（記者??趙興武）久久公司重金承租南京一棟大樓開酒店，但因土地性質與規劃許可證不符遲延2個月開業，遂起訴要求出租人賠償400萬元損失。近日，江蘇省南京市中級人民法院作出終審判決，認定承租人明知合同履行過程中存在重大障礙，?仍締約或接受租賃物導致的損失，出租人有權少賠或不賠，維持了一審駁回索賠訴請的判決。
經查明，久久公司看好南京中央商務區的商機，經考察后承租某大樓用于經營酒店，租期20年。租賃合同中載明：“土地性質”為科研，出租人負責消防報審報驗，承租人承擔50萬元費用，承租方如無法取得《消防驗收合格證》則另付100萬元，由出租人辦理。雙方或委托第三方皆不能取得《消防驗收合格證》的，承租人可轉租或退租。久久公司豪華裝修大樓后，出租人代為消防報驗，被以“土地性質與規劃許可證不符”退件。完善材料后繼續報驗，在“土地性質”未變的情況下雖被受理，但有38處要求整改，歷時2個月，終于獲得《消防驗收合格證》。
酒店開業后不久，久久公司便訴至法院向出租人提出索賠，理由是出租的大樓因“土地性質”不符合租賃要求，酒店遲延開業2個月，由此造成的租金、停車費、人工成本、伙食費等損失400萬元。
出租人辯稱，久久公司明知消防報驗難，才委托我方協助、協調，合同約定由第三方有償為承租人辦理消防報驗，?但未對辦理期限作出約定。第一次報驗失敗，被告方曾征詢久久公司是否繼續報驗，如不繼續報驗則愿退回已收費用。后在“土地性質”未變之際，第二次報驗合格，說明出租人并未因“土地性質”而違約。
一審法院采信了未因“土地性質”而違約的理由，判決駁回久久公司的訴請。久久公司不服一審判決，上訴堅稱出租人因“土地性質”而違約。
南京中院審理后認為，承租人締約時明知涉案樓宇的土地為“科研用地”，租賃合同中之所以約定承租人不能辦妥消防驗收則另付100萬元，由出租人辦理，是由于雙方均預知到了消防報驗的困難與復雜。之所以假設?“雙方或委托第三方皆不能”，是各方對報驗結果均無必成之信心；之所以明確“承租人可轉租或退租”，是承租人對消防報驗不利后果的預先知曉。消防報驗后，雖未因“土地性質”受阻，但不能以后續結果否定前次退件的理由和結論。
最終，南京中院維持了一審判決。
■法官說法■
法院認為，承租人締約時預知重大履行障礙的，既可不締約，也可締約后拒受存在履行障礙的租賃物，還可在締約時就該履行障礙在合同條款中作出相應安排，或明確約定，或隱于合同（比如優惠的租金標準、支付方式、免除期限、水電物業價格等），或不予理會。
本案承租人充分預見該合同的履行障礙，但未針對障礙可能導致的損失分擔作出約定，說明他“自甘冒險”。對“自甘冒險”宜作限縮解釋。“險”，僅指預知的或然之險，或可避免之險，而非必然發生之險；“冒”，僅指不希望發生且有意賭其不發生；“甘”，是指萬一違愿生險，則甘愿承受；“自”，僅指對自己可能有險而無涉他人之險。自甘冒險的動機，是為獲償、重賞或特殊期待等非常規利益，而非為了履行法律或者道德義務。
本案承租人預知履行障礙仍愿締約或接受租賃物，并且不就履行障礙作出相應安排，無外乎以下心態：自信可得利益甚于障礙所致損失；雖知障礙重大但僥幸賭其不發生或能夠克服；萬一發生，愿賭服輸。本案情形，即屬于此。出租人可參照自甘冒險規則抗辯，要求減免違約賠償責任。
來源：人民法院報
]]>案件情況：
2017年12月22日，大唐租賃公司作為出租人，蛟河能源公司、凱迪生態公司作為共同承租人簽訂了《融資租賃合同》，約定大唐公司購買蛟龍公司的生物質發電設備租給凱迪公司，租金3.65億，期限6年，承租人每3個月向出租人支付一次租金，如承租人未按期支付租金，則按照日利率萬分之五計算違約金。
2018年5月7日，凱迪生態公司發出關于公司債務到期未能清償的公告。該公告直接觸發《融資租賃合同》的違約條款。2018年5月11日，大唐租賃公司向蛟河能源公司和凱迪生態公司發出了《關于通知合同提前到期并加速付清租金的函》。要求支付剩余租金及承擔違約責任。
大唐租賃公司遂向法院起訴要求蛟龍公司和凱迪公司支付全部租金及違約金。一審法院判決兩被告支付全部未付租金本金加利息4.09億元，及相應違約金。
后凱迪公司、蛟龍公司不服判決提起上訴。
法院觀點：
關于租金加速到期，《中華人民共和國合同法?》第二百四十八條（《民法典》第七百五十二條）規定，“承租人應當按照約定支付租金。承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。”凱迪生態公司于2018年5月7日發出關于公司債務到期未能清償的公告，即該公司發生公開市場債券重大違約事件，屬于經營發生重大變故；且截至大唐租賃公司在一審訴訟期間提出變更訴訟請求申請的2018年8月20日，蛟河能源公司、凱迪生態公司亦未能給付已于2018年6月2日到期的租金。故大唐租賃公司依照《融資租賃合同》第十八條、第十九條的約定主張權利，有事實和法律依據。在出租人大唐租賃公司依照《融資租賃合同》第18.3.1款的約定主張承租人債務加速到期時，承租人應立即付清“全部剩余租賃成本及其他應付費用并賠償損失”，對此各方并無爭議。
關于違約金，在《融資租賃合同》第十八條“違約事項和補救措施”中第18.1款約定，“承租人未能按照本合同約定向出租人支付到期租金、手續費的，承租人應就延遲支付款項按日萬分之五（0.05%）向出租人支付遲延期間的違約金。一審法院認定蛟河能源公司、凱迪生態公司應給付大唐租賃公司違約金732699元數額正確，有合同依據，并無不當。
融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，而向出賣人購買租賃物，提供給承租人適用，而承租人向其支付租金的合同。根據《民法典》七百五十二條規定，租金到期后，承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以通過主張租金加速到期和提前解除合同兩種方式進行權利救濟。但二者只能擇一主張。
出租人主張租金加速到期，承租人仍保留占有及使用租賃物的權利，基于融資租賃中出租人對租賃物享有的所有權具有擔保功能，當其主張剩余租金時，在合同無特殊約定的情況下，可以對租賃物拍賣、變賣所得款優先受償。此外，倘若出租人主張支付剩余租金后，承租人無法償還的，出租人可以再次起訴解除合同取回租賃物。
]]>案件情況：
2015年2月12日，徐某、趙某與上海新明公司簽訂《上海市商品房預售合同》一份，約定徐某、趙某向上海新明公司購買房屋，總房價暫定為人民幣811,475元。
2016年6月27日，趙某作為借款人，徐某、趙某作為抵押人、上海新明公司作為保證人，與貸款人及抵押權人農商行嘉定支行簽訂《個人房屋抵押借款合同》一份，約定：趙某為購置經營用房需要向農商行嘉定支行申請貸款，貸款金額為40萬元。
2016年7月28日，農商行嘉定支行按約發放貸款。徐某、趙某自2016年8月28日始，按約按期還本付息至今。截至2022年7月28日，據農商行嘉定支行對賬顯示，徐某、趙某尚欠貸款本金160,000.24元。經查，徐某、趙某曾于2019年11月6日以上海新明公司未履行交房義務為由訴至上海市嘉定區人民法院，要求解除案涉《上海市商品房預售合同》，2020年3月23日，上海市嘉定區人民法院依法作出（2019）滬0114民初22814號民事判決，判決解除徐某、趙某與上海新明公司簽訂的《上海市商品房預售合同》。
后二人起訴要求解除與農商行嘉定支行簽訂的《個人房屋抵押借款合同》。
法院觀點：
本案爭議焦點為案涉《個人房屋抵押借款合同》應否解除。農商行嘉定支行主張徐某、趙某購買案涉房屋系投資行為，應當自行承擔違約的商業風險。然而，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條的規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。該規定并未區分商品房買賣行為系投資行為還是自住行為，故在案涉《上海市商品房預售合同》已被生效判決解除的情況下，《個人房屋抵押借款合同》也應解除。
商品房買賣合同與商品房貸款合同之間系相互聯系又相互獨立的合同關系。因為對于我國大多數買房人來說，其付款能力較弱，簽訂貸款合同的目的在于解決購房資金不足的困難，他們借的銀行貸款的目的就是為了促成房屋買賣。同樣銀行為確保貸款順利收回往往會要求購房者將所購商品房作為貸款合同的擔保物。那么當商品房買賣合同被解除后，購房者對原來欲購的房屋將喪失期待。由此貸款合同的存在對購房者而言已無異議。
在此種情況下，貸款合同繼續履行將失去實際意義。所以，為平衡各方當事人的利益，最高院出臺司法解釋，在房屋買賣合同解除的情況下，賦予購房者要求解除貸款合同的權利。
]]>縱觀改革開放三十多年，由于經濟體制和社會形態的轉變，中國大陸存在著一部分因房地產市場爆發性增長而積累了大量不動產的高凈值群體。而在中國傳統安居樂業的文化影響下，這些高凈值群體名下的私人豪宅往往不止一處，這種房產在高凈值群體的資產列表中均帶來了價值不菲的收入，其在滿足高凈值群體居住需求的同時，也產生了一定的金融屬性。因此，越來越多的高凈值群體期望通過信托的方式對自持的房產進行財富管理。
本次文章將為您一一解析房產信托的概念，分配方式及主要功能，并基于對現階段房產信托發展壁壘的探討，結合現有制度環境和市場成功經驗，介紹房產信托目前較為普遍的業務模式。
1. 受托人根據信托協議約定將房產變現
該分配方式要求委托人在設立家族信托時，在信托協議里提前約定好一個特定的房產出售觸發條件。例如，當房產價值達到某個特定金額后、或在委托人去世多少年后，受托人將房產在市場上賣出以換取現金，該部分現金按照信托協議規定，繼續在信托內進行投資管理或向受益人定向分配。
2. 受托人根據信托協議約定將房產指定過戶
該分配方式要求委托人在設立家族信托時，在信托協議里提前約定好一個特定的受益人觸發條件，例如，當受益人多少歲或達成某些特殊成就時，受托人將房產以相對平價的方式轉讓給受益人。實操中，受托人通常會建議委托人在信托協議中約定給符合上述觸發條件的受托人分配一筆信托利益來作為房產過戶的過橋資金，以對沖房產過戶時的一系列金融風險。
3. 受托人通過家族信托長期持有房產
該分配方式要求委托人選擇房產長期由受托人在家族信托內管理，只對其產生的租金等收益根據信托協議向受益人進行分配，以此確保相關房產世代留在家族中，而租金等相關收益則用來世代造福家族成員。實務中，如該房產具有特殊紀念意義或具有一定的文物價值，則委托人通常會考慮這種分配方式。
1. 資產隔離
眾所周知，房產自身的發展歷程中本就伴隨著大量泡沫。但作為一種資產證券化產品，房產信托利用信托架構設計，可有效形成強大的風險隔離機制，通過信托的獨立性建立起資產防火墻，將房產的交易風險以及債務風險進行有效隔離。由此，委托人、受托人以及受益人的其他債務風險、破產風險等會和該房產信托資產涇渭分明，這也將大大提高房產運營的效率，保證了房產本身的安全性。
2. 婚姻風險隔離
一旦婚姻關系發生破滅，離婚大戰往往都圍繞財產而展開。若未提前對婚姻資產做規劃，經歷一次失敗的婚姻，將直接意味著至少50%的財富減少。而設立房產信托后，房產由信托公司持有，不屬于委托人、配偶或子女中的任何一方，因此避免因委托人或其子女后代離婚而導致相關房產被分割的風險。
3. 避免繼承糾紛
人們常說，意外和明天，我們永遠不知道哪個先來。對于“創一代”而言，一旦發生意外，房產可能因未根據自己意愿做適當安排，導致家族成員為爭奪該房產再開戰、決裂、對簿公堂，不僅家人心力交瘁費時費力，房產也可能發生損耗或被轉移的風險。對于房產不便分割或多子女家庭，客戶可以將房產放入家族信托，房產信托可以讓受益人按時得到信托分配或全部信托財產，而避免因事后遺產繼承糾紛帶來的財富縮水、資產信息曝光以及親人反目等不良后果。
4. 避免后代揮霍
高凈值群體都想給子女及其后代富裕且無憂的未來，但若不對財富提前進行安排，子女及其后代將可能違背其意志而對其財富進行揮霍和處置，這不僅會導致自己多年積累的財富縮水，還無法保證子女及其后代繼續享受更高品質的優渥生活。而設立房產信托后，根據信托合同約定，受益人僅可享受信托利益，在非特定情況下，他們不能處置房產，從而可以降低子女及其后代將房產肆意變賣、揮霍財富的可能性。
事實上，即使房產信托業務已成為新一代“藍海”，當前信托業內絕大部分家族信托的信托財產仍是以金融資產為主。這是因為房產信托的發展暫受制于我國大陸信托登記制度的不健全、信托稅制的缺失等因素，因此業務落地難度較大。
1. 登記制度的缺失
根據《信托法》第十條的明確規定，“設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規定辦理信托登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信托不產生效力。”因此，如果房產作為信托財產，我國相應地對于房產信托亦將采取嚴格意義上的“登記生效主義”，即房產信托必須進行信托登記才可生效。
然而，《信托法》頒布后的漫長時間里，信托更多是作為直接融資的金融工具，現行信托市場著力發展的主要也是營業信托，就家族信托部分，信托主管部門至今也沒有制定《信托法》規定的具有可操作性的信托登記配套制度。
由于沒有信托登記配套制度的支撐，需要物權轉移登記的房產類信托的發展自然就受到了極大制約，這也是我國目前家族信托設立鮮見以房產為信托財產，而幾乎都以資金形式設立的根本原因。
2. 受托人的多種經營風險
房產信托實現財產權與管理權的分離是通過將房產直接轉入信托公司名下的方式來進行的，而作為受托人的信托公司在管理房產過程中不可避免需要面臨房產開發、運營、管理過程中出現的政治風險、市場風險、信用風險、經營風險等，這就要求受托人在房產信托的運行過程中就要提前預設一些風險防范措施來規避或轉嫁風險，或通過風險控制措施來限縮風險，這對信托公司的資產管理能力來說也是巨大挑戰。
a. 信托財產的清點與維護
對于以房地產事業起家的高凈值人士來說，不動產信托中可能出現不動產種類繁多、數量龐大的情況。因此，需要對該類信托財產按照不同的資產種類、資產狀況、處置方案等信息進行分門別類地清點與統計，以方便后續的日常管理和決策工作的進行，為信托資產管理打好堅實的基礎。
倘若不動產具有一定的歷史價值或人文價值，委托人設立不動產家族信托可能并非想要通過傳統的出租、出賣該不動產的方式來獲得收益，而是基于不動產的特殊意義，希望交由受托人維護、打理來實現保全與傳承的信托目的。此時，受托人需要根據信托文件的約定，對不動產進行日常維護或修護工作，例如：不動產合法持有、房屋外觀維護、建筑修繕、房屋內部修整、清潔打理等。上述特殊的事務類管理工作，可由受托人自行完成，也可以由受托人聘請的專業人士協助完成。
b. 信托財產的開發
當委托人將其持有的土地或相應權利設立信托時，可在信托文件中約定受托人有權對該片土地進行開發。
但根據我國土地相關的法律法規，土地歸國家所有或集體所有，土地流轉存在一定限制。因此，現階段土地相關信托的推進還是會受到一定阻礙的。
城市市區的土地屬于國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。
《土地管理法》第十條
國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務
《土地管理法》第六十三條 第三款
通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。
然而，一般的信托公司作為受托人，并不具有土地開發的資質與能力，此時，便可由受托人根據信托文件的約定聘請專業的土地開發商進行特定地塊的開發，土地開發所得的收益則歸屬于信托收益，受托人再根據信托文件指示進行一一分配。
c. 信托財產的出租、自營與處分
委托人將可以投入使用的建筑物、土地等不動產作為信托財產而設立家族信托，可以約定由受托人依次進行出租，并獲得持續的信托收益。不動產租賃是不動產家族信托財產管理的常見方式，也是能夠獲得穩定信托收益的方式之一。在此過程中，受托人可以直接將不動產對外租賃，也可以聘請專業的不動產經紀團隊協助租賃管理，以提高租賃效率和收益。
此外，受托人還可以自行將信托財產投入經營活動，以獲取相應的經營回報。
除對信托財產進行開發、租賃、自營以外，受托人還可以根據信托文件的約定，將信托財產在適當時機進行處分，從而發揮出該不動產的最大價值，并將該筆資金用于信托投資、收益分配或信托文件規定的其他事項。
3. 高額的稅費成本
目前，與房產信托相關的稅務規范還處于空白狀態。在稅務實踐中，對于信托財產所有權的轉移，稅務機關采取的是“視同交易”的態度。也就是說，在房產裝入房產信托時，即使是委托人將房產無償贈與受托人，仍要被視為交易。
具體例如，房產裝入房產信托過程中，委托人和受托人需要按照房產轉讓交易繳納各種稅費，一般會涉及的稅種有：契稅、增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅；而房產由家族信托持有期間，還會涉及房產稅或房地產稅（僅部分地區開征）；一旦日后房產出售，又將涉及新一輪契稅、企業所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅；即使是在房產信托終止時，如果將信托房產轉讓或贈與給受益人，依舊會被視同交易，受托人和受益人亦需要就房產增值部分繳納增值稅和個人所得稅等。
目前，市場上主要有以下兩種業務模式：
模式一：房產直接交易過戶
這種模式的運作方法，是委托人先以自有資金設立現金信托，再由受托人用該信托資金購買委托人的自有房產，以此完成房產信托的設立。從表面上看，這屬于房產買賣的交易行為。
以該方式成立房產信托，具有以下優勢：
1. 規避現階段因房產信托登記制度不成熟的問題，間接設立房產信托。
2. 以公司名義購買房產，可以規避委托人限購的問題。比如在北京、上海等地對個人買房有較為嚴格的限購政策，但是對公司買房的限制相對較少。
3. 通過房產交易中心的房產登記，房產被放到了房產信托名下，意味著該房產信托對這些房產擁有所有權和處置權，從而實現了真正的信托關系下的財產轉移，而不再是簡單的委托管理。
目前，境內大多房產信托都采用了此模式。
這種模式在法律上雖無明顯瑕疵，但提高了交易成本和稅費成本，與家族信托的目的和初衷相背離。委托人不但要有合適的房產，還要有大額的現金，不但給委托人制造繁瑣的程序，還增添家族信托的設立成本。
盡管如此，實務中仍有不少委托人認為，與婚姻分產、債務隔離、子女敗家等傳承風險相比，這些設立成本仍是愿意承受的。
模式二：房產間接交易過戶
這種模式的運作方法，是委托人先以自有資金設立現金信托，在現金信托下面設立特殊目的公司（Special Purpose Vehicle，以下簡稱“SPV”），再通過SPV購買委托人的房產。此時該房產需辦理物權登記并登記于該SPV名下，SPV成為了物權所有人，擁有對物權的管理、處分等權利，最后，再將SPV的絕大部分權益通過交易的方式注入房產信托。
通過“家族信托+SPV架構”持有房產，具有以下優勢：
2. 房產通過多種交易形式裝入家族信托項下SPV控制的實體，也可以規避現階段因房產信托登記制度不成熟的問題。
3. 通過SPV間接持有的房產，可以規避針對個人的限購政策，也可以通過交易架構和稅務籌劃設計，繞開直接交易，無論是交易稅費還是持有稅費都大大降低。
目前，境外大多房產信托是采用此模式。
不同于自然人直接購買房產的方式，將SPV模式引入到房產家族信托中可以有效規避房產信托在實踐中的操作障礙。通過家族信托多層次SPV架構專業設計，委托人的房產信托資產并不直接由受托人持有，而是通過SPV間接持有，旨在滿足家族信托資產的財產權與管理經營權相分離、信托利益與信托財產負債相隔離、受托人作為信托財產名義所有權人與信托資產經營風險相隔離、財產控制人風險與資產受益權享用相分離等需求，實現房產集中管理、后代全面受益。
條款法律性質探討
來源：家事訴訟與財富傳承
福州房產律師蔡思斌提醒廣大二手房買賣雙方，一定要充分注意交易各個環節，如有特殊需求的，一定要根據特定需求來設計交易環節。比如境外身份賣家需要將賣房所得款項匯出境外的，其備案交易金額也要與真實交易金額一致，否則在購匯并申請匯出環節會有障礙。
人民法院刊載案例主要經過：
2020年初，小王通過某房屋中介公司購得一套位于米東區的二手房，約定成交價為73萬元，契稅的1.5%由小王繳納。因購買房屋時小王尚不具備申請公積金貸款的條件，于是雙方約定小王支付首付款后的剩余款項53萬元通過商業貸款付清，但同時小王也口頭告知房屋中介公司，自己后期要轉為公積金貸款，契稅一定要足額繳納。
溝通好相關事宜后，小王便與房屋中介公司、房東簽訂了房屋買賣居間合同，并向房屋中介公司支付了中介費及代辦費，由房屋中介公司協助辦理貸款、過戶手續，并代繳房屋契稅。后房屋中介公司按約協助小王辦理了商業貸款手續及過戶手續。小王足額向房屋中介公司辦事員冬冬轉賬10950元稅款，但冬冬實際僅繳納了5000余元，且繳稅基數為34萬元。
直到2022年，小王具備轉公積金貸款的條件，在辦理相關手續時才得知房屋中介公司未按照其要求足額繳納房屋契稅，房屋的備案價格被做低，導致其公積金貸款額度只能貸款27萬余元。商業貸款與公積金貸款還款存在利息差額損失。小王認為該部分損失是房屋中介公司未足額繳稅造成，因此便將房屋中介公司、辦事員冬冬起訴至米東區法院，要求二被告賠償利息差、返還預付的契稅款、代辦費、中介費等各項費用合計11萬余元。
米東區法院審理后認為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原告與房屋中介公司、房東簽訂的合同明確約定房屋成交價為73萬元，契稅為房屋價款的1.5%即10950元，余款通過商業貸款方式支付。
合同簽訂后，原告順利辦理了按揭貸款，房屋亦辦理了過戶手續。但原告向被告冬冬轉賬10950元契稅款后，冬冬僅繳納契稅5000余元。雖然被告冬冬辯解余款是原告另外委托其辦理裝修貸款的代辦費，但被告冬冬并未提交證據證實。
訴訟過程中，法院相關人員曾前往公積金中心了解相關貸款政策，工作人員告知原告小王的貸款額度僅為備案購房款34萬元的80%。至此，案件事實已基本明晰，被告冬冬未按照原告小王的要求足額繳納契稅，導致原告無法及時辦理公積金貸款從而產生利息差，存在嚴重違約行為，應當承擔賠償責任，同時原告亦未盡到謹慎注意義務，法院確定被告承擔70%的賠償責任即賠償7萬余元。被告冬冬系房屋中介的工作人員，其行為系履行職務的行為，后果應由房屋中介公司承擔，冬冬個人不承擔責任。
法院遂依法判決被告房屋中介公司賠償小王利息差額損失7萬余元，并退還未替原告繳納的契稅款5000余元。該判決目前已生效。
]]>聯系人：饒美蓮
聯系電話：0591-87911203
郵箱：fzlsxhxc@163.com
2023年12月27日
案件情況：
1、2014年9月18日，甲方大連某建筑構件安裝有限公司與乙方段某簽訂《購買抵債房協議》，乙方購買鉆石灣二期抵債房屋。乙方由段某、郝某1簽字。
2、2014年9月19日、2014年12月12日，原告梁某（系第三人郝某1母親）通過轉賬方式向劉某匯款共計975201元，用于支付購買前述鉆石灣抵債房的首付款。
3、2015年4月27日在大連市不動產登記中心進行了登記備案，涉案房屋商品房合同備案信息權利人為段某。
4、段某與郝某1于2015年6月12日登記結婚。2021年4月19日經大連市中級人民法院判決離婚。
5、2022年1月，郝某、梁某（系郝某1的父母）向法院提起訴訟，要求段某繁華房屋出資款。
法院觀點：
本案當事人段某、郝某1原系夫妻關系，于2015年6月結婚。婚前，郝某1母親梁某出資975201元用于支付段某在大連鉆石灣買房的首付款。段、郝1現已離婚，梁某起訴段某要求返還該款項，雙方對該款項的性質發生爭議。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)?》第二十二條第一款規定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。”最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事法典》婚姻家庭編的解釋（一）第二十九條：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。”本案郝某1父母對案涉房屋婚前出資，但該房屋登記在段某名下，認定系贈與郝某1依據不足。況且郝某1、段某結婚六年，有一子，離婚時判決有女方撫養，結合民法公平原則，兼從保護婦女、兒童合法權益考慮，本院認定本案訟爭款項系贈與郝某1、段某所有，段某當返還其半。
我國民法典婚姻家庭編司法解釋（一）第二十九條的規定認可了一方父母的出資是對自己子女的個人贈與，但是并沒有明確區分房產登記在己方子女名下和另一方名下的具體處理方式。實踐中，大部分法院會根據房屋的實際出資及居住使用情況，來推定該房屋系雙方以結婚、長期共同生活使用為目的而購買，來認定該房屋為為夫妻共同財產，除非有明確表示贈與登記方等約定。
此外值得注意的是，在涉及買房買車等重大財產上，雙方應特別注意相關證據的保留，在父母出資的情況下，最好能夠進行書面約定房屋權屬。
]]>莊午學員引用《人民日報》的八個字“和光同塵，與時舒卷”概括了青訓營以來所有的感悟、感恩、成長、反思。