2016年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，要求支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。然而在房屋租賃市場(chǎng)中，各種類型的糾紛頻發(fā)，對(duì)租賃雙方的利益造成了損害。作為社會(huì)治理的積極參與者，除做好案件的審理工作之外，法院應(yīng)通過(guò)及時(shí)總結(jié)、定期普法等方式，向社會(huì)公眾進(jìn)行法律提示，增強(qiáng)公眾風(fēng)險(xiǎn)防范能力，引導(dǎo)公眾合法交易、理性維權(quán)，為響應(yīng)中央要求、推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。
2014年至2016年上半年，我院共審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件742件，占全院審結(jié)房地產(chǎn)類案件的15%。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合司法審判實(shí)踐，我們歸納整理出涉及房屋租賃的熱點(diǎn)問(wèn)題及相關(guān)典型案例予以公布，并就當(dāng)前房屋租賃中的高風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)向社會(huì)公眾進(jìn)行提示。
熱點(diǎn)問(wèn)題一：群租現(xiàn)象。
群租，是指出租人將房屋裝修改造后分成多個(gè)單元，分別出租給多個(gè)承租人居住使用。群租房?jī)r(jià)格低廉，很好的迎合了低收入人群的租房需求。而對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，將房屋拆分群租，能夠比整體出租獲取更高的利益。但不能忽視的是，群租房可能因改造破壞了主體結(jié)構(gòu)，有限的空間里居住人數(shù)過(guò)多，也給房屋和小區(qū)的治安、衛(wèi)生、消防等帶來(lái)較大的安全隱患。2013年7月18日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市公安局和北京市規(guī)劃委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確禁止將房屋改造后分割出租。
實(shí)踐中，當(dāng)事人常以房屋為群租房為由起訴要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效。對(duì)此法院認(rèn)為，《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》僅為地方性規(guī)定，違反上述規(guī)定并不影響租賃合同的效力，故當(dāng)事人一方以房屋屬于”群租”房為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，不予支持。但同時(shí)明確，法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。
熱點(diǎn)問(wèn)題二：保障房出租。
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，其根本目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求。故購(gòu)買保障性住房后將其出租獲利，并不符合政府保障房制度設(shè)立的初衷。實(shí)踐中，當(dāng)事人以租賃房屋為保障性住房為由，要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效的情況屢見(jiàn)不鮮。我院2014年至2016年上半年審結(jié)涉保障性住房的租賃合同糾紛18件，其中6件都涉及租賃合同的效力爭(zhēng)議。
我國(guó)法律并未明確禁止保障性住房的租賃，故當(dāng)事人僅以租賃房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，并不符合《合同法》關(guān)于合同無(wú)效的規(guī)定，法院不予支持。但同時(shí)亦須明確，法院未對(duì)合同效力進(jìn)行否定，并不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。
熱點(diǎn)問(wèn)題三：房屋面積不符。
房屋租賃合同履行過(guò)程中，承租人主張房屋實(shí)際面積小于合同約定的面積，并據(jù)此要求拒付或減付租金的案件時(shí)有發(fā)生。我院受理的房屋租賃合同糾紛案件中，涉及面積爭(zhēng)議的約占14.4%。對(duì)該類案件，法院主要審查雙方租賃合同中的約定，具體來(lái)說(shuō)：如果租賃房屋的具體范圍需要依據(jù)雙方在合同中約定的面積來(lái)確定，并且租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，那么承租人以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由，要求出租人承擔(dān)減付租金等違約責(zé)任的，法院可予支持；如果租賃房屋是當(dāng)事人雙方認(rèn)可的特定房屋，合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，那么承租人后又以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金的，法院不予支持。
熱點(diǎn)問(wèn)題四：提前解約。
房屋租賃合同屬于持續(xù)性合同，一般約定了幾個(gè)月到幾年的租賃期。但在合同履行過(guò)程中，難免出現(xiàn)市場(chǎng)租金行情變化、承租人居住或經(jīng)營(yíng)需求變化等情況，導(dǎo)致出租方或承租方提出提前解除合同的要求，從而引發(fā)糾紛。我院2014至2016年上半年審結(jié)的742件房屋租賃合同糾紛案件中，因一方當(dāng)事人提前解約引發(fā)的糾紛297件，占比40%。對(duì)此，法院采取的處理原則是：
出租人因租金上漲等自身原因要求解除合同的，屬不誠(chéng)信行為，不予支持，承租人要求繼續(xù)履行合同的，法院一般予以支持。承租人單方搬離房屋的，不具有單方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，法院可判決解除合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任；如果出租人堅(jiān)持不解除，法院不宜強(qiáng)制承租人必須使用房屋，可以直接判決解除租賃合同，要求承租人就提前解約給出租人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
熱點(diǎn)問(wèn)題五：帶照租賃。
商業(yè)用房的租賃市場(chǎng)上，存在著一種特殊的租賃方式–帶照租賃，即出租人將租賃房屋及以租賃房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理的營(yíng)業(yè)執(zhí)照一并出租給承租人，承租人不僅可以使用租賃房屋，還可依據(jù)出租人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照載明的經(jīng)營(yíng)范圍，在租賃房屋中經(jīng)營(yíng)，因此，帶照租賃的租賃合同實(shí)際上包含營(yíng)業(yè)執(zhí)照租賃和房屋租賃兩部分內(nèi)容。由于營(yíng)業(yè)執(zhí)照租賃在有關(guān)的法律和行政法規(guī)中被明確禁止，故關(guān)于帶照租賃合同的效力問(wèn)題存在著不小的爭(zhēng)議。
一般來(lái)說(shuō)，法律法規(guī)中關(guān)于禁止?fàn)I業(yè)執(zhí)照租賃的規(guī)定，目的在于加強(qiáng)行政管理，且由承租人在原有的營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)，并不一定損害國(guó)家、集體或第三人的利益，故該規(guī)定并非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，不能一概認(rèn)定所有帶照租賃合同均無(wú)效。但需注意，因國(guó)家對(duì)于涉及國(guó)計(jì)民生、國(guó)家利益、社會(huì)公共利益等的項(xiàng)目設(shè)置了限制經(jīng)營(yíng)和特許經(jīng)營(yíng)制度，若出租的營(yíng)業(yè)執(zhí)照載明的經(jīng)營(yíng)范圍包含國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)，則擅自變更經(jīng)營(yíng)主體、使不具備經(jīng)營(yíng)資格的主體不經(jīng)監(jiān)管直接進(jìn)入市場(chǎng)，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)秩序造成較大破壞，影響國(guó)家、集體利益以及社會(huì)公共利益，故該類帶照租賃的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無(wú)效。
熱點(diǎn)問(wèn)題六：訴訟期間的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。
出租人將房屋交付承租人后，因雙方產(chǎn)生糾紛合同無(wú)法繼續(xù)履行，或合同被人民法院認(rèn)定無(wú)效，承租人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)訴訟期間的房屋租金或使用費(fèi)，是實(shí)踐中容易引發(fā)爭(zhēng)議的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，只要承租人未將房屋交還出租人，房屋仍處在承租人的實(shí)際控制下，承租人就應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)實(shí)際交還房屋之前的房屋租金或使用費(fèi)，具體的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由法院根據(jù)房屋是否符合合同約定的使用條件、訴訟中評(píng)估鑒定期限延長(zhǎng)的原因、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度等因素予以確定。如果出租人起訴要求承租人騰退房屋但未同時(shí)主張?jiān)V訟期間的租金或房屋使用費(fèi)的，法院可以釋明，告知其可以增加訴訟請(qǐng)求，要求承租人支付至實(shí)際騰退之日止的租金或房屋使用費(fèi)。
以上就是我們總結(jié)歸納出的房屋租賃六大熱點(diǎn)問(wèn)題，希望通過(guò)今天的新聞發(fā)布會(huì)，能加深民眾對(duì)于相關(guān)問(wèn)題的理解和認(rèn)識(shí)，規(guī)范房屋租賃，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，合法理性維權(quán)。
七則典型案例
熱點(diǎn)問(wèn)題一：群租現(xiàn)象
案例一：
2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，約定張某租賃中介公司所有的一套房屋中的一間，租金標(biāo)準(zhǔn)每月1500元，租期一年。合同簽訂當(dāng)日，張某支付租金及押金后，入住該房屋。合同履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租多人。第二年4月，相關(guān)行政管理部門在租賃房屋所在小區(qū)張貼告知書(shū)，對(duì)打隔斷群租、出租廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等違法出租房屋行為進(jìn)行整頓治理，要求上述房屋的承租人盡快搬離。5月19日，相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法清理群租房，張某主動(dòng)搬離了租賃房屋，距1年租賃期滿還差2個(gè)月。后張某提起訴訟，訴訟請(qǐng)求為：1、因雙方租賃房屋為群租房，請(qǐng)求確認(rèn)雙方租賃合同無(wú)效；2、中介公司返還已支付的房屋租金及押金。
法院審理后認(rèn)為：張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)自覺(jué)依約履行各自義務(wù)。因中介公司在合同履行過(guò)程中將房屋群租，違反了房屋出租的相關(guān)管理規(guī)定，在相關(guān)部門清理群租房過(guò)程中，張某于2014年5月19日將搬離房屋，法院確認(rèn)雙方的合同于2014年5月19日解除，并判決返還已支付的剩余租金及押金。
熱點(diǎn)問(wèn)題二：保障房出租。
案例二：
朱先生于2005年3月購(gòu)買了位于北京市昌平區(qū)東天通西苑經(jīng)濟(jì)適用房一套，并實(shí)際居住使用。2011年6月，朱先搬入其另外購(gòu)買的一套商品房，天通西苑經(jīng)濟(jì)適用房在閑置2年后于2013年出租給高先生。出租后，朱先生希望提前將房屋收回，在與高先生協(xié)商無(wú)果后，起訴至法院，以經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)外出租違反相關(guān)規(guī)定為由，要求法院判決雙方簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，返還房屋。
法院審理后認(rèn)為，朱先生與高先生簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行各自義務(wù)。朱先生以房屋系經(jīng)濟(jì)適用房為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效，沒(méi)有充分的法律依據(jù)，法院不予支持。判決書(shū)中同時(shí)寫明，法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。最終判決駁回了朱先生的訴訟請(qǐng)求。
熱點(diǎn)問(wèn)題三：房屋面積不符。
案例三：
2012年8月，劉先生與樂(lè)家公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂(lè)家公司將其代理的401號(hào)房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平米，租賃期限一年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂(lè)家公司支付了約定費(fèi)用后入住房屋。入住后不久，劉先生經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)401號(hào)房屋面積只有67.7平方米，遂與樂(lè)家公司交涉要求減少租金，遭到拒絕。2012年10月，劉先生委托律師向樂(lè)家公司發(fā)出律師函，以房屋實(shí)際面積小于合同約定面積為由，要求自律師函送達(dá)之日起終止雙方簽訂的房屋租賃合同，并按照實(shí)際建筑面積重新計(jì)算租金，退還多收租金、中介費(fèi)以及其他相應(yīng)費(fèi)用。隨后，劉先生搬離訴爭(zhēng)房屋。后雙方協(xié)商未果，劉先生向法院起訴，要求確認(rèn)雙方租賃合同自律師函送達(dá)之日解除，樂(lè)家公司退還其房租、中介費(fèi)、押金等相應(yīng)費(fèi)用，賠償其違約金1萬(wàn)元。
法院認(rèn)為，樂(lè)家公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道房屋的實(shí)際面積。劉先生作為普通的自然人，無(wú)法推定其在看房時(shí)有能力看出房屋面積不足78平方米。樂(lè)家公司在締約時(shí)未以房屋的實(shí)際面積67.7平方米而是以78平米與劉先生簽訂合同，兩項(xiàng)面積存在較大差距，明顯不符合合同約定，影響劉先生的實(shí)際使用，存在重大過(guò)錯(cuò)。法院最終判令解除雙方租賃合同，樂(lè)家公司返還劉先生多收的租金等相應(yīng)費(fèi)用，并支付劉先生違約金1萬(wàn)元，賠償其搬家費(fèi)等實(shí)際損失。
案例四：
2007年1月，永樂(lè)公司與快樂(lè)賓館簽訂租賃協(xié)議，約定永樂(lè)公司將其所有的3號(hào)樓出租給快樂(lè)賓館，建筑面積618平方米，租賃期限6年，年租金18萬(wàn)元。合同簽訂后，永樂(lè)公司將訴爭(zhēng)房屋交付快樂(lè)賓館進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。2011年10月，快樂(lè)賓館逾期未支付租金，在永樂(lè)公司催收后，快樂(lè)賓館以實(shí)際租賃面積小于合同約定的面積為由拒付租金。永樂(lè)公司遂向法院起訴，要求快樂(lè)賓館向其支付拖欠的租金。
法院認(rèn)為，根據(jù)租賃合同的約定，租賃房屋是雙方當(dāng)事人認(rèn)可的特定房屋，雙方約定的租金并非按照租賃面積數(shù)計(jì)算單價(jià)得出，而是固定的數(shù)額。租賃合同簽訂后，永樂(lè)公司依約交付該特定房屋，快樂(lè)賓館占有使用訴爭(zhēng)房屋的四年間均未提出任何異議，亦未采取訴訟或仲裁的手段對(duì)租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變更或撤銷，故其以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金，不能成立。法院據(jù)此判決快樂(lè)賓館向永樂(lè)公司支付拖欠的租金。
熱點(diǎn)問(wèn)題四：提前解約。
案例五：
2011年，王某與張某簽訂房屋租賃合同，王某租賃張某名下一處房屋開(kāi)辦餐館。2014年，因經(jīng)營(yíng)不善，王某欠下原料款、工人工資等，在未通知張某的情況下突然停止?fàn)I業(yè)，并撤離租賃房屋，遺留下了大量的設(shè)備、桌椅未清理，也未繼續(xù)交納租金。因無(wú)法聯(lián)系上王某商討合同解除事宜，張某訴至法院，要求判決解除雙方租賃合同，王某將房屋清理恢復(fù)原狀后交還張某。王某未到庭應(yīng)訴，書(shū)面向法院表示，除非張某對(duì)其物品和裝修等予以賠償，否則不同意解除合同。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某自行搬離房屋且不再繼續(xù)支付租金，系已經(jīng)以行為方式表示其不再履行合同，屬嚴(yán)重違約，張某要求解除合同，應(yīng)當(dāng)支持。租賃合同解除后，出租人有權(quán)要求承租人返還房屋。故法院判決解除雙方的租賃合同，王某清理房屋并將房屋恢復(fù)原狀返還張某。
熱點(diǎn)問(wèn)題五：帶照租賃。
案例六：
紅太陽(yáng)公司是一家具有經(jīng)營(yíng)煙草、酒類相關(guān)營(yíng)業(yè)特許資質(zhì)的企業(yè)。2012年9月23日，紅太陽(yáng)公司與李某簽訂《房屋租賃合同》，約定紅太陽(yáng)公司將自己所有的經(jīng)營(yíng)用房出租給李某，并將自己的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、煙草專賣許可證、酒類專賣證、食品衛(wèi)生許可證一并租賃給李某使用。李某交納房屋租金并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，但不得超出紅太陽(yáng)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及煙草專賣許可證的經(jīng)營(yíng)范圍。合同簽訂后，李某使用租賃房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。李某支付房屋租金至2013年4月。2013年2月20日，紅太陽(yáng)公司的法定代表人陳某將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、煙草證、酒類專賣證等原件從李某處取走，到有關(guān)部門辦理工商年檢和換證，之后未將相關(guān)證照及時(shí)交給李某，造成李某自2013年2月20日起在無(wú)證的狀態(tài)下經(jīng)營(yíng)。李某因此向紅太陽(yáng)公司提出要求終止租賃合同，紅太陽(yáng)公司同意合同解除，但雙方就租賃保證金的退還等未達(dá)成一致，房屋未能交接。據(jù)此，紅太陽(yáng)公司起訴至法院，要求李某返還房屋，支付經(jīng)營(yíng)期間的水電費(fèi)、稅費(fèi)及截止到實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)。李某亦提出反訴，要求紅太陽(yáng)公司返還租賃保證金5000元。
法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案中，煙草零售是國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。涉案的《房屋租賃合同》包含營(yíng)業(yè)執(zhí)照及煙草專賣許可證的出租，違反了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，租賃合同應(yīng)為無(wú)效。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)該合同的無(wú)效均有責(zé)任，最終判決李某返還房屋、支付截止到實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)及實(shí)際發(fā)生的水電費(fèi)、稅費(fèi)，紅太陽(yáng)公司將租賃保證金5000元返還李某。
熱點(diǎn)問(wèn)題六：訴訟期間的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。
案例七：
2013年12月，徐先生與廣廈公司簽訂《租賃協(xié)議》，約定廣廈公司將74號(hào)商鋪出租給徐先生用于經(jīng)營(yíng)某品牌產(chǎn)品，徐先生需向廣廈公司交納租金及管理費(fèi)，租賃期限從2013年12月30日至2016年12月29日。協(xié)議簽訂后，徐先生支付了押金和首期租金后，對(duì)該商鋪進(jìn)行了裝修。2014年2月，裝修完成后，徐先生進(jìn)行試營(yíng)業(yè)并申報(bào)相關(guān)材料，因該商鋪上有其他公司的注冊(cè)登記，導(dǎo)致徐先生無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生許可證。雙方經(jīng)多次協(xié)商，此事仍未能解決。2014年11月，廣廈公司明確告知徐先生執(zhí)照肯定無(wú)法辦出，徐先生隨即離開(kāi)商鋪，但并未將商鋪返還廣廈公司。2015年2月，徐先生向法院起訴，要求解除租賃協(xié)議、廣廈公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失。廣廈公司則反訴要求確認(rèn)協(xié)議于2014年12月1日解除，要求徐先生返還訴爭(zhēng)房屋并支付2014年12月2日起至房屋騰退之日止的房屋占有使用費(fèi)。經(jīng)徐先生申請(qǐng)，法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)74號(hào)商鋪的裝修殘值進(jìn)行鑒定。2015年6月4日，法院組織雙方進(jìn)行了交接，徐先生向廣廈公司返還了訴爭(zhēng)商鋪。
法院認(rèn)為，雖然徐先生未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，并在2014年11月撤場(chǎng)，但其直到2015年6月4日才將訴爭(zhēng)商鋪返還給廣廈公司，故仍應(yīng)支付其實(shí)際占有訴爭(zhēng)商鋪期間的租金及管理費(fèi)。但考慮到因相關(guān)證照無(wú)法辦理必然對(duì)徐先生的正常經(jīng)營(yíng)造成不利影響，且廣廈公司對(duì)于租賃協(xié)議的解除承擔(dān)主要責(zé)任，徐先生承擔(dān)次要責(zé)任，故法院根據(jù)以上因素，酌情確定了一定的租金及管理費(fèi)。
法官提示
為了更好地規(guī)范租賃雙方的交易行為，減小交易風(fēng)險(xiǎn)，我們結(jié)合審判實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，梳理了在房屋租賃中需注意的幾方面情況，向大家進(jìn)行提示。
房屋租賃合同簽訂階段
第一，租賃雙方應(yīng)當(dāng)提前了解租賃房屋及所在土地的性質(zhì)，對(duì)幾類特殊的租賃加以關(guān)注。
1、帶照租賃。一般來(lái)說(shuō)，房屋租賃合同不因帶照租賃而無(wú)效。但是，若租賃的營(yíng)業(yè)執(zhí)照包含國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)或特許經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)范圍，則該租賃合同因違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效。故進(jìn)行帶照租賃時(shí)，租賃雙方都應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得通過(guò)帶照租賃的方式將包含限制經(jīng)營(yíng)或特許經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照出租使用。
2、保障性住房及群租房租賃。保障性住房或群租房的租賃雖然不會(huì)導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，但并不符合相關(guān)法律規(guī)定，出租人出租該類房屋，可能會(huì)受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政處罰。出租人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的用途使用房屋，不要貪圖一時(shí)之利，做違反國(guó)家政策法律的行為；承租人也應(yīng)避免租賃此類房屋，以免因小失大，導(dǎo)致自身利益受損。
第二，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)作出明確約定，以免爭(zhēng)議發(fā)生。房屋租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確約定租賃房屋的實(shí)際面積、租金的計(jì)算方法、提前解除租賃合同的條件及相應(yīng)責(zé)任承擔(dān)等。出租人應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，將出租房屋的真實(shí)情況向承租人如實(shí)告知。承租人也應(yīng)通過(guò)查看租賃房屋所有權(quán)證或向權(quán)威機(jī)構(gòu)查詢等方式，確認(rèn)房屋性質(zhì)、房屋面積等基本情況。
房屋租賃合同履行階段
房屋租賃合同履行階段，租賃雙方都應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)格履行合同約定的義務(wù)。
第一，承租人應(yīng)當(dāng)以法律規(guī)定和合同約定的方法和用途使用租賃房屋，不得擅自改變房屋用途。
第二，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修或擴(kuò)建，應(yīng)征得出租人的同意。出租人亦應(yīng)當(dāng)時(shí)時(shí)關(guān)注租賃房屋的實(shí)際狀況，若不同意承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為，應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人行為的合理期限內(nèi)（一般為六個(gè)月）提出異議，否則將視為同意承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為。
第三，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，應(yīng)征得出租人的同意。若承租人未經(jīng)同意將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事實(shí)的六個(gè)月內(nèi)提出異議，要求解除租賃合同。
房屋租賃合同糾紛發(fā)生階段
房屋租賃合同履行過(guò)程中，由于各種主客觀因素影響，難免導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。糾紛發(fā)生之后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)收集證據(jù)，采用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。與此同時(shí)，雙方還需注意：
第一，因一方違約導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行的，守約方應(yīng)當(dāng)采取合理措施減少損失擴(kuò)大，這也是守約方的法定義務(wù)之一。如承租人要求提前解除合同而從租賃房屋中搬離的，出租人不能任由房屋空置，而讓承租人支付高額的賠償費(fèi)用；反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也應(yīng)采取合理措施，如正在進(jìn)行裝修的應(yīng)停止裝修，或停水停電的情況下應(yīng)及時(shí)將房屋內(nèi)的物品處理，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。
第二，當(dāng)事人雙方同意終止合同或者經(jīng)審查合同無(wú)法繼續(xù)履行的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋交接。訴訟期間，雙方當(dāng)事人可以在法院的組織下進(jìn)行交接，也可自行辦理交接。如果當(dāng)事人一方在法院釋明后仍拒絕交接的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)此期間的房屋租金或房屋使用費(fèi)。租賃雙方交接房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理正式的書(shū)面交接手續(xù)，對(duì)交接進(jìn)行簽字確認(rèn)，便于法院對(duì)交接的程序和時(shí)間進(jìn)行認(rèn)定，防止當(dāng)事人遭受不必要的損失。
以上是我們針對(duì)房屋租賃過(guò)程中易出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行的提示。總的來(lái)說(shuō)，作為房屋租賃交易的參與者，租賃雙方都應(yīng)做到以下兩方面：一是嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，切勿為了貪圖一時(shí)之利鉆法律的空子，做出違反國(guó)家政策法律的行為；二是嚴(yán)格秉持誠(chéng)實(shí)信用原則，誠(chéng)信簽約、誠(chéng)信履約。歸根結(jié)底，租賃雙方作為房屋租賃交易的實(shí)際參與者，其行為是保證雙方實(shí)現(xiàn)共贏和促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵和根本。也希望我們今天通報(bào)會(huì)的內(nèi)容能夠?yàn)橐?guī)范租賃雙方交易行為、引導(dǎo)當(dāng)事人合理理性維權(quán)提供幫助。