作者：朱麗娟，來源：人民法院報

時間：2017年8月9日

地點：湖南省汝城縣人民法院

案由：房屋買賣合同糾紛

案情：2014年5月24日，黃某、朱某夫妻與某房產(chǎn)公司汝城分公司簽訂商品房買賣合同，黃某、朱某購買某房產(chǎn)公司汝城分公司開發(fā)的盧陽步行街二樓s西2-203號商鋪。黃某、朱某夫婦認(rèn)為開發(fā)商沒有按約定在2014年12月31日前將所購商鋪交付給自己，已構(gòu)成違約，請求法院判令開發(fā)商立即按合同交房，賠償逾期交房的違約金295571.5元、經(jīng)濟損失37500元，共計333071.5元。

案情回放

2014年5月24日，黃某、朱某夫妻與某房產(chǎn)公司汝城分公司簽訂商品房買賣合同，約定黃某、朱某購買某房產(chǎn)公司汝城分公司開發(fā)的汝城縣盧陽步行街s西2-203號商鋪，建筑面積27.36平方米，每平方米7043.6元，總房款192713元。

合同第八條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年12月31日前交房，第九條約定賣房人逾期交房超過90天，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬分之二十的違約金。黃某、朱某按合同約定交清了全部房款及所有稅費。

黃某、朱某認(rèn)為，開發(fā)商至今未將商鋪交付自己，反而將商鋪出租給羅某，導(dǎo)致自己不能開店經(jīng)營，應(yīng)支付違約金295571.5元，并按市場行情每月1500元賠償?shù)?017年2月的損失為37500元。

庭審現(xiàn)場

原告：被告構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

2017年8月9日，本案在汝城縣人民法院第二次公開開庭審理，原告黃某、朱某及其代理人，被告某房產(chǎn)公司汝城分公司的代理人、第三人羅某的代理人、第三人商業(yè)管理公司的代理人到庭參加訴訟，被告某房產(chǎn)公司經(jīng)傳票傳喚未到庭。

整個庭審，原、被告之間的矛盾凸顯。原告提交商品房買賣合同、收款收據(jù)。原告認(rèn)為自己已經(jīng)按照合同的約定交清了全部的房款、稅費，履行了合同約定的全部義務(wù)，被告沒有按合同約定的時間交付商鋪，是被告違約。

審判長問：“房屋每平方米7043.6元的單價是怎么定下來的？”

原告答：“是我們和賣方協(xié)商的結(jié)果。協(xié)商后被告同意以每平米7043.6元的單價賣商鋪給我們，商鋪建筑面積27.36平米，總房款192713元我們已交清。”

原告說：“根據(jù)房屋買賣合同約定，被告要在2014年12月31日前交付商鋪，但被告至今未將商鋪交付自己，反而將包含s西2-203號商鋪在內(nèi)的商鋪出租給羅某，被告自己收取租金，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

被告某房產(chǎn)公司汝城分公司對原告提交的證據(jù)的真實性沒有異議，但認(rèn)為原告提交的只是銷售過程中的部分證據(jù)，不能反映整個銷售過程。

被告：前三年是市場培育期，被告未違約

被告某房產(chǎn)公司汝城分公司辯稱，公司為了培育市場，吸引人氣，制定了專門的銷售政策，規(guī)定買房人按市場價購買商鋪后，前三年由開發(fā)商統(tǒng)一出租以吸引大的超市、商場等投資人入駐，房租由購房人收取；或者是買房人在買房時享受7.9折的房價優(yōu)惠，等于是開發(fā)商先將商鋪前三年的收益墊付給買房人，商鋪由開發(fā)商經(jīng)營三年，租金由開發(fā)商收取。同地段同樓層的店面早已超過每平米萬元，原告購買盧陽步行街商鋪的單價才每平方米7043.6元，是開發(fā)商將前三年委托培育經(jīng)營期的收益以抵扣房款的形式返給買房人，由開發(fā)商收取三年租金彌補房價損失。三年期滿后根據(jù)70%以上的委托業(yè)主的決定可以協(xié)商續(xù)簽協(xié)議。開盤時我們制作了銷售廣告，廣告上已注明“商鋪委托經(jīng)營期到2017年12月31日”，所以被告沒有違約。

被告某房產(chǎn)公司汝城分公司陳述：“原告購買的商鋪單價是每平方米10445元，面積27.36平米，減去認(rèn)籌抵扣10000元后，分期付款享受9.7折，如期簽約享受9.9折，三年培育期享受7.9折優(yōu)惠，減去增值16500元后，房價總款192713元，即每平方米7043.6元。在售房時我們的銷售人員會詳細(xì)講解銷售政策，會為每一位顧客書面列出可以享受的優(yōu)惠并計算出房屋價款。原告與我們簽訂商品房買賣合同后，我們多次催原告簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，但原告一直推脫，所以至今未簽協(xié)議。盧陽步行街大部分業(yè)主在買房后與本案第三人商業(yè)管理公司簽訂了委托經(jīng)營協(xié)議。”

為支持自己的主張，某房產(chǎn)公司汝城分公司提交了公司的銷售政策、銷售廣告，與原告簽訂的購房合同，價格計算清單，同時提交了被告與其他買房人簽訂的商品房買賣合同，商業(yè)管理公司與其他買房人簽訂的委托經(jīng)營合同，商業(yè)管理公司與本案第三人羅某簽訂的出租合同，銷售廣告。

對此，原告稱：“買房前我們沒有見到過被告方的售樓廣告，也沒有人講解過所謂的銷售政策，被告提交的房價計算表沒有我們的簽名，無法證明商鋪價格是被告陳述的那樣得出的。實際上房屋價格是我和開發(fā)商協(xié)商的結(jié)果。委托培育經(jīng)營期是十分重要的內(nèi)容，如果真實存在必然要寫進房屋買賣合同中。既然合同上沒有委托培育經(jīng)營期的約定，且已明確約定了交房日期為2014年12月31日前，就應(yīng)該按合同約定在2014年12月31日前交房。現(xiàn)在被告還沒交房，屬嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。我們不否認(rèn)有其他的買房人簽訂了委托經(jīng)營協(xié)議，但也有買房人和我們一樣沒簽委托經(jīng)營協(xié)議，其他人有沒有簽委托經(jīng)營協(xié)議和我們沒有關(guān)系。”

第三人商業(yè)管理公司稱已將s西2-203號商鋪出租給羅某。

羅某方稱：“原告已找我好幾次，要求我把他的店面還給他，我是與商業(yè)管理公司簽訂的房屋租賃合同，我租用商業(yè)管理公司908平米的商鋪開辦網(wǎng)咖，投入巨大，如果因為出租人無權(quán)出租房屋造成我的損失，我必定索賠。”

法庭：售樓廣告是否屬于合同組成部分

在廣告的內(nèi)容沒有寫入合同時，廣告是邀約還是邀約邀請，廣告的內(nèi)容是否屬于合同的組成部分，買賣雙方是否需要受廣告內(nèi)容的約束。從本案售樓廣告的內(nèi)容上看，廣告上關(guān)于委托經(jīng)營期的規(guī)定對商品房買賣合同的訂立、房屋價格的確定、交房日期有重大影響。原被告之間對銷售廣告的法律地位的認(rèn)識分歧巨大。對于廣告是否屬于合同組成部分、開發(fā)商是否違約將由法官結(jié)合全案事實進行裁判，本案將擇期進行宣判。