案件基本事實：林德旺與王碧英育有二子三女，分別為林大勇、林二勇、林美玉、林美珍和林美珠。夫妻二人婚內購有臺江區隆平路20號房產一套，又有祖遺產業原臺江區堤埕道76號一套，兩套都為夫妻共同財產。1995年，王碧英去世，生前無遺囑，遺產未分割。1998年，堤埕道76號拆遷，回遷安置于臺江區亞峰新區13座607單元和14座501單元。2007年4月24日、2007年5月1日，林德旺與林大勇分別簽訂《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》，將亞峰新區13座607單元以135000元的價格出售給林大勇。2007年6月，林大勇取得房屋所有權證。

……

訴訟第六戰：該案件歷經三年后終于迎來轉折機會，福州中院決定再審。法院裁定關鍵內容只一句話，但裁定能夠出爐，當事人不知花費了多少心血！

福州中院(2016)閩01民監18號裁定：

二審上訴人林美珍、林美玉因與二審被上訴人林大勇及一審第三人林二勇、林美珠確認合同糾紛一案，本院于2014年6月11日作出（2014）榕民終字第1147號民事判決，已經發生法律效力。經本院院長提交審判委員會討論認為，該判決確有錯誤，應予再審。

?

訴訟第七戰：中院啟動再審后，林美珍、林美玉的訴訟請求仍與原訴一致，請求撤銷一、二審法院判決，確認被告林德旺與林大勇簽訂的《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》無效。福州中院在再審中確認二個觀點（事實），第一認定繼承開始后至遺產分割前，各繼承人對遺產為共同共有，而非按份共有。第二是認為各方對遺產處理沒有約定，也沒有具體分割，進而認為原審法院對共同繼承遺產是構成共同共有或者還是按份所有的基本事實認定不清，進而判決撤銷原一二法院判決，發回一審法院再審。某種意義上，中院非常保護當事人的訴訟救濟權利，雖然在再審裁定中已認定是各方對訟爭遺產房屋是共同共有，但仍然是發回重審，而不是直接改判。雖然這樣會增加當事人訟累，耗費當事人資金成本……

福州中院(2017)閩01民再23號裁定：

遺產繼承開始至遺產分割之前，遺產作為整體存在，沒有分割為繼承人所有。如果繼承人為數人，各繼承人對于該期間的遺產全部為共同共有。本案中，原審上訴人林美珍、林美玉、原審被上訴人林大勇、原審第三人林二勇、林美珠均確認從遺產繼承開始至2007年4月全體遺產繼承人沒有對遺產處理進行約定，也沒有分割遺產。因而，原審法院對全體遺產繼承人關于共同繼承的遺產是構成共同共有還是按份共有的基本事實認定不清。判決：一、撤銷本院（2014）榕民終字第1147號民事判決及福州市臺江區人民法院（2013）臺民初字第2032號民事判決；二、本案發回福州市臺江區人民法院重審。

蔡律師評析：正常而言，法院再審觀點大概率經過庭室甚至審判委員會及法院領導討論審查通過的。如按照類案規則，至少我們律師可以認為福州中級人民法院對未經分割的遺產，認為各繼承人對其是共同共有，而非按份所有。這個司法觀點非常重要，在后續的物權保護、物權確認案件中都可以使用的。

?

訴訟第八戰：案件現在再次發回一審法院重審。大家肯定都會以為福州中院觀點已如此鮮明，那么一審法院肯定不會再用按份共有的觀點重新審理本案，一審法院應該會判決林美珍、林美玉姐妹勝訴了。可惜了，一審法院仍然堅持自己的觀點，仍然認定繼承發生后各繼承人對遺產是按份共有，仍然認為訟爭遺產房屋處理已經過三分之二以上按份共有人同意，仍然認為訟爭《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》有效，重審判決仍然是駁回二姐妹訴訟請求。這誰能想得到，意外總是這么出人意料的發生了。蔡律師猜測當事人彼時心態，應該是天呀，還可以這樣呀！二審裁定的司法觀點毫無作用呀！

臺江法院（2017）閩0103民再1號民事判決：

堤埕道76號房屋系林德旺、王碧英夫妻共有財產，該房屋拆遷置換的涉案房屋亞峰新區13座607單元及28附屬間產權仍屬于林德旺、王碧英夫妻共有。被繼承人王碧英于1995年死亡，生前無遺囑，涉案房屋中一半屬于被繼承人王碧英的遺產由其第一順序法定繼承人，即夫、子女六人共同繼承取得，各繼承人沒有作出放棄繼承表示，根據《中華人民共和國繼承法》第二十五條第一款繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。第十三條第一款同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等的規定，各法定繼承人即視為接受繼承，繼承遺產的份額，一般應當均等。因此，涉案房屋屬于按份共有，其中林德旺占有十二分之七的份額，林大勇、林二勇、林美玉、林美珍、林美珠各十二分之一的份額。根據《中華人民共和國物權法》第九十四條，按份共有人對共有不動產或者動產按照其份額享有所有權。第九十七條處分共有的不動產或者動產以及對共有不動產或者動產作重大修繕的，應當經三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定除外的規定。林德旺與林大勇、林二勇、林美珠共同占有涉案房屋十二分之十份額，而且林大勇、林二勇、林美珠對林德旺出售涉案房屋沒有異議，對此，林德旺出售涉案房屋已有超過三分之二以上按份共有人同意，因此，林德旺與林大勇就涉案房屋簽訂《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》應確認有效。林德旺處分出售涉案房屋雖然給林美珍、林美玉造成損害，林美珍、林美玉可以另行主張權利。

原審法院重審判決：駁回林美珍、林美玉訴訟請求。

訴訟第九戰：面對如此殘酷的一審判決，二姐妹也只能再次上訴。還好，本次福州中院倒是始終堅持自己的觀點，堅定認為繼承人對未分割的遺產是共同共有，而處分共同共有物應該經全權共同共有人同意，否則無效。

福州中院(2018)閩01民再96號民事判決：遺產繼承開始至遺產分割之前，遺產作為整體存在，沒有分割為繼承人所有。如果繼承人為數人，各繼承人對于該期間的遺產全部為共同共有。本案中，林美珍、林美玉、林大勇、林二勇、林美珠均確認從遺產繼承開始至2007年4月全體遺產繼承人沒有對遺產處理進行約定，也沒有分割遺產，故訟爭屋應屬各繼承人共同共有，共同共有人對共有的訟爭屋共同享有所有權。根據《中華人民共和國物權法》第九十七條的規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”處分共有不動產應當經全體共同共有人的同意。而本案中，林大勇未提供相關證據，證明其與林德旺就訟爭屋簽訂《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》時，經過林美珍、林美玉的同意。因此，上訴人林美珍、林美玉上訴有理，本院依法予以支持。原審判決適用法律錯誤，本院依法予以糾正。

綜上，林德旺與林大勇于2007年4月24日簽訂《房地產買賣契約》以及于2007年5月1日簽訂《房屋買賣協議》的行為因未經全體共同共有人同意而應當認定為無效。

案件打到這里，歷經五年多二姐妹最終總勝訴了。下一步怎么辦？如果你是律師，你要當事人支何招？不過，大家肯定都覺得后續只是按部就班，再打官司肯定也是勝訴，只不過時間問題，后面肯定可以分割房屋！

可惜，這只是你以為，搞不好蔡律師當時也會這么以為。意外，當然要讓你意想不到，讓你驚嚇一番，不然怎么叫意外？打官司有時就是這么折騰人，沒有一個強大的心臟有時還沒法承受！

具體后續，且看下文。

注：以上當事人名字系化名

福州律師蔡思斌

2024年11月25日

案件基本事實：林德旺與王碧英育有二子三女，分別為林大勇、林二勇、林美玉、林美珍和林美珠。夫妻二人婚內購有臺江區隆平路20號房產一套，又有祖遺產業原臺江區堤埕道76號一套，兩套都為夫妻共同財產。1995年，王碧英去世，生前無遺囑，遺產未分割。1998年，堤埕道76號拆遷，回遷安置于臺江區亞峰新區13座607單元和14座501單元。2007年4月24日、2007年5月1日，林德旺與林大勇分別簽訂《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》，將亞峰新區13座607單元以135000元的價格出售給林大勇。2007年6月，林大勇取得房屋所有權證。

訴訟第一戰：當事人林美玉、林美珍以法定繼承為案由，認為自己有權繼承母親的遺產份額，要求法院確認各繼承人對上述三套房屋的房產份額，后可能是因法官的提醒，二姐妹在訴訟中撤回了對已經由父親林德旺過戶到哥哥林大勇名下亞峰新區13座607單元房屋的分割請求。

臺江法院：臺江區隆平路20號和原臺江區堤埕道76號安置房中亞峰新區14座501單元應屬林德旺與妻王碧英夫妻共同產業，各享有二分之一產權份額。因王碧英已故，生前無遺囑，其遺產由其法定繼承人繼承取得，即由原、被告按份繼承取得……故原、被告應繼承的份額均等，各繼承六分之一份額。被告林大勇、林二勇、林美珠表示對其母親王碧英的遺產各自應繼承的分割贈與林德旺是行使其權利，不違反法律規定，予以采納。

……判決：一、臺江區隆平路20號（屬3區20段954A地號）房屋原告林美玉、林美珍各享有十二分之一份額，被告林德旺享有十二分之十份額；臺江區亞峰新區14座501單元（包括15#24附屬間）原告林美玉、林美珍各享有十二分之一份額，被告林德旺享有十二分之十份額。……

訴訟第二戰：林美玉、林美珍在初戰告捷后，隨即一鼓作氣，再次起訴父親林德旺、哥哥林大勇，要求法院確認林德旺與林大勇分別于2007年4月24日、2007年5月1日簽訂的《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》無效。

這次兩姐妹輸了，一審臺江法院以超過訴訟時效為由不予支持二姐妹的訴訟請求。

臺江法院：被告林德旺未經原告同意，將訟爭屋轉讓給被告林大勇，處分了原告應得的遺產，其行為侵害了原告的繼承權。訴訟中，被告林德旺、林大勇申請證人陳某出庭作證，陳某證實其于2007年底（或2008年初）告知原告被告林德旺將訟爭屋轉讓賣給被告林大勇，因證人陳某與本案沒有利害關系，因此，原審法院對證人陳某的證言予以采信。且第三人林二勇、林美珠亦證實原告在2008年正月初二家庭聚會中已經得知被告林德旺將上述房屋出售給被告林大勇。原告在知道其繼承權受到侵害后，遲延至2013年8月8日才提起本案訴訟，請求確認被告林德旺與被告林大勇分別于2007年4月24日、2007年5月1日簽訂的《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》無效，超過了《中華人民共和國繼承法》第八條“繼承權糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應當知道其權利被侵犯之日起計算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟”中規定的訴訟時效，喪失了勝訴權。因此，原審法院對原告提出的訴訟請求不予支持。

訴訟第三戰：林美珍、林美玉不服上訴，二審法院雖然未予評判訴訟時效是否超過，但認為法定繼承發生后，各相關繼承人均取得相應的繼承份額，二姐姐按份各取得十二分之一份額，其他繼承人繼承及產權份額已超過三分之二，且其他繼承人均同意該轉讓協議，故涉案協議應為有效，故駁回二姐妹訴訟請求。

福州中院：本院認為，上訴人林美珍在一審的訴訟請求為請求確認林德旺與林大勇簽訂的《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》無效，屬于確認合同效力的范疇，本案案由可定為確認合同無效糾紛。原審法院將案由定為物權保護糾紛不當，本院應予以糾正。

……訟爭房產由林德旺、林大勇、林二勇、林美玉、林美珍、林美珠六人按份共有，其中林德旺占有的份額為其原有的一半加上其繼承所得的十二分之一共計擁有訟爭房產十二分之七的份額，林大勇、林二勇、林美玉、林美珍、林美珠各占訟爭房產的十二分之一的份額。按份共有人對共有的不動產按照其份額享有所有權，處分共有的不動產的應當經占份額三分之二以上的按份共有人同意。被上訴人林德旺和林大勇就訟爭房產訂立《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》，雖然上訴人林美珍、林美玉不同意，但是上訴人林二勇、林美珠均表示認可，由于林德旺、林大勇、林二勇、林美珠占有的訟爭房產的份額為十二分之十，已超過三分之二，符合法律規定，該處分訟爭房產的行為有效，故訟爭的《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》是合法有效的，上訴人主張《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》無效，理由不成立，本院不予支持。原審法院雖然確定案由有誤，但是對本案的處理結果并無不當，本院可予維持。

各位看官，你對這個案件怎么看？換成你是律師，你對這個案件要如何處理，如何設置訴訟請求呢？

?

訴訟第四戰：父親林德旺以共有物分割糾紛起訴女兒林美珍、林美玉，不過網上信息不全面，只看到撤訴裁定不知具體起訴內容，只知父親又自行撤回起訴，法院于2014年8月25日作出裁定同意父親林德旺撤訴。

?

訴訟第五戰：二姐妹就上述中院判決申請再審，可惜這次犯了低級錯誤，沒有在二審判決生效后的六個月申請再審，福州中院以超過再審期限為由駁回二姐妹的再審申請。

具體后續，且看下文。

一、住宅轉讓，買賣雙方需繳納哪些稅？

1.賣方稅：包括個人所得稅、增值稅及附加：（1）個人所得稅為1%。住宅自用滿五年以上，且是福建省范圍內唯一家庭生活用房的，免征個人所得稅。（2）增值稅及附加持有年限小于兩年的為5.6%，持有年限滿2年（含2年）的住宅免征。

2.買方稅：（1）個人購買家庭（唯一）住房，面積為140平方米及以下的，契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為1.5%。（2）購買家庭第二套（改善性）住房，面積為140平方米及以下的契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為2%。（3）不享受契稅優惠，契稅為3%。

3.土地增值稅方面，各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。位于東部地區的福州調整后為1.5％。取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續實施免征土地增值稅優惠政策。

4.買賣是以合同成交價與房屋評估價就高原則為計稅基數。評估價是在實際交易發生后，由稅務系統評估得出，無法提前計算。

資料來源：官方數據整理，僅針對福州地區

二、非住宅（辦公、店面、車位等）轉讓，買賣雙方需繳納哪些稅？

1.賣方稅：個人所得稅1.5%、增值稅及附加5.6%、土地增值稅6%、印花稅0.05%。

2.買方稅：契稅3%、印花稅0.05%。

3.買賣是以合同成交價與房屋評估價就高原則為計稅基數。

三、住宅贈與，贈與及受贈雙方需要繳納哪些稅？

1.以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅:（1）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;（2）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;（3）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。受贈方需繳納房屋評估價3%的契稅。

2.非直系親屬之間贈與的，受贈方需繳納20%個人所得稅、3%契稅，贈與方需繳納5%增值稅。

四、直系親屬間買賣和贈與的稅費有何不同？

1.贈與收取3%契稅；

2.買賣收取1%-3%契稅（根據買方家庭住房情況確定）、5.6%增值稅及附加（取得權證滿2年的住宅免征）、1%-1.5%個人所得稅（賣方滿五唯一的住宅免征）、6%土地增值稅（住宅免征）、0.05%印花稅（轉讓雙方繳納，住宅免征）。

3.贈與或買賣均收取80元/套（住宅、車位、附屬間）或550元/套（非住宅）的不動產登記費。

五、稅收減免政策中提到產權滿2年、滿5年，是如何計算？

以個人購買住房以取得的不動產權屬證書或契稅完稅證明上注明的時間為始點，以本次上市交易買賣合同時間為終點，來計算。

六、住房辦證不滿2年，增值稅能不能免？滿2年怎么認定？

根據《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號），2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。已滿兩年的則免繳營業稅。如何判斷購房是否滿兩年則是根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明，若二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即將房屋產權證上注明的時間與契稅完稅證明上注明的時間的進行比較，以較早的時間作為購買房屋的時間。營業稅改為增值稅后繼續沿用上述政策。若所購房產的房屋產權證上注明的時間與契稅完稅證明上注明的時間均不滿兩年，則應繳納增值稅。

七、其他須知

1.納稅人申請享受稅收優惠的，應當向主管稅務機關提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結果。具備部門信息共享條件的，納稅人可授權主管稅務機關通過信息共享方式取得相關信息；不具備信息共享條件，且納稅人不能提交相關證明材料的，納稅人可按規定適用告知承諾制辦理，報送相應的《稅務證明事項告知承諾書》，并對承諾的真實性承擔法律責任。

2.對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發布公告規定的均可按新發布公告執行。

3.2024年12月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合新發布公告規定的可按新發布公告執行。

4.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，有關城市的具體執行標準由各省、自治區、直轄市人民政府規定。具體執行標準公布后，稅務機關新受理清算申報的項目，以及在具體執行標準公布前已受理清算申報但未出具清算審核結論的項目，按新公布的標準執行。具體執行標準公布前出具清算審核結論的項目，仍按原標準執行。

信息來源：財政部、稅務總局、住房城鄉建設部、福州市不動產登記及交易中心、福州稅務等。

以上內容均依據官方匯總，具體執行標準待地方落實。

房屋產權登記為按份共有，并且在辦理房本時登記的份額比例為99%和1%，這意味著當事人雙方對房產作出了按份共有的約定，并且已按照該約定進行了物權登記。該約定和登記具有法律效力，對雙方具有約束力，應當按照登記的份額即99%和1%進行分割。

2. 陳某委托王某辦理產權證事宜，在辦理房屋產權登記時，雙方出具書面的《聲明》載明：“雙方按份共有：陳某占有份額99%，王某占有份額1%。”

3.2020年，雙方離婚，陳某主張按照登記份額分割房屋，王某主張其辦理房產證時并不清楚1%和99%的意義，認為房產為共同財產應均分。訴訟過程中，房屋經評估，價值為367.8萬元。

4.一審法院認為房屋為雙方婚后購買，婚姻存續期間共同還貸，雙方就該房屋亦無其他約定情形，未按照登記比例分割房產，判決陳某給付王某房屋補償款150萬元。

5.陳某提起上訴，二審法院同意一審法院裁判意見，駁回上訴。

6.陳某向檢察院申請抗訴，檢察院提起抗訴后，北京市高級人民法院指令北京市第二中級人民法院再審。

7.北京二中院再審認為，雙方對房產作出了按份共有的約定，并且已按照約定進行了物權登記，判決房屋歸陳某，陳某向王某支付補償款36780元（按照房產1%份額比例計算）。

一審法院認為：婚姻關系的存續應以夫妻感情為基礎。陳某與王某在共同生活中發生矛盾，現雙方同意離婚，應予準許。關于房產問題，1204號房屋登記在雙方名下，雖然該房屋不動產權證書顯示為按份共有，王某1%，陳某99%，但該房屋為雙方婚后購買，婚姻存續期間共同還貸，雙方就該房屋亦無其他約定情形，現原告請求應以房產證的登記為準，無法律依據。考慮到實際情況認定房屋歸陳某所有為宜，由原告向被告支付相應房屋補償款，從照顧女方的原則出發，房屋補償款本院酌定為150萬元。判決雙方離婚，房屋歸陳某所有，陳某給付王某房屋補償款150萬元。

北京市二中院再審認為：本案爭議的焦點是涉案的1204號房屋如何分割。根據查明的事實，王某和陳某將房屋產權登記為按份共有，并且在辦理登記的聲明中明確約定為按份共有，份額比例為王某1%，陳某99%。王某簽署聲明（并代理陳某簽署）并向登記機關表明是其真實意思表示，這意味著當事人雙方對房產作出了按份共有的約定，并且已按照約定進行了物權登記。該約定和登記對陳某和王某雙方具有約束力。因此，對于涉案房屋，應當按照按份共有的約定進行分割。根據按份共有的份額比例，法院認定該房屋歸陳某所有為宜，由陳某向王某支付相應房屋折價款。原審對于房屋分割處理有誤，再審予以改正。故判決撤銷一、二審判決的財產部分，1204號房屋歸陳某所有，陳某給付王某房屋補償款36780元（按照房產1%份額比例計算）。

《中華人民共和國民法典》

第二百一十七條?不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規定。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有，夫或者妻一方對外所負的債務，相對人知道該約定的，以夫或者妻一方的個人財產清償。

第三十二條?婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方或者共有，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規定處理。

福建省廈門市中級人民法院在陳某、許某1離婚糾紛二審民事判決書【(2020）閩02民終1617號】認為：關于址于廈門市集美區里號室房產的處理。根據查明的事實，雙方于婚后辦理訟爭房屋產權登記，根據該產權登記的內容，該房產為雙方按份共有，各享有1／2份額，故訟爭房產屬于夫妻共同財產。一審法院依據訟爭房屋產權登記內容即雙方各1／2按份共有，認為該份額體現了雙方對該財產所作的約定，并據此認定訟爭房產應由陳某和許某1各半分割，以訟爭房產設定抵押權的貸款及對應利息應由陳某和許某1各半承擔，該認定并無不當。

上海市浦東新區人民法院在焦某某與李某離婚糾紛一審【(2020）滬0115民初29191號】中認為：案涉房屋系原、被告婚后購買，產權登記為按份共有（原告占99%份額，被告占1%份額），系當時雙方基于首付款由原告父母全額出資情況下協商結果，對雙方均有約束力，應在房屋分割時予以充分考慮。然川沙路房屋房款支付系由首付款1,020,000元和貸款700,000元共同組成，在原告父母出資僅占一半多比例情況下，被告僅分割房屋價值1%，顯然與原、被告各自對房屋貢獻嚴重不符，有失公允。綜上，本院以房屋產權登記為基礎，結合考慮原、被告各自對房屋貢獻、照顧女方原則等因素，確定川沙路房屋歸原告所有，在房屋市值扣除目前剩余貸款后，酌情確定原告支付被告房屋折價款500,000元。（房屋剩余貸款約為520,983元。原、被告一致確認房屋市值為3,300,000元。被告主張首付后以公積金貸款方式出資500,000元。法院判決的酌情折價款實際占比約為18%）

合同簽署后，江先生將房屋交付給姚先生，姚先生后續有裝修并對外出租。2021年3月4日，該房屋權證登記至林氏名下。2021年6月23日，案涉房產變更登記至江先生江大姐名下，取得方式為繼承。2022年3月23日，江大姐因貸款將房屋抵押給銀行，并辦理抵押登記，最高債權數額1869700元。

案件還有一些其他背景資料，比如案涉房屋與另外五套房產原系老房拆遷安置所得，原所有權人為江先生的母親林氏。2014年10月24日，江氏姐弟三人有簽訂《協議書》，約定通過拆遷所得的六套房產中，四套歸江先生所有、二套45㎡房產江大姐、江二姐各分一套。中間，江先生曾將姚先生所匯款項匯給江大姐等，江二姐未收取相應款項。比如房屋現已值218萬，期間增值約136萬等。

具體中間有什么故事，我們作為案外人很難真正得知。或者二姐弟是真正鬧翻，姐姐不想配合弟弟想讓弟弟賠償65萬。或者其實只是姐弟因房屋增值巨大反悔故聯手布局，想以承受違約金方式來獲取剩余近70萬增值收益。

姚先生也不是好捏的柿子，在發現江大姐抵押貸款行為后，即在2023年將姐弟三人訴至法院，以合同目的不能實現為由要求解除案涉房屋買賣合同，要求三被告返還購房款、賠償中介費、裝修費、律師費等，要求三被告賠償因訴爭房產漲價造成的可得利益損失（按訴爭房屋現有價值2400000元和合同成交價的差額計算為1580000元）。

案件審理過程中雖然江先生、江大姐都作了諸多辯解。比如江先生認為合同約定的違約金已高達65萬元，明顯超過一般違約金，這可以證明雙方已經預見并預設損失最大值，不能再以評估價來認定預期利益損失，且江先生并無法控制江大姐行為，姚先生沒有及時要求辦理過戶本身也有一定過錯等。江大姐則辯解其不是合同當事人，其當時只是以房產共有人身份簽字，相應違約責任應由江先生承擔，與其無關等。

最終法院判決是普通群眾喜聞樂見的。法院認為本案合同因江氏姐弟三人無法履行過戶義務而解除，江氏姐弟三人構成違約，應承擔違約責任。合同約定違約方承擔650000元違約賠償責任，但該合同訂立于2015年1月，案涉房產價款早已發生顯著變化，該違約金不足以彌補姚先生的損失，故姚先生可以提出對房屋差價部分進行損害賠償的請求，這種差價是守約方的期待利益損失，也是買賣雙方在訂立合同時應該可以預見的，故對姚先生按房產現有價值與合同成交價的差額主張可得利益損失的訴請，一審法院予以支持賠償136萬。后續二審法院亦維持一審判決。

本案姚先生勝訴關鍵第一點是所買賣拆遷安置房是現房，即買即住。第二是案涉房屋的相關所有人共有人均有在房屋買賣合同上面簽字，如此房屋所涉權利人明確具體且合法，且約定了較高額違約金，后期維權保底收益有保障。否則，如僅是江先生一人簽署合同的，則法院很有可能認定姚先生自身也有一定過錯，一定程度會減輕賣家違約責任的。

想想也替江氏姐弟二人可惜，偷雞不著蝕把米。畢竟姐弟二人名下房產眾多，后期執行根本不成問題。再者房屋評估價值時點幾乎是最高點，到了現在房價至少又下跌30萬，可算是雙重打擊了。

案例索引：(2023)閩01民終10731號

提問人還有一定法律知識的，畢竟現行法律體系有兩條法律規定，針對負有債務而放棄繼承行為有可能被認定無效。第一是《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉繼承編的解釋（一）》第三十二條規定“繼承人因放棄繼承權，致其不能履行法定義務的，放棄繼承權的行為無效。”第二是《中華人民共和國民法典》五百三十八條規定“債務人以放棄其債權、放棄債權擔保、無償轉讓財產等方式無償處分財產權益，或者惡意延長其到期債權的履行期限，影響債權人的債權實現的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”

看到這里，你是不是認為法律已經規定得很清楚，這還有值得討論的空間么？哈哈，某種意義上，法律就是一種文字游戲，入局之人可能對此都有不同解釋。首先問題來了，什么叫法定義務？有的法官理解成只要生效判決確定的履行債務義務，那就是法定義務。當然，更多法官包括最高人民法院也傾向于認定該法定義務所針對的是夫妻之間的扶養義務、子女對父母的贍養義務、父母對未成年人的撫養義務。蔡律師早年寫就《債務人放棄繼承遺產，債權人能否主張放棄繼承無效？》對此問題作了進一步分析及闡釋。

本文實質是老飯新炒，列舉泉州中院2024年最新案例對該問題作進一步解析。不要以為債務人放棄繼承行為有效這個觀點已是眾所周知、行內共識。否則本案一審法院就不會仍然支持債權人有權撤銷債務人放棄繼承行為。還好，泉州中院站位高、審判經驗豐富，最終撤銷一審判決，泉州中院認為債務人放棄繼承權行為具有一定的人身性質，是人格自由的表現，并非無償處分行為，而是一種拒絕獲取利益的行為。……人格權相對于財產權，顯得更具有根本性，更應受到保護，故放棄繼承行為不能被債權人撤銷。

一審法院：根據《中華人民共和國民法典》第五百三十八條“債務人以放棄其債權、放棄債權擔保、無償轉讓財產等方式無償處分財產權益，或者惡意延長其到期債權的履行期限，影響債權人的債權實現的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為”。本案中，王某治將其應享有的財產份額以放棄繼承的形式無償讓與給黃某珍、王某蓮等人，該放棄財產權益行為造成了王某治償債能力下降直至喪失，現王某治名下無其他可供執行的財產，案件執行難以推進。王某治該行為明顯具有轉移財產逃避債務的目的，損害了鄭某婷的合法權益，鄭某婷可在債權范圍內行使撤銷權，對鄭某婷訴求撤銷王某治對址在福建省泉州市豐澤區**路**號的房屋做出放棄繼承的聲明，合法有據，予以支持。

泉州中院（2023）閩05民終7905號判決：繼承權系源于血緣、婚姻等身份關系產生，本身是一種兼有身份權與財產權性質的權利。繼承人接受遺產，是財產權利與財產義務的接受，是權利義務相一致原則的體現。放棄繼承權，又稱拒絕繼承權、拋棄繼承權，是指繼承人作出放棄自己繼承被繼承人遺產權利的意思表示。我國1985年《中華人民共和國繼承法》第二十五條也規定了繼承人有放棄繼承的權利，2021年實施的《中華人民共和國民法典》第一千一百二十四條亦作了同樣的規定，即法律賦予繼承人享有繼承被繼承人遺產的權利的同時，也賦予了繼承人對自己的繼承權進行放棄的自由。繼承權的放棄，是繼承人表達自由意志，行使繼承權的一種表現。由于繼承權具有身份屬性，放棄繼承放棄的是繼承權，是以人格為基礎，對與身份權有關的財產權的放棄，兼具有身份性和財產性，是一種復合性質的行為，旨在拒絕單方面賦予利益的法定權利。放棄繼承權行為具有一定的人身性質，是人格自由的表現，并非無償處分行為，而是一種拒絕獲取利益的行為。放棄繼承權雖可能導致繼承人責任財產不足以清償債務，但該行為不同于普通的財產處分行為，亦不屬于無償轉讓財產的性質，也無法簡單等同于放棄到期債權等無償處分財產權益，不宜簡單認定放棄繼承權的行為無效。而撤銷權是以債權為基礎，旨在保護債權人債權實現的財產權利，人格權相對于財產權，顯得更具有根本性，更應受到保護，故放棄繼承行為不能被債權人撤銷。王某治明確表示放棄對涉案房產財產份額的繼承的行為，因具有人身專屬性，且系其真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定。鄭某婷主張撤銷王某治放棄繼承之行為，并要求王某治支付鄭某婷行使撤銷權的律師費用，于法無據，本院不予支持。

福州律師蔡思斌

2024年7月19日

被告未向原告提供紙質蓋章版的《商品房認購協議》，特別是原告已多次向被告提出要求交付紙質蓋章版的《協議》而被告仍拒不提供，影響到原告對合同繼續履行的信賴，被告對此存在過錯……本院認定雙方對合同此后未能繼續履行、案涉《協議》無法繼續推進為本約均存在過錯，一審法院將過錯歸咎于原告一人不當，本院予以糾正。鑒于雙方對《協議》已解除沒有爭議且雙方對合同解除均存在過錯，故原告訴請被告向其返還已收取的定金有理，本院予以支持。

二、案情簡介

2022年9月，原告陳小紅與福州中藍房地產有限公司簽訂《商品房認購協議》認購一套商品房。陳小紅于簽署當日依約支付了定金，但隨后其以房屋售價過高、資金問題及中藍公司未出具紙質蓋章版《商品房認購協議書》為由未及時繳納首期購房款。

2022年11-12月，中藍公司數次發函催告陳小紅履約繳款，陳小紅提出修改合同條款，再次要求提供交付并簽訂紙質蓋章版《協議》，在對方拒絕后，陳小紅要求中藍公司將其支付的定金全額退還。由于未達成合意，因此雙方未正式簽訂《商品房買賣合同》。

2023年1月，中藍公司在未向陳小紅交付雙方簽字蓋章的《協議》原件的情況下以陳小紅違約為由將其已繳定金沒收，并另行出售案涉房屋。陳小紅遂將中藍公司訴至法院，請求判令中藍公司返還其定金全額及利息。

三、法院觀點

（一）一審福州市晉安區法院：

本案雙方爭議焦點為陳小紅未與福州中藍房地產有限公司訂立正式的商品房買賣合同是否可歸責于陳小紅。根據查明的事實，陳小紅在簽訂認購協議后以案涉商品房售價過高、自身資金原因，福州中藍房地產有限公司未出具紙質版《商品房認購協議書》等表示反悔，在福州中藍房地產有限公司數次催告履約后仍未與福州中藍房地產有限公司訂立商品房買賣合同，陳小紅行為系違反預約合同，應承擔違約責任。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”之規定，陳小紅無權請求返還定金。認購協議中的“特別提示”明確，陳小紅在簽訂認購協議前已全部知悉預期要訂立商品房合同及附件、補充協議的全部條款內容，陳小紅予以接受并不提出異議，陳小紅作為完全民事行為能力人簽字確認上述“特別提示”，可認定福州中藍房地產有限公司履行了相應的提示和說明義務。

因此，陳小紅以福州中藍房地產有限公司未與其磋商且拒絕修改商品房買賣合同主要條款，屬于不可歸責于雙方的事由未能訂立商品房買賣合同請求福州中藍房地產有限公司返還定金的主張，不能成立，一審法院不予支持。

（二）二審福州中院：

本院認為，關于案涉《商品房認購協議》無法繼續推進為本約（即《商品房買賣合同》）的過錯認定。綜合全案事實分析，本院認為陳小紅、福州中藍房地產有限公司對《商品房認購協議》無法繼續推進為本約均存在過錯。

具體理由如下：其一，從雙方簽訂合同的過程來看，陳小紅在2022年9月15日的《商品房認購協議》上簽字并當天支付了定金，說明陳小紅已經認可了該《商品房認購協議》，雖然福州中藍房地產有限公司未在當天加蓋公司公章，但福州中藍房地產有限公司此后通知陳小紅電子簽約的行為及在訴訟過程中出具的雙方均簽字蓋章的《商品房認購協議》均表示福州中藍房地產有限公司對簽訂該《商品房認購協議》的行為是認可的，故一審法院認定《商品房認購協議》合法有效，是正確的。其二，雖然福州中藍房地產有限公司未及時在《商品房認購協議》加蓋公章的行為最終未影響到本院對《商品房認購協議》效力的判斷，但因福州中藍房地產有限公司從未向陳小紅交付過紙質版的加蓋其公章的《商品房認購協議》，且陳小紅對其發送的落款時間為2022年9月18日的電子版合同明確提出異議，要求簽訂紙質版，故在此情形下，福州中藍房地產有限公司未向陳小紅提供紙質蓋章版的《商品房認購協議》，特別是陳小紅已多次向福州中藍房地產有限公司提出要求交付紙質蓋章版的《商品房認購協議》而福州中藍房地產有限公司仍拒不提供，影響到陳小紅對合同繼續履行的信賴，福州中藍房地產有限公司對此存在過錯。其三，福州中藍房地產有限公司在未向陳小紅交付雙方簽字蓋章的《商品房認購協議》原件的情況下，徑行于2022年11月9日向陳小紅發函要求按照落款時間為2022年9月18日的電子版合同（陳小紅未在電子版協議上簽字）履行先行支付首期購房款144萬元的義務，并告知陳小紅已嚴重違約，缺乏合同依據，亦不利于雙方合同的繼續履行。其四，陳小紅在合同已經成立生效的情況下，多次向福州中藍房地產有限公司表示購房的房屋價格太貴、因為資金出了狀況可能買不起、《商品房買賣合同》條款需要重新磋商等，亦使福州中藍房地產有限公司對其履約能力、履約誠意等產生懷疑，亦不利于雙方推進本約，陳小紅對此亦存在過錯。

綜上，本院認定雙方對合同此后未能繼續履行、案涉《商品房認購協議》無法繼續推進為本約均存在過錯，一審法院將過錯歸咎于陳小紅一人不當，本院予以糾正。鑒于雙方對《商品房認購協議》已解除沒有爭議且雙方對合同解除均存在過錯，故陳小紅訴請福州中藍房地產有限公司向其返還已收取的17萬元定金有理，本院予以支持。陳小紅訴請福州中藍房地產有限公司向其支付利息，于法無據，不予支持。

四、福州律師蔡思斌評析

本案爭議焦點在于案涉《商品房認購協議》無法推進應歸責何方。一審法院認為陳小紅單方存在過錯，應承擔違約責任，故定金不予返還。二審法院考慮到陳小紅數次要求下中藍公司拒不提供紙質蓋章版《協議》，不利于雙方合同履行，認定雙方均存在過錯，改判中藍公司應返還陳小紅已繳定金，正確適用了定金罰則。

一二審法院雖均認定未加蓋公章的《商品房認購協議》合法有效，但該行為存在合同成立的形式瑕疵，合同效力需要從是否為雙方意思真實表示、是否實際履行來考慮，不利于交易過程穩定，不能保障交易安全，同時大大減少了雙方合作的信任度。中藍公司作為合同締約的一方，不應只待對方履行其合同義務，還應協助其履行行為，而不提供紙質蓋章版《協議》一行為已造成對陳小紅合同履行的干擾，使得雙方未在合理信賴的基礎上行事，違反了誠實信用原則，構成過錯。

案例索引：（2023）閩01民終4650號，以上涉及人名均為化名。

但讓當事人萬萬沒想到，一二審法院都不支持他們分割房屋的請求。

一審法院：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，須經依法登記方發生法律效力。案涉房屋（現中山路23號）雖與原房證字第11770號產權證所登記房屋為同一地址，但原房證字第11770號產權證所載房屋已經擴建、改建，其中衛雜間（面積8.33平方米）被拆除，該部分物權已消滅。從測繪報告來看，現房屋的結構、層數、四至長度、實際面積與原房證字第11770號產權證登記情況不符，雙方當事人未提供有關部門認可現建筑為合法建筑及擁有合法產權的依據，故原告依據原房證字第11770號房屋所有權證要求繼承享有中山路23號房屋產權份額的訴訟請求不予支持。

二審法院：……上訴人（原告）對案涉217路425號房屋享有繼承權。但鑒于案涉房屋因被改建、擴建，且其中衛雜間（面積8.33平方米）拆除，經一審委托測繪，該房實際面積與產權登記情況存在不符，而對于不符部分是否屬于違章建筑的認定和處理屬于國家行政機關的職權范圍，故該房的現狀不具備進行分割的條件，一審對于上訴人要求繼承分割該房的訴求未予支持，并無不當。當事人可待房屋產權完備后另行處理。

總結一二審法院意見，就是法院認可案涉房屋地址雖有變更，但確系同一地址。雖然原房屋有產權證，但后面發生改擴建，房屋實際情況已與原產權證不符，而對于不符部份雙方當事人沒有提供是否合法的證據，而認定是否屬于違章建筑那是行政部門的職權范圍。法院承認當事人有繼承權，但現在相關建筑沒有合法手續，法院就無法分割了。

法院處理手法很雞賊吧，法院不沾這渾水，你們當事人自己先將手續弄合法了，沒有任何問題我們再來處理。可這能解決問題么，法院本來就是定紛止爭，處理糾紛，并不是可以將所有糾紛都推給行政部門的。法院這樣判了省心省力，那當事人怎么辦。房屋已被老大使用幾十年，用于出租也有實際收益，他肯定不會去積極處理，重新辦證。而且這種有加建房屋，讓房產登記部門認可再重新辦證的機會微乎其微。如此，房屋就這樣讓老大一直占著，其他子女都不能分割，都不能有任何收益，這又公平么，這又合理么。

其實，這不算新問題，該種情況其他地方法院都已經有很成熟的處理方法了。

《北京市高級人民法院關于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》（2018年6月頒布）

“11、問：作為遺產的城市住宅平房未經審批翻建、改建、擴建，沒有取得新的產權證或者經明確無法辦理新產權證，繼承人要求繼承該房屋，如何處理？

答：作為遺產的城市住宅平房未經審批翻建、改建、擴建，沒有取得新的產權證或者經明確無法辦理新產權證的，繼承人要求繼承該房屋及分割使用的，人民法院應予支持。但人民法院應在判決中明確，該判決不作為拆遷補償依據；并明確對于該房屋是否屬于違章建筑、能否取得房產證、應由相關行政主管部門依相關規定確定。”

這理由其實很簡單。“未經審批翻建、改建、擴建的房屋，屬于違章建筑，建造人違法建造的事實行為應受到否定性評價，往往無法獲得不動產物權登記。但違法建筑在被有權機關依法拆除之前仍應作為一種財產性權益進行看待，在所有權人死亡后，應列入遺產范圍，當事人要求確認分割使用份額的，法院應予支持，以避免該財產處于無主狀態。但為防止當事人利用法院判決將違章建筑合法化，法院在確定繼承分割該房產同時，應在判決論理部分中明確，該判決不作為拆遷補償依據；并明確對于該房屋是否屬于違章建筑、能否取得房產證、應由相關行政主管部門依相關規定確定。”

這觀點其實也無新奇之處。福建省高級人民法院在（2019）閩民申2297號案中同樣秉持該觀點：“本案中，訟爭房屋建設雖未經合法審批手續，屬于違法建筑，但違法建筑在被有權機關依法拆除前仍具有一定的使用價值，應作為一種財產性權益進行看待；同時，基于維護正常的財產秩序和避免社會資源的浪費，對違法建筑人的事實上的占有狀態亦應給予一定的法律保護，故陳某花以繼承人身份訴請對訟爭房屋的居住使用權益進行分割，不違反法律的規定。二審法院在查明訟爭房屋出資建設情況的基礎上，認定該房屋屬劉某輝與陳某花夫妻共同財產，并將屬于劉某輝部分的財產性權益的使用價值在繼承人之間分析亦無不當。”

回到本案中，當事人錯就錯在直接要求繼承產權份額。當事人現在其實可以另起爐灶，重新提起訴訟，要求分割案涉房屋使用權，如此法院就避無可避應該予以處理的。

福州律師蔡思斌

2024年6月15日

簽承諾書約定居住權老人將房產贈與女兒