福州律師蔡思斌評(píng)析：
本案并不復(fù)雜，但亦有值得學(xué)習(xí)之處。作為不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的贈(zèng)與，即便簽署拆遷安置協(xié)議，后續(xù)亦辦理了相應(yīng)商品房買賣合同的備案登記，但仍視為贈(zèng)與標(biāo)的沒有轉(zhuǎn)移，贈(zèng)與人仍有權(quán)行使撤銷。
案件基本情況：
家家都有本難念的經(jīng)。上海王老先生老宅拆遷，當(dāng)時(shí)安置人口是王老先生夫婦及父親、兒子，后為家業(yè)傳承及節(jié)約稅費(fèi)需要，王老先生作主加上了孫子王某的名字。不想，后面兒子離婚，在分給女方一套房屋之后，女方仍代理孫子進(jìn)行分家析產(chǎn)訴訟等，這下老爺子惱了，遂認(rèn)為前兒媳不義，訴至法院要求撤銷對(duì)孫子王某贈(zèng)與等。
前兒媳周某當(dāng)然不同意，她作為孫子的法定代理人代為抗辯：第一并沒有贈(zèng)與協(xié)議，贈(zèng)與是雙方的合意。原、被告和第三人葛引芳曾經(jīng)因?yàn)榉旨椅霎a(chǎn)案件在本院審理中，尚未結(jié)案，屬于家庭內(nèi)部分配，并非贈(zèng)與;第二即便是贈(zèng)與，也非原告一人的贈(zèng)與。
一審法院
一審法院沒有認(rèn)可周某的意見，贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。本案中，根據(jù)被拆除房屋的來源、《上海市征用集體所有土地房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》、申請(qǐng)書、第三人的陳述以及被告王某的出生時(shí)間，可以認(rèn)定王某并非安置對(duì)象，不享有動(dòng)遷利益。
故以拆遷上海市青浦區(qū)XX村XX組XX號(hào)而獲得的上海市青浦區(qū)XX路XX弄XX號(hào)XX室房屋系動(dòng)遷利益，原告王老先生及第三人王老先生妻子、父親、兒子在配套房屋商品房供應(yīng)單上增加王某的名字，應(yīng)認(rèn)定為贈(zèng)與行為。根據(jù)法律規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
現(xiàn)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移登記至被告王某名下，拆遷安置對(duì)象四人均表示撤銷對(duì)系爭(zhēng)房屋的贈(zèng)與，原告行使撤銷權(quán)符合法律規(guī)定，本院予以支持。對(duì)于贈(zèng)與撤銷后，原配套商品房供應(yīng)單上王某的姓名應(yīng)當(dāng)予以去除，原告明確要求撤銷《上海市商品房出售合同》并撤銷網(wǎng)簽備案登記，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
案例索引：(2022)滬0118民初11023號(hào)
]]>政府征收拆遷過程中，常會(huì)針對(duì)具體房屋出具不同的拆遷優(yōu)惠政策，比如允許房屋產(chǎn)權(quán)人針對(duì)征收面積較大的房屋或者地塊作分戶拆遷安置處理，允許被征收人將自身的征收物及安置權(quán)益讓渡給子女，以讓被征收人權(quán)益最大化。但如若子女與其配偶離婚，則該征收安置權(quán)益是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)呢？北京市大興區(qū)法院在2017年一宗離婚案件給出了明確答案，認(rèn)定應(yīng)綜合各種因素考慮，不宜直接認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不能在離婚訴訟中予以直接分割。
《北京新機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目住宅房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱：實(shí)施方案）規(guī)定：關(guān)于區(qū)位補(bǔ)償款，被拆遷人宅基地面積小于等于0.4畝的，按宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)100%進(jìn)行補(bǔ)償，0.4至0.6畝部分按宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)50%進(jìn)行補(bǔ)償，0.6畝以上部分不予補(bǔ)償；定向安置房選房原則有兩種，其一按人均50平方米選房，其二按宅基地內(nèi)確權(quán)面積選房，被拆遷人按照利益最大化原則確定選房指標(biāo)；安置對(duì)象為被拆遷院落內(nèi)戶口在冊(cè)的產(chǎn)權(quán)人及直系血親；分院原則是被拆遷人年滿十八周歲的直系血親可以參與分院；……。
拆遷時(shí)，13號(hào)院的在冊(cè)人口為辛金樂、常寶華、辛某。辛金樂作為13號(hào)院拆遷的產(chǎn)權(quán)人。“產(chǎn)權(quán)劃分承諾書及分院確認(rèn)”單記載，辛金樂的宅院為本人所有，家庭成員包括常寶華、辛某、辛樹翠，本人同意將現(xiàn)宅基地面積878.45平方米其中的316.24平方米及現(xiàn)狀房屋中161.44平方米房屋劃分到辛金樂名下；現(xiàn)宅基地面積878.45平方米其中的281.10平方米及現(xiàn)狀房屋中142.80平方米房屋劃分到辛某名下；現(xiàn)宅基地面積878.45平方米其中的281.10平方米及現(xiàn)狀房屋中139.84平方米房屋劃分到辛樹翠名下，根據(jù)原產(chǎn)權(quán)人辛金樂家庭人口結(jié)構(gòu)及實(shí)施方案有關(guān)分院規(guī)定，準(zhǔn)予該被拆遷宅院按3個(gè)院落予以補(bǔ)償。根據(jù)購(gòu)安置房通知書記載，該戶4口人，該戶可享受選擇定向安置房指標(biāo)為600平方米，選房指標(biāo)確定方式為按確權(quán)面積選房。
基于“分院”，13號(hào)院被分為三個(gè)院落進(jìn)行拆遷，被拆遷人分別為辛金樂、辛某、辛樹翠。
高某認(rèn)為辛某獲得的拆遷補(bǔ)償款1346860元及200平方米的選房指標(biāo)應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)要求分割。
北京大興法院觀點(diǎn)：
根據(jù)實(shí)施方案，安置對(duì)象被拆遷院落內(nèi)戶口在冊(cè)的產(chǎn)權(quán)人及直系血親，即辛金樂、常寶華及其直系血親辛某、辛樹翠，不包括高某；從拆遷檔案記載來看，辛金樂的宅基地面積較大，為了使拆遷利益最大化，避免超過0.4畝的宅基地面積不能100%得到補(bǔ)償，按照實(shí)施方案與直系血親辛某及辛樹翠辦理了分院。辛某為被拆遷人補(bǔ)償協(xié)議中的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)就是基于分院而來，但基礎(chǔ)仍是產(chǎn)權(quán)人辛金樂的宅基地；辛某名下的安置房指標(biāo)200平方米，其確定方式為按確權(quán)面積選房；房屋重置成新補(bǔ)償款亦源于被拆遷房屋。僅從前述的補(bǔ)償項(xiàng)目（其他補(bǔ)償項(xiàng)目在本案中不再做具體分析）就可以明顯看出，這些項(xiàng)目補(bǔ)償款的來源基礎(chǔ)、補(bǔ)償方式及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均來源于被拆遷的房屋及宅基地。“分戶”的方式是拆遷實(shí)施方案明確規(guī)定的，系保障被拆遷人利益最大化的惠民政策，除當(dāng)事人另有約定外，“分戶”行為不應(yīng)直接推定拆遷利益的全部歸屬基于“分戶”而加入的被拆遷人，應(yīng)綜合各種因素予以確定。
因此，高某主張辛某簽訂的拆遷協(xié)議項(xiàng)下全部安置房面積及拆遷補(bǔ)償款為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不能成立，根據(jù)前述理由，辛某簽訂的拆遷協(xié)議項(xiàng)下的拆遷補(bǔ)償明顯涉及案外人辛金樂及常寶華的重大利益，且拆遷款已存入辛金樂的銀行賬戶，故高某要求分割拆遷利益，在本案離婚訴訟中不能直接予以處理，高某應(yīng)另行解決。
福州律師蔡思斌評(píng)析：
蔡思斌
2022年7月18日
陳均與張士于2009年4月8日簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，協(xié)議載明：陳均同意把位于臨城鎮(zhèn)古井村私有住宅［證號(hào)：（2006）第0××7號(hào)］以肆萬捌仟元賣給張士永久居住（注：拆遷或政府征用此房屋時(shí)，陳均須無條件協(xié)助張士辦理一切事宜）。后雙方依約履行付款交房義務(wù)。另查明，陳均出售給張士的住宅原為三間瓦房、配房?jī)砷g。2013年，張士翻蓋了房屋并居住至今。涉案房屋即將面臨拆遷。
另查，涉案房屋項(xiàng)下土地原系王守均名下宅基地，后王守均依據(jù)魯政函［1994］第41號(hào)文件批準(zhǔn)，申請(qǐng)集體土地使用權(quán)變更為國(guó)有土地使用權(quán)。2006年，陳均重新辦理并取得了新的國(guó)有土地使用權(quán)證，土地用途為住宅，土地來源為劃撥。
山東棗莊薛城區(qū)法院觀點(diǎn)
本案中，涉案《房屋買賣協(xié)議書》中的房屋所占用的土地為劃撥土地該事實(shí)清晰明確。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。”《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦明確規(guī)定，未經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，不具有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行處分的權(quán)利，故涉案《房屋買賣協(xié)議書》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。
山東棗莊中院觀點(diǎn)
案涉房屋占用土地原為陳均宅基地，后由集體土地變更為國(guó)有土地并取得國(guó)有土地使用權(quán)證，本案雙方當(dāng)事人之間系房屋買賣合同關(guān)系，并非直接以國(guó)有土地使用權(quán)作為合同標(biāo)的。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條均未明確規(guī)定違反上述條文的行為無效，且在以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中，認(rèn)定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，不會(huì)侵害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，故一審法院確認(rèn)案涉《房屋買賣協(xié)議書》無效，法律依據(jù)不足。案涉《房屋買賣協(xié)議書》簽訂后，張士即交付購(gòu)房款48000元并占有案涉房屋居住至今，期間還進(jìn)行翻蓋，主要權(quán)利義務(wù)履行完畢已近13年，在案涉房屋即將面臨拆遷之際，陳均起訴要求確認(rèn)合同無效、返還房屋，亦有違誠(chéng)信原則。
福州律師蔡思斌評(píng)析：
將宅基地上的房屋出售目前司法實(shí)踐中的通說觀點(diǎn)系房屋買賣合同無效，理由是違反《土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……”但本案的不同之處在于，案涉房屋上的土地在出售時(shí)已由宅基地轉(zhuǎn)換為國(guó)有土地。對(duì)此，一審法院的觀點(diǎn)認(rèn)為通過劃撥取得國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過審批，案涉合同未經(jīng)審批因此合同無效。但根據(jù)《合同法司法解釋二》第十四條的規(guī)定，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無效，而《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條均未明確規(guī)定違反上述條文的行為無效，因此上述條文應(yīng)是管理性規(guī)范，而非效力性的強(qiáng)制規(guī)范。故一審法院以此為由認(rèn)定案涉合同無效屬法律適用錯(cuò)誤。此外，二審法院還提出了另一種解釋，即案涉合同的標(biāo)的系房屋而非國(guó)有土地使用權(quán)，而出售房屋并不會(huì)侵害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，因而不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。
案例索引：(2021)魯04民終3462號(hào)，以上涉及名字均為化名。
蔡思斌
2022年3月23日
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