房屋買賣合同僅有夫妻一方簽字，另一方拒絕配合導致無法過戶的賠償責任如何分配？

福州律師網 — Mon, 17 Oct 2022 07:23:03 +0000

案情簡介：

1994年9月4日，林斌與張志簽訂《房屋賣斷根契》，張志自愿將其名下一套安置房（所有權人：張志；無共有人；產權來源：94年拆遷安置產業）以63000元的價格出賣給林斌。林斌將該購房款以現金形式面交張志，嗣后張志將該房屋及房屋產權證交付林斌，林斌居住使用至今。張志與趙愛原系夫妻關系，雙方于1975年登記結婚，于2001年協議離婚。林斌于2019年找到趙愛，要求趙愛協助履行案涉房屋轉移登記手續，趙愛表示其不同意出售該夫妻共有房產。經評估，案涉房產在2019年8月1日的市場價值為483900元（土地性質為劃撥地）。

一審寧德蕉城法院觀點：

林斌于1994年9月4日向張志購買案涉房屋，其作為買受人應當盡到合理的注意義務，即應當審查買賣契約中張志的配偶趙愛簽章的真實性，但林斌未盡到注意義務，未要求共有人趙愛親筆簽名，在買賣契約簽訂二十多年后，才于2019年要求趙愛協助辦理產權轉移登記手續，林斌作為理性買受人，應當對合同無法履行的訴訟結果具有合理預期，若林斌盡到注意義務并及時要求趙愛辦理過戶登記手續，在趙愛不同意出售的情況下，林斌可以及時通過解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償并進行替代房屋購買等方式維護自己的合法權益，而林斌未在合理期限內購買替代性房屋，放任房屋未轉移登記的狀態長達二十多年，其對于此后房價上升的風險與損失應當承擔主要責任。而張志作為案涉房屋產權登記人，其向趙愛隱瞞房屋出售的事實，并在買賣契約上加印了趙愛的私章，造成有權處分的假象，致使林斌產生合理信賴，其對林斌的可得利益損失，應承擔次要責任。趙愛作為案涉房屋的共有人，其并未在房屋買賣契約中簽名，其對房屋出售事實并不知情，其對此損失不存在過錯，不應承擔責任。

二審寧德中院觀點：

案涉房產增值損失產生原因是合同被解除，故此損失的責任承擔應根據合同被解除的原因來確定，而非根據未過戶即未履行完畢的原因來確定。一審法院以未過戶原因來認定，該理由錯誤。案涉合同被解除系因張志未經趙愛同意出賣房屋，應由張志承擔主要責任，即承擔房子增值部分70%的預期利益損失。林斌系審查疏忽，僅需承擔次要責任，即承擔房子增值部分30%的預期利益損失。

福州律師蔡思斌評析：

本案系因夫妻一方擅自出售共有房屋導致的糾紛，爭議焦點在于合同解除后應由誰承擔主要過錯責任，一審法院認為，本案系買方放任房屋未轉移登記的狀態長達二十多年，因此應由買方承擔主要過錯責任。但該理由并非本案合同解除的原因，本案合同解除的原因系賣方的配偶拒絕過戶房屋，導致合同無法實際履行。因此，損失的承擔應當合同被解除的原因來確定。

本案賣方作為案涉房屋產權登記人，向其配偶偶隱瞞房屋出售的事實，致使林斌產生合理信賴而簽訂房屋買賣合同，賣方的過錯程度明顯要大于買方，其理應承擔更高的賠償責任。本案亦提醒購房者，無論房屋是否登記在一方名下，在購買房屋時均應當盡可能讓賣方夫妻雙方都在合同上簽字確認。

案例索引：(2022)閩09民終150號，以上涉及名字均為化名。

蔡思斌

2022年9月30日

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