——內(nèi)蒙古察右后旗法院判決常某訴齊某房屋買賣合同糾紛案

來源：人民法院報(bào)；福州律師網(wǎng)專業(yè)福州債務(wù)律師推薦參考案例

裁判要旨

先履行非金錢債務(wù)的一方已履行了主給付債務(wù)，其在法律及事實(shí)上不能繼續(xù)履行從給付債務(wù)，且未履行債務(wù)的行為沒有給對方造成損失的，可以要求對方繼續(xù)履行金錢債務(wù)，對方不得拒絕履行。

【案情】

2007年11月11日，原告常某與被告齊某簽訂了《售房協(xié)議》。協(xié)議約定：原告將其單位作價(jià)處理給自己的一套沒有辦理房產(chǎn)證的小二樓（包括兩間小房）出售給被告，房屋整體售價(jià)為46000元；被告前期支付原告購房款44000元，待原告辦理了房產(chǎn)證后，被告再支付剩余購房款2000元。同日，被告支付原告購房款44000元。同年12月初，原告將出售給被告的房屋交付被告使用。2013年8月中旬，所售房屋在被告沒有通知原告的情況下，被開發(fā)商拆遷。開發(fā)商在被告購買原告的房屋處，補(bǔ)償了被告120平方米住宅樓（三樓）一套、車庫一間。開發(fā)商補(bǔ)償給被告的樓房尚未完工，補(bǔ)償?shù)臉欠恐两駴]有辦理房產(chǎn)證。原告起訴要求被告支付剩余購房款2000元，被告以原告沒有辦理房產(chǎn)證為由拒絕支付剩余購房款。

【裁判】

內(nèi)蒙古自治區(qū)察哈爾右翼后旗人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告常某與被告齊某簽訂的《售房協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，具有法律約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，按照原、被告雙方簽訂的《售房協(xié)議》約定，原告應(yīng)當(dāng)先履行辦理房產(chǎn)證義務(wù)，待房產(chǎn)證辦妥后才能要求被告交付剩余購房款2000元。但是，本案標(biāo)的房屋已由原告交付被告使用，原告履行了前期主給付義務(wù)；標(biāo)的房屋不僅被開發(fā)商拆遷，而且被告在拆遷房屋時(shí)沒有通知原告，以致原告在法律及事實(shí)上無法為被告所購買的房屋辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條的規(guī)定，被告不能要求原告履行所約定的辦理房產(chǎn)證這一義務(wù)。另外，原告出售給被告的房屋被開發(fā)商拆遷后，被告不僅得到了相應(yīng)補(bǔ)償，而且還獲得了一定利益，故原告無需承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。在原告不能辦理房產(chǎn)證的情況下，被告應(yīng)當(dāng)依約支付原告剩余購房款2000元。據(jù)此，該院判決被告齊某支付原告常某剩余購房款2000元。

宣判后，原、被告均未提起上訴，該判決已發(fā)生法律效力，且被告主動履行了判決所確定的義務(wù)。

【評析】

該案爭議的焦點(diǎn)是被告齊某能否行使先履行抗辯權(quán)？即齊某能否要求常某繼續(xù)履行辦理房產(chǎn)證債務(wù)？齊某應(yīng)否支付常某剩余購房款？

1.齊某不得要求常某繼續(xù)履行辦理房產(chǎn)證債務(wù)

非金錢債務(wù)，是指除了金錢作為標(biāo)的的債務(wù)之外的債務(wù)，這類債務(wù)的標(biāo)的包括金錢以外的物、行為和智力成果。本案中，按照原、被告雙方簽訂的《售房協(xié)議》的約定，原告常某履行的是向被告齊某交付出售房屋及辦理房產(chǎn)證兩項(xiàng)債務(wù)，該債務(wù)屬于非金錢債務(wù)。根據(jù)合同法第一百一十條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求繼續(xù)履行，但在法律上或者事實(shí)上不能繼續(xù)履行的除外。本案原告常某已按照約定及時(shí)將出售給被告齊某的房屋交付被告使用，履行了前期給付債務(wù)，但該房屋后被開發(fā)商拆遷，被告在拆遷房屋時(shí)沒有通知原告，以致原告在法律及事實(shí)上無法為被告所購買的房屋辦理房產(chǎn)證，故被告依法不能要求原告繼續(xù)履行辦理房產(chǎn)證這一債務(wù)。

2.齊某應(yīng)當(dāng)支付常某剩余購房款

先履行抗辯權(quán)，是指合同中約定了債務(wù)履行的先后順序，在先履行一方未履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的情況下，后履行一方有拒絕其相應(yīng)的履行要求的權(quán)利。依照合同法第六十七條的規(guī)定，只有在先履行義務(wù)的一方未履行義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的情況下，后履行一方才能行使先履行抗辯權(quán)。需要說明的是，這里所稱的義務(wù)，是指合同中約定的主給付義務(wù)而非從給付義務(wù)。因此，如果先履行一方履行了主給付義務(wù)而未履行從給付義務(wù)的，后履行一方一般不能行使先履行抗辯權(quán)。根據(jù)《售房協(xié)議》的約定，本案原告常某履行的義務(wù)是，向被告齊某交付出售房屋并辦理房產(chǎn)證。筆者認(rèn)為，交付房屋是《售房協(xié)議》約定的主給付義務(wù)，辦理房產(chǎn)證是從給付義務(wù)。本案中，原告依約將出售給被告的房屋及時(shí)交付給被告使用，履行了合同約定的主給付義務(wù)，且出售的房屋已被開發(fā)商拆遷并建起了新樓房，原告在法律及事實(shí)上無法為被告所購買的房屋辦理房產(chǎn)證，故被告不能行使先履行抗辯權(quán)。另外，原告常某出售給被告齊某的房屋被開發(fā)商拆遷后，被告齊某不僅得到了相應(yīng)補(bǔ)償，而且還獲得了一定利益，故原告常某無需承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任，被告齊某應(yīng)當(dāng)依約支付原告常某剩余購房款2000元。否則，不僅會違反法理精神，而且對原告常某也是不公平的。

綜上所述，本案原告常某在法律及事實(shí)上無法為被告齊某所購買的房屋辦理房產(chǎn)證，被告齊某依法不能要求原告常某繼續(xù)履行辦理房產(chǎn)證這一債務(wù)；原告常某未履行債務(wù)的行為沒有給被告齊某造成損失，無需承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任，被告齊某應(yīng)當(dāng)依約支付原告常某剩余購房款。

本案案號：（2016）內(nèi)0928民初811號

案例編寫人：內(nèi)蒙古自治區(qū)察哈爾右翼后旗人民法院?史秀永