及債權(quán)實(shí)現(xiàn)途徑

作者：福州中院民二庭丁尋韜，發(fā)表于《福建審判》2016年第3期

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【裁判要旨】

以預(yù)售商品房方式為民間借貸提供擔(dān)保，并已辦理了預(yù)告登記，屬于非典型擔(dān)保，應(yīng)認(rèn)定有效。對于商品房買賣合同約定的購房價(jià)款嚴(yán)重偏離市場價(jià)，實(shí)為以高價(jià)房屋抵償?shù)皖~債務(wù)，有違等價(jià)有償原則，將導(dǎo)致雙方利益嚴(yán)重失衡而顯失公平，該條款應(yīng)認(rèn)定無效，雙方應(yīng)當(dāng)重新協(xié)商或按市場價(jià)確定合理價(jià)格，在借款人仍未能清償債務(wù)情況下，出借人有權(quán)選擇以借款本息沖抵合理的購房款以取得房屋所有權(quán)。

【案情】

原告（上訴人）：林廷豐、王巧洽。

被告（被上訴人）：福建中盛房地產(chǎn)建設(shè)有限公司，馬偉國，潘海燕。

2012年12月28日，甲方中盛公司與乙方林廷豐、王巧洽及丙方馬偉國、丁方潘海燕簽訂《借款合同》，約定：甲方向乙方借款2800萬元；借款期限六個(gè)月；合同中約定甲方將標(biāo)的房產(chǎn)共六間以預(yù)售的方式進(jìn)行備案并將標(biāo)的房產(chǎn)預(yù)告登記至乙方名下，借款合同到期后，在甲方按時(shí)足額歸還全部借款及利息的前提下，甲乙雙方辦理預(yù)售合同解約及退房手續(xù)。如甲方無法按照本合同約定按時(shí)足額歸還乙方借款及利息逾期超過15日即視為甲方無條件同意將標(biāo)的房產(chǎn)按照每平方米人民幣12984元的價(jià)格出售給乙方，甲方不得有任何異議。甲乙雙方須按照每平方米12984元的價(jià)格重新簽訂新的商品房買賣合同，乙方出借給甲方的2800萬元借款本金即沖抵標(biāo)的房產(chǎn)的全部購房款。甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，原來雙方簽訂的商品房買賣合同同時(shí)作廢。若甲方未按約定重新簽訂商品房買賣合同并將標(biāo)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記在乙方名下，則乙方有權(quán)訴請人民法院判令將標(biāo)的房產(chǎn)確權(quán)至乙方名下，同時(shí)有權(quán)要求甲方承擔(dān)違約金人民幣300萬元。丙、丁方自愿作為甲方的連帶保證人，為甲方履行本借款合同對乙方產(chǎn)生的全部債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。原告陸續(xù)向被告出借2800萬元款項(xiàng)，但合同約定還款期屆滿時(shí)，中盛公司未能依約足額償還兩原告借款，原告遂向福州市中級人民法院提起訴訟，請求判令：1、中盛公司立即歸還兩原告借款的逾期付款違約金；2、確認(rèn)中盛公司與原告約定的按照每平方米12984元購買“中盛大廈”第十五、十六層全部六間房產(chǎn)的房屋買賣合同有效，并將該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給兩原告；3、中盛公司支付兩原告未重新簽訂商品房買賣合同并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在兩原告名下應(yīng)承擔(dān)的違約金300萬元；4、被告馬偉國、潘海燕對上述中盛公司的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

被告中盛公司辯稱，一、原告訴請按《借款合同》約定，要求答辯人支付逾期付款違約金1198.4萬元，該訴請與原告的第2至4項(xiàng)訴請相互矛盾，不應(yīng)雙重支持。二、原告訴請確認(rèn)雙方之間簽署的房屋買賣合同有效，因該房產(chǎn)每平方米成本價(jià)均在26000元以上，原告欲以2800萬元借款本金取得價(jià)值超過5600萬元的房產(chǎn)，該約定顯失公平，其請求不應(yīng)得到支持。

【審判】

福州市中級人民法院審理認(rèn)為：被告中盛公司未依約償還原告借款本金及利息，已構(gòu)成違約，應(yīng)向原告償還借款本金，并支付利息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。被告馬偉國、潘海燕自愿為上述中盛公司的借款債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證，故應(yīng)對中盛公司所負(fù)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。對于雙方爭議的具有擔(dān)保功能的商品房買賣的效力問題，認(rèn)定如下：

首先，具擔(dān)保功能商品房買賣并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。其一，具擔(dān)保功能的商品房買賣之擔(dān)保，僅是其可實(shí)現(xiàn)的法律效果，其基礎(chǔ)法律關(guān)系為附條件的商品房買賣與債務(wù)抵銷，我國《合同法》對這些均有作出規(guī)定，其并非在不動產(chǎn)上創(chuàng)設(shè)新的擔(dān)保物權(quán)，并不違反《物權(quán)法》第五條所確立的物權(quán)法定原則。其二，具擔(dān)保功能的商品房買賣，其性質(zhì)并非抵押，且在債務(wù)人不履行債權(quán)時(shí)債權(quán)人仍應(yīng)請求出賣方履行房屋買賣合同義務(wù)而轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并非直接取得其所有權(quán)，在約定的購房價(jià)款亦合理情況，其并不違反物權(quán)法關(guān)于禁止流押規(guī)定。

其次，具擔(dān)保功能的商品房買賣，有別于普通的以房抵債協(xié)議，若所約定的商品房價(jià)格合理的，其并未損害國家、集體或第三人利益。其一，具擔(dān)保功能的商品房買賣，其結(jié)果雖亦為以商品房抵償主債務(wù)，但當(dāng)事人已辦理商品房買賣的預(yù)告登記，具有一定的公示效力，可對抗債務(wù)人的其他債權(quán)人，登記權(quán)利人依法可優(yōu)先取得房屋所有權(quán)，并未損害第三人合法利益。其二，民事活動應(yīng)遵循等價(jià)有償原則，若約定低價(jià)購買商品房，并將購房款與主債務(wù)相抵銷，實(shí)為以高價(jià)房屋抵償?shù)皖~債務(wù)，這有違等價(jià)有償原則。故當(dāng)事人應(yīng)對商品房進(jìn)行合理估價(jià)，若約定價(jià)格過低，則該約定應(yīng)認(rèn)定無效，當(dāng)事人應(yīng)重新協(xié)商確定合理價(jià)格。

本案中，因《借款合同》約定主債權(quán)未獲清償時(shí)，原告以每平方米12984元購買案涉房屋，約定價(jià)遠(yuǎn)低于市場價(jià)，應(yīng)認(rèn)定無效。鑒于原告在本案中明確若上述以房產(chǎn)抵償借款本金的相關(guān)訴訟請求無法得到支持情況下被告應(yīng)償還借款本金，被告中盛公司亦不持異議，故為解決糾紛，被告中盛公司應(yīng)償還原告尚欠的借款本金22339511.84元。原告與被告中盛公司約定低價(jià)購房條款無效系合同部分無效，并不影響本案具擔(dān)保功能的商品房買賣合同之效力，債權(quán)人基于信賴其有效而出借款項(xiàng)產(chǎn)生的合理期待利益，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)。被告若未依法清償本案訟爭借款本息的，原告仍有權(quán)另案請求履行商品房買賣合同，但應(yīng)以合理價(jià)格購買案涉六套或其中的部分房產(chǎn)，本案訟爭借款本息可沖抵相應(yīng)購房款。

綜上，福州市中級人民法院審理后判決：一、被告福建中盛房地產(chǎn)建設(shè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告林廷豐、王巧洽借款人民幣22339511.84元，并支付逾期利息；二、被告馬偉國、潘海燕對被告的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，在承擔(dān)責(zé)任后有權(quán)向被告福建中盛房地產(chǎn)建設(shè)有限公司追償。

宣判后，原告提起上訴。福建省高級人民法院審理后，判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案的核心問題在于以預(yù)售商品房方式提供擔(dān)保的效力認(rèn)定以及借款人違約后，出借人應(yīng)如何處置預(yù)售商品房以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。本案的做法是按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理，首先明確債權(quán)債務(wù)關(guān)系，同時(shí)從合同的目的、是否違反法律規(guī)定等方面切入，認(rèn)可預(yù)售商品房合同的擔(dān)保效力。債權(quán)人若要處置預(yù)售商品房以實(shí)現(xiàn)債權(quán)，應(yīng)當(dāng)另案請求履行商品房買賣合同，但應(yīng)以合理價(jià)格購買。在本案一審判決作出后，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱“《民間借貸規(guī)定》”)，其中第24條對相關(guān)問題進(jìn)行了規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。”該規(guī)定認(rèn)可了買賣合同的擔(dān)保效力，明確了債權(quán)人如何實(shí)現(xiàn)債權(quán)，但該規(guī)定在適用過程中也存在一些問題。下面試以該條規(guī)定為邏輯起點(diǎn)，對本案判決中的亮點(diǎn)進(jìn)行評析。

首先，《民間借貸規(guī)定》第24條未說明買賣合同中商品房是否需要進(jìn)行預(yù)告登記。《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。”預(yù)告登記的本質(zhì)特征在于通過“登記”賦予其所承載的“請求權(quán)”以物權(quán)效力,并為債權(quán)請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供保障。我國《物權(quán)法》所規(guī)定的預(yù)告登記具有保全權(quán)利效力，即保障請求權(quán)將來肯定會發(fā)生預(yù)期的效果。本案中，被告以預(yù)售的方式進(jìn)行備案并將標(biāo)的房產(chǎn)預(yù)告登記至原告名下，這種做法不僅防止了借款人與他人惡意串通簽訂其他的商品房買賣合同以提供虛假擔(dān)保，同時(shí)預(yù)防了第三人對房產(chǎn)的善意取得，保護(hù)了出借人的合法權(quán)益。而《民間借貸規(guī)定》卻未將這種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式在條文內(nèi)明確，為出借人實(shí)現(xiàn)債權(quán)埋下了隱患。

其次，《民間借貸規(guī)定》第24條沒有明確出借人是否享有標(biāo)的房產(chǎn)拍賣的優(yōu)先購買或受償?shù)臋?quán)利。優(yōu)先購買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利；優(yōu)先受償權(quán)，是指根據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人的約定，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人即取得從債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。借貸關(guān)系存續(xù)期間，標(biāo)的房產(chǎn)始終登記在借款人名下，在借款人未按期足額還款構(gòu)成違約的情況下，若有其他債權(quán)人申請拍賣該標(biāo)的房產(chǎn)，出借人是否享有優(yōu)先購買或受償?shù)臋?quán)利？本案中，原告與被告簽訂的商品房買賣合同，其目的在于擔(dān)保借款主債權(quán)獲得清償，故訟爭的六套商品房具有擔(dān)保功能，屬于非典型擔(dān)保。參照擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償性，本案出借人對訟爭的商品房享有優(yōu)先購買或受償?shù)臋?quán)利。當(dāng)然，結(jié)合前文所述，這種優(yōu)先購買或受償?shù)臋?quán)利應(yīng)當(dāng)基于不動產(chǎn)物權(quán)公示的前提下，即以商品房預(yù)告登記為前提要件。

最后，《民間借貸規(guī)定》第24條有關(guān)出借人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的途徑不夠便利。《民間借貸規(guī)定》的做法是借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)的情況下，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。但是，出借人之所以同意以預(yù)售商品房買賣合同作為擔(dān)保，并辦理了預(yù)告登記，其中必定存在對標(biāo)的房產(chǎn)的期待利益。若在借款人違約后，出借人也希望取得標(biāo)的房產(chǎn)的所有權(quán)，那么將借款本息違約金沖抵購房款，多退少補(bǔ)，直接將房產(chǎn)過戶到出借人名下的做法亦未嘗不可。本案判決中，若被告未依法清償本案訟爭借款本息的，原告便有權(quán)另案請求履行商品房買賣合同，本案訟爭借款本息可沖抵相應(yīng)購房款。這種做法不僅節(jié)約了司法資源，更是盡到了對出借人合理期待利益的保護(hù)。需要說明的是，這種做法并沒有違反《物權(quán)法》第一百八十六條關(guān)于禁止流押的規(guī)定，其原因在于出借人不是直接取得房屋的所有權(quán)，而是通過另行起訴的方式，在購房價(jià)款合理的情況下請求借款人履行買賣合同義務(wù)。

（案例編寫人：丁尋韜；承辦法官：陳光卓）