——上海市虹口區久樂大廈小區業主大會與上海環亞實業總公司所有權糾紛案評析
作者｜成皿（上海二中院法官）
作者｜周嫣（上海二中院法官助理）
*本案系最高人民法院第65號指導案例，成皿系該案承辦法官。本文經授權發布，僅代表作者觀點，不代表其供職機構及「高杉LEGAL」立場，且不作為針對任何個案的法律意見*
物業維修基金是為我國《物權法》等法律規定所確認的一項業主共有財產，繳納物業維修基金系業主的法定義務，部分業主不繳納物業維修基金的行為損害了該物業所涉全體業主的共同利益，也因妨害物業的長期安全使用而損害社會公共利益，故對物業維修基金的催繳不適用訴訟時效制度。
【案情】
1995年8月5日，案外人虹口房地產公司作為甲方與環亞公司作為乙方簽訂了《拆遷補償協議書》，約定：乙方經核定拆除的建筑面積為2,100平方米；經雙方協商，根據拆一還一原則，大樓建成后，1至2層約1,600平方米作為產權補償，地下室400平方米作為使用權補償歸還乙方。2004年1月5日，虹口房地產公司與環亞公司又簽訂了《關于交付久樂大廈補償用房的協議》。2004年3月1日，環亞公司取得久樂大廈底層、二層房屋的產權，系爭房屋底層建筑面積691.36平方米、二層建筑面積910.39平方米。環亞公司未支付過系爭房屋的維修基金。
2010年9月15日，久樂大廈業主大會就是否向法院起訴環亞公司追討維修基金征求全體業主意見。經會議表決，超過二分之一以上業主同意起訴環亞公司。業主大會代表業主起訴至法院，要求環亞公司向業主大會交納久樂大廈底層、二層維修基金人民幣62,227.99元，后變更訴訟請求為57,566.90元。
被告環亞公司辯稱，環亞公司于2004年獲得房地產權證，至業主大會起訴亦有6年之久，原告從未主張權利，該請求已超過訴訟時效。環亞公司與小區其他業主各自有入口完全分離，不使用電梯等設備，其他物業服務也自行完成。
【審判】
上海市虹口區人民法院一審認為：
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修基金。被告環亞公司未繳納維修基金，理應按照相關規定繳納。根據法律的規定業主大會有權依照法律、法規以及管理規約，主張權利。而繳納維修基金的義務系由法律、法規予以規定，系業主的法定義務，并非系業主大會與業主基于債權關系而形成的債務，故對于維修基金的催討不適用訴訟時效的規定。故一審判決：環亞公司應向業主大會繳納久樂大廈底層、二層房屋的維修基金57,566.90元。
判決后，被告環亞公司不服，向上海市第二中級人民法院提起上訴，請求撤銷原審判決，改判駁回原告的一審訴訟請求。
上海市第二中級人民法院二審認為：
業主大會具有社團性質，業主即是社團之社員，享有社員權，承擔社員義務，其權利義務包含多種性質。業主大會作為全體業主的共有財產管理者，對房屋共有部分的維修和改良具有法律規定的權利。維修基金是法律規定的業主應當繳納的款項，其用途就是對房屋共有部分的維修和改良。因此，業主大會要求作為小區業主之一的上訴人繳納維修基金，這一權利基于業主是業主大會的社員，基于業主大會是房屋共有部分維修和改良的管理者而產生，故這一權利并非是單純的債權請求權，不是訴訟時效制度的客體，不應適用時效制度。故二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【評析】
本案的爭議焦點主要集中在物業維修基金的催繳是否適用民事訴訟時效制度。訴訟時效制度是民法上一項重要制度，其設立的主要意義在于維護交易安全和法律關系的穩定，督促權利人積極行使權利,避免造成訴訟上的查證、舉證困難。學界一般認為，訴訟時效制度僅適用于請求權。我國法律亦規定，唯債權請求權和繼承請求權得適用訴訟時效。
最高人民法院《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第1條規定：“當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯，但對下列債權請求權提出訴訟時效抗辯的，人民法院不予支持：……”該條款在列舉了不適用訴訟時效的幾種債權請求權的同時，也對債權請求權得適用訴訟時效作出了肯定。另，我國《繼承法》第8條規定：“繼承權糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應當知道其權利被侵犯之日起計算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟?！?/p>
而繳納維修基金作為業主的一項法定義務，當然不是繼承權請求，同時也非債權請求權，且具備法定不適用訴訟時效情形的一般共性。因此，筆者認為，維修基金的催繳無論從法律上亦或是法理上，均不應受訴訟時效的制約。
一、維修基金屬業主共有財產，業主大會與業主之間非債權債務關系
債權作為最典型的請求權，指特定民事關系一方當事人請求對方當事人為一定給付的權利。根據《民法通則》相關規定，債的發生原因主要有二：一是基于契約關系，即合同之債；二是基于法律規定，即民法上規定的侵權行為之債、無因管理之債、不當得利之債。此外，締約過失等法律事實及單方允諾行為也可能引起債的發生。債是一種財產法律關系，它反映的是財產利益從一方主體轉移至另一方主體的財產流轉關系。因此，為了穩定社會經濟秩序，基于債權而發生的請求權一般適用訴訟時效制度。那么，維修基金的繳納是否為業主大會對業主所享有的一項債權呢？筆者以為，答案當為否定。
維修基金，是指由業主支付的專門用于住宅共用部分、共用設施、設備維修的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修費用。我國《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！钡?9條明確規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修?！笨梢?，維修基金在性質上屬于共有財產，歸全體業主共有，此種共有不能處分、轉讓、分割，其籌集、使用情況應當定期公布。
業主大會作為由全體業主成立的一種自治組織，享有管理業主共有財產和共同生活事務的權利?！段餀喾ā返?6條對業主大會的職權作出了規定，其中之一即是維修基金的籌集和使用應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。業主大會催促業主繳納維修基金正是基于對這一共同管理職權的行使，并非是向業主主張一項債權。業主大會與業主的關系也非債權人與債務人之間的關系，而更類似于股東大會與股東之間的關系。這種對財產的管理關系所反映的是財產的歸屬和利用關系，主要目的在于保護財產的靜態安全，是物權關系的一種體現。而債權債務關系所反映的是一種財產的流轉關系，目的在于保護財產的動態安全，兩者截然不同。
此外，從債的發生原因上考量，催繳維修基金亦非債權請求權。業主大會的共同管理權是法律法規以及業主規約的規定所授予的。一方面，在法律法規明確規定了業主大會職權的情況下，應從法律法規的規定；另一方面，在法律法規沒有規定的情況下，業主可以通過制定管理規約來賦予業主大會一定的職權。籌集和使用維修基金是《物權法》第76條直接規定的業主大會所享有的管理職權的內容之一。業主大會行使這一職權既是行使權利也是履行義務，既非基于契約關系、單方允諾等意定之債，亦非基于侵權行為、無因管理、不當得利等法定之債。因此，本案原告久樂大廈小區業主大會催促業主環亞實業總公司繳納維修基金的行為，并非基于債權請求權，不應適用訴訟時效制度。
二、繳納維修基金是業主的法定義務
雖然《物權法》第76條、79條對維修基金的規定中未明確指出其繳納是一項法定義務，但通過對該條文及相關法律、法規、規章的解讀，我們理應認為繳納維修基金是業主不得自我免除的一項法定義務。理由如下：
第一，繳納維修基金已為行政法規、部門規章和一些地方性規章明確規定。2003年國務院頒布的《物業管理條例》第7條第4款項明確規定：“業主在物業管理活動中，履行下列義務：……（四）按照國家有關規定交納專項維修資金……”該法規明確了業主繳納維修基金的法定性。同時，2007年建設部、財政部頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》（該《辦法》廢止了1998年頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，后者同樣規定了購房者繳納維修基金的義務，其第4條第1款規定：“凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）?！保S修基金的繳納作了進一步的具體規定，該部門規章第6條規定：“下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。”第12條規定：“商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。”第13條規定：“未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人?！贝送?，上海市政府早在2000年便頒布了《上海市商品住宅專項維修資金管理辦法》（現行有效），于2001年1月1日起施行。該規章第4條對維修基金的設立作了明確規定：“新建商品住宅應當設立專項維修基金。新建外銷商品住宅出售時設立專項維修基金的，由房地產開發企業與購房人在住宅轉讓合同中約定；住宅出售時未設立專項維修基金的，業主大會或者業主代表大會可以決定設立，并在業主公約中規定?！钡?9條規定：“本辦法自2001年１月１日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的維修基金的設立、使用和管理，參照本辦法的有關規定執行，具體執行辦法由市房地資源局制定?！币虼?，本案中的虹口區久樂大廈即為上述條款所稱的“新建商品住宅”。環亞公司作為業主即購房人，理應按規定繳納維修基金。
第二，繳納維修基金是業主作為財產共有人和共同管理人不能免除的一項義務?！段餀喾ā返?0條規定，業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第72條第1款規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務?！钡?6條規定了業主有籌集和使用維修基金的權利。所以，業主在對建筑物專有部分以外的共有部分享有使用、收益等共有權的同時，也要相應地對這些共有部分承擔維護、維修等義務。業主在參與管理的同時，作為共同生活關系的一員，也負有參與共同生活、維護共同秩序的義務（參見段啟武：《建筑物區分所有權之研究》，載梁慧星主編《民商法論叢（第1卷）》，法律出版社1995年版，第335頁）。同時，由于建筑物共有部分和專有部分的不可分性，業主不得僅保留專有部分的權利而放棄共有部分的權利，也不能以放棄共有部分的權利為理由而拒絕履行義務，更不能以其未“實際使用”為由而拒絕支付費用（參見王利明：《物權法研究（第三版）上卷》，中國人民大學出版社2013年版，第592頁。）。因此，雖然《物權法》并未直接指出業主必須繳納維修基金，但根據對條文的解讀同樣可以明確其法定性。維修基金作為全體業主的共有財產，業主在享有籌集和使用的權利之時，理應承擔按規定或約定履行繳納維修基金的義務。本案中，環亞公司以不使用電梯等設備，自行完成其他物業服務為由，拒絕履行繳納維修基金的義務，明顯違背了法律規定的應有之義。
【結語】
物業維修基金是為我國《物權法》等法律規定所確認的一項業主共有財產，只能用于共有部分的維修或其他重大修繕等特定目的，其設立是為了保障業主的正常居住和生活。繳納維修資金作為業主的一項法定義務，不得被拒絕和免除。如果繳納維修資金適用訴訟時效制度，在時效期內未經主張即消滅，那么無疑是變相地將拒絕繳納維修資金這一違法行為合法化了。這顯然違背了訴訟時效制度設立的初衷，也不利于保護其他業主的權利，故繳納維修資金不能適用訴訟時效制度。
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出租方(甲方)：_____，男/女，身份證號碼___________________________
承租方(乙方)：_____，男/女，身份證號碼___________________________
根據《中華人民共和國合同法》及其他相關法律、法規規定，甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就下列房屋的租賃達成如下協議：
第一條：房屋基本情況
甲方將自有的坐落在______市______街道______小區______棟______號的房屋出租給乙方使用。
第二條：租賃期限
租賃期共______個月，甲方從______年______月______日起將出租房屋交付乙方使用，至______年______月______日收回。
第三條：租金
本房屋月租金為人民幣______元，按月/季度/年結算。每月月初/每季季初/每年年初X日內，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
第四條：交付房租期限
乙方應于本合同生效之日起___日內，將該房屋交付給甲方。
第五條：房屋租賃期間相關費用說明
乙方租賃期間，水、電、取暖、燃氣、電話、物業以及其它由乙方居住而產生的費用由乙方負擔。租賃結束時，乙方須交清欠費。
第六條：房屋維護養護責任
租賃期間，乙方不得隨意損壞房屋設施，如需裝修或改造，需先征得甲方同意，并承擔裝修改造費用。租賃結束時，乙方須將房屋設施恢復原狀。
第七條：租賃期滿
租賃期滿后，如乙方要求繼續租賃，則須提前___個月向甲方提出，甲方收到乙方要求后___天內答復。如同意繼續租賃，則續簽租賃合同。同等條件下，乙方享有優先租賃的權利。
第八條：提前終止合同
在房屋租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前_____月書面通知對方，經雙方協商后簽訂終止合同書，在終止合同書簽訂前，本合同仍有效。
受不可抗力因素影響，甲方必須終止合同時，一般應提前_____個月書面通知乙方。乙方的經濟損失甲方不予補償。
第九條：違約責任
在房屋租賃期間，任何一方違反本合同的規定，依據事實輕重，按年度須向對方交納年度租金的10%作為違約金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有權按月租金的2%向乙方加收滯納金。
第十條：本合同頁數，一式2份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等效力。
甲方： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?乙方：
年 ? 月 ? 日 ? ? ? ? ? ? ? ? ??年 ? ?月 ? ?日
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