一、承租方明知出租面積包含無產(chǎn)權(quán)面積，應(yīng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金

參考案例：廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院(2021)粵0309民初328號(hào)民事判決：本院認(rèn)為，首先，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定“房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積為14014.86平方米，雙方同意該出租面積含有部分無產(chǎn)權(quán)加建面積，該無產(chǎn)權(quán)加建面積不影響甲乙雙方對(duì)租金的約定。”可見在簽約時(shí)，華邦源公司已明知14014.86平方米含有部分無產(chǎn)權(quán)加建面積，且同意不影響雙方對(duì)租金的約定。其次，華邦源公司的承租人主體系從博來美公司變更而來，博來美公司出具《情況說明》，載明博來美公司與中科育成公司2017年1月1日簽訂《房屋租賃合同》，由于房產(chǎn)證尚未辦理，故經(jīng)雙方一致同意以租賃房屋的建筑面積為基礎(chǔ)，外加公共配套用房面積計(jì)入總租賃面積。該《情況說明》與中科育成公司的主張相互印證。再次，博來美公司自2017年承租涉案房屋，華邦源公司自2019年1月接收涉案房屋，在明知租賃面積與產(chǎn)權(quán)面積不一致的情況下，長期以來從未對(duì)租賃面積提出過異議。因此，華邦源公司應(yīng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，并未多支付費(fèi)用，華邦源公司的訴訟請(qǐng)求，無法律和事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

二、即便針對(duì)無產(chǎn)權(quán)部分的租賃合同無效，仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)

相關(guān)案例：湖南省長沙市中級(jí)人民法院 (2019)湘01民終12072號(hào)民事判決，本案中，隆明公司與神州英才公司簽訂的《房屋租賃合同》項(xiàng)下房屋中有建筑面積約2300平方米未辦理產(chǎn)權(quán)登記，雖《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，但根據(jù)上述法律規(guī)定，該房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定部分有效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。涉案《房屋租賃合同》約定房屋租金為每年3,100,000元，租賃期限從2018年10月1日至2021年11月30日止，即便《房屋租賃合同》中對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋面積約定無效，但神州英才公司仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向隆明公司支付該部分無產(chǎn)權(quán)登記面積的房屋占有使用費(fèi)。因此，《房屋租賃合同》除對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記面積房屋的約定部分無效外，其他關(guān)于絕大部分房屋面積的約定依法成立有效。

三、合同部分無效的責(zé)任在于出租方，并且由于合同無效造成承租方無法正常使用房屋，根據(jù)公平合理、等價(jià)有償原則，房屋占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免

廣州市中級(jí)人民法院(2020)粵01民終17086號(hào)民事判決：關(guān)于租金及占用費(fèi)的計(jì)付。原則上，對(duì)于合同有效部分，即有產(chǎn)權(quán)房屋，因辦理營業(yè)執(zhí)照及消防安全檢查的責(zé)任應(yīng)由樂高公司承擔(dān)，故應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金。對(duì)于合同無效部分，即無產(chǎn)權(quán)部分，如樂高公司正常占有使用房屋的，亦應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付占用費(fèi)，但因本案中合同部分無效的責(zé)任在萬力物業(yè)公司，如因無效而無法正常使用該部分房屋的，則根據(jù)公平合理、等價(jià)有償原則，房屋占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免。

按樂高公司所述，涉案租賃場地中1號(hào)鋪?zhàn)鞑蛷d使用至2018年5月因消防問題被勒令停業(yè)；2、3號(hào)鋪、自編38號(hào)二樓分別由次承租人使用至2019年6月6日交還場地；7號(hào)倉由次承租人使用至交還場地之前，即使是無產(chǎn)權(quán)部分，樂高公司也實(shí)際占有使用了其中部分，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)占有使用費(fèi)。因此，樂高公司答辯認(rèn)為化工集團(tuán)公司無權(quán)收取租金并反訴要求返還租金于法無據(jù)，一審法院不予支持。對(duì)于樂高公司應(yīng)付租金及占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，從租賃合同履行過程中雙方之間的函件及電子郵件來看，涉案租賃場地確實(shí)存在因化工集團(tuán)公司原因而部分無法正常使用的情形，萬力物業(yè)公司代表化工集團(tuán)公司在2017年5月16日向樂高公司發(fā)送的電子郵件《XX號(hào)大院置換物業(yè)2016年11月至2017年3月租金、服務(wù)費(fèi)統(tǒng)計(jì)表（按辦公算）》證明，化工集團(tuán)公司為此愿意將2016年11月至2017年3月期間的租金（含占用費(fèi)）減少至按照75513元/月計(jì)算。

綜合上述案例可以看出，法院在大部分情況下仍然會(huì)參照原合同的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定占有使用費(fèi)，但如果合同無效的責(zé)任在于出租方，法院通常會(huì)根據(jù)公平合理、等價(jià)有償原則酌情調(diào)低占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

蔡思斌

2022年6月8日

物權(quán)糾紛中的房屋占有使用費(fèi)認(rèn)定

參考案例一：廣州中院(2021)粵01民終18046號(hào)民事判決

關(guān)于705房的房屋使用費(fèi)問題。根據(jù)《我的房產(chǎn)分配處理意見書》中所載內(nèi)容及韋某1與曾某華、韋某2、韋某3的訴辯意見可知，韋某1與曾某華、韋某2、韋某3已經(jīng)實(shí)際履行了《我的房產(chǎn)分配處理意見書》的約定，將705房與805房換住，韋某1提交的律師函能夠證明韋某1單方面違反換住約定，要求曾某華、韋某2、韋某3搬離805房，韋某1主張其未要求曾某華、韋某2、韋某3搬離805房與事實(shí)不符。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百九十八條：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)”，曾某華、韋某2、韋某3按其份額對(duì)案涉705房享有所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。現(xiàn)鑒于韋某1已經(jīng)收回805房，但仍然占用705房，一審法院判決韋某1向曾某華、韋某2、韋某3按照曾某華、韋某2、韋某3占有705房的產(chǎn)權(quán)份額、以房管部門公布的同時(shí)期同地段住宅房屋租金參考價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，支付自2019年7月31日起至房屋拍賣或變賣成交日止的房屋使用費(fèi)并無不當(dāng)，本院依法予以維持。

參考案例二：廈門中院(2020)閩02民終2364號(hào)民事判決

訟爭房屋由鄭引明、鄭秀敏、鄭亞龍及劉祖保等人按份共有。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十四條規(guī)定，按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。訟爭房屋一直由鄭亞龍居住使用并用于出租收益，現(xiàn)鄭引明、鄭秀敏暫不主張分割共有物，將訟爭房屋繼續(xù)由鄭亞龍管理使用，有利于共有物價(jià)值的利用及發(fā)揮。鄭引明、鄭秀敏要求鄭亞龍按照二人所享有的所有權(quán)份額向其支付房屋占有使用費(fèi)，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。

根據(jù)《民法典》第四百六十條“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息；但是，應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。”結(jié)合以上所有案例可知，房屋占有使用費(fèi)旨在保護(hù)權(quán)利人行使權(quán)利，均是在房屋所有權(quán)份額已確定下進(jìn)行討論，當(dāng)權(quán)利人的房屋被人占有或因該人的原因?qū)е聶?quán)利人無法實(shí)際占有、使用、收益其所有的房屋份額時(shí)權(quán)利人可向此人主張房屋占有使用費(fèi)。其中應(yīng)注意實(shí)際取得房屋的時(shí)間，只有在實(shí)際取得后仍被妨害行使權(quán)利的情況下才可主張。同時(shí)，在多人共有的情況下并非一方入住便可向其主張房屋占有費(fèi)，還要求其占有使用導(dǎo)致其他共有人無法對(duì)其所有份額進(jìn)行占有、使用、收益。

對(duì)于房屋占有使用費(fèi)的金額，由于離婚、遺產(chǎn)繼承、共有物糾紛等訴訟往往涉及一定的情感因素，法院一般會(huì)參考房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際占有人占有房屋的權(quán)利來源以及實(shí)際生活情況酌情加以調(diào)整。

蔡思斌

2021年11月29日