眾所周知，企業(yè)應(yīng)依法經(jīng)營，還需依法納稅。而上述收租方式，首當(dāng)其沖面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn)。通常而言，企業(yè)出租房產(chǎn)需繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、地方教育附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，具體如下：

1.增值稅企業(yè)出租房屋取得的收入按“現(xiàn)代服務(wù)-租賃服務(wù)”繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為9%。小規(guī)模納稅人按5%征收率計(jì)算繳納增值稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；

2.城市維護(hù)建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％），2019年1月1日起小規(guī)模納稅人減半征收。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。免征增值稅的，同時(shí)免征城市維護(hù)建設(shè)稅。

3.教育費(fèi)附加＝增值稅×3%，2019年1月1日起小規(guī)模納稅人減半征收。免征教育費(fèi)附加：自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人，免征教育費(fèi)附加。

4.地方教育附加，地方教育附加＝增值稅×2%，2019年1月1日起小規(guī)模納稅人減半征收。自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人，免征地方教育附加。

5.房產(chǎn)稅，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

6.城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米稅額：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

7.印花稅企業(yè)稅率為0.1%。稅額不足1元，按1元貼花。

8.企業(yè)所得稅，企業(yè)出租房屋取得的收入需按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。一般企業(yè)所得稅基本稅率25%，繳納企業(yè)所得稅。

所以，在不考慮稅收優(yōu)惠政策的前提下，企業(yè)對外出租房屋所得租金是需繳納一定稅費(fèi)，以納稅人為一般納稅人，月租金收入10萬元為例，并在不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅的情況下，企業(yè)所需繳納主要稅費(fèi)金額約為4.6萬元。具體計(jì)算方式如下：

增值稅=（100000）÷（1+9%）×9%=8256.9元

城市維護(hù)增值稅=8256.9×7%=578元

教育費(fèi)附加=8256.9×3%=247.7元

房產(chǎn)稅=100000×12%=12000元

印花稅=100000×0.01%=100元

企業(yè)所得稅=100000×25%=25000元

而使用個(gè)人賬戶收取房屋租金的，肯定不會去開票及報(bào)稅，即稅款每月少繳納約4.6萬，全年合計(jì)55.2萬元。這個(gè)金額相當(dāng)大，足以讓個(gè)別企業(yè)老板鋌而走險(xiǎn)，認(rèn)為稅務(wù)機(jī)會很難查處，其可實(shí)際獲得巨額利潤。但實(shí)際上，該想法不切實(shí)際且極其危險(xiǎn)。

為何如此說，因?yàn)楫?dāng)前反洗錢工作銀行和稅務(wù)機(jī)關(guān)已高度合作，部門間信息已實(shí)施共享。根據(jù)《金融機(jī)構(gòu)大額交易和可疑交易報(bào)告管理辦法》第五條規(guī)定：“金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)報(bào)告下列大額交易：（一）當(dāng)日單筆或者累計(jì)交易人民幣5萬元以上（含5萬元）、外幣等值1萬美元以上（含1萬美元）的現(xiàn)金繳存、現(xiàn)金支取、現(xiàn)金結(jié)售匯、現(xiàn)鈔兌換、現(xiàn)金匯款、現(xiàn)金票據(jù)給付及其他形式的現(xiàn)金收支。……”，由此，銀行具有履行大額交易和可疑交易報(bào)告義務(wù)，對于大額交易（5萬元）需要按規(guī)定向中國反洗錢監(jiān)測分析中心進(jìn)行報(bào)送。此外，稅務(wù)系統(tǒng)的強(qiáng)大，也無需多言。稅務(wù)自身系統(tǒng)如今可通過大數(shù)據(jù)比對進(jìn)行發(fā)票數(shù)據(jù)、納稅數(shù)據(jù)是否真實(shí)的檢查，一旦發(fā)現(xiàn)異常，稅務(wù)系統(tǒng)會進(jìn)行分析。通俗講，如今不用等人舉報(bào)，稅務(wù)局通過電腦系統(tǒng)就可了解企業(yè)是否存在偷稅現(xiàn)象。薇婭、鄧倫等人被查就是鮮活的實(shí)例。

同時(shí)，針對少繳的稅款，稅務(wù)機(jī)會不僅是單純要求企業(yè)補(bǔ)繳而已，同時(shí)還可以處以相應(yīng)的罰款及要求支付滯納金。根據(jù)《稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。”第六十三條的規(guī)定：“納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”因此，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)涉事企業(yè)存在利用股東賬戶收取企業(yè)應(yīng)收賬款的情形，企業(yè)和股東都將面臨被認(rèn)定存在偷稅的情形。對此，偷稅人員不僅要補(bǔ)交上述稅款，還有可能面臨繳納滯納金及高達(dá)少繳稅款部分五倍金額的罰款。根據(jù)上述案例計(jì)算，單僅偷漏一年的稅款稅務(wù)都可以最高罰至近三百萬元。更何況，以此方式逃漏稅往往不可能是僅一年，三五年是最起碼的。毫不夸張地講，個(gè)別企業(yè)可能就因此倒閉。

綜上，股東利用個(gè)人賬戶收取公司房屋的租金，并非想象中“美好”，充斥著極大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，實(shí)際上還存在其他法律風(fēng)險(xiǎn)，蔡思斌律師將另行撰文解答。

為此，蔡律師建議：在企業(yè)管理過程中，股東應(yīng)盡量避免收取原屬公司的應(yīng)收賬款。對公司而言最好還是采用公賬賬戶進(jìn)行收款，開具發(fā)票并依法納稅。若基于特殊情形，公司安排股東予以代收，也應(yīng)由公司出具書面授權(quán)，并做好相應(yīng)的證據(jù)保留和財(cái)稅安排，從而防止不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

蔡思斌

2022年4月20日

在新政策出臺以前，福州地區(qū)拆遷安置房計(jì)稅時(shí)間按照拆遷協(xié)議簽訂時(shí)間計(jì)算，而大部分安置房交房時(shí)間都會遠(yuǎn)超增值稅兩年免征期限，因此購房者購買安置房通常無需繳納增值稅。

而如按照新政策，如出證時(shí)間不滿兩年，買方就需繳納5.6%的增值稅，以總價(jià)為150萬房子為例，若按照成交價(jià)9成計(jì)算評估價(jià)，即需多繳納增值稅：150*0.9*5.6%=7.56萬元。房屋買賣市場交易慣例是稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)。不少拆遷安置房買賣合同都是簽訂在產(chǎn)權(quán)證辦理前。對于因?yàn)樾抡枰~外繳納的稅費(fèi)，買方在簽訂合同時(shí)即是無法預(yù)料的，繼續(xù)按照合同約定要求買方承擔(dān)全部稅費(fèi)顯然對其明顯不公平。那在此情形下，買方能否要求解除合同？

對于這一問題，司法實(shí)踐中暫時(shí)沒有與福州地區(qū)情況完全相似情形。但可參照買賣合同簽訂后，國家稅收政策將“增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年”的情況進(jìn)行判斷。

一、僅因稅費(fèi)政策調(diào)整，并不動搖合同根本，不構(gòu)成情勢變更，買方要求解除合同無法得到法院支持

四川省成都市雙流區(qū)人民法院 (2021)川0116民初1497號民事判決，法院認(rèn)為：最后，雙方在案涉的定金協(xié)議中已約定由張思璇負(fù)擔(dān)增值稅，該意思表示真實(shí)有效，張思璇購買案涉房屋后，本應(yīng)按照該約定并根據(jù)相應(yīng)的稅收規(guī)定承擔(dān)該項(xiàng)稅費(fèi)。但該定金協(xié)議簽訂后，成都市人民政府辦公廳出臺《成都市人民政府辦公廳關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅的征免年限由2年調(diào)整為5年。該政策的出臺確系買賣雙方無法預(yù)見，屬不可抗力，也會直接導(dǎo)致張思璇承擔(dān)的稅費(fèi)金額增加，但雙方所簽的房屋買賣定金協(xié)議賴以存在的基礎(chǔ)為雙方買賣房屋的意思表示，而非該政策。該政策并未對雙方的交易價(jià)格產(chǎn)生影響，更不會在該房屋買賣合同履行的結(jié)果上出現(xiàn)出賣人獲取暴利、買受人利益嚴(yán)重受損以致雙方利益嚴(yán)重失衡，或不能實(shí)現(xiàn)房屋買賣合同目的的情形。故張思璇主張的情勢變更原則，在本案中缺乏適用的前提和基礎(chǔ)，其解除合同的該項(xiàng)理由在本案中仍然不能成立，本院不予支持。

上海市松江區(qū)人民法院 (2021)滬0117民初4278號民事判決，法院認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)：房地產(chǎn)新政引起增值稅負(fù)擔(dān)發(fā)生變化是否屬于情勢變更？買受人因合同簽訂后的新增事由增加的部分稅費(fèi)和出賣人協(xié)商不一致而主張解除合同的，是否構(gòu)成違約？

其一，新政對于本案的影響在于增值稅的負(fù)擔(dān)增加，因?yàn)榉课葙I賣合同約定稅費(fèi)全部由買受人負(fù)擔(dān)，買受人負(fù)擔(dān)的增值稅額外增加，對此，一般應(yīng)先行協(xié)商解決，協(xié)商不一致的，雙方可以就該筆稅費(fèi)尋求司法救濟(jì)，但該筆稅費(fèi)仍屬于合同履行費(fèi)用，并不因此動搖合同根本，不宜認(rèn)定為情勢變更；

其二，合同約定買受人承擔(dān)雙方全部交易稅費(fèi)，依法案涉增值稅本應(yīng)是出讓方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，但按照稅費(fèi)均有買受人承擔(dān)的約定以及一般交易出讓人都是“凈到手”價(jià)的習(xí)慣，一般而言買受人將面臨額外負(fù)擔(dān)，但是系爭稅費(fèi)在簽約時(shí)雙方都不清楚或者尚不存在這筆稅費(fèi)，對此雙方應(yīng)協(xié)商確定，買受人可以考慮擱置爭議繼續(xù)履行合同，對于目前出現(xiàn)情況合同沒有約定解除權(quán)，也不屬于法定解除權(quán)情形，原告現(xiàn)主張解除合同，被告同意解除，合同可以予以解除，但原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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二、雙方無法對新增稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式達(dá)成一致，合同已無法繼續(xù)履行，合同應(yīng)予以解除

上海市浦東新區(qū)人民法院 (2021)滬0115民初24496號民事判決，法院認(rèn)為：雙方均確認(rèn)案涉房屋買賣合同約定的房屋總價(jià)580萬元中包含賣家增值稅及個(gè)稅及買家契稅，該種約定系基于雙方對系爭房屋屬滿2年不滿5年的非普通住宅的認(rèn)知之上，具體而言，基于簽約時(shí)的稅收政策，雙方均知悉系爭房屋交易時(shí)應(yīng)按差額(核定價(jià)-購入價(jià))征收增值稅。雙方簽約之后至約定的網(wǎng)簽日期之前，本市出臺房產(chǎn)交易新政，新政規(guī)定全額征收增值稅，確使系爭房屋交易產(chǎn)生增值稅差額。此種情況下，被告作為出賣方出于與對方分擔(dān)新增稅費(fèi)的目的，提出重新確定交易價(jià)格，符合常理，雙方應(yīng)依據(jù)誠實(shí)信用原則就重新調(diào)整交易價(jià)格進(jìn)行協(xié)商。雙方直至本案訴訟仍未能協(xié)商一致，故案涉房屋買賣合同現(xiàn)已無法繼續(xù)履行。被告在本案訴訟前已明確表示不再繼續(xù)履行合同，而原告訴請解除合同，故案涉房屋買賣合同因雙方合意而于2021年5月11日解除，本院予以確認(rèn)。

成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2021）川0191民初852號民事判決，法院認(rèn)為：根據(jù)一般人對于合同條文理解的程度，以及在簽訂合同當(dāng)下對于稅費(fèi)政策發(fā)展變化的預(yù)判程度，該筆增加的稅費(fèi)對于雙方均是難以預(yù)見的。新政策發(fā)布后，該合同增加的履行成本對于合同的訂立、合同的價(jià)格及履行均有重大影響，應(yīng)遵循社會主義核心價(jià)值觀的要求，本著誠信互讓的原則進(jìn)行協(xié)商，重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險(xiǎn)，從而維護(hù)交易的公平和公正。

本案中張昌欲與劉瑋協(xié)議共同分擔(dān)新增增值稅，劉瑋未同意該方案，亦未按合同約定向張昌支付購房款，雙方未能繼續(xù)履行合同，其根本原因是雙方未能對新增稅費(fèi)的承擔(dān)達(dá)成一致意見導(dǎo)致，非因雙方主觀上的惡意或怠于履行義務(wù)，屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，基于公平原則，互不承擔(dān)違約責(zé)任。張昌應(yīng)向劉瑋返還購房定金100000元。

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綜上，對于稅收政策變化導(dǎo)致的購房成本增加，買賣雙方最好的方式是協(xié)商解決，未經(jīng)協(xié)商直接提起訴訟要求解除合同通常不會得到法院支持。但如雙方確實(shí)無法協(xié)商解決，法院亦會支持要求解除合同的訴請。且由于合同無法履行是屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，雙方均無需承擔(dān)違約責(zé)任。

蔡思斌

2021年11月3日