原告唐某與被告駱某系父女關(guān)系，數(shù)年前兩人購房一棟，其中二間面積為74.57㎡的房屋登記為唐某所有，剩余三間房則登記為父女倆共同共有。2012年5月18日，被告駱某未經(jīng)唐某同意，擅自將唐某的二間房以31400元人民幣賣給被告陳某，并與簽訂了《售房協(xié)議》。被告陳某買房后隨即入住，但未辦房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。2012年12月5日，原告唐某得知自己的二間房屋被賣而未提異議，并于當(dāng)日與被告駱某一起將剩余共有的三間房屋賣給他人。
2015年12月6日，原告唐某以被告駱某無權(quán)處分自己的房產(chǎn)為由訴諸新田縣人民法院，請(qǐng)求確認(rèn)兩被告之間的房屋買賣行為無效。
庭審中，被告陳某抗辯：原告在2012年12月5日已知道自己的房屋被駱某出賣，而未曾異議，其默認(rèn)行為當(dāng)視為對(duì)房屋買賣行為的追認(rèn)，故房屋買賣行為有效。
【分歧】
對(duì)被告陳某的抗辯意見是否采納，案件審理時(shí)有兩種不同意見：
第一種意見：不予采納。理由是追認(rèn)的意思表示自到達(dá)無權(quán)處分行為的相對(duì)人時(shí)生效，本案因權(quán)利人即原告對(duì)被告駱某無權(quán)處分行為追認(rèn)意思的表示未到達(dá)《售房協(xié)議》的相對(duì)人即被告陳某，故不能認(rèn)定原告唐某對(duì)被告駱某的無權(quán)處分行為予以了追認(rèn)。
第二種意見：應(yīng)予采納。理由是對(duì)無權(quán)處分行為，權(quán)利人追認(rèn)意思的表示可向無權(quán)處分人或相對(duì)人作出。對(duì)無權(quán)處分行為，權(quán)利人知情而沉默應(yīng)視為追認(rèn)，故本案原告的沉默行為當(dāng)認(rèn)定為系對(duì)被告駱某無權(quán)處分行為的追認(rèn)。
【評(píng)析】
筆者同意第二種意見，理由如下：
《物權(quán)法》第15條規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果區(qū)分原則，在不動(dòng)產(chǎn)買賣合同法律關(guān)系中，買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。出賣他人之物的行為，屬于無權(quán)處分行為。《合同法》第51條規(guī)定無權(quán)處分行為效力待定，其是否有效，處決于權(quán)利人是否追認(rèn)或處分人是否取得處分權(quán)，若權(quán)利人予以追認(rèn)或處分人取得了處分權(quán)，則其處分自始有效，否則，該處分行為自始無效，處分人因其不能履行合同而擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第51條雖然規(guī)定了對(duì)無權(quán)處分行為追認(rèn)這一法律制度，但是并沒有具體規(guī)定追認(rèn)的方式和方法，筆者認(rèn)為：
權(quán)利人追認(rèn)意思的表示可向無權(quán)處分人或相對(duì)人任一人作出。無權(quán)處分的主要問題在處分人的處分權(quán)存在瑕疵，因此瑕疵而構(gòu)成了對(duì)權(quán)利人權(quán)利的侵害。法律允許權(quán)利人進(jìn)行追認(rèn),目的即是保護(hù)和尊重權(quán)利人的意志和利益,如果權(quán)利人認(rèn)為無權(quán)處分行為對(duì)其有利,便可以對(duì)該行為予以追認(rèn),如果認(rèn)為該行為對(duì)其不利,便可以拒絕追認(rèn)。
無權(quán)處分涉及到處分人與相對(duì)人、權(quán)利人與相對(duì)人、權(quán)利人與處分人三種法律關(guān)系，其中后兩種關(guān)系則是無權(quán)處分效力考量的主要關(guān)系，理順了后兩種法律關(guān)系，便可消除無權(quán)處分的狀態(tài)和導(dǎo)致處分合同無效的原因。如權(quán)利人追認(rèn)意思的表示向處分人作出，其法律效果則是處分人事后取得處分權(quán)，導(dǎo)致無權(quán)處分行為轉(zhuǎn)化為有權(quán)行為；如權(quán)利人追認(rèn)意思的表示向合同的相對(duì)人作出，其法律效果則是導(dǎo)致處分合同義務(wù)履行不能的阻力解除，使得物權(quán)轉(zhuǎn)移的目的能夠?qū)崿F(xiàn)，總言之，對(duì)無權(quán)處分行為追認(rèn)的意思表示到達(dá)處分人或相對(duì)人之任一人，均可以使無權(quán)處分效力待定的事由歸于消滅，變處分效力由待定為確定。
知情的默許可視為追認(rèn)權(quán)的行使方式。追認(rèn)是權(quán)利人的單方意思表示，可以通過文字或行為的形式作出，也可以是通過明示或默示的形式作出。《民法通則》第66條第1款后句規(guī)定：“本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意”，可見，我國在立法上承認(rèn)默示的追認(rèn)，對(duì)知情的默許可以視為同意。
就本案來說，如果說原告2012年5月18日對(duì)兩被告簽訂《售房協(xié)議》不知情，那么在2012年12月5日原告與被告駱某一道出賣剩余共有的三間房時(shí)應(yīng)知道或應(yīng)當(dāng)知道自己權(quán)利名下的二間房屋已被駱某出賣，后未異議而予默認(rèn)，其行為當(dāng)視為對(duì)被告駱某無權(quán)處分行為的追認(rèn)。對(duì)《售房協(xié)議》的相對(duì)人被告陳某來說，知道原告唐某與被告駱某系父女關(guān)系，有理由相信被告駱某對(duì)所賣房屋有處分權(quán)，同時(shí)在自己買房后隨即入居住，原告也予默許，即便是原告唐某在2012年5月18日對(duì)被告駱某賣房不知情，其后的默認(rèn)行為亦當(dāng)視為對(duì)駱某無權(quán)處分行為的追認(rèn)。
（作者單位：湖南省新田縣人民法院）