先舉一個實例：

案例一：甲婚前個人商業按揭貸款購買房屋，在購買房屋兩年后與乙結婚，婚前個人還貸24期。甲乙結婚5年后離婚，夫妻共同還貸60期。采用等額本息還款方式，總貸款期限25年。主要數據取萬位整數：

該案例具有代表性，夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚前用個人財產還貸，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下。針對這種房屋，離婚時，如協議不成，房屋應歸甲所有，尚未償還貸款由甲個人償還。房屋中應當按照共同財產分割的價值，審判實務中出現的主要方法有如下幾種：

該方法是用離婚時房屋價值乘以婚內夫妻共同還貸額占買房時房屋價值加上按揭貸款利息總額之和的比例。F是按揭貸款總還款額，E是按揭貸款金額，（F-E）就是按揭貸款利息總額。即：

該方法是用離婚時房屋價值乘以婚內夫妻共同還貸額占買房時房屋價值加上已經償還利息之和的比例。(H+K）是已償還貸款總額，(E-L）是已償還貸款本金，兩者相減就是已償還貸款利息。即：

該方法是用離婚時房屋價值扣減離婚時尚未償還貸款本息總額乘以婚內夫妻共同還貸額占買房時房屋價值加上按揭貸款利息總額之和的比例。F是按揭貸款總還款額，（H＋K）是已償還貸款總額，兩者相減就是尚未償還貸款本息總額，（F-E）就是按揭貸款利息總額。即：

該方法是用婚內夫妻共同還貸額加上房屋婚內增值額乘以婚內夫妻共同還貸額占實際已付款總額的比例。（C-B）是房屋婚內增值額，D＋H＋K是實際已付款總額。即：

上述方法中，方法一是多數法院處理此類問題的計算方法，[1]方法二是被有些人認為相對公平的計算方法，[2]方法三是北京一些法院曾經采用的計算方法（現已不用），方法四則是在一些訴訟中當事人的訴訟請求采用的計算方法。上述方法的計算結果相差很大，但實務中大家各執己見，以至于無法簡單地用對錯來判斷。那么，到底有沒有一個有說服力的可以普遍適用的計算方法呢？如果有，又是什么呢？本文力求解決這一問題。

二、 對補償計算方法的探尋

婚姻法解釋（三）第10條第1款規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。第2款規定：依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

婚姻法解釋（三）第10條第2款明確了在協議不成時，產權登記一方對另一方進行補償的范圍和補償原則。補償范圍包括兩部分，一是雙方婚后共同還貸支付的款項，二是上述款項相對應財產的增值部分。補償原則是婚姻法第三十九條第一款的規定，即人民法院根據財產的具體情況，依照顧子女和女方權益的原則判決。探尋補償款的計算方法，只需明確房屋中應當按照共同財產分割的價值即可，補償原則是實務中結合具體案情的法律適用問題。所以，本文旨在搞清楚婚姻法解釋（三）第10條第1款規定情形的房屋中，應當按照共同財產分割的價值。

先看一簡單的房屋價值構成表（表一）：

表一是個人按揭貸款購買房屋并償還部分銀行貸款，在尚未清償貸款的任意時間結點，房屋有一定自然增值情況下的房屋價值構成表。粗實線方框代表計算時間結點的房屋價值總額，粗虛線左側區域代表房屋本金部分，右側區域代表房屋增值部分。本金部分又細分為3個區域，分別是個人支付首付款區域（GR 1區），個人償還貸款本金區域（GR 2區），貸款賬戶余額區域（YE區）。在增值部分也細分為3個區域，與本金部分3個區域橫向對應，分別是個人增值一區（GRZZ1區）、個人增值二區（GRZZ2區）、余額增值區（YEZZ區），GRZZ2區中還有一條細虛線，細虛線與粗虛線之間的區域是利息區，利息區從屬于GRZZ2區。

如果把房屋購買總價視為房屋的全部本金的話，房屋本金由首付款和貸款金額組成。個人償還一定貸款的情況下，房屋本金由首付款、償還貸款本金和貸款賬戶余額組成。假定支付一定的房屋本金，就對應一定比例的房屋，則一定比例房屋的增值一定對應該比例的本金。根據這一日常經驗法則，可以肯定表一中GRZZ1區是GR1區相對應的財產增值部分，GRZZ2區是GR2區相對應的財產增值部分。由于GR2區是以貸款支付，貸款需要支付利息，但利息并不屬于本金，只能算GR2區的成本，GRZZ2區扣除GR2區的利息成本，就是GR2區的收益。

貸款賬戶余額是計算時間結點尚未償還的本金部分。沒有付出即沒有收益，根據這一日常經驗法則，表一中YEZZ區并不是YE區相對應的財產增值部分。自然增值收益的取得歸功于本金的投人，根據這一日常經驗法則，斷定YEZZ區是GR1區和GR2區共同對應的財產增值部分。

再看稍微復雜一些的房屋價值構成表（表二）：

表二是甲個人支付首付款按揭貸款購買房屋，在償還第一期按揭貸款前與乙結婚，婚后用共同財產償還銀行貸款，在尚未清償貸款的任意時間結點，房屋有一定自然增值情況下的房屋價值構成表。根據前述日常經驗法則，表二中GRZZ區是GR區相對應的財產增值部分，GTZZ區是GT區相對應的財產增值部分，GTZZ區扣減GT區的利息是GT區的收益，YEZZ區是GR區和GT區共同對應的財產增值部分。根據按出資比例分配增值的一般原則，忽略付款的時間因素和貨幣的通脹因素，按照GR區與GT區的比例，可以確定YEZZ區屬于共同財產價值的數額。

表二中，有淺色底紋的區域即GT區和GTZZ區，是全部應當按照共同財產分割的區域。有深色底紋的區域即YEZZ區，是一定比例應當按照共同財產分割的區域，這個比例就是共同償還貸款本金占共同償還貸款本金與個人支付首付款之和的比例，同時也是共同償還貸款本金占結婚時房屋價值與離婚時貸款賬戶余額之差的比例。

有人主張“若婚后一直由夫妻共同財產還貸，尚未償還的抵押債務所對應的的婚后增值也應是夫妻共同財產”，[3]即YEZZ區是GT區相對應的財產增值部分，則忽略了同屬于本金投人部分的個人支付首付款的貢獻，將YEZZ區整體都作為夫妻共同財產，勢必導致共同財產價值的虛增。

最后看一復雜的，也是最常見的一種房屋價值構成表（表三）：

表三是甲個人支付首付款按揭貸款購買房屋，婚前個人償還部分銀行貸款，然后與乙結婚，婚后用共同財產又償還銀行貸款，在尚未清償貸款的任意時間結點，房屋有一定自然增值情況下的房屋價值構成表。表三與表二和表一的不同主要在于房屋價值的本金部分，表一和表二是把房屋購買總價視為房屋的本金，表三是把甲乙結婚時間結點的房屋價值作為房屋價值的本金。甲乙結婚時間結點的房屋價值中，除去該時間結點的房屋債務外，均屬于甲個人所有，由個人支付首付款、個人償還貸款本金及婚前房屋增值3部分組成，相當于表一的房屋全部價值中除YE區以外的價值。為便于理解，可以假設甲在與乙結婚的時間結點重新辦理一筆銀行貸款，貸款金額與原按揭貸款賬戶余額相同，就是表三中GT區與YE區之和，甲用新貸清償舊貸，那么在甲乙結婚時，房屋的按揭貸款金額就是原貸款的賬戶余額，結婚時間結點房屋價值減去按揭貸款的數額就相當于首付款，就是表三中的GR區。同樣根據前述日常經驗法則，表三中GRZZ區是GR區相對應的財產增值部分，GTZZ區是GT區相對應的財產增值部分，GTZZ區扣減GT區的利息是GT區的收益，YEZZ區是GR區和GT區共同對應的財產增值部分。根據按出資比例分配的一般原則，忽略付款的時間因素，按照GR區與GT區的比例可以對YEZZ區進行分配，確定屬于共同財產價值的數額。

表三中，有淺色底紋的區域即GT區和 GTZZ區，是全部應當按照共同財產分割的區域。有深色底紋的區域即YEZZ區，是一定比例應當按照共同財產分割的區域，這個比例就是共同償還貸款本金占結婚時房屋價值與離婚時貸款賬戶余額之差的比例。

用本文第一部分提到的相關數據，計算出表三中有淺色底紋區域的價值，加上有深色底紋區域的價值乘以共同償還貸款本金占結婚時房屋價值與離婚時貸款賬戶余額之差的比例，得出房屋中應當按照共同財產分割的價值計算公式：

本公式只適用于采用等額本金還款方式的情況，如果采用的是等額本息還款方式，每期還款金額相同，但還款本金由少到多遞增，相同還款金額在不同還款階段償還的本金并不相同，而且相差很大。對于采用等額本息還款方式或自由還款方式的情況，如果用該公式計算，計算結果會少于應該獲得的補償數額，等于是讓獲得補償款一方承擔了房屋后續的一定利息。為了解決這個問題，在計算共同償還貸款本金時，就不能使用J-L這個公式，因為這個公式得出的是實際償還本金，而應該用婚內共同還貸額折算的平均本金。婚內共同還貸額折算的平均本金，就是用婚內共同還貸額乘以平均本金比。平均本金比就是按揭貸款金額占已償還貸款金額與計算時間結點賬戶余額之和的比例。可以理解為在計算時間結點一次性提前清償貸款，貸款金額與還款總額的比例，計算公式為：K×E／H＋K＋L。使用婚內共同還貸額折算的本金后，貸款賬戶余額就要相應地使用平均本金賬戶余額，計算公式為：J－K×E／H＋K＋L。使用共同償還貸款平均本金后，房屋價值構成表會略有調整，即平均本金房屋價值構成表（表四）：

表四與表三的不同就是表四中使用的是共同償還貸款平均本金，表四中的GT區比表三中的GT區明顯增多，而表四中的YE區比表三中的YE區則相應減少。

為了使公式看起來更簡潔，把共同償還貸款平均本金公式用P來代表，平均本金賬戶余額就是J-P。將P和J-P代入前述公式后得出房屋中應當按照共同財產分割的價值計算公式：

因為該計算方法是通過對房屋價值進行條塊分割的方式探尋出來，所以筆者將該方法命名為條塊分割法。

三、對條塊分割法的驗證

用條款分割法計算案例一的房屋中應當按照共同財產分割的價值是：

用條款分割法計算出來的房屋中應當按照共同財產分割的價值是否正確呢？這需要從三個方面來判斷，一是分割的范圍是否正確，二是參與分割的對象是否正確，三是用以分割的比例是否正確。

?? 分割的范圍是否正確?

案例中盡管房屋現價值是300萬元，但這里的房屋價值是在沒考慮債務情況下的價值，如果考慮到債務因素，房屋的實際價值是要扣減房屋債務（貸款賬戶余額58萬元）的。財產分割，分割的應該是實際價值，誰分得房屋，誰承擔房屋的債務，所以分割房屋時，房屋的債務是不需要分擔的。如果非要按照房屋現價值進行分割，就要同時對房屋的債務進行分擔，人為使財產分割復雜化，沒有必要。因此，分割的范圍應該是房屋價值扣減房屋債務后的實際價值，又由于平衡償還貸款本金的需要，房屋債務相應調整為平均本金賬戶余額。案例中，貸款賬戶余額是58萬元，平衡償還貸款本金后，貸款平均本金賬戶余額是48.18萬元。條塊分割法作為共同財產分割的范圍包括兩部分，一部分是共同償還貸款平均本金及其對應的增值，即表四中有淺色底紋的區域；一部分是貸款平均本金賬戶余額的增值，即表四中有深色底紋的區域。作為個人財產分割的范圍是個人區域及個人增值區域。無論是共同財產，還是個人財產，均不包括貸款平均本金賬戶余額區域，所以分割的范圍是正確的。

???參與分割的對象是否正確?

在房屋本金和增值額構成房屋總價值的情況下，貸款利息不屬于本金，也不屬于增值，因此不是房屋價值的組成部分。在計算收益時，利息和本金都屬于成本，房屋價值減去本金和利息是房屋的收益。在分割房屋整體或某一部分的房屋價值或房屋增值時，參與分割的對象應該是房屋本金，而不包括利息。案例中參與分割的對象就是共同償還貸款本金9萬元對應的共同償還貸款平均本金18.82萬元，所以條塊分割法以共同償還貸款平均本金作為參與分割對象是正確的。

?? 用以分割的比例是否正確?

用以分割的比例就是參與分割的對象占全部分割對象的比例。條塊分割法作為共同財產分割的范圍包括兩部分，不同的區域使用了不同的分割比例。以平均本金房屋價值構成表（表四）為例，有淺色底紋的區域即GT區和GTZZ區的分割比例，參與分割對象是共同償還貸款平均本金，全部分割對象是房屋的全部本金。在房屋本金和增值額構成房屋總價值的情況下，房屋本金一定是增值起始時間的房屋價值。因共同享有房屋增值的時間開始于共同償還按揭貸款的時間，因多數是結婚的時間，所以房屋的本金通常是結婚時的房屋價值，而不是購買時的房屋價值。案例中160萬元房屋增值的起始時間是甲乙結婚時，所以300萬元房屋價值的本金就是甲乙結婚時的房屋價值，即140萬元。有深色底紋的區域即YEZZ區的分割比例，針對該區域，條塊分割法連續使用了兩個比例。

第一個比例是以貸款平均本金賬戶余額作為參與分割對象，全部分割對象是房屋本金，即增值起始時間的房屋價值。這個比例解決的是貸款平均本金賬戶余額對應多少房屋增值。第二個比例是以共同償還貸款平均本金作為參與分割對象，全部分割對象是實際總出資。這個比例解決的是貸款平均本金賬戶余額對應的房屋增值中有多少是共同財產價值，符合按照出資比例進行分配的一般原則。條塊分割法使用的3個分割比例，參與分割對象和全部分割對象正確，又符合按照出資比例分配的一般原則，所以用以分割的比例是正確的。

?? 能否通過房屋總價值的驗算?

除了通過上述三個方面判斷計算方法是否正確外，還可以通過房屋總價值的計算，來驗算計算方法的正確性。具體方法是：

根據計算共同財產價值的方法類推出計算個人財產價值的方法，共同財產價值加上個人財產價值，再加上貸款平均本金賬戶余額，應當等于房屋價值。如果房屋價值中存在應當分割而沒有分割的部分，計算出的結果一定小于房屋價值。如果分割了不該分割的部分，計算出的一定大于房屋價值。

根據計算共同財產價值的方法類推出計算個人財產價值的方法：

前面已經計算，甲乙共同分割的財產價值是51.6146萬元，貸款平均本金賬戶余額是67-18.82＝48.18萬元。共同財產價值＋個人財產價值＋貸款平均本金賬戶余額＝51.6146＋200.2054＋48.18＝300萬元。所以，條塊分割法通過了房屋總價值的驗算。

四、審判實務中出現的計算方法存在的問題

同樣用判斷條塊分割法正確與否的三個標準來判斷上述實務中出現的4種計算方法，即：一是分割的范圍是否正確？二是參與分割的對象是否正確？三是用以分割的比例是否正確？

方法一與方法二分割的均是房屋總價值，沒有扣減房屋債務部分，分割范圍錯誤；方法一與方法二均以婚內共同還貸額作為分割房屋價值的參與分割對象，將利息部分也作為參與分割對象錯誤；方法一把房屋購買價值加上按揭貸款總利息之和作為全部分割對象，方法二把房屋購買價值加上已償還的按揭貸款利息之和作為全部分割對象，并不是增值起始時間的房屋價值。以錯誤的參與分割對象與錯誤的全部分割對象之比作為用以分割的比例，分割比例必然錯誤。

方法三分割的是房屋總價值扣減未償還貸款本息，即扣減按揭貸款賬戶余額，再減去未來的按揭貸款利息。未來的按揭貸款利息不屬于房屋當前的債務，不應該扣減，分割范圍錯誤；以婚內共同還貸額作為參與分割對象，將利息部分也作為參與分割對象錯誤；把房屋購買價值加上按揭貸款總利息之和作為全部分割對象，并不是增值起始時間的房屋價值。以錯誤的參與分割對象與錯誤的全部分割對象之比作為用以分割的比例，分割比例必然錯誤。

方法四的分割范圍包括兩部分，一部分是共同還貸額，一部分是婚內房屋增值。需要指出的是，這兩部分有重疊的部分，而且沒有排除婚內房屋增值額中專屬于個人財產的部分，所以分割范圍錯誤；以婚內共同還貸額作為參與分割對象，將利息部分也作為參與分割對象錯誤；把實際已付款作為全部參與分割對象，并不是增值起始時間的房屋價值。

以錯誤的參與分割對象與錯誤的全部分割對象之比作為用以分割的比例，分割比例必然錯誤。所以，審判實務中出現的上述4種計算方法，分割范圍、參與分割對象、分割比例都存在錯誤，因此計算結果必定是錯誤的。

舉一個案例，從計算結果一看便知計算方法的正確與否。

案例二：甲婚前個人支付首付款，按揭貸款購買房屋，貸款期限25年，采用等額本息還款方式。甲在償還第一期銀行按揭貸款前與乙結婚，結婚后用了25年的時間，用夫妻共同財產償還了全部銀行貸款。清償貸款后甲乙離婚。主要數據見下表：

調整后，沒有婚前還貸，房屋沒有婚前增值，貸款已經全部清償，在這種情況下，通過口算就能得知房屋中共同財產的價值。甲婚前個人支付首付款30萬元，占房屋總價款的30％，屬于甲個人應得的房屋價值就是300萬元的30％，即90萬元，剩余210萬元就是房屋中甲乙應當按照共同財產分割的財產價值，即210萬元。

用前述4種計算方法計算應當按照共同財產分割的財產價值，分別是：方法一＝241.93萬元、方法二＝241.93萬元、方法三＝241.93萬元、方法四二254.03萬元。用條塊分割法計算應當按照共同財產分割的財產價值則正好是210萬元。

為了更好地看出前述4種計算方法的錯誤程度，再舉一個案例：

案例三：甲婚前個人商業按揭貸款購買房屋，甲在購買房屋7年后與乙結婚，婚前個人還貸84期；結婚18年后離婚，夫妻共同還貸216期；采用等額本息還款方式。主要數據見下表：

用條款分割法計算房屋中應當按照共同財產分割的財產價值＝153.82萬元。用前述4種計算方法，結果分別是：方法一＝522.58萬元、方法二＝522.58萬元、方法三二522.58萬元、方法四二438.387萬元。從這個案例的計算結果看，前述4種計算方法不僅錯誤，而且錯誤的程度還比較大。

五、對條塊分割法的幾點說明

?? 數據的取得?

條塊分割法：

條塊法共需要7個數據：B＝結婚時房屋價值，C＝離婚時房屋價值，E＝按揭貸款金額，H＝婚前個人還貸金額，J＝結婚時賬戶余額，K＝婚內夫妻共同還貸金額，L＝離婚時賬戶余額。

上述數據共來自3種途徑，第一種來自當事人提供的證據，即房屋買賣合同或按揭貸款合同，如按揭貸款金額；第二種是當事人自行或法院到按揭貸款銀行查詢取得，如婚前個人還貸金額、結婚時賬戶余額、婚內夫妻共同還貸金額、離婚時賬戶余額；第三種是通過評估或雙方協商確定，如結婚時房屋價值、離婚時房屋價值。在評估時，一次評估即可得到離婚和結婚兩個時間結點的房屋價值。

條塊分割法之所以需要結婚時的房屋價值，是因為夫妻一方婚前購買房屋，房屋在婚前也會有自然增值，尤其是從購買房屋到結婚時間較長時，比如案例三，婚前自然增值額較大，這部分增值在房屋價值構成中，屬于夫妻一方單獨享有，與該方支付的房屋首付款、婚前償還貸款本金共同構成該方個人享有的本金部分。所以，結婚時的房屋價值是條塊分割法必不可少的數據。當然，如果結婚與買房時間相距較短，房屋增值不明顯，在雙方當事人均認可的情況下，可以把買房時房屋總價值視為結婚時房屋價值。

???還款方式不影響條塊分割法的結果?

目前，分期償還（每月償還一期）銀行按揭貸款主要有三種方式：分別是等額本息還款方式、等額本金還款方式、自由還款方式。采用等額本息還款方式或自由還款方式，會出現不同還款階段，相同金額的還款，償還的貸款本金不相同的情況。為解決不同還款階段相同還款金額償還本金不同的問題，條塊分割法采用了貸款總金額在特定時間結點占還貸總金額（含特定時間結點的賬戶余額）比例的平均本金折算法。在計算中，參與分割對象既不是共同償還貸款本息總額，也不是實際共同償還貸款本金數額，所以，按揭貸款不管采用何種還款方式，也不管是否一次性提前清償銀行貸款，都不會影響條塊分割法的計算結果。

???條塊分割法的擴大適用?

條塊分割法是針對婚姻法解釋（三）第10條第1款規定的情形，并按照該條第2款確定的分割原則總結出的計算公式。第1款規定的情形是：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸（通常指按揭貸款尚未清償）。但條塊分割法除了適用于上述情形，還可以擴大適用到其他情形。比如，結婚前就開始用共同財產償還銀行貸款；離婚時銀行貸款已經清償完畢多年；不是按期償還，而是提前一次性清償；夫妻一方婚后用婚前個人財產支付首付款按揭貸款買房，然后用夫妻共同財產償還銀行貸款，等等。凡是以一方個人財產支付首付款按揭購房，不管該方是否以個人財產償還了部分銀行貸款，只要是使用了共同財產償還了銀行貸款，就可以用條塊法計算出房屋中可以作為共同財產分割的財產價值。夫妻雙方共同擁有房屋增值的期間應為用共同財產償還銀行貸款的期間，如果清償貸款后婚姻關系存續，婚姻關系存續期間也是屬于夫妻雙方共同擁有房屋增值的期間。當然，房屋沒有增值或出現貶值時，同樣可以使用條塊分割法計算出作為共同財產分割的財產價值。
擴大適用后，條塊分割法的表述及公式中字母的含義如下：

B＝共同擁有房屋權益開始時的房屋價值，C＝共同擁有房屋權益結束時的房屋價值，E＝按揭貸款金額，H＝個人償還銀行貸款額，K＝共同償還銀行貸款額，J＝共同償還按揭貸款時的賬戶余額，L＝分割房屋時的按揭貸款賬戶余額。

【注釋】?[1]最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，人民法院出版社2011年版，第168頁。 [2]劉德權主編（本卷王松主編）：《最高人民法院司法觀點集成·民事卷》，人民法院出版社2014年版，第124頁。 [3]賀劍：“夫妻個人財產的婚后增值歸屬—兼論我國婚后所得共同制的精神”，載《法學家》2015年第4期。