今年3月，王先生與方女士簽訂二手房買賣合同，以800萬元的價格購買方女士名下一套住宅商品房。簽約不久，王先生支付定金60萬元。為購新房，王先生早在今年2月就與丁女士簽約出售己方房屋，丁女士就部分房款擬辦理銀行貸款。

今年3月17日，北京市發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。根據(jù)該通知，丁女士就其與王先生的房屋交易須提高首付款比例至60%，即丁女士需再交納近200萬元的首付款。丁女士因籌款未果向王先生提出解約，雙方就此簽訂解約協(xié)議且王先生退還全部已收房款。此時，距王先生向方女士履行付款義務(wù)仍有兩個多月。

但王先生認(rèn)為，系上述新政策導(dǎo)致其與丁女士的房屋交易無法繼續(xù)、不得不解約，進(jìn)而導(dǎo)致其因無付款能力而無法繼續(xù)進(jìn)行與方女士之間的房屋交易，故上述新政策構(gòu)成其不能向方女士繼續(xù)履行合同的不可抗力，王先生遂當(dāng)即要求與方女士解約并要求退還全部定金。而方女士此次賣房也是為了購買新房，其在與王先生簽訂售房合同后不久即與他人簽訂買房合同，若與王先生解約將導(dǎo)致自己無資金支付購房款并構(gòu)成違約。

為此，方女士與中介一同與王先生協(xié)商，甚至表示愿意讓價，希望雙方能繼續(xù)房屋交易。但王先生堅(jiān)持上述意見并以上述事實(shí)理由訴至法院，要求解約和退款。方女士應(yīng)訴后提出反訴，以王先生構(gòu)成根本違約為由，要求解除雙方的房屋買賣合同并要求王先生按照雙方合同約定支付總房款20%的違約金，并提出其已收取的定金根據(jù)雙方合同約定應(yīng)抵扣違約金、不予退還。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，第一，王先生是全款購房，新政的實(shí)施并不影響其與方女士之間的房屋交易；第二，“連環(huán)單”雖在房屋交易中客觀存在，但基于合同的相對性，每一單房屋買賣所涉及的房屋買賣合同法律關(guān)系是彼此獨(dú)立的，在無特別約定的情況下，王先生與丁女士的房屋交易能否履行及是否履行，并不影響王先生就其與方女士之間的房屋買賣合同關(guān)系對方女士應(yīng)負(fù)的合同義務(wù)和法律責(zé)任；第三，王先生與丁女士解約后，距其向方女士付款尚距時日，其仍可再次售房以籌得錢款繼續(xù)履約，但其卻提出解約且提起本案訴訟，明確表達(dá)了其不再繼續(xù)履行合同的意思，構(gòu)成根本違約。最后，法院對王先生以不可抗力為由提出的解約要求未予支持，對方女士的解約要求予以支持并判令王先生根據(jù)合同約定支付違約金160萬元，王先生已付的60萬元定金依照雙方合同約定被用于抵扣相應(yīng)的違約金。

（海??宣）