物權糾紛中的房屋占有使用費認定

參考案例一：廣州中院(2021)粵01民終18046號民事判決

關于705房的房屋使用費問題。根據《我的房產分配處理意見書》中所載內容及韋某1與曾某華、韋某2、韋某3的訴辯意見可知，韋某1與曾某華、韋某2、韋某3已經實際履行了《我的房產分配處理意見書》的約定，將705房與805房換住，韋某1提交的律師函能夠證明韋某1單方面違反換住約定，要求曾某華、韋某2、韋某3搬離805房，韋某1主張其未要求曾某華、韋某2、韋某3搬離805房與事實不符。根據《中華人民共和國民法典》第二百九十八條：“按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權”，曾某華、韋某2、韋某3按其份額對案涉705房享有所有權，依法享有占有、使用、收益、處分的權利。現鑒于韋某1已經收回805房，但仍然占用705房，一審法院判決韋某1向曾某華、韋某2、韋某3按照曾某華、韋某2、韋某3占有705房的產權份額、以房管部門公布的同時期同地段住宅房屋租金參考價為標準，支付自2019年7月31日起至房屋拍賣或變賣成交日止的房屋使用費并無不當，本院依法予以維持。

參考案例二：廈門中院(2020)閩02民終2364號民事判決

訟爭房屋由鄭引明、鄭秀敏、鄭亞龍及劉祖保等人按份共有。根據《中華人民共和國物權法》第九十四條規定，按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。訟爭房屋一直由鄭亞龍居住使用并用于出租收益，現鄭引明、鄭秀敏暫不主張分割共有物，將訟爭房屋繼續由鄭亞龍管理使用，有利于共有物價值的利用及發揮。鄭引明、鄭秀敏要求鄭亞龍按照二人所享有的所有權份額向其支付房屋占有使用費，符合法律規定，應予支持。

根據《民法典》第四百六十條“不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息；但是，應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。”結合以上所有案例可知，房屋占有使用費旨在保護權利人行使權利，均是在房屋所有權份額已確定下進行討論，當權利人的房屋被人占有或因該人的原因導致權利人無法實際占有、使用、收益其所有的房屋份額時權利人可向此人主張房屋占有使用費。其中應注意實際取得房屋的時間，只有在實際取得后仍被妨害行使權利的情況下才可主張。同時，在多人共有的情況下并非一方入住便可向其主張房屋占有費，還要求其占有使用導致其他共有人無法對其所有份額進行占有、使用、收益。

對于房屋占有使用費的金額，由于離婚、遺產繼承、共有物糾紛等訴訟往往涉及一定的情感因素，法院一般會參考房屋的租金標準基礎上，結合實際占有人占有房屋的權利來源以及實際生活情況酌情加以調整。

蔡思斌

2021年11月29日