案情簡介：
2018年5月，張弛與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定張弛購買案涉房屋，全額支付了購房款。后張弛將房屋進(jìn)行裝修并入住案涉房屋，其在文昌市無其他用于居住的房屋。
因大白公司與金融機(jī)構(gòu)的金融借款合同糾紛，一審法院于2018年9月14日作出訴前保全民事裁定，對(duì)天成國際項(xiàng)目進(jìn)行查封（含本案案涉房屋）。張弛以一審法院查封的案涉房屋屬其所有為由提出異議，一審法院作出執(zhí)行裁定：中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。金融機(jī)構(gòu)遂向一審法院提起本訴。
另查，2018年4月22日，《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》（瓊辦發(fā)【2018】29號(hào)）發(fā)布，實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，規(guī)定“非海南省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明” 張弛一家不符合上述政策所規(guī)定的購房條件。
一審海南第一中院觀點(diǎn)：
張弛所擁有的對(duì)案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)能夠排除文昌農(nóng)商行、陵水農(nóng)信社、瓊海農(nóng)信社金錢之債的執(zhí)行。參照?qǐng)?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。根據(jù)前文所述，張弛對(duì)案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)完全符合該第二十八條規(guī)定的條件，同時(shí)沒有證據(jù)顯示張弛在當(dāng)?shù)負(fù)碛袃商鬃》浚瑥埑诘馁彿啃袨橐嗖贿`反執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定，其所擁有的物權(quán)期待權(quán)能夠排除文昌農(nóng)商行、陵水農(nóng)信社、瓊海農(nóng)信社金錢之債的執(zhí)行。綜上所述，天成國際項(xiàng)目雖然尚登記在大白公司名下，但案涉房屋已由張弛合法購買，其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
二審海南高院觀點(diǎn)：
雖然張弛與大白公司就案涉房屋簽訂《文昌市商品房買賣合同》，其也依約支付全部購房款，并對(duì)案涉房屋進(jìn)行裝修使用，但因不符合限購政策的要求，其購買案涉房屋的行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。雖然《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，限購政策只限制了物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的無效。但張弛簽訂《文昌市商品房買賣合同》因不符合限購政策而不能產(chǎn)生對(duì)案涉房屋物權(quán)變動(dòng)的效力，其基于該合同僅享有普通的合同債權(quán)，其無法請(qǐng)求出賣人大白公司為其辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。故張弛不能依據(jù)限購后所簽訂的《文昌市商品房買賣合同》以及對(duì)該合同的履行而獲得案涉房屋的物權(quán)，由此，其也無法享有案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)。案涉房屋仍登記在大白公司名下，張弛基于《文昌市商品房買賣合同》對(duì)案涉房屋所享有的合同權(quán)利不足以對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的金錢債權(quán)。一審法院參照?qǐng)?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條、第二十九條的規(guī)定，認(rèn)定張弛就案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，屬于適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
再審最高院觀點(diǎn)：
物權(quán)期待權(quán)是指案外人對(duì)案涉房屋雖尚不享有《中華人民共和國物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），但因具備了物權(quán)的實(shí)質(zhì)性要素，依法可以合理預(yù)期通過辦理不動(dòng)產(chǎn)登記將該物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)化為《中華人民共和國物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記至其名下的期待。這顯然與張弛所稱對(duì)有關(guān)商品房限購政策改變的期待，或等待取得購房資格的內(nèi)涵不同。根據(jù)原審法院查明的事實(shí)，盡管張弛與大白公司就案涉房屋簽訂《文昌市商品房買賣合同》，但因其購買案涉房屋不符合當(dāng)?shù)厣唐贩肯拶徴撸蕪埑陉P(guān)于其對(duì)案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于房產(chǎn)調(diào)控行政管理需要的主張，于法無據(jù)，本院不予支持。而原審法院以張弛購買案涉房屋的行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，無法請(qǐng)求出賣人大白公司為其辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記為由，認(rèn)定張弛對(duì)案涉房屋沒有物權(quán)期待權(quán)，并無不當(dāng)，本院予以認(rèn)可。
福州律師蔡思斌評(píng)析：
如果機(jī)械適用法律，本案中購房者顯然符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，其理應(yīng)享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。但從立法本意出發(fā)，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定本質(zhì)是為了保護(hù)購房者的物權(quán)期待權(quán)。因此如果購房者本身不享有物權(quán)期待權(quán)，即便符合上述規(guī)定，亦不應(yīng)能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)此，最高院在再審裁定中認(rèn)為物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)上是“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記至其名下的期待”，即只有最終能夠取得所有權(quán)的主體，才有享有物權(quán)期待權(quán)的可能。但本案購房者由于限購政策的存在，其不可能依據(jù)房屋買賣合同取得房屋的所有權(quán)，因此其也無法享有案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)。在此前提下，即便其符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，亦不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。
案例索引：(2020)最高法民申1860號(hào)，以上涉及名字均為化名。
福州律師蔡思斌
2022年11月7日
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