——內蒙古察右后旗法院判決常某訴齊某房屋買賣合同糾紛案

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裁判要旨

先履行非金錢債務的一方已履行了主給付債務，其在法律及事實上不能繼續(xù)履行從給付債務，且未履行債務的行為沒有給對方造成損失的，可以要求對方繼續(xù)履行金錢債務，對方不得拒絕履行。

【案情】

2007年11月11日，原告常某與被告齊某簽訂了《售房協(xié)議》。協(xié)議約定：原告將其單位作價處理給自己的一套沒有辦理房產證的小二樓（包括兩間小房）出售給被告，房屋整體售價為46000元；被告前期支付原告購房款44000元，待原告辦理了房產證后，被告再支付剩余購房款2000元。同日，被告支付原告購房款44000元。同年12月初，原告將出售給被告的房屋交付被告使用。2013年8月中旬，所售房屋在被告沒有通知原告的情況下，被開發(fā)商拆遷。開發(fā)商在被告購買原告的房屋處，補償了被告120平方米住宅樓（三樓）一套、車庫一間。開發(fā)商補償給被告的樓房尚未完工，補償?shù)臉欠恐两駴]有辦理房產證。原告起訴要求被告支付剩余購房款2000元，被告以原告沒有辦理房產證為由拒絕支付剩余購房款。

【裁判】

內蒙古自治區(qū)察哈爾右翼后旗人民法院經審理認為，原告常某與被告齊某簽訂的《售房協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，具有法律約束力，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，按照原、被告雙方簽訂的《售房協(xié)議》約定，原告應當先履行辦理房產證義務，待房產證辦妥后才能要求被告交付剩余購房款2000元。但是，本案標的房屋已由原告交付被告使用，原告履行了前期主給付義務；標的房屋不僅被開發(fā)商拆遷，而且被告在拆遷房屋時沒有通知原告，以致原告在法律及事實上無法為被告所購買的房屋辦理房產證。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條的規(guī)定，被告不能要求原告履行所約定的辦理房產證這一義務。另外，原告出售給被告的房屋被開發(fā)商拆遷后，被告不僅得到了相應補償，而且還獲得了一定利益，故原告無需承擔賠償損失等違約責任。在原告不能辦理房產證的情況下，被告應當依約支付原告剩余購房款2000元。據(jù)此，該院判決被告齊某支付原告常某剩余購房款2000元。

宣判后，原、被告均未提起上訴，該判決已發(fā)生法律效力，且被告主動履行了判決所確定的義務。

【評析】

該案爭議的焦點是被告齊某能否行使先履行抗辯權？即齊某能否要求常某繼續(xù)履行辦理房產證債務？齊某應否支付常某剩余購房款？

1.齊某不得要求常某繼續(xù)履行辦理房產證債務

非金錢債務，是指除了金錢作為標的的債務之外的債務，這類債務的標的包括金錢以外的物、行為和智力成果。本案中，按照原、被告雙方簽訂的《售房協(xié)議》的約定，原告常某履行的是向被告齊某交付出售房屋及辦理房產證兩項債務，該債務屬于非金錢債務。根據(jù)合同法第一百一十條第（一）項的規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求繼續(xù)履行，但在法律上或者事實上不能繼續(xù)履行的除外。本案原告常某已按照約定及時將出售給被告齊某的房屋交付被告使用，履行了前期給付債務，但該房屋后被開發(fā)商拆遷，被告在拆遷房屋時沒有通知原告，以致原告在法律及事實上無法為被告所購買的房屋辦理房產證，故被告依法不能要求原告繼續(xù)履行辦理房產證這一債務。

2.齊某應當支付常某剩余購房款

先履行抗辯權，是指合同中約定了債務履行的先后順序，在先履行一方未履行債務或者履行債務不符合約定的情況下，后履行一方有拒絕其相應的履行要求的權利。依照合同法第六十七條的規(guī)定，只有在先履行義務的一方未履行義務或者履行義務不符合約定的情況下，后履行一方才能行使先履行抗辯權。需要說明的是，這里所稱的義務，是指合同中約定的主給付義務而非從給付義務。因此，如果先履行一方履行了主給付義務而未履行從給付義務的，后履行一方一般不能行使先履行抗辯權。根據(jù)《售房協(xié)議》的約定，本案原告常某履行的義務是，向被告齊某交付出售房屋并辦理房產證。筆者認為，交付房屋是《售房協(xié)議》約定的主給付義務，辦理房產證是從給付義務。本案中，原告依約將出售給被告的房屋及時交付給被告使用，履行了合同約定的主給付義務，且出售的房屋已被開發(fā)商拆遷并建起了新樓房，原告在法律及事實上無法為被告所購買的房屋辦理房產證，故被告不能行使先履行抗辯權。另外，原告常某出售給被告齊某的房屋被開發(fā)商拆遷后，被告齊某不僅得到了相應補償，而且還獲得了一定利益，故原告常某無需承擔賠償損失等違約責任，被告齊某應當依約支付原告常某剩余購房款2000元。否則，不僅會違反法理精神，而且對原告常某也是不公平的。

綜上所述，本案原告常某在法律及事實上無法為被告齊某所購買的房屋辦理房產證，被告齊某依法不能要求原告常某繼續(xù)履行辦理房產證這一債務；原告常某未履行債務的行為沒有給被告齊某造成損失，無需承擔賠償損失等違約責任，被告齊某應當依約支付原告常某剩余購房款。

本案案號：（2016）內0928民初811號

案例編寫人：內蒙古自治區(qū)察哈爾右翼后旗人民法院?史秀永