今年3月，王先生與方女士簽訂二手房買賣合同，以800萬元的價格購買方女士名下一套住宅商品房。簽約不久，王先生支付定金60萬元。為購新房，王先生早在今年2月就與丁女士簽約出售己方房屋，丁女士就部分房款擬辦理銀行貸款。

今年3月17日，北京市發布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。根據該通知，丁女士就其與王先生的房屋交易須提高首付款比例至60%，即丁女士需再交納近200萬元的首付款。丁女士因籌款未果向王先生提出解約，雙方就此簽訂解約協議且王先生退還全部已收房款。此時，距王先生向方女士履行付款義務仍有兩個多月。

但王先生認為，系上述新政策導致其與丁女士的房屋交易無法繼續、不得不解約，進而導致其因無付款能力而無法繼續進行與方女士之間的房屋交易，故上述新政策構成其不能向方女士繼續履行合同的不可抗力，王先生遂當即要求與方女士解約并要求退還全部定金。而方女士此次賣房也是為了購買新房，其在與王先生簽訂售房合同后不久即與他人簽訂買房合同，若與王先生解約將導致自己無資金支付購房款并構成違約。

為此，方女士與中介一同與王先生協商，甚至表示愿意讓價，希望雙方能繼續房屋交易。但王先生堅持上述意見并以上述事實理由訴至法院，要求解約和退款。方女士應訴后提出反訴，以王先生構成根本違約為由，要求解除雙方的房屋買賣合同并要求王先生按照雙方合同約定支付總房款20%的違約金，并提出其已收取的定金根據雙方合同約定應抵扣違約金、不予退還。

法院經審理后認為，第一，王先生是全款購房，新政的實施并不影響其與方女士之間的房屋交易；第二，“連環單”雖在房屋交易中客觀存在，但基于合同的相對性，每一單房屋買賣所涉及的房屋買賣合同法律關系是彼此獨立的，在無特別約定的情況下，王先生與丁女士的房屋交易能否履行及是否履行，并不影響王先生就其與方女士之間的房屋買賣合同關系對方女士應負的合同義務和法律責任；第三，王先生與丁女士解約后，距其向方女士付款尚距時日，其仍可再次售房以籌得錢款繼續履約，但其卻提出解約且提起本案訴訟，明確表達了其不再繼續履行合同的意思，構成根本違約。最后，法院對王先生以不可抗力為由提出的解約要求未予支持，對方女士的解約要求予以支持并判令王先生根據合同約定支付違約金160萬元，王先生已付的60萬元定金依照雙方合同約定被用于抵扣相應的違約金。

（海??宣）