那么商戶只能吃啞巴虧么，是否有相關法律規定了商鋪前停車位設立相關問題，商戶又該如何維權？福建電視臺第一幫幫團記者咨詢了調節欄目特約嘉賓律師蔡思斌，蔡律師以案釋法，就相關問題進行解惑。

首先就商鋪前停車位歸屬權問題來說，根據《物權法》第七十三條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有”及第七十四條“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”，再根據《福州市停車場建設和管理辦法》第三十二條“居民住宅區規劃建設的停車場不能滿足業主停車需求時，經業主大會決定，可以在住宅區內公共道路或者其他場地設置停車泊位。停車泊位不得占用消防通道，不得降低住宅區綠化率?！笨芍?，只要場地位于建筑用地規劃許可證確定的紅線圖范圍內，經過業主大會決定且符合規范的，均可以設置停車位，所有權屬于全體業主。對于停車位是否應與商鋪保持合理距離，法律法規并沒有具體規定。商戶雖為商鋪的業主，但并不代表其對商鋪門前的土地享有所有權，獨立于商鋪專有部分之外的部分應屬全體業主共有。因此商戶不能因停車位有礙其經營便擅自主張停車位歸屬，妨礙業主停車。

那么商戶有權因自身生意受影響而主張停車位與商鋪保持合理距離么，有沒有辦法能挽回自身權益？來看幾例法院判決。

案例一：（2023）鄂2802民初3127號

原告吳某、譚某認為被告業委會規劃的部分車位距離原告商鋪過近，沒有給原告的門面留出合理空間，也沒有給人員和貨物進出保留合理空間，嚴重影響其正常經營。原告向法院起訴，請求判令被告將原告商鋪門前位置留出2米，使原告商鋪能正常裝卸貨物和經營。法院認為，建筑區劃內的公共場所屬于業主共有，住建局在該范圍內規劃停車位線并未侵害吳某的專有權利，其要求業委會在其商鋪門前位置留出2米沒有事實依據和法律依據。

案例二：（2021）閩05民終7582號

原告李某認為被告物業公司、業委會為了自己管理的需要，無視自己的利益，擅自設置停車位，致使店鋪客流流失，生意蕭條。原告向法院起訴，請求判令被告停止將其門前公用用地收費停車場使用并拆除場地出入口道閘。法院認為，案涉小區地面屬于業主共有部分，經業主大會履行法定程序表決通過可以依法規劃為停車場所……李某在未能舉證證明業委會、物業公司對小區共有的地面停車場設置道閘并收費的行為妨礙其正常的經營權的情形下，應承擔舉證不能的不利法律后果。最終駁回了李某的訴訟請求。

案例三：（2023）黔05民終4010號

被上訴人（被告）朱某訴求認為上訴人（原告）交易市場管理公司向被告交付涉案商鋪后，在該商鋪門口前方劃定停車位以及防護欄，導致社會車輛停放在涉案商鋪門口，致使需要維修的車輛無法直接進入涉案商鋪，因此被告通過維修車輛等方式來獲取利益的目的無法實現，遂向法院請求判令解除與原告簽訂《房屋租賃合同》。法院認為，在租賃合同履行過程中，因有關政府部門在案涉門面處劃定停車位、設置隔離樁，導致社會車輛停放在涉案商鋪門口，致使需要維修的車輛無法直接進入涉案商鋪，被上訴人通過維修車輛等方式來獲取利益的目的無法實現。根據《中華人民共和國民法典》第五百三十三條：“合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同?！敝幎?，被上訴人具有法定解除合同的權利。

由上述案例可知，法院對于商戶以妨礙經營為由請求判令改造或撤銷停車場的，基本不予支持。但商戶并非只能認栽，《福州市停車場建設和管理辦法》第十四條“……建設或者將平面停車場改造為立體停車場，應當符合用地、建筑、特種設備等相關要求和技術標準，與城市容貌相協調，按照要求采取隔音、減震等措施，不得影響結構安全、消防安全和通行安全；對他人合法權益造成影響的應當依法予以補償。”商戶可以據此向物業公司、業委會請求合理補償，如贛州一小區物業推出商戶停車優惠政策，每個店鋪一部車免費，以及給店鋪這邊例外的停車消費，有店鋪優惠券，一小時之內免費，超過一小時之后是一塊錢等。與物業及業委會協商不成的，商戶有權主張變更或解除商鋪租賃合同。

福州律師蔡思斌

物業維修基金的催繳不適用訴訟時效制度

——上海市虹口區久樂大廈小區業主大會與上海環亞實業總公司所有權糾紛案評析

作者｜成皿（上海二中院法官）

作者｜周嫣（上海二中院法官助理）

*本案系最高人民法院第65號指導案例，成皿系該案承辦法官。本文經授權發布，僅代表作者觀點，不代表其供職機構及「高杉LEGAL」立場，且不作為針對任何個案的法律意見*

物業維修基金是為我國《物權法》等法律規定所確認的一項業主共有財產，繳納物業維修基金系業主的法定義務，部分業主不繳納物業維修基金的行為損害了該物業所涉全體業主的共同利益，也因妨害物業的長期安全使用而損害社會公共利益，故對物業維修基金的催繳不適用訴訟時效制度。

【案情】

1995年8月5日，案外人虹口房地產公司作為甲方與環亞公司作為乙方簽訂了《拆遷補償協議書》，約定：乙方經核定拆除的建筑面積為2,100平方米；經雙方協商，根據拆一還一原則，大樓建成后，1至2層約1,600平方米作為產權補償，地下室400平方米作為使用權補償歸還乙方。2004年1月5日，虹口房地產公司與環亞公司又簽訂了《關于交付久樂大廈補償用房的協議》。2004年3月1日，環亞公司取得久樂大廈底層、二層房屋的產權，系爭房屋底層建筑面積691.36平方米、二層建筑面積910.39平方米。環亞公司未支付過系爭房屋的維修基金。

2010年9月15日，久樂大廈業主大會就是否向法院起訴環亞公司追討維修基金征求全體業主意見。經會議表決，超過二分之一以上業主同意起訴環亞公司。業主大會代表業主起訴至法院，要求環亞公司向業主大會交納久樂大廈底層、二層維修基金人民幣62,227.99元，后變更訴訟請求為57,566.90元。

被告環亞公司辯稱，環亞公司于2004年獲得房地產權證，至業主大會起訴亦有6年之久，原告從未主張權利，該請求已超過訴訟時效。環亞公司與小區其他業主各自有入口完全分離，不使用電梯等設備，其他物業服務也自行完成。

【審判】

上海市虹口區人民法院一審認為：

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修基金。被告環亞公司未繳納維修基金，理應按照相關規定繳納。根據法律的規定業主大會有權依照法律、法規以及管理規約，主張權利。而繳納維修基金的義務系由法律、法規予以規定，系業主的法定義務，并非系業主大會與業主基于債權關系而形成的債務，故對于維修基金的催討不適用訴訟時效的規定。故一審判決：環亞公司應向業主大會繳納久樂大廈底層、二層房屋的維修基金57,566.90元。

判決后，被告環亞公司不服，向上海市第二中級人民法院提起上訴，請求撤銷原審判決，改判駁回原告的一審訴訟請求。

上海市第二中級人民法院二審認為：

業主大會具有社團性質，業主即是社團之社員，享有社員權，承擔社員義務，其權利義務包含多種性質。業主大會作為全體業主的共有財產管理者，對房屋共有部分的維修和改良具有法律規定的權利。維修基金是法律規定的業主應當繳納的款項，其用途就是對房屋共有部分的維修和改良。因此，業主大會要求作為小區業主之一的上訴人繳納維修基金，這一權利基于業主是業主大會的社員，基于業主大會是房屋共有部分維修和改良的管理者而產生，故這一權利并非是單純的債權請求權，不是訴訟時效制度的客體，不應適用時效制度。故二審法院判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案的爭議焦點主要集中在物業維修基金的催繳是否適用民事訴訟時效制度。訴訟時效制度是民法上一項重要制度，其設立的主要意義在于維護交易安全和法律關系的穩定，督促權利人積極行使權利,避免造成訴訟上的查證、舉證困難。學界一般認為，訴訟時效制度僅適用于請求權。我國法律亦規定，唯債權請求權和繼承請求權得適用訴訟時效。

最高人民法院《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第1條規定：“當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯，但對下列債權請求權提出訴訟時效抗辯的，人民法院不予支持：……”該條款在列舉了不適用訴訟時效的幾種債權請求權的同時，也對債權請求權得適用訴訟時效作出了肯定。另，我國《繼承法》第8條規定：“繼承權糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應當知道其權利被侵犯之日起計算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟?！?/p>

而繳納維修基金作為業主的一項法定義務，當然不是繼承權請求，同時也非債權請求權，且具備法定不適用訴訟時效情形的一般共性。因此，筆者認為，維修基金的催繳無論從法律上亦或是法理上，均不應受訴訟時效的制約。

一、維修基金屬業主共有財產，業主大會與業主之間非債權債務關系

債權作為最典型的請求權，指特定民事關系一方當事人請求對方當事人為一定給付的權利。根據《民法通則》相關規定，債的發生原因主要有二：一是基于契約關系，即合同之債；二是基于法律規定，即民法上規定的侵權行為之債、無因管理之債、不當得利之債。此外，締約過失等法律事實及單方允諾行為也可能引起債的發生。債是一種財產法律關系，它反映的是財產利益從一方主體轉移至另一方主體的財產流轉關系。因此，為了穩定社會經濟秩序，基于債權而發生的請求權一般適用訴訟時效制度。那么，維修基金的繳納是否為業主大會對業主所享有的一項債權呢？筆者以為，答案當為否定。

維修基金，是指由業主支付的專門用于住宅共用部分、共用設施、設備維修的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修費用。我國《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！钡?9條明確規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。”可見，維修基金在性質上屬于共有財產，歸全體業主共有，此種共有不能處分、轉讓、分割，其籌集、使用情況應當定期公布。

業主大會作為由全體業主成立的一種自治組織，享有管理業主共有財產和共同生活事務的權利?！段餀喾ā返?6條對業主大會的職權作出了規定，其中之一即是維修基金的籌集和使用應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。業主大會催促業主繳納維修基金正是基于對這一共同管理職權的行使，并非是向業主主張一項債權。業主大會與業主的關系也非債權人與債務人之間的關系，而更類似于股東大會與股東之間的關系。這種對財產的管理關系所反映的是財產的歸屬和利用關系，主要目的在于保護財產的靜態安全，是物權關系的一種體現。而債權債務關系所反映的是一種財產的流轉關系，目的在于保護財產的動態安全，兩者截然不同。

此外，從債的發生原因上考量，催繳維修基金亦非債權請求權。業主大會的共同管理權是法律法規以及業主規約的規定所授予的。一方面，在法律法規明確規定了業主大會職權的情況下，應從法律法規的規定；另一方面，在法律法規沒有規定的情況下，業主可以通過制定管理規約來賦予業主大會一定的職權?；I集和使用維修基金是《物權法》第76條直接規定的業主大會所享有的管理職權的內容之一。業主大會行使這一職權既是行使權利也是履行義務，既非基于契約關系、單方允諾等意定之債，亦非基于侵權行為、無因管理、不當得利等法定之債。因此，本案原告久樂大廈小區業主大會催促業主環亞實業總公司繳納維修基金的行為，并非基于債權請求權，不應適用訴訟時效制度。

二、繳納維修基金是業主的法定義務

雖然《物權法》第76條、79條對維修基金的規定中未明確指出其繳納是一項法定義務，但通過對該條文及相關法律、法規、規章的解讀，我們理應認為繳納維修基金是業主不得自我免除的一項法定義務。理由如下：

第一，繳納維修基金已為行政法規、部門規章和一些地方性規章明確規定。2003年國務院頒布的《物業管理條例》第7條第4款項明確規定：“業主在物業管理活動中，履行下列義務：……（四）按照國家有關規定交納專項維修資金……”該法規明確了業主繳納維修基金的法定性。同時，2007年建設部、財政部頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》（該《辦法》廢止了1998年頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，后者同樣規定了購房者繳納維修基金的義務，其第4條第1款規定：“凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）?！保S修基金的繳納作了進一步的具體規定，該部門規章第6條規定：“下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。”第12條規定：“商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶?！钡?3條規定：“未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人?！贝送?，上海市政府早在2000年便頒布了《上海市商品住宅專項維修資金管理辦法》（現行有效），于2001年1月1日起施行。該規章第4條對維修基金的設立作了明確規定：“新建商品住宅應當設立專項維修基金。新建外銷商品住宅出售時設立專項維修基金的，由房地產開發企業與購房人在住宅轉讓合同中約定；住宅出售時未設立專項維修基金的，業主大會或者業主代表大會可以決定設立，并在業主公約中規定?！钡?9條規定：“本辦法自2001年１月１日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的維修基金的設立、使用和管理，參照本辦法的有關規定執行，具體執行辦法由市房地資源局制定?！币虼?，本案中的虹口區久樂大廈即為上述條款所稱的“新建商品住宅”。環亞公司作為業主即購房人，理應按規定繳納維修基金。

第二，繳納維修基金是業主作為財產共有人和共同管理人不能免除的一項義務?！段餀喾ā返?0條規定，業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第72條第1款規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務?！钡?6條規定了業主有籌集和使用維修基金的權利。所以，業主在對建筑物專有部分以外的共有部分享有使用、收益等共有權的同時，也要相應地對這些共有部分承擔維護、維修等義務。業主在參與管理的同時，作為共同生活關系的一員，也負有參與共同生活、維護共同秩序的義務（參見段啟武：《建筑物區分所有權之研究》，載梁慧星主編《民商法論叢（第1卷）》，法律出版社1995年版，第335頁）。同時，由于建筑物共有部分和專有部分的不可分性，業主不得僅保留專有部分的權利而放棄共有部分的權利，也不能以放棄共有部分的權利為理由而拒絕履行義務，更不能以其未“實際使用”為由而拒絕支付費用（參見王利明：《物權法研究（第三版）上卷》，中國人民大學出版社2013年版，第592頁。）。因此，雖然《物權法》并未直接指出業主必須繳納維修基金，但根據對條文的解讀同樣可以明確其法定性。維修基金作為全體業主的共有財產，業主在享有籌集和使用的權利之時，理應承擔按規定或約定履行繳納維修基金的義務。本案中，環亞公司以不使用電梯等設備，自行完成其他物業服務為由，拒絕履行繳納維修基金的義務，明顯違背了法律規定的應有之義。

【結語】

物業維修基金是為我國《物權法》等法律規定所確認的一項業主共有財產，只能用于共有部分的維修或其他重大修繕等特定目的，其設立是為了保障業主的正常居住和生活。繳納維修資金作為業主的一項法定義務，不得被拒絕和免除。如果繳納維修資金適用訴訟時效制度，在時效期內未經主張即消滅，那么無疑是變相地將拒絕繳納維修資金這一違法行為合法化了。這顯然違背了訴訟時效制度設立的初衷，也不利于保護其他業主的權利，故繳納維修資金不能適用訴訟時效制度。