以福州地區為例，根據福州市不動產登記和交易中心文件可知，福州市的法拍房也存在一定的限售期。那么所有權人若是在限售期內通過中介機構賣房，與不知情的買受人簽訂買賣合同而導致房屋無法過戶，該合同效力如何？若是合法有效買受人，又該如何維護權益呢？對此，福建明安律師事務所首席律師鄭淑瓊為我們帶來了一組關于法拍房糾紛案例判定結果，并圍繞案件做出了詳細的解答。

參考案例：（2018）閩01民終7218號

事件經過：

被告人邱兵因未向買受人薛某說明房屋限售情況，導致買受人薛某造成經濟上的損失。而后因私下商界無果，被告人邱兵被原告薛某一紙律書告上法院。

案件審判結果：

一審法院認為，被告邱兵作為房屋的所有權人及出售方，特別是被告邱兵作為外地戶口，非福州本地戶口，更應當負有全面審查房屋限售情況并向買受人予以說明的義務。故被告邱兵未能于簽訂房屋買賣合同前確定房屋是否可以上市交易的事由并非不能預見、不能避免、不能克服的情形，不構成不可抗力。因此，被告邱兵應當承擔相應的違約責任。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務”的規定，就本案合同的實際履行情況，因《存量房買賣合同》中約定的違約金標準過高，且原告薛雪梅作為房屋的買受方，在簽訂房屋買賣合同時亦應盡到合理的注意義務，其未能全面了解該房屋是否允許上市交易的相關信息，對合同的解除亦應承擔一定的責任。故一審法院依法對邱兵應支付給薛雪梅的違約金數額酌情予以減少，將違約金數額酌定為合同總價款4650000元的3%，即139500元。對于原告薛雪梅所主張違約金超過該數額的部分，一審法院不予支持。

二審法院認為，福州市人民政府在2017年3月28日發布《福州市人民政府關于進一步加強房地產市場調控的通知》，規定非本市五城區戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動產證未滿2年的，不得上市交易。訟爭房屋屬于上述通知規定的限售范圍，不能上市交易。邱兵作為訟爭房屋的產權人和房屋買賣交易的出賣人，其在交易前應確認訟爭房屋是否存在限制交易的情形。邱兵在未確認清楚的情況下將訟爭房屋出售給薛雪梅，并在合同中作出“不存在限制房產交易的情形”的保證，其應承擔違約責任。綜合考慮雙方的過錯程度以及薛雪梅的實際損失，一審判決將違約金標準調整為合同總價款的3%即139500元，較為合理，本院予以維持。

對此案件審判結果，福建明安律師事務所鄭淑瓊律師表示：根據《民法典》第九百六十二條“中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任?！?/strong>房產中介作為專業從事居間服務的機構，具有專業的業務能力，對于當地的限購政策信息非常清楚，且具有了解義務，在買賣過程中應當嚴格審核相關信息、完整如實的向買賣雙方披露相關信息和交易風險，應充分盡到告知義務，不得隱瞞任何與交易相關的信息，否則對于所造成的損害應當承當賠償責任。