（記者??趙興武）久久公司重金承租南京一棟大樓開酒店，但因土地性質(zhì)與規(guī)劃許可證不符遲延2個(gè)月開業(yè)，遂起訴要求出租人賠償400萬元損失。近日，江蘇省南京市中級(jí)人民法院作出終審判決，認(rèn)定承租人明知合同履行過程中存在重大障礙，?仍締約或接受租賃物導(dǎo)致的損失，出租人有權(quán)少賠或不賠，維持了一審駁回索賠訴請(qǐng)的判決。

經(jīng)查明，久久公司看好南京中央商務(wù)區(qū)的商機(jī)，經(jīng)考察后承租某大樓用于經(jīng)營(yíng)酒店，租期20年。租賃合同中載明：“土地性質(zhì)”為科研，出租人負(fù)責(zé)消防報(bào)審報(bào)驗(yàn)，承租人承擔(dān)50萬元費(fèi)用，承租方如無法取得《消防驗(yàn)收合格證》則另付100萬元，由出租人辦理。雙方或委托第三方皆不能取得《消防驗(yàn)收合格證》的，承租人可轉(zhuǎn)租或退租。久久公司豪華裝修大樓后，出租人代為消防報(bào)驗(yàn)，被以“土地性質(zhì)與規(guī)劃許可證不符”退件。完善材料后繼續(xù)報(bào)驗(yàn)，在“土地性質(zhì)”未變的情況下雖被受理，但有38處要求整改，歷時(shí)2個(gè)月，終于獲得《消防驗(yàn)收合格證》。

酒店開業(yè)后不久，久久公司便訴至法院向出租人提出索賠，理由是出租的大樓因“土地性質(zhì)”不符合租賃要求，酒店遲延開業(yè)2個(gè)月，由此造成的租金、停車費(fèi)、人工成本、伙食費(fèi)等損失400萬元。

出租人辯稱，久久公司明知消防報(bào)驗(yàn)難，才委托我方協(xié)助、協(xié)調(diào)，合同約定由第三方有償為承租人辦理消防報(bào)驗(yàn)，?但未對(duì)辦理期限作出約定。第一次報(bào)驗(yàn)失敗，被告方曾征詢久久公司是否繼續(xù)報(bào)驗(yàn)，如不繼續(xù)報(bào)驗(yàn)則愿退回已收費(fèi)用。后在“土地性質(zhì)”未變之際，第二次報(bào)驗(yàn)合格，說明出租人并未因“土地性質(zhì)”而違約。

一審法院采信了未因“土地性質(zhì)”而違約的理由，判決駁回久久公司的訴請(qǐng)。久久公司不服一審判決，上訴堅(jiān)稱出租人因“土地性質(zhì)”而違約。

南京中院審理后認(rèn)為，承租人締約時(shí)明知涉案樓宇的土地為“科研用地”，租賃合同中之所以約定承租人不能辦妥消防驗(yàn)收則另付100萬元，由出租人辦理，是由于雙方均預(yù)知到了消防報(bào)驗(yàn)的困難與復(fù)雜。之所以假設(shè)?“雙方或委托第三方皆不能”，是各方對(duì)報(bào)驗(yàn)結(jié)果均無必成之信心；之所以明確“承租人可轉(zhuǎn)租或退租”，是承租人對(duì)消防報(bào)驗(yàn)不利后果的預(yù)先知曉。消防報(bào)驗(yàn)后，雖未因“土地性質(zhì)”受阻，但不能以后續(xù)結(jié)果否定前次退件的理由和結(jié)論。

最終，南京中院維持了一審判決。

■法官說法■

法院認(rèn)為，承租人締約時(shí)預(yù)知重大履行障礙的，既可不締約，也可締約后拒受存在履行障礙的租賃物，還可在締約時(shí)就該履行障礙在合同條款中作出相應(yīng)安排，或明確約定，或隱于合同（比如優(yōu)惠的租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、免除期限、水電物業(yè)價(jià)格等），或不予理會(huì)。

本案承租人充分預(yù)見該合同的履行障礙，但未針對(duì)障礙可能導(dǎo)致的損失分擔(dān)作出約定，說明他“自甘冒險(xiǎn)”。對(duì)“自甘冒險(xiǎn)”宜作限縮解釋?！半U(xiǎn)”，僅指預(yù)知的或然之險(xiǎn)，或可避免之險(xiǎn)，而非必然發(fā)生之險(xiǎn)；“冒”，僅指不希望發(fā)生且有意賭其不發(fā)生；“甘”，是指萬一違愿生險(xiǎn)，則甘愿承受；“自”，僅指對(duì)自己可能有險(xiǎn)而無涉他人之險(xiǎn)。自甘冒險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)，是為獲償、重賞或特殊期待等非常規(guī)利益，而非為了履行法律或者道德義務(wù)。

本案承租人預(yù)知履行障礙仍愿締約或接受租賃物，并且不就履行障礙作出相應(yīng)安排，無外乎以下心態(tài)：自信可得利益甚于障礙所致?lián)p失；雖知障礙重大但僥幸賭其不發(fā)生或能夠克服；萬一發(fā)生，愿賭服輸。本案情形，即屬于此。出租人可參照自甘冒險(xiǎn)規(guī)則抗辯，要求減免違約賠償責(zé)任。

來源：人民法院報(bào)

（作者：李雙慶；單位：北京市東城區(qū)人民法院）

合同簽訂后，當(dāng)事方應(yīng)主動(dòng)按約履行義務(wù)。然而文本難以窮盡所有事項(xiàng)，現(xiàn)實(shí)生活紛繁復(fù)雜，當(dāng)事人還應(yīng)結(jié)合合同性質(zhì)、目的、交易習(xí)慣和履行中的實(shí)際情況，本著互利互惠原則，隨時(shí)調(diào)整自己的合同義務(wù)?？陀^上，無論權(quán)利義務(wù)多么明確都難以確保合同目的實(shí)現(xiàn)。即使是口頭合同，只要互利互惠善良履約亦可。須知，誠(chéng)實(shí)信用才是合同得以順利履行的最高指導(dǎo)準(zhǔn)則。

一、案例

原告張某（乙方）與被告趙某（甲方）簽訂租賃協(xié)議，約定乙方承租甲方位于某商城的某攤位，租期為2013年5月28日至2017年5月27日。租金付一年押一年，共一百萬元。甲方于2013年5月28日給乙方倒出攤位歸乙方使用。協(xié)議簽訂后，原告向被告支付了一百萬元。

2013年9月4日 ， 原告與被告就涉案攤位重新簽訂租賃合同。協(xié)議中約定：租期變更為2014年5月28日至2017年5月27日，甲方于2014年5月28日倒出攤位歸乙方使用。

2014年6月13日，原告起訴至法院，稱被告未按約交付攤位，訴請(qǐng)解除協(xié)議和退還一百萬元。被告辯稱：第一份協(xié)議簽訂后，原告未如期接收商鋪導(dǎo)致雙方重簽協(xié)議，但在2014年5月28日原告也未接收涉案攤位。被告提起反訴請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。

被告主張，在 5月28日當(dāng)天已騰空了攤位但是原告沒有到場(chǎng)接收 。原告表示其于 6月3日向被告發(fā)出過解約通知，被告認(rèn)可事后見過解除通知，隨后未向原告發(fā)出要求接受商鋪的書面函件。

被告認(rèn)可，未向原告發(fā)出過接受商鋪的通知，亦未主動(dòng)電話聯(lián)系原告。對(duì)于5月28日是否聯(lián)系原告接收攤位，被告稱協(xié)議中沒有約定需電話通知，其義務(wù)就是將攤位騰空，沒有義務(wù)打電話。

法院認(rèn)為，被告提供了證據(jù)證明已將涉案攤位在交付時(shí)間騰空，但在合同約定交付日未采取任何措施催促原告進(jìn)行接收，事后在接到原告的解除協(xié)議告知書后，也未要求原告接收房屋，應(yīng)對(duì)合同未能正常履行承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)案情解除協(xié)議較為適宜，原告要求被告退還租金的理由正當(dāng)。最終判決解除雙方租賃協(xié)議、被告退還原告一百萬元、駁回被告反訴請(qǐng)求。

二、房屋租賃合同性質(zhì)解讀

合同中當(dāng)事方的權(quán)利義務(wù)與合同自身的性質(zhì)密切相關(guān)，下文先從房屋租賃合同的性質(zhì)談起。

1 .?房屋租賃合同是不動(dòng)產(chǎn)租賃合同

根據(jù)標(biāo)的物類別，可將租賃合同分為動(dòng)產(chǎn)租賃合同和不動(dòng)產(chǎn)租賃合同。房屋租賃合同是以房屋為租賃標(biāo)的物，屬不動(dòng)產(chǎn)租賃合同。 《民訴法解釋》 第二十八條規(guī)定房屋租賃合同糾紛按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄，不動(dòng)產(chǎn)已登記的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地；不動(dòng)產(chǎn)未登記的，以不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地，實(shí)行專屬管轄原則。

2 .?房屋租賃合同是一種諾成性合同

根據(jù)合同的成立是否以特定標(biāo)的物的交付為標(biāo)準(zhǔn)，可以將合同分為諾成性合同與實(shí)踐性合同。房屋租賃合同的成立無需出租方交付房屋或承租方交付租金，只要雙方就租賃房屋事宜達(dá)成一致意見合同即告成立，故為諾成性合同。當(dāng)事人只要簽訂了房屋租賃合同，無論是否交付房屋或者支付租金，即要受合同約束，違反合同約定即應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

3 .?房屋租賃合同為不要式合同

根據(jù)合同成立是否需特定形式，可將合同分為要式合同與不要式合同。要式合同是指法律規(guī)定合同成立必須具備一定形式和手續(xù)；不要式合同是指法律不要求必須具備一定形式和手續(xù)的合同。房屋租賃合同的成立不需要特定的形式，是否書面簽訂、是否經(jīng)備案不影響合同成立。 《合同法》 第二百一十五條明確規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。當(dāng)事人如果是簽訂租賃期限六個(gè)月以上的房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式；如果未采取書面形式的，租賃合同關(guān)系也是成立的，但是應(yīng)按照不定期租賃合同處理。

4 .?房屋租賃合同為雙務(wù)合同

根據(jù)當(dāng)事人對(duì)合同權(quán)利義務(wù)的分配，可把合同分為雙務(wù)合同與單務(wù)合同。雙務(wù)合同是當(dāng)事人雙方互享有權(quán)利、互擔(dān)義務(wù)；單務(wù)合同是合同當(dāng)事人一方只享有權(quán)利，另一方只承擔(dān)義務(wù)。房屋租賃合同中，出租人享有租金收益權(quán)，承租人享有租賃房屋使用收益權(quán)的同時(shí)，出租人承擔(dān)交付房屋、維護(hù)房屋正常適租狀態(tài)的義務(wù)，承租人負(fù)有按期交納租金、合理使用、保管租賃房屋的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

5 .?房屋租賃合同為有償合同

根據(jù)當(dāng)事人取得權(quán)利是否以支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，可將合同分為有償合同與無償合同。無償合同中，當(dāng)事人一方只享有合同權(quán)利而不償付任何代價(jià)，比如贈(zèng)與合同。雙務(wù)合同是有償合同，單務(wù)合同原則上為無償合同，但當(dāng)事人有約定的單務(wù)合同也可為有償合同。如有息貸款合同。房屋租賃合同作為一種雙務(wù)合同，是有償合同。

6 .?房屋租賃合同為繼續(xù)性的合同，根據(jù)合同能否通過一次性給付即可實(shí)現(xiàn)合同目的為標(biāo)準(zhǔn)，可將合同分為一時(shí)性合同與繼續(xù)性合同

繼續(xù)性合同是指合同的履行需要在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)持續(xù)完成，而非一次性交付就能完成；而一時(shí)性合同是指合同的履行一次性完成。房屋租賃合同是一種典型的繼續(xù)性合同，在租賃期內(nèi)出租人要將租賃房屋在租賃期內(nèi)持續(xù)性交付原告使用，并在租賃期內(nèi)保證房屋的適租狀態(tài)；承租人要按照合同約定在租賃期內(nèi)持續(xù)性地向出租人支付租金，并妥善使用和保管租賃房屋。在處理房屋租賃合同糾紛案件中，應(yīng)當(dāng)予以注意。

三、出租人的主要義務(wù)

在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定前提下，當(dāng)事人可就合同權(quán)利義務(wù)相互讓與或放棄?？傮w上出租人與承租人的基本權(quán)利和義務(wù)相對(duì)清晰。基于房屋租賃合同為雙務(wù)合同，一方權(quán)利即合同相對(duì)方義務(wù)，本文只描述義務(wù)而淡化權(quán)利。對(duì)于出租人來說，主要合同義務(wù)可歸納出幾個(gè)方面。

1 .?交付租賃房屋的義務(wù)

出租人應(yīng)按合同約定時(shí)間將房屋交付承租人占有使用，當(dāng)然如果承租人已經(jīng)占有了租賃房屋的，自合同約定的交付時(shí)間開始，承租人對(duì)房屋即開始享有租賃房屋的使用收益權(quán)。合同法第二百一十二條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

這里需注意的是，交付時(shí)間與租賃期間經(jīng)常因?yàn)槊庾馄诨蜓b修期等因素影響而出現(xiàn)不一致。實(shí)踐中有的合同將裝修期和免租期計(jì)算于租期內(nèi)，也有的將裝修期和免租期計(jì)算于租期外。如合同正常履行一般不會(huì)引起爭(zhēng)議，如果因?yàn)楹贤瑹o效或者出現(xiàn)非正常解除，在計(jì)算守約方（尤其是出租方）相關(guān)損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮租賃合同約定的交付時(shí)間與實(shí)際交付時(shí)間不一致的情況，以實(shí)現(xiàn)實(shí)體裁決的公正。

2 .?出租房屋的安全保障義務(wù)

根據(jù)合同法第二百三十三條，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。出租人一般是房屋的產(chǎn)權(quán)人或者管理人，應(yīng)保證所出租的房屋質(zhì)量符合居住使用的安全標(biāo)準(zhǔn)。即使承租人在簽訂合同時(shí)知曉房屋存在安全問題仍繼續(xù)承租的，如果房屋質(zhì)量可能危及承租人人身和健康安全，承租人仍然有權(quán)解除合同。

當(dāng)然，解除合同時(shí)應(yīng)考慮當(dāng)事人雙方過錯(cuò)。如出租人故意隱瞞房屋存在安全隱患事實(shí)導(dǎo)致合同解除，出租人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；如果承租人知曉安全隱患存在的事實(shí)仍繼續(xù)承租，之后又主張解約的，應(yīng)充分考慮承租人的過錯(cuò)做出公平的責(zé)任分配。

另外一點(diǎn)就是租賃房屋在交付時(shí)是安全的，在合同履行過程中出現(xiàn)問題，產(chǎn)生安全隱患的，應(yīng)當(dāng)分析安全隱患出現(xiàn)的原因，是出租房屋自身質(zhì)量導(dǎo)致還是承租人在使用期間，未妥善使用、保管所致。如果合同無法繼續(xù)履行，應(yīng)根據(jù)過錯(cuò)情況確定由誰來承擔(dān)解約及房屋維修的責(zé)任。

3 .?維持房屋適租狀態(tài)的義務(wù)

房屋適租狀態(tài)，是指出租人應(yīng)當(dāng)維持租賃房屋符合合同約定使用用途的狀態(tài)。合同法第二百一十六條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。房屋租賃合同是一種繼續(xù)性合同，出租人不但要在交付房屋時(shí)，而且要在整個(gè)房屋租賃期間內(nèi)都負(fù)有維持房屋適租狀態(tài)的義務(wù)。適租狀態(tài)一般包括房屋系合法建筑、產(chǎn)權(quán)清晰、能夠按照合同約定的用途使用等內(nèi)容，除特殊情況外，承租人在使用期間，因第三人主張權(quán)利、房屋損壞等因素導(dǎo)致房屋喪失適租狀態(tài)的，承租人要求解除合同，一般應(yīng)當(dāng)予以支持。

4 .?房屋維修義務(wù)

合同法第二百二十條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二百二十一條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。房屋維修義務(wù)是出租人保證房屋適租狀態(tài)義務(wù)的一種具體體現(xiàn)，當(dāng)房屋出現(xiàn)損壞影響房屋使用時(shí)，承租人有權(quán)要求出租人及時(shí)維修。實(shí)踐中，如果出租人和承租人之間如果沒有特殊約定，房屋維修義務(wù)就應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)。

具體而言，還有需要注意的幾點(diǎn)：

（1） 房屋損壞原因與房屋維修義務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋自然損壞或者因出租人的原因損壞的，出租人自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修義務(wù)，并承擔(dān)維修的費(fèi)用和維修期間的損失。如果房屋是因?yàn)槌凶馊耸褂没虮９懿划?dāng)造成損壞的，承租人要求出租人維修的，出租人是否有義務(wù)進(jìn)行維修？

有觀點(diǎn)認(rèn)為，合同法第二百二十條并沒有區(qū)分租賃物損壞的原因，直接規(guī)定出租人承擔(dān)維修義務(wù)，故而出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修義務(wù)，但同時(shí)認(rèn)為出租人可以主張損害賠償或解除合同。［1］ 筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)有待商榷。出租人有保證房屋處于適租狀態(tài)的義務(wù)，而承租人也有妥善保管和使用租賃物的義務(wù)。如果因承租人原因?qū)е伦赓U房屋損壞，屬于承租人違約，維修義務(wù)自然由承租人負(fù)擔(dān)為宜。

（2） 如果將承租人損壞房屋后的維修義務(wù)加予出租人，則有可能發(fā)生承租人要求出租人維修，出租人要求解約的訴訟并存的情形，容易造成不必要的空置損失。而且，認(rèn)定維修義務(wù)為出租人負(fù)擔(dān)，而維修費(fèi)用為承租人負(fù)擔(dān)，則容易在維修費(fèi)用支付與維修時(shí)間的順序、數(shù)額及維修標(biāo)準(zhǔn)上再次產(chǎn)生糾紛，不利于糾紛的最終解決。

（3） 盡管合同法沒有規(guī)定承租人原因?qū)е伦赓U物毀損，出租人不承擔(dān)維修義務(wù)，但是根據(jù)合同法第二百一十九及二百二十二條，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物或未妥善保管租賃物，成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。由此，可以看出此處的歸責(zé)原則是過錯(cuò)責(zé)任原則，由過錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任。如果說維修義務(wù)由出租人承擔(dān)，而費(fèi)用及損失由承租人負(fù)擔(dān)，有南轅北轍之嫌。

5 .?優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的通知義務(wù)

這里的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指房屋承租人依據(jù)法律規(guī)定所享有的，在出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋時(shí)，在同等條件下優(yōu)先于他人購(gòu)買所租賃的房屋的權(quán)利。合同法第二百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定權(quán)利， 最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第二十一、二十二、二十三條規(guī)定了出租人出賣租賃房屋、出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)以及出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋時(shí)，均應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，否則，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

6 .?押金返還義務(wù)

司法實(shí)踐中，出租人為保證租賃合同的順利履行和房屋內(nèi)物品的完整，在出租房屋時(shí)，多會(huì)收取承租人的租賃押金或保證金。在合同終止后，如果承租人在合同履行過程中并未拖欠租金或造成房屋損失等情況，出租人應(yīng)當(dāng)將房屋退還承租人。

四、承租人的主要義務(wù)

討論了出租人的義務(wù)后，再談一下承租人的義務(wù)。承租人義務(wù)一般集中在以下七點(diǎn)：

1 .?按時(shí)支付房屋租金的義務(wù)

按時(shí)支付房屋租金，是房屋租賃合同中承租人的基本義務(wù)，租金條款則是租賃合同的必備條款。一般情況下房屋租賃合同中對(duì)租金的標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間、支付方式都是有明確規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同的規(guī)定履行支付租金的義務(wù)。

其中需要注意的問題有兩點(diǎn)：

（1） 當(dāng)事人對(duì)于租金標(biāo)準(zhǔn)沒有明確約定，而又存在事實(shí)上房屋租賃合同關(guān)系的，可以參照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)確定租金標(biāo)準(zhǔn)。如果爭(zhēng)議較大，可以由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；如果爭(zhēng)議較小，可以由法院通過詢價(jià)方式酌情確定。

（2） 情勢(shì)變更。合同法解釋二在第二十六條作出規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。司法實(shí)踐之中，如何確定是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還是情勢(shì)變更是一個(gè)難點(diǎn)問題，如果不是國(guó)家政策或世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生重大變化，一般很難適用情勢(shì)變更原則處理。因此，對(duì)于租金問題還是應(yīng)當(dāng)以合同約定為原則，沒有極為特殊的情況，不得輕易變更。

2 .?支付押金義務(wù)

現(xiàn)實(shí)中，合同約定承租人向出租人支付租賃押金、保證金已經(jīng)成為常態(tài)。如果合同約定了承租人應(yīng)向出租人支付房屋租賃押金、保證金，承租人未履行該義務(wù)導(dǎo)致合同無法正常履行的，承租人可能要承擔(dān)合同解除的違約責(zé)任。

3 .?妥善使用和保管租賃房屋的義務(wù)

合同成立后，出租人將租賃房屋交付承租人，承租人作為房屋使用和占用控制人，應(yīng)妥善使用和保管租賃房屋。一般來講，如果雙方在合同中約定了房屋用途的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用房屋；如果沒有約定房屋用途的，承租人應(yīng)當(dāng)按照房屋性質(zhì)使用。如果承租人違反合同約定或者未按照房屋的性質(zhì)改變房屋用途的，出租人有權(quán)解除租賃合同。

對(duì)于房屋的保管，一般來講體現(xiàn)為兩點(diǎn)：一是主動(dòng)義務(wù)，對(duì)于房屋日常使用管理，承租人要盡善良保管使用人之責(zé)任，房屋存在損壞風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，承租人應(yīng)采取積極措施救助、較少損失、及時(shí)通知出租人；二是消極義務(wù)，對(duì)于承租房屋，承租人未經(jīng)出租人同意，不得擅自進(jìn)行改建、擴(kuò)建，破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)，維持房屋的正常狀態(tài)。如果承租人不履行妥善使用、保管租賃房屋的，如果致使租賃房屋受損，出租人有權(quán)要求解除合同、賠償損失。

4 .?不得將租賃房屋擅自轉(zhuǎn)租的義務(wù)

房屋租賃合同往往涉及到一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。確定房屋租賃關(guān)系時(shí)，出租人往往需要考慮承租人的支付能力、房屋的用途和收回的便捷性。如果承租人擅自轉(zhuǎn)租，則增加了出租人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也增加了出租人收回房屋的困難。因此，合同法第二百二十四條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

另外，對(duì)于承租人擅自轉(zhuǎn)租的，最高法院 《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第十六條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。司法實(shí)踐中，有觀點(diǎn)根據(jù)該規(guī)定，逆向推出：承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租六個(gè)月內(nèi)，可以請(qǐng)求法院解除合同，也可以請(qǐng)求法院認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。司法實(shí)踐中，也有相關(guān)的判例。因此承租人應(yīng)當(dāng)慎重，未經(jīng)出租人同意，勿擅自轉(zhuǎn)租房屋，否則就可能出現(xiàn)雙重違約和賠償?shù)牟焕蠊?/p>

5 .?通知出租人維修的義務(wù)

這一點(diǎn)是與出租人維修義務(wù)相對(duì)應(yīng)的。根據(jù)合同法的規(guī)定，在租賃房屋期間，如果沒有特殊約定，出租人應(yīng)當(dāng)履行維修房屋的義務(wù)，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。由于房屋是在承租人占有控制下，需要維修的情況往往需要由承租人通知出租人后，出租人才能知曉。如果承租人沒有通知出租人卻以出租人未履行維修義務(wù)主張解除合同，或者是自行維修要求出租人賠償損失的：一則承租人在未通知出租人的情況下，不能證明出租人不愿履行維修義務(wù)；二則維修的程度、費(fèi)用未經(jīng)出租人同意，排除了出租人的決定權(quán)和選擇權(quán)，侵害了出租人的權(quán)益，是不妥的。

司法實(shí)踐中，確實(shí)存在有些承租人在合同解除或合同屆滿時(shí)，要求出租人承擔(dān)租賃期間房屋維修費(fèi)用的情況。這種情況一般發(fā)生在較為長(zhǎng)期的房屋租賃合同案件中，這類糾紛發(fā)生不外乎兩類情況，一種是承租人在合同履行時(shí)是自愿承擔(dān)維修義務(wù)的，在租賃合同無法繼續(xù)履行時(shí)，雙方撕破臉皮，承租人企圖借機(jī)多爭(zhēng)取一些利益；另一種是出租人占據(jù)強(qiáng)勢(shì)地位，承租人在租賃期間為了能夠繼續(xù)使用房屋，當(dāng)房屋需要維修時(shí)，不愿甚至是不敢要求出租人維修，自行維修后在合同屆滿時(shí)主張賠償損失。

鑒于上述兩種情況的存在，如果承租人有證據(jù)證明承租人確實(shí)進(jìn)行過維修并支付了維修費(fèi)用的情況，司法實(shí)踐中一般也有兩種處理方式，一種是如果承租人沒有證據(jù)證明通知過出租人維修房屋，則不能證明房屋需要維修，即使承租人支付為維修費(fèi)用也不支持其訴求；另一種是按照承租人提供的證據(jù)酌情支持承租人代出租人支付維修費(fèi)用，但只支持證據(jù)確鑿、數(shù)額較大維修費(fèi)用。在目前沒有明確法律規(guī)定的情況下，酌情減少的觀點(diǎn)也并無不妥，也可能更符合實(shí)際。

筆者認(rèn)為，雖然法律對(duì)承租人通知出租人維修的義務(wù)沒有明確規(guī)定，但是由于承租房屋位于承租人控制下，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則要求承租人履行維修通知義務(wù)并沒有給承租人增加額外負(fù)擔(dān)。如租賃房屋需維修，承租人不通知出租人維修而自行維修的，應(yīng)視為承租人自愿負(fù)擔(dān)維修義務(wù)，承租人事后要求出租人承擔(dān)維修義務(wù)的，原則上應(yīng)不予支持。

6 .?合同終止后騰退房屋的義務(wù)

承租人占有使用租賃房屋的依據(jù)，在于其依據(jù)合同約定享有了房屋的使用和收益權(quán)。如果房屋租賃合同因?yàn)闊o效、解除、屆滿而終止的，承租人占有房屋的法律依據(jù)消滅，則承租人應(yīng)在合同終止時(shí)交還租賃房屋。

交還房屋需注意兩點(diǎn)：一是在交還房屋時(shí)，應(yīng)保證租賃房屋符合合同約定的交付條件或者租賃房屋處于正常適租狀態(tài)，不得對(duì)房屋有不正當(dāng)?shù)膿p壞，否則出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或要求承租人賠償相關(guān)損失；二是逾期騰退房屋的，應(yīng)向出租人支付占用期間的房屋占用費(fèi)，占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般按照原房屋合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，如果原租賃合同時(shí)間較長(zhǎng)，原租金標(biāo)準(zhǔn)過低的，出租人可以申請(qǐng)對(duì)占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，確定空置期間的占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

7 .?全面釋放房屋附加權(quán)利的義務(wù)

承租人在合同終止后，不僅負(fù)有將租賃房屋交回的義務(wù)，而且還負(fù)有將其附加在租賃房屋上的權(quán)利釋放的義務(wù)。司法實(shí)踐中常見的爭(zhēng)議是商業(yè)用房租賃合同中，承租人在租賃期間利用涉案房屋辦理工商登記手續(xù)，而在合同期滿后，承租人未將相關(guān)手續(xù)予以注銷或遷移，影響房屋繼續(xù)出租，造成出租人損失。對(duì)此情況，一般要考慮當(dāng)?shù)毓ど滩块T的實(shí)際情況，如果承租人未注銷工商登記手續(xù)的行為確實(shí)影響出租人繼續(xù)出租房屋，影響出租人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的，承租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

五、當(dāng)事人應(yīng)履行的其他義務(wù)

作為一種繼續(xù)性合同，房屋租賃合同需要出租人與承租人在較長(zhǎng)期間內(nèi)不斷履行與租賃房屋事宜有關(guān)的義務(wù)，以保障對(duì)方當(dāng)事人享有合同權(quán)利。但是合同條款畢竟是有限的，難以窮盡合同履行中所有權(quán)利和義務(wù)。這就要求當(dāng)事人雙方除了嚴(yán)格遵守約定履行義務(wù)外，還要本著誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、減損等義務(wù)，避免糾紛發(fā)生和阻止損失擴(kuò)大。須知合同雙方合則兩利，不合兩傷。房屋租賃合同履行過程中，當(dāng)事人還應(yīng)注意履行以下三點(diǎn)義務(wù)：

1 .?協(xié)助義務(wù)

房屋租賃合同的條款中，可以約定協(xié)助義務(wù)。但有些情況在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見，只能在履行中由合同相對(duì)方依誠(chéng)實(shí)信用原則提供配合。盡管一些協(xié)助義務(wù)并非合同約定，也非合同主要義務(wù)，但一方當(dāng)事人如果拒絕提供協(xié)助義務(wù)，則可能導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。

如當(dāng)事人承租房屋進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，一般都需要由出租人為承租人提供相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)、消防驗(yàn)收證明等材料辦理工商登記手續(xù)的，出租人如拒絕提供協(xié)助義務(wù)，則可能導(dǎo)致承租人無法正常使用房屋；再如出租人出租的房屋出現(xiàn)漏水情況，可能損壞房屋本人或者其他人的財(cái)產(chǎn)的，如果出租人進(jìn)行維修，必然會(huì)影響承租人的正常使用。此時(shí)承租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助出租人對(duì)房屋進(jìn)行維修，以免因維修事宜影響合同的繼續(xù)履行或造成更大損害的發(fā)生。

2 .?通知義務(wù)

如果雙方當(dāng)事人都有履行合同的意愿，一般來講不會(huì)因合同通知義務(wù)履行與否導(dǎo)致合同糾紛產(chǎn)生。但是一旦糾紛產(chǎn)生，通知義務(wù)是否履行則可能影響案件的處理結(jié)果，最終影響當(dāng)事人的權(quán)益。

常見的義務(wù)如出租人通知收房的義務(wù)、承租人通知維修的義務(wù)、出租人催收租金的義務(wù)、第三人主張權(quán)利時(shí)承租人通知出租人義務(wù)以及不可抗力導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行時(shí)的通知義務(wù)等。

對(duì)此，合同法也做了較為清晰的規(guī)定，如第一百一十八條明確，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方；第二百二十一條規(guī)定承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修；第二百二十七條規(guī)定承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；第二百二十八條規(guī)定第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。在房屋租賃合同中，涉及租賃房屋交接、維修、租金交納等事項(xiàng)的通知義務(wù)是房屋租賃合同順利履行、實(shí)現(xiàn)合同解除權(quán)、減少損失所必須的，履行必要的通知義務(wù)當(dāng)事人誠(chéng)實(shí)信用的體現(xiàn)，也是實(shí)現(xiàn)自己合法權(quán)利的必要義務(wù)。

3 .?減損義務(wù)

房屋租賃合同是以房屋使用、收益權(quán)換取租金收益的合同，保持房屋的處于正常使用狀態(tài)是減少損失、促使社會(huì)利益最大化的最佳選擇。合同法第一百一十九條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。在當(dāng)事人雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，影響房屋正常使用時(shí)，出租人或承租人應(yīng)采取積極措施避免房屋空置。尤其在合同一方違約的情況下，守約方經(jīng)常覺得違約責(zé)任和空置損失都應(yīng)當(dāng)由違約方承擔(dān)，從而對(duì)房屋空置的情況置之不理，放任損失擴(kuò)大。須知，一方在相對(duì)方違約后，應(yīng)采取積極履行減損義務(wù)，如果未采取積極措施造成損失擴(kuò)大的，責(zé)任應(yīng)當(dāng)自擔(dān)。

六、案例審理心得和建議

本案是房屋租賃合同案件中不太常見的糾紛，當(dāng)事人簽訂租賃協(xié)議后，未能按照合同約定時(shí)間完成商鋪交接，承租人主張出租人違約不同意交付房屋導(dǎo)致承租人無法使用鋪位，出租人主張承租人違約不同意接受鋪位導(dǎo)致出租人無法交付鋪位，由此成訟。

那么，未完成商鋪交接，導(dǎo)致合同無法履行是誰的責(zé)任呢？

案件的基本事實(shí)應(yīng)當(dāng)不外兩種可能，一是出租人不愿意將房屋出租給承租人了，一是承租人不愿意承租房屋了。在案件審理中，在合同約定的交接時(shí)間出租人未通知承租人接收鋪位、承租人也未到場(chǎng)要求接收鋪位，但對(duì)于因何原因?yàn)橥瓿山桓叮p方應(yīng)當(dāng)有過溝通，但雙方均未留存任何有效證據(jù)。在案件事實(shí)無法通過證據(jù)復(fù)原的情況下，依照合同法的規(guī)定，在簽訂合同后，承租人向出租人支付了租金、押金等費(fèi)用，被告負(fù)有將承租商鋪交付承租人的義務(wù)。商鋪未完成交接，系出租人未履行合同義務(wù)。租賃協(xié)議未能履行，商鋪也一直由出租人使用，故而法院判令被告退還原告所交付的前期費(fèi)用是合理的。結(jié)合此案，筆者有以下三點(diǎn)建議：

1 .?留存重要證據(jù)

證據(jù)是訴訟成敗的關(guān)鍵。如果不違背社會(huì)常識(shí)，證據(jù)所復(fù)原的事實(shí)應(yīng)是司法認(rèn)定的事實(shí)，并據(jù)此做出裁決。所以在日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，應(yīng)注意留存將來可能引發(fā)爭(zhēng)議的相關(guān)證據(jù)。本案雙方之所以產(chǎn)生爭(zhēng)議就在于雙方未就商鋪交接問題留取任何證據(jù)，無論是出租人不同意交付還是承租人不同意接收，如當(dāng)時(shí)留存了證據(jù)，訴訟可能不會(huì)產(chǎn)生。

2 .?履行附隨義務(wù)

當(dāng)事人除合同約定的義務(wù)外，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣等履行合同附隨義務(wù)。切不可覺得合同沒有約定就放任不管，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行或損失擴(kuò)大。這不僅是誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)道德要求，也是法律規(guī)定的義務(wù)。提前催繳一下租金、告知接收房屋的時(shí)間、協(xié)助辦理一下物業(yè)手續(xù)等，對(duì)于當(dāng)事人來講都是順手而為的事情，不僅方便對(duì)方有助合同履行，關(guān)鍵時(shí)候好能維護(hù)自身權(quán)益。以本案為例，如果出租人在合同約定的交接日打個(gè)電話或者發(fā)個(gè)短信通知承租人接收房屋，善良的提醒一下對(duì)方，可能整個(gè)案件的結(jié)果就會(huì)很大的不同。

3 .?維護(hù)對(duì)方權(quán)益

通常而言，要求市場(chǎng)主體維護(hù)對(duì)方利益似乎不太符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但在實(shí)際上，有時(shí)候維護(hù)對(duì)方權(quán)益往往也是在實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)益。尤其是對(duì)合同雙方當(dāng)事人來講更是如此，作為合作的雙方，合同相對(duì)方具有履約能力是己方獲取合同期待利益的保證。

對(duì)房屋租賃合同中的出租人來講，承租人租賃房屋后，能夠順利裝修、辦照、經(jīng)營(yíng)直至盈利，是出租人能夠按期收取租金的保障，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，往往會(huì)導(dǎo)致合同難以繼續(xù)履行，不僅租金收益難以保障，還有可能承擔(dān)其他損失。因此出租人應(yīng)在簽約時(shí)，本著從對(duì)方利益出發(fā)的態(tài)度，盡可能詳細(xì)告知涉及房屋相關(guān)情況，是否可以商用、是否可以辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝修時(shí)可能存在的問題等，避免合同履行過程中出現(xiàn)糾紛。對(duì)承租人來講也是如此，在簽合同時(shí)本著從對(duì)方利益出發(fā)的態(tài)度，盡可能詳細(xì)告知自己租賃房屋的用途，可能采取的裝修措施、需要辦理的手續(xù)等，避免合同簽訂后，房屋無法滿足需求，導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生。

［1］崔建遠(yuǎn)：《合同法》，法律出版社2003年版，第371頁。