來(lái)源：人民法院報(bào)；作者：駱 謙 鄧 穎

【案情】

2015年7月1日，葉加琴與石棉縣日用雜品公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)日雜公司）簽訂租房協(xié)議，租用位于石棉縣康棉路55號(hào)的門(mén)面房，約定租期為2015年7月1日至2016年6月31日，年租金2萬(wàn)元，租用期滿(mǎn)后，同等條件下葉加琴享有優(yōu)先租用權(quán)。合同到期后葉加琴繼續(xù)使用門(mén)面，并交納租金至2016年11月31日。同年11月29日，日雜公司發(fā)布門(mén)面競(jìng)價(jià)招租公告，葉加琴報(bào)名參加競(jìng)價(jià)并繳納了保證金。12月6日，日雜公司向各競(jìng)標(biāo)人說(shuō)明了實(shí)行最高價(jià)中標(biāo)，增價(jià)幅度為每次2000元的競(jìng)標(biāo)規(guī)則，競(jìng)租門(mén)面經(jīng)營(yíng)期限從2016年12月16日至2019年12月15日止。葉加琴作為競(jìng)標(biāo)者在該競(jìng)標(biāo)實(shí)施辦法后“同意的簽字”處簽名，在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中葉加琴未參與競(jìng)價(jià)，最終案外人劉某以每年3萬(wàn)元的租金競(jìng)得該門(mén)面房承租權(quán)。后葉加琴?gòu)?qiáng)行占有門(mén)面房并拒絕退還。日雜公司遂訴至法院，請(qǐng)求法院判令葉加琴立即返還門(mén)面房。

【分歧】

本案的爭(zhēng)議點(diǎn)在于承租人在競(jìng)價(jià)招租中能否直接適用優(yōu)先承租權(quán)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，被告葉加琴享有優(yōu)先承租權(quán)。雙方當(dāng)事人應(yīng)該按照租賃協(xié)議約定履行合同義務(wù)，合同約定在同等條件下原告具有優(yōu)先承租權(quán)。在租期屆滿(mǎn)后原告繼續(xù)出租門(mén)面給被告使用，雙方形成了不定期租賃合同關(guān)系，在競(jìng)價(jià)招租結(jié)束后，被告有權(quán)按合同約定以同等條件行使優(yōu)先承租權(quán)。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，被告葉加琴不享有優(yōu)先承租權(quán)。競(jìng)標(biāo)規(guī)則確定的“價(jià)高者得”的競(jìng)標(biāo)原則已經(jīng)否定了被告的優(yōu)先承租權(quán)，其應(yīng)當(dāng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)實(shí)施辦法確定的競(jìng)標(biāo)規(guī)則進(jìn)行舉牌競(jìng)價(jià)來(lái)獲得門(mén)面房承租權(quán)。

【評(píng)析】

優(yōu)先承租權(quán)是一項(xiàng)通過(guò)租賃合同產(chǎn)生的約定權(quán)利，并不是一項(xiàng)法定權(quán)利，優(yōu)先承租權(quán)是指租期屆滿(mǎn)后，出租人愿意繼續(xù)出租且原承租人愿意繼續(xù)租用，在同等條件下，原承租人有優(yōu)先于其他承租人的承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)的核心是同等條件，同等條件不僅包括租賃價(jià)格、租金支付方式、租賃期限等，還包括與租賃關(guān)系相關(guān)的其他條件，優(yōu)先承租權(quán)的行使是以出租人與第三人締結(jié)租賃契約為條件，而出租人采取招標(biāo)、拍賣(mài)或其他競(jìng)價(jià)的方式確定承租人，其制度核心是“價(jià)高者得”。若將優(yōu)先承租權(quán)直接適用于競(jìng)標(biāo)之情形，等到出租人與第三人合同即將成立時(shí)，承租人只須優(yōu)先行使承租權(quán)，這種承租人參與交易卻不必負(fù)擔(dān)交易成本的特權(quán)情形有違公平競(jìng)爭(zhēng)原則。因此，在以競(jìng)標(biāo)方式進(jìn)行的公開(kāi)招租中，出租人應(yīng)向原承租人履行競(jìng)價(jià)招租通知義務(wù)，承租人可按照程序參與競(jìng)標(biāo)獲取租賃權(quán)，原承租人未參與競(jìng)標(biāo)或最終未中標(biāo)的則視為其不具有同等條件而喪失優(yōu)先承租權(quán)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告葉加琴在約定的租賃期限屆滿(mǎn)后，繼續(xù)使用訴爭(zhēng)的門(mén)面房，原告日雜公司沒(méi)有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，租賃期限變更為不定期。原告在此期間為提高門(mén)面出租收益，依法定程序?qū)⑵湟愿?jìng)價(jià)形式向社會(huì)公開(kāi)招租，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。原告在招租前發(fā)布門(mén)面房競(jìng)價(jià)招租公告及招租過(guò)程中向被告葉加琴等競(jìng)標(biāo)人說(shuō)明了競(jìng)標(biāo)實(shí)施辦法，確定了競(jìng)價(jià)招租的程序和規(guī)則。該種形式已完全突破了原、被告雙方的門(mén)面租賃協(xié)議，以競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行的招租不能直接適用原、被告之間約定的優(yōu)先承租權(quán)，被告應(yīng)與其他競(jìng)標(biāo)人一同參與競(jìng)價(jià)并遵守競(jìng)標(biāo)規(guī)則。被告知曉招租事宜并放棄競(jìng)價(jià)，待案外人劉某競(jìng)得訴爭(zhēng)門(mén)面租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，提出以同等價(jià)格租賃該門(mén)面，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，損害了通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式取得承租權(quán)的善意第三人的合法權(quán)益，且破壞了市場(chǎng)正常交易秩序。故應(yīng)予支持原告的訴訟請(qǐng)求。

綜上，本案訴爭(zhēng)房屋的承租權(quán)應(yīng)由出價(jià)最高者競(jìng)得，未直接適用優(yōu)先承租權(quán)是遵循競(jìng)價(jià)制度的核心原則，有利于維護(hù)正常的交易秩序，保護(hù)出租人和善意第三人的合法權(quán)益。

（作者單位：四川省雅安市中級(jí)人民法院??石棉縣人民法院）